前面道路の種類に注意しましょう

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建築物の敷地は建築基準法に定める道路に2ｍ以上接しなければならない

こんにちは。辰巳地所の高場です。

土地や戸建を購入するにあたり重要となるのが、前面道路の種類です。

「建築物の敷地は、建築基準法に定める道路に2ｍ以上接しなければならない」と、建築基準法で定められています。

この要件を満たさない敷地は、原則として建物を建てることができず、「再建築不可」となります。（建築審査会の許可により、再建築が可能となる場合があります。）

建築物の種類・規模によっては、各自治体の条例により、前面道路の幅員・接道要件が加重されます。

建築基準法上の道路の種類の調べ方ですが、GIS（地図情報システム）を導入している自治体の場合、ホームページから確認することが可能です。導入していない自治体は窓口に行って確認する必要があります。

なお、「公道・私道の別」と「建築基準法上の道路種別」は、異なるカテゴリーのためご注意ください。公道でも建築基準法上の道路ではないことがあります。

建築基準法に定める道路とは、道路の幅員が4ｍ以上であり、下記の6種類です。

①建築基準法第42条第1項第1号：道路法による道路（国道、都道、区道など）

②建築基準法第42条第1項第2号：都市計画法や土地区画整理法等の法律により造られた道路

③建築基準法第42条第1項第3号：既存道路（建築基準法の施行時の昭和25年11月23日現在から存在する道路）

④建築基準法第42条第1項第4号：計画道路道路（都市計画法等で2年以内に道路を造る事業が予定され、かつ特定行政庁（区長）が指定したもの）

⑤建築基準法第42条第1項第5号：位置指定道路（建物を建てるために一定の基準で造られた道で特定行政庁（区長）がその位置を指定したもの）

⑥建築基準法第42条第2項：みなし道路（2項道路）（道の幅は4ｍ未満だが、一定の条件のもと特定行政庁（区長）が指定したもの）

位置指定道路は道路の幅員が定められています。

現況幅員が指定幅員に満たない場合、位置指定道路の復元（道路後退）が必要となります。

後退した部分は道路扱いとなるため、建ぺい率・容積率を算定する場合の敷地面積には参入できません。また、建築物、門、塀、擁壁等は建築することはできません。

2項道路は、昭和25年の建築基準法施行時、すでに家が立ち並んでいたことを条件に、幅員が4ｍ未満であっても1.8ｍ以上あり、特定行政庁（区長）が指定した場合には道路とみなしたものです。

原則として、道路の中心線から2ｍ後退した線を道路と敷地の境界線とします。道路沿いの建物や塀を再建築する際には、境界線より後退して建築しなければなりません。

道路の中心線は特定行政庁が決定します。対面側が崖や川、万年塀等で道路後退ができない場合、対面側から本地側への一方後退となる場合もあります。

後退した部分は道路扱いとなるため、建ぺい率・容積率を算定する場合の敷地面積には参入できません。また、建築物、門、塀、擁壁等は建築することができません。

出典：世田谷区「建築ガイド　4-1 道路と敷地の関係」

認定幅員の定めがある公道で、現況幅員が認定幅員に満たない場合、道路後退が必要となります。（例：認定幅員6ｍ→現況幅員5.8ｍ）