【フラット35】2026年4月の実行金利と「床面積緩和」等の制度改正まとめ
2026年4月のフラット35実行金利は、前月から大幅な引き上げとなりました。
金利上昇への不安を感じる場面ですが、4月から「融資限度額の引き上げ」や「床面積要件の緩和」といった重要な制度改正も実施されています。
この記事では、最新の金利動向と新しい制度を活用して総支払額を抑える方法を詳しく解説します。
2026年4月の実行金利は「2.49%」へ上昇
今月のフラット35の実行金利は、返済期間21年以上35年以下（融資率9割以下・新機構団信加入）において、年2.490%となりました。3月の2.250%から0.24%もの大幅な引き上げとなり、ここ数年でも類を見ない上昇幅を記録しています。
金利上昇の背景には、日本銀行による金融政策の変更や、市場での長期金利の上昇があります。フラット35の金利は「機構債」という債券の表面利率に連動するため、市場の動きがダイレクトに反映されました。返済期間が15年から20年の場合でも年2.170%となっており、全般的に負担が増す傾向にあります。
これから融資実行を迎える方にとっては厳しい数字といえます。ただし、フラット35には「子育てプラス」などの金利引き下げメニューが豊富に用意されているため、額面通りの金利が適用されるとは限りません。まずはご自身がどの優遇を受けられるかを正確に把握することが重要です。
フラット35｜2026年4月の実行金利
融資率9割以内・新機構団信加入
Aタイプ
※融資手数料は融資額の2.2%(税込)で、毎月の返済額を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：2.170%
・借入期間21年以上35年以下：2.490%
Bタイプ
※融資手数料は一律165,000円(税込)で、初期費用を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：2.370%
・借入期間21年以上35年以下：2.690%
融資率9割超・新機構団信加入
Aタイプ
※融資手数料は融資額の2.2%(税込)で、毎月の返済額を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：2.280%
・借入期間21年以上35年以下：2.600%
Bタイプ
※融資手数料は一律165,000円(税込)で、初期費用を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：2.480%
・借入期間21年以上35年以下：2.800%
フラット35｜返済金額の例
融資率9割以内・金利2.490％・借入金額2,500万円・借入期間35年・ボーナス返済無しの場合
・毎月返済金額：88,882円
・総返済額：37,330,819円
フラット35｜年収別 借入可能金額
・年収250万円→1,750万円（年収の約7倍）
・年収300万円→2,101万円（年収の約7倍）
・年収350万円→2,451万円（年収の約7倍）
・年収400万円→3,268万円（年収の約8.17倍）
・年収450万円→3,676万円（年収の約8.17倍）
・年収500万円→4,085万円（年収の約8.17倍）
・年収1,000万円→8,170万円（年収の約8.17倍）
2026年4月から施行された注目の制度改正
金利の上昇という厳しいニュースの一方で、2026年4月からはフラット35の利便性を高める大きな制度改正がいくつか導入されました。これらを活用することで、これまで借入が難しかったケースでも住宅購入が可能になる場合があります。
融資限度額が1.2億円まで大幅拡大
最も大きな変更点は、融資限度額の引き上げです。これまでの8,000万円から1億2,000万円へと上限が拡大されました。近年の住宅価格高騰、特に都市部での新築戸建てやマンション価格の上昇に対応した形です。
高価格帯の物件を検討していた方にとって、全期間固定金利のフラット35を選択しやすくなった意義は大きいでしょう。
床面積要件の緩和でコンパクトな住まいも対象に
一戸建ての住宅における床面積の下限が、従来の70平方メートルから50平方メートルへと緩和されました。これにより、単身者向けのコンパクトハウスや、夫婦二人で暮らす小規模な注文住宅でもフラット35を利用できるようになります。
ライフスタイルの多様化に合わせたこの制度改正は、都市部での狭小地利用や、あえて広さを求めない層にとって心強い後押しとなります。
「中古プラス」の本格始動によるリフォーム支援
中古住宅の購入と同時にリフォームを行う際、金利を一定期間引き下げる「フラット35中古プラス」も拡充されました。住宅ストックの活用を重視する国の意向が反映されており、中古物件を検討中の方には見逃せない仕組みです。
金利上昇局面で総支払額を抑えるための対策
2026年4月の実行金利が2.5%目前まで迫る中、月々の返済額や総支払額をどう抑えるかが大きな課題です。金利そのものをコントロールすることはできませんが、住宅購入にかかる「諸費用」を見直すことで、実質的な負担を軽減できます。
具体的には、以下の3つの視点を持つことがポイントです。
- 子育て世帯向けの優遇制度を最大限に活用する
- 省エネ性能の高い住宅を選び、金利Aプラン等の適用を受ける
- 仲介手数料などの諸費用を削減できる不動産会社を選ぶ
たとえば、当社では仲介手数料を無料または半額に設定しています。一般的な不動産会社では「物件価格の3%＋6万円（税別）」の仲介手数料がかかりますが、5,000万円の物件なら約170万円もの費用が発生します。このコストをカットできれば、たとえ金利が0.2%上昇したとしても、トータルの負担増を十分にカバーできる計算になります。
金利上昇を嘆くのではなく、動かせるコストを確実に削ることが、今の市場環境における賢明な行動といえます。
まとめ：最新金利と制度を正しく理解して相談を
2026年4月のフラット35実行金利は上昇しましたが、同時に1.2億円への限度額拡大や面積要件の緩和といった、利用者にとってメリットのある制度改正も行われました。金利という一つの側面だけでなく、制度全体を俯瞰して判断することが大切です。
当社は千葉県を中心に、仲介手数料を抑えた不動産取引をサポートしています。金利上昇への不安や、最新の制度をどう活用すべきかなど、どんな些細なことでも構いません。まずは一度、当社へお気軽にご相談ください。
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・売却時の仲介手数料： 物件価格の1.5%＋3万円（税別）
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