実家の相続登記はいつまでに？義務化後の期限・相続人申告登記・売却前の注意点
実家を相続したら相続登記は後回しにしない
実家を相続したとき、片付け、葬儀後の手続き、預貯金の相続、親族間の話し合いなど、やるべきことが多くあります。
その中で、不動産の名義変更は後回しになりがちです。
しかし、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されたため、以前のように「いつかやればよい」と考えるのは危険です。
2024年4月から相続登記は義務化
相続登記の申請義務化は、2024年4月1日から始まりました。
相続によって土地や建物を取得した相続人は、原則として、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
実家の土地・建物も対象です。
親が亡くなり、実家を相続することになった場合は、名義が誰のままになっているか、相続人は誰か、登記申請の期限はいつかを確認しましょう。
過去に相続した実家も対象
相続登記義務化は、2024年4月1日以後に発生した相続だけが対象ではありません。
2024年4月1日より前に相続が発生していた不動産も、義務化の対象になります。
つまり、何年も前に親が亡くなり、実家が親名義のままになっている場合も注意が必要です。
すでに相続が発生している実家については、経過措置があります。
ただし、猶予があるからといって放置してよいわけではありません。
古い相続ほど、戸籍の収集や相続人の確認に時間がかかることがあります。
早めに状況を確認しましょう。
正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料対象となる可能性
正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
過料は、刑事罰ではなく行政上のペナルティです。
ただし、過料の有無だけで考えるのではなく、相続登記をしないことで実務上の不便が生じることにも注意が必要です。
たとえば、売却したいとき、解体したいとき、担保に入れたいとき、他の相続人と話し合いたいときに、名義が古いままだと手続きが進みにくくなります。
売却・解体・活用の前提にもなる
実家を売却するには、原則として相続登記を済ませ、売主となる相続人の名義にしておく必要があります。
親名義のままでは、買主へ所有権を移転することができません。
また、解体や活用を進める場合でも、誰が所有者なのかを明確にしておくことは重要です。
相続登記は、実家をどうするか考えるための入口です。
売るか、貸すか、使うか、解体するかを決める前に、まず名義と相続人を確認しましょう。
実家の相続登記はいつまでに必要？
相続登記の期限は、単純に「親が亡くなった日から3年以内」とは限りません。
どのような経緯で実家を取得したのかによって、期限の考え方が変わります。
原則は不動産を取得したことを知った日から3年以内
相続登記の基本的な期限は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内です。
より正確には、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内とされています。
たとえば、親が亡くなったことを知っていても、実家の土地や建物を自分が相続したことを知らなかった場合、単純に死亡日だけで判断できないことがあります。
ただし、実務上は早めに司法書士へ相談し、期限を確認しておくのが安心です。
遺産分割で取得した場合は遺産分割成立日から3年以内
相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって実家を誰が取得するか決めることがあります。
遺産分割協議が成立し、その結果として実家を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
ここで注意したいのは、遺産分割がまとまった後にも登記義務があるという点です。
相続人申告登記をしていたとしても、遺産分割に基づく相続登記の義務を果たしたことにはなりません。
遺産分割が成立したら、改めて相続登記を行いましょう。
2024年4月以前の相続は経過措置に注意
2024年4月1日以前に発生した相続についても、相続登記義務化の対象です。
この場合、一定の経過措置があります。
ただし、古い相続では、相続人がすでに亡くなっている、さらに次の相続が発生している、戸籍収集が複雑になるといった問題が起こりやすくなります。
「昔の相続だから関係ない」と考えず、親名義や祖父母名義の実家が残っている場合は、早めに確認しましょう。
期限が迫っている場合は早めに司法書士へ相談する
相続登記には、戸籍の収集、相続人の確認、遺産分割協議書の作成、固定資産評価証明書の取得などが必要になることがあります。
相続人が多い場合や、遠方に住んでいる相続人がいる場合は、話し合いにも時間がかかります。
期限が近い場合や、相続人間で協議がまとまらない場合は、早めに司法書士へ相談しましょう。
必要に応じて、相続人申告登記の利用も検討します。
相続登記をしないまま実家を放置するリスク
相続登記をしないまま実家を放置すると、さまざまなリスクがあります。
「住む予定がないから」「売るか決めていないから」と後回しにしていると、将来の手続きが複雑になることがあります。
売却できない
実家を売却する場合、売主は登記上の所有者である必要があります。
親名義のままでは、買主へ所有権移転登記をすることができません。
そのため、売買契約を進めるには、原則として相続登記を済ませる必要があります。
売却相談自体は相続登記前でも可能ですが、実際に売却する段階では登記が必要になります。
担保設定やローン利用に支障が出る場合がある
相続した実家をリフォームして使う場合、リフォームローンや不動産担保ローンを検討することがあります。
その際、登記名義が亡くなった方のままだと、担保設定や金融機関の審査に支障が出ることがあります。
また、相続人間の権利関係が整理されていないと、誰が借入れをするのか、誰が同意するのかも問題になります。
相続人が増えて話し合いが難しくなる
相続登記を長期間放置すると、相続人が増えることがあります。
たとえば、親が亡くなった後に相続登記をしないまま兄弟姉妹の一人が亡くなると、その兄弟姉妹の配偶者や子どもが新たに関係してくる場合があります。
世代が進むほど、相続人の数が増え、連絡先が分からない人が出てきたり、意見がまとまりにくくなったりします。
実家を売るにも、貸すにも、解体するにも、相続人の合意形成が難しくなることがあります。
空き家管理の責任があいまいになる
実家が空き家になっている場合、誰が管理するのかを決めておかないと、草木の繁茂、雨漏り、害虫、ブロック塀の劣化、近隣トラブルが起こりやすくなります。
相続登記がされていなくても、相続人には管理上の責任が問題になることがあります。
「名義が親のままだから自分には関係ない」とは言い切れません。
相続人間で管理担当や費用負担を整理しておきましょう。
他の相続人の債権者から差押えを受ける可能性
相続登記をしないまま放置していると、他の相続人の法定相続分について、その相続人の債権者から差押えを受ける可能性があります。
たとえば、相続人の一人に借金があり、債権者がその人の相続分に着目するようなケースです。
このような問題が起こると、実家の売却や分割協議がさらに複雑になります。
管理不全空家等・特定空家等のリスクもある
実家を空き家のまま放置すると、管理不全空家等や特定空家等のリスクもあります。
建物の劣化、草木の繁茂、屋根や外壁の破損、ブロック塀の倒壊リスクなどがある場合、行政から指導や勧告を受ける可能性があります。
空き家問題は、登記だけでなく管理とも関係します。
相続登記を進めると同時に、実家をどう管理・処分するかも考えることが大切です。
相続人申告登記とは？遺産分割がまとまらないときの暫定制度
相続登記の義務化にあわせて、相続人申告登記という制度が設けられました。
これは、期限内に通常の相続登記を申請することが難しい場合に、相続登記の申請義務を簡易に履行できるようにするための制度です。
期限内に相続登記が難しい場合の簡易な申出
相続登記をするには、被相続人の戸籍を集め、相続人を確定し、遺産分割協議を行い、必要書類を整える必要があります。
しかし、相続人が多い、連絡が取れない相続人がいる、遺産分割協議がまとまらないなどの事情で、期限内に相続登記が難しい場合があります。
そのような場合に利用できるのが、相続人申告登記です。
自分が相続人であることを申し出る制度
相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したこと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出る制度です。
申出がされると、登記簿に申出をした相続人の氏名・住所などが記録されます。
これにより、申出をした相続人については、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。
申出をした相続人だけが義務を履行したものとみなされる
相続人申告登記で注意したいのは、申出をした相続人だけが義務を履行したものとみなされることです。
相続人の一人が申出をしたからといって、他の相続人全員の義務が自動的に解消されるわけではありません。
複数の相続人が義務を履行したものとみなされるためには、それぞれが申出をする必要があります。
正式な所有権移転登記ではない
相続人申告登記は、正式な所有権移転登記ではありません。
不動産の権利関係を確定して公示するものではなく、あくまで相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度です。
そのため、相続人申告登記をしただけでは、実家の名義変更が完了したことにはなりません。
売却や担保設定には相続登記が必要
相続人申告登記をしても、実家を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要です。
つまり、相続人申告登記は「とりあえず義務違反を避けるための暫定的な手続き」であり、売却や活用のための最終的な登記ではありません。
遺産分割協議がまとまったら、その内容に基づく相続登記を行いましょう。
相続登記と相続人申告登記の違い
相続登記と相続人申告登記は、名前が似ていますが、目的も効果も異なります。
実家を売却する予定がある場合は、違いを理解しておくことが大切です。
相続登記は所有者を正式に登記する手続き
相続登記は、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更する正式な登記です。
遺言、法定相続、遺産分割協議などに基づいて、誰が所有者になるのかを登記簿に反映します。
実家を売却する場合は、原則として相続登記を行い、売主となる人の名義にしておく必要があります。
相続人申告登記は義務違反を避けるための暫定手続き
相続人申告登記は、相続登記の期限内申請が難しい場合に、義務違反を避けるための暫定的な制度です。
権利関係を確定させる手続きではありません。
遺産分割協議がまとまらないときや、相続人が多く通常の相続登記に時間がかかる場合に利用を検討する制度です。
実家を売るなら最終的に相続登記が必要
相続した実家を売却するなら、最終的には相続登記が必要です。
相続人申告登記をしていても、それだけで買主へ所有権を移転することはできません。
売却を予定している場合は、早めに司法書士へ相談し、どの相続人名義に登記するのかを整理しましょう。
遺産分割がまとまったら改めて相続登記を行う
遺産分割協議がまとまったら、その内容に基づいて相続登記を申請する必要があります。
この場合、遺産分割成立日から3年以内に登記申請を行う必要があります。
相続人申告登記をしていても、遺産分割に基づく登記義務を果たしたことにはならないため注意しましょう。
実家の相続登記で準備する主な書類
相続登記に必要な書類は、相続の内容によって異なります。
ここでは、一般的に準備することが多い書類を整理します。
実際の必要書類は、司法書士や法務局で確認してください。
被相続人の戸籍・除籍謄本
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、除籍謄本、改製原戸籍などが必要になることがあります。
相続人を確定するための重要な書類です。
本籍地が何度も変わっている場合や、古い戸籍が必要な場合は、収集に時間がかかります。
相続人の戸籍・住民票
相続人であることを確認するために、相続人の戸籍謄本が必要になります。
また、登記名義人となる相続人については、住所を確認するために住民票などが必要になることがあります。
固定資産評価証明書
相続登記では、登録免許税を計算するために固定資産評価証明書などが必要になります。
固定資産税通知書も、物件の所在地や評価額を確認する資料として役立ちます。
遺産分割協議書
相続人全員の話し合いによって、実家を誰が取得するか決めた場合は、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名押印が必要になります。
通常は実印を使用し、印鑑証明書を添付します。
印鑑証明書
遺産分割協議書に押印した相続人について、印鑑証明書が必要になります。
相続人が複数いる場合は、全員分の印鑑証明書が必要になることがあります。
登記申請書
法務局へ提出する登記申請書が必要です。
司法書士に依頼する場合は、司法書士が作成することが一般的です。
自分で申請することもできますが、相続関係が複雑な場合は専門家へ依頼した方が安心です。
法定相続情報一覧図があると便利な場合がある
法定相続情報証明制度を利用すると、法務局で法定相続情報一覧図の写しを取得できます。
これは、相続関係を一覧にした公的な証明書類として、相続登記や金融機関の相続手続きなどで利用できる場合があります。
ただし、法定相続情報一覧図を取得しただけで相続登記が完了するわけではありません。
相続登記とは別の制度として理解しましょう。
実家を売却する前に登記以外で確認したいこと
実家を売却する場合、相続登記は重要な前提です。
ただし、登記だけ済ませればすぐ売れるとは限りません。
売却前には、建物・土地・相続人間の合意などを整理する必要があります。
相続人全員の売却意思
相続人が複数いる場合は、売却について全員の意思を確認しましょう。
誰か一人でも反対していると、売却手続きが進まないことがあります。
共有名義にする場合も、将来の売却や管理に全員の協力が必要になるため、慎重に判断しましょう。
固定資産税通知書
固定資産税通知書は、土地・建物の所在地、評価額、課税内容を確認するために役立ちます。
不動産会社が査定する際にも参考になります。
毎年誰が固定資産税を負担しているかも確認しておきましょう。
境界・測量
古い実家や土地では、隣地との境界が不明確なことがあります。
境界標がない、古い測量図しかない、ブロック塀が境界上にある、越境物があるといったケースです。
境界があいまいなまま売却すると、買主が不安を感じやすくなります。
必要に応じて、土地家屋調査士へ相談しましょう。
残置物・遺品整理
相続した実家には、家具、家電、衣類、仏壇、写真、書類、物置、庭の不要物などが残っていることがあります。
売却前に撤去するのか、現況のまま引き渡すのかで、売却価格や契約条件が変わります。
権利証、登記識別情報、固定資産税通知書、通帳、印鑑、保険証券など、重要書類が残置物に混ざっていることもあります。
片付けの前に慎重に確認しましょう。
建物状態・雨漏り・シロアリ
建物を残して売る場合は、建物状態の確認が必要です。
雨漏り、シロアリ、床の傾き、外壁や屋根の劣化、給排水設備の不具合などがあると、買主の判断や価格交渉に影響します。
建物がかなり古い場合は、古家付き土地として売るか、解体して売るかを比較しましょう。
ブロック塀・外構・越境
道路側のブロック塀、隣地との境界塀、庭木、カーポート、物置、擁壁なども確認しましょう。
ブロック塀が傾いている、越境している、隣地と共有しているといった場合、売却前に整理が必要になることがあります。
前面道路・接道
実家の売却では、前面道路と接道も重要です。
建築基準法上の道路に接しているか、接道長さは足りているか、セットバックは必要か、私道持分や通行・掘削承諾はあるかを確認します。
接道に問題がある場合、再建築不可や住宅ローン利用の制限につながることがあります。
解体するか古家付きで売るか
建物が古い場合、解体して更地にするか、古家付き土地として売るかを検討します。
解体すると見た目が良くなり、買主が建築計画を立てやすくなる場合があります。
一方で、解体費用がかかり、固定資産税等の住宅用地特例にも影響することがあります。
古家付きで売れば、売主が先に解体費用を負担せずに済む場合があります。
どちらがよいかは、建物状態、土地の需要、解体費用、買主層によって変わります。
相続空き家の3,000万円控除の可能性
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たすと、被相続人の居住用財産を売ったときの特例を利用できる場合があります。
一般に「相続空き家の3,000万円控除」と呼ばれる制度です。
ただし、対象家屋、建築時期、譲渡時期、譲渡価格、相続開始直前の居住状況、耐震改修や取壊しの要件など、細かな条件があります。
令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人の数が3人以上の場合に控除額の上限が2,000万円となる場合もあります。
税務上の判断は複雑なため、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。
専門家の役割を分けて考える
実家の相続や売却では、複数の専門家が関わることがあります。
誰に何を相談すべきかを整理しておくと、手続きが進めやすくなります。
相続登記は司法書士
相続登記、所有権移転登記、抵当権抹消登記などは司法書士へ相談します。
相続人が多い場合、遺産分割協議書が必要な場合、相続関係が複雑な場合は、早めに司法書士へ相談すると安心です。
境界・測量は土地家屋調査士
境界確認、測量、地積更正登記、建物表題登記、建物滅失登記などは土地家屋調査士へ相談します。
実家の土地を売却する場合、境界が明確かどうかは買主の安心につながります。
税金は税理士・税務署
譲渡所得税、相続税、相続空き家の3,000万円控除、固定資産税などは、税理士や税務署へ確認します。
特例の要件は細かいため、不動産会社だけで最終判断しないようにしましょう。
売却・買取・活用は不動産会社
実家を売る、貸す、買取を検討する、古家付き土地として売る、解体後に売るといった相談は不動産会社へ行います。
不動産会社は、価格の目安、売却方法、買主層、販売期間、契約条件を整理する役割があります。
残置物・解体は専門業者
残置物撤去や建物解体は、専門業者へ相談します。
ただし、解体前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
解体した方がよい場合もあれば、古家付きのまま売った方がよい場合もあるためです。
市原市・千葉市周辺で実家を相続した場合の進め方
市原市・千葉市周辺で実家を相続した場合も、基本の流れは同じです。
まず登記と相続人を確認し、そのうえで管理・売却・解体・活用の方針を考えます。
まず登記・相続人・固定資産税を確認する
最初に確認したいのは、登記名義、相続人、固定資産税通知書です。
親名義のままなのか、祖父母名義のままなのか、相続人は誰か、固定資産税は誰が払っているのかを確認します。
この整理ができていないと、売却や解体の話が進みにくくなります。
空き家として管理するか売却するかを決める
今後住む予定がある場合は、管理や修繕を検討します。
住む予定がない場合は、売却、賃貸、解体、空き家バンク、買取などの選択肢を比較します。
遠方に住んでいる場合や、管理費用が負担になっている場合は、早めに売却を検討するのも一つの方法です。
古家付き土地・解体後売却・買取を比較する
建物が古い実家の場合、古家付き土地として売る、解体して更地にして売る、買取を利用するなどの方法があります。
古家付き土地で売れば、売主が先に解体費用を負担しなくて済む場合があります。
解体後に売れば、買主が土地利用をイメージしやすくなる場合があります。
買取は早く手放せる可能性がありますが、仲介より価格が低くなることが多いです。
物件ごとに比較しましょう。
市街化調整区域・農地・再建築不可は個別調査が重要
市原市・千葉市周辺では、市街化調整区域、農地、再建築不可、私道、境界未確定の物件もあります。
このような物件は、単純な相場だけで判断できません。
建築できるか、前面道路に問題がないか、農地転用が必要か、境界は明確かなど、個別調査が必要です。
「古い実家だから売れない」と決めつけず、まず調査して売却方法を整理しましょう。
よくある質問
相続登記は親が亡くなった日から3年以内ですか？
必ずしも親が亡くなった日から3年以内とは限りません。
原則として、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内です。
また、遺産分割協議によって実家を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記が必要です。
期限の判断に迷う場合は、司法書士へ相談しましょう。
2024年4月より前に相続した実家も対象ですか？
はい。
2024年4月1日より前に相続が発生していた不動産も、相続登記義務化の対象です。
経過措置がありますが、古い相続ほど相続人の確認や戸籍の収集に時間がかかることがあります。
親名義や祖父母名義のままの実家がある場合は、早めに確認しましょう。
相続人申告登記をすれば実家を売却できますか？
いいえ。
相続人申告登記をしただけでは、実家を売却するための正式な名義変更が完了したことにはなりません。
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための暫定的な制度です。
実家を売却するには、別途、相続登記が必要です。
兄弟で話し合いがまとまらない場合はどうすればよいですか？
まずは相続人全員で、実家を誰が取得するのか、売却するのか、共有にするのかを話し合います。
まとまらない場合は、司法書士、弁護士、家庭裁判所での遺産分割調停などを検討することがあります。
期限内に通常の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記の利用も検討しましょう。
相続登記前でも不動産会社に相談できますか？
はい。
相続登記前でも、不動産会社へ売却相談や査定相談をすることは可能です。
ただし、実際に売却を進めるには、原則として相続登記が必要になります。
早めに不動産会社へ相談し、同時に司法書士へ相続登記の相談を進めるとスムーズです。
相続登記と法定相続情報証明制度は違いますか？
違います。
相続登記は、不動産の名義を相続人へ変更する登記手続きです。
法定相続情報証明制度は、相続関係を一覧にした法定相続情報一覧図の写しを取得できる制度です。
相続登記や金融機関の相続手続きで便利な場合がありますが、法定相続情報一覧図を取得しただけで相続登記が完了するわけではありません。
まとめ
実家を相続したら、相続登記を後回しにしないことが大切です。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要になりました。
遺産分割協議によって実家を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記が必要です。
2024年4月1日より前に相続が発生していた実家も、義務化の対象です。
正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料対象となる可能性があります。
相続人申告登記は、期限内に通常の相続登記が難しい場合に、義務違反を避けるための暫定的な制度です。
ただし、正式な所有権移転登記ではありません。
相続人申告登記をしても、実家を売却したり抵当権を設定したりするには、別途相続登記が必要です。
また、相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ義務を履行したものとみなされます。
他の相続人全員の義務が自動的に解消されるわけではありません。
実家を売却する場合は、相続登記だけでなく、相続人全員の意思、固定資産税通知書、境界、残置物、建物状態、ブロック塀、前面道路、解体の要否、相続空き家の3,000万円控除の可能性も確認しましょう。
相続した実家は、時間が経つほど手続きが複雑になりやすい不動産です。
早めに司法書士、不動産会社、土地家屋調査士、税理士などへ相談し、登記・管理・売却の方針を整理することをおすすめします。
参考情報
確認日：2026年6月9日
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
- 法務省「相続人申告登記について」
- 法務省「法定相続情報証明制度」
- 法務省「未来につなぐ相続登記」
- 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
- e-Gov法令検索「不動産登記法」
- e-Gov法令検索「民法」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産売買をサポートしています。
相続した実家、空き家、古家付き土地を売却する際は、相続登記だけでなく、境界、残置物、建物状態、前面道路、接道、ブロック塀、上下水道、解体の要否などをあわせて確認することが大切です。
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