相続登記義務化と不動産売却の注意点｜千葉市・市原市で相続不動産を売る前に確認したいこと
相続登記とは
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、登記簿上の名義を相続人へ変更する手続きです。
不動産の所有者は、法務局で管理されている登記記録に記載されています。
たとえば、父名義の自宅を子どもが相続した場合、実際には子どもが相続していたとしても、登記簿上の名義が父のままであれば、第三者から見た所有者は父のままです。
この状態を放置すると、将来の売却、担保設定、建て替え、解体、相続人間の話し合いなどで支障が出ることがあります。
特に不動産売却では、売主から買主へ所有権移転登記を行う必要があります。そのため、亡くなった方の名義のままでは、原則としてそのまま買主へ名義を移すことができません。
売却を進める前提として、まず相続人名義へ登記を整える必要があります。
相続登記は、相続不動産の出口を考えるうえで最初の重要な手続きです。
相続登記は2024年4月1日から義務化
これまで、相続登記は義務ではありませんでした。
そのため、親や祖父母が亡くなった後も、不動産の名義を変えずに放置されるケースが多くありました。
しかし、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する必要があります。
相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の問題があります。
登記名義が古いまま放置されると、現在の所有者が分からなくなります。その結果、土地の売却や活用が難しくなるだけでなく、公共事業、災害復旧、空き家対策、周辺環境の管理にも支障が出ることがあります。
相続登記義務化は、こうした問題を防ぐための制度改正です。
いつまでに相続登記をすればよいのか
相続登記の期限は、基本的に「3年以内」です。
ただし、3年の起算点を正しく理解することが大切です。
単に「亡くなった日から3年」ではありません。
原則として、相続人が次の2つを知った日から3年以内です。
- 自分のために相続が開始したこと
- その不動産の所有権を取得したこと
たとえば、父が亡くなり、父名義の自宅を長男が相続することになった場合、長男がその不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、相続人同士の話し合いによって、後から誰が不動産を取得するか決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する必要があります。
注意したいのは、相続人が複数いる場合です。
「誰が相続するかまだ決まっていない」
「兄弟姉妹で話し合いが進んでいない」
「連絡が取れない相続人がいる」
このような事情がある場合でも、何もしないまま放置すると期限の問題が出てきます。
期限内に通常の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記という制度の活用を検討することになります。
2024年4月1日より前の相続も対象になる
相続登記義務化で特に注意したいのは、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になることです。
たとえば、10年前、20年前に親や祖父母が亡くなり、不動産の名義がそのままになっているケースでも、相続登記義務化の対象になります。
制度開始前に発生した相続については、一定の猶予期間が設けられています。
2024年4月1日より前に相続が発生し、まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
つまり、昔の相続だから関係ない、というわけではありません。
むしろ、昔の相続ほど注意が必要です。
なぜなら、時間が経つほど相続人が増えやすくなるからです。
たとえば、祖父名義の土地をそのままにしていた場合、祖父の子ども世代だけでなく、孫世代、さらにその次の世代まで関係してくることがあります。
相続人が増えると、遺産分割協議に必要な署名・押印や必要書類の収集が難しくなります。
不動産を売却したくても、相続人全員の合意形成に時間がかかり、買主が見つかっても売却できないということも起こり得ます。
過去の相続分こそ、早めの確認が大切です。
相続登記をしないとどうなる？10万円以下の過料と実務上のリスク
相続登記を正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
過料とは、行政上の秩序罰です。刑事罰ではありませんが、制度上の義務違反として扱われます。
ただし、相続登記を放置するリスクは、過料だけではありません。
不動産実務では、次のような問題が起こりやすくなります。
売却したいときにすぐ売れない
相続登記が済んでいない不動産は、買主へ所有権を移転する前提が整っていません。
売買契約自体を検討することはあっても、最終的な決済・引渡しまでには、相続登記を完了させる必要があります。
買主が見つかってから相続登記を始めると、戸籍収集、相続人確認、遺産分割協議、書類作成に時間がかかり、売却スケジュールが大きく遅れることがあります。
相続人が増えて話し合いが難しくなる
相続登記をしないまま次の相続が発生すると、関係者が増えていきます。
最初は兄弟姉妹だけで話し合えばよかったものが、年月の経過によって甥・姪・その配偶者・さらに次世代まで関係することがあります。
相続人が増えると、連絡先の確認だけでも大変です。
全員の合意が必要な場面では、売却や管理方針を決めるまでに長い時間がかかることがあります。
空き家や土地の管理責任があいまいになる
登記名義が古いままでも、現実には誰かが固定資産税を支払ったり、草刈りをしたり、近隣対応をしたりしていることがあります。
しかし、登記や相続関係が整理されていないと、誰が責任を持って管理するのかがあいまいになります。
空き家の劣化、庭木の越境、ブロック塀の倒壊、害虫・害獣、雑草、ゴミの不法投棄などが起きた場合、相続人間で責任の押し付け合いになることもあります。
不動産の価値が下がる可能性がある
相続登記が未了のまま時間が経つと、建物は古くなり、空き家は劣化し、土地も管理状態が悪くなることがあります。
売却できる可能性があった不動産でも、放置期間が長くなるほど、買主が見つかりにくくなる場合があります。
特に古家付き土地の場合、建物の状態が悪くなると、解体費用や残置物撤去費用が問題になります。
相続登記は、単に名義を変える手続きではありません。
不動産の価値を守り、売却や管理の選択肢を確保するための手続きでもあります。
遺産分割協議がまとまらない場合はどうする？
相続人が複数いる場合、不動産を誰が取得するかを決めるために、遺産分割協議が必要になることがあります。
しかし、実務では次のような理由で協議がまとまらないことがあります。
- 相続人同士の関係が良くない
- 一部の相続人と連絡が取れない
- 誰も不動産を引き取りたがらない
- 売却するか、残すかで意見が分かれる
- 実家に住んでいる相続人と、外に出た相続人で考え方が違う
- 固定資産税や管理費用の負担をめぐって揉めている
- 古い相続が重なり、相続人が多数になっている
遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続登記義務化の期限は意識しなければなりません。
このような場合、まずは司法書士や弁護士などの専門家に相談し、相続人の範囲、法定相続分、必要書類、今後の進め方を整理することが大切です。
また、期限内に通常の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記を検討することになります。
ただし、相続人申告登記は、最終的な名義変更の代わりになるものではありません。
あくまで、期限内に相続登記の申請義務を履行するための制度です。
そのため、最終的に不動産を売却する場合や、特定の相続人が取得する場合には、別途、遺産分割協議に基づく相続登記が必要になります。
相続人申告登記とは
相続人申告登記とは、期限内に相続登記を行うことが難しい場合に、相続人が法務局に対して、自分が相続人であることを申し出る制度です。
相続登記義務化と同じく、2024年4月1日から始まった制度です。
たとえば、次のような場合に検討されます。
- 遺産分割協議がまとまらない
- 相続人が多く、書類収集に時間がかかる
- 一部の相続人と連絡が取れない
- 期限内に通常の相続登記を完了することが難しい
相続人申告登記を行うことで、申出をした相続人は、相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、ここで注意が必要です。
相続人申告登記は、簡易的な制度であり、相続不動産の権利関係を最終的に確定するものではありません。
不動産を売却するには、原則として、誰がその不動産を取得するのかを確定し、通常の相続登記を行う必要があります。
つまり、相続人申告登記は「とりあえず期限に対応する制度」であり、「売却できる状態にする制度」ではありません。
売却を予定している場合は、相続人申告登記だけで安心せず、早めに遺産分割協議と相続登記を進める必要があります。
相続登記が済んでいない不動産は売却できるのか
相続登記が済んでいない不動産でも、売却に向けた準備を始めることは可能です。
不動産会社に査定を依頼したり、現地調査をしたり、売却方針を相談したりすることはできます。
ただし、最終的に買主へ所有権を移転するためには、相続登記を完了させる必要があります。
そのため、相続不動産を売却する場合は、登記手続きと売却活動を並行して進めることが現実的です。
流れとしては、次のようになります。
- 登記簿を確認する
- 相続人を確認する
- 遺言書の有無を確認する
- 遺産分割協議の必要性を確認する
- 司法書士に相続登記を相談する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却価格や販売方法を検討する
- 相続登記完了後、売買契約・決済へ進む
買主が見つかってから相続登記を始めると、スケジュールが合わず、買主を待たせてしまうことがあります。
特に住宅ローンを利用する買主の場合、契約・審査・決済のスケジュールがあるため、売主側の登記手続きが遅れると取引全体に影響します。
相続不動産を売る可能性があるなら、早めに登記状況を確認しておくことが大切です。
売却前に確認したい相続不動産のチェックポイント
相続不動産を売却する前には、登記だけでなく、現地や権利関係も確認する必要があります。
登記名義は誰になっているか
まず、登記簿上の名義人を確認します。
亡くなった親名義なのか、祖父母名義なのか、共有名義なのかによって、必要な手続きが変わります。
古い名義のままになっている場合、相続が複数回発生している可能性があります。
相続人は何人いるか
不動産の相続では、相続人の人数が非常に重要です。
相続人が多いほど、遺産分割協議や書類収集に時間がかかります。
また、相続人の中に認知症の方、未成年者、海外在住者、連絡が取れない方がいる場合は、手続きが複雑になることがあります。
遺言書はあるか
遺言書がある場合とない場合では、登記手続きや相続人間の協議内容が変わります。
自筆証書遺言、公正証書遺言、法務局で保管されている自筆証書遺言など、遺言書の種類によっても確認方法が異なります。
売却を検討する前に、遺言書の有無を確認しておきましょう。
建物の状態はどうか
相続した不動産が実家や空き家の場合、建物の状態確認も重要です。
- 雨漏りはないか
- シロアリ被害はないか
- 残置物はどのくらいあるか
- 建物を使える状態か
- 解体が必要か
- 境界付近に越境物はないか
- ブロック塀や擁壁に危険はないか
建物の状態によって、古家付き土地として売るのか、解体して更地にするのか、リフォーム前提で売るのかが変わります。
土地の境界は分かるか
土地売却では、境界の確認も重要です。
境界標が見当たらない、隣地との境界認識が違う、古い測量図しかないといった場合、買主が不安を感じることがあります。
境界が曖昧な土地は、売却前に土地家屋調査士へ相談した方がよい場合があります。
固定資産税や管理費用はいくらか
相続不動産を持ち続ける場合、固定資産税、草刈り、建物管理、火災保険、修繕費、近隣対応などの負担が続きます。
「いずれ売るつもり」と思っている間にも、維持費はかかります。
特に空き家は、時間が経つほど管理負担が重くなりやすいため、早めに出口を考えることが大切です。
千葉市・市原市周辺で多い相続不動産の相談例
千葉市・市原市周辺では、相続不動産について次のような相談が想定されます。
実家を相続したが、誰も住む予定がない
親が住んでいた実家を相続したものの、相続人はすでに別の場所に住んでおり、誰も住む予定がないケースです。
この場合、空き家として管理を続けるか、売却するか、賃貸に出すかを検討することになります。
ただし、築年数が古い戸建ての場合、賃貸に出すには修繕費がかかることがあります。
売却する場合も、建物を残すか、解体するかの判断が必要です。
親名義のまま長年放置されている
親や祖父母名義のまま、長年登記を変えていないケースです。
この場合、相続人が増えている可能性があります。
売却するには、まず相続関係を整理し、必要に応じて遺産分割協議を行い、相続登記を完了させる必要があります。
時間が経つほど手続きは複雑になりやすいため、早めの対応が望ましいケースです。
市街化調整区域の土地を相続した
市原市周辺では、市街化調整区域の土地や農地を相続するケースもあります。
市街化調整区域では、建物の建築や再建築に制限がある場合があります。
一般の住宅用地として売却しにくいこともあるため、都市計画、接道、地目、既存建物の有無、開発許可の可能性などを確認する必要があります。
空き家と土地をまとめて売りたい
古家付き土地として売却する場合、建物を残したまま売るか、解体して更地にするかの判断が必要です。
解体すれば見た目はすっきりしますが、解体費用がかかります。
また、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例に影響する場合もあります。
一方で、古家付きのまま売却できれば、解体費用をかけずに売却できる可能性があります。
どちらがよいかは、立地、建物状態、買主のニーズ、販売価格によって変わります。
司法書士・土地家屋調査士・不動産会社の役割
相続不動産の整理では、複数の専門家が関わることがあります。
司法書士に相談する場面
司法書士は、相続登記の専門家です。
次のような場合は、司法書士への相談が必要になりやすいです。
- 相続登記をしたい
- 登記名義が亡くなった方のまま
- 相続人が複数いる
- 遺産分割協議書が必要
- 戸籍収集が大変
- 相続人申告登記を検討したい
- 抵当権など古い登記が残っている
相続不動産を売却する場合でも、まず登記名義を整理する必要があります。
司法書士へ早めに相談することで、売却スケジュールを立てやすくなります。
土地家屋調査士に相談する場面
土地家屋調査士は、土地の境界や測量、建物の表示登記などの専門家です。
次のような場合は、土地家屋調査士への相談が必要になることがあります。
- 境界標が見つからない
- 隣地との境界が曖昧
- 測量図が古い
- 分筆が必要
- 建物を解体した後の滅失登記が必要
- 登記面積と実際の面積が違いそう
土地の売却では、境界の明確さが買主の安心につながります。
境界や測量の問題がある場合は、売却前に確認しておくとスムーズです。
不動産会社に相談する場面
不動産会社は、相続不動産が売れる可能性、価格、売却方法、買主の見つけ方を検討する役割を担います。
次のような場合は、不動産会社への相談が有効です。
- 相続した実家を売りたい
- 土地だけ売れるか知りたい
- 古家付きのまま売れるか知りたい
- 解体して売るべきか迷っている
- 隣地への売却可能性を考えたい
- 市街化調整区域や農地の売却可能性を知りたい
- 相続登記と売却を同時に進めたい
相続登記がまだ完了していなくても、売却相談や査定は可能です。
早めに不動産会社へ相談することで、登記完了後にすぐ売却活動へ移れるよう準備できます。
相続登記後の選択肢｜売却・管理・国庫帰属制度
相続登記が完了した後、不動産をどうするかを考える必要があります。
主な選択肢は次のとおりです。
売却する
利用予定がない不動産であれば、売却は有力な選択肢です。
売却できれば、固定資産税や管理負担から解放されるだけでなく、現金化できる可能性があります。
特に市街化区域内の住宅地や、交通・生活利便性のあるエリアの不動産は、売却を先に検討する価値があります。
管理を続ける
将来的に使う予定がある場合や、すぐに売却したくない場合は、管理を続ける選択肢もあります。
ただし、空き家や空き地は管理を怠ると、近隣トラブルや建物劣化につながることがあります。
草刈り、換気、雨漏り確認、防犯、庭木の剪定、郵便物の確認など、定期的な管理が必要です。
賃貸に出す
建物の状態が良く、需要があるエリアであれば、賃貸に出す方法もあります。
ただし、修繕費、管理費、入居者対応、空室リスクなどを考える必要があります。
築年数が古い戸建てでは、貸す前に一定のリフォームが必要になることもあります。
相続土地国庫帰属制度を検討する
売却が難しく、管理負担だけが続く土地については、相続土地国庫帰属制度を検討する場合もあります。
相続土地国庫帰属制度は、相続した土地について、一定の要件を満たす場合に国へ引き取ってもらえる制度です。
ただし、建物がある土地、境界が明らかでない土地、抵当権などが設定されている土地、管理に過分な費用がかかる土地などは、制度を利用できない可能性があります。
また、審査手数料や負担金も必要です。
そのため、最初から国庫帰属制度ありきで考えるのではなく、まず売却できる可能性を確認することが大切です。
まとめ
相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。
相続によって不動産を取得した相続人は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、未登記の不動産は義務化の対象です。原則として、2027年3月31日までに対応する必要があります。
相続登記を放置すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があるだけでなく、売却、管理、活用、次世代への承継にも大きな支障が出ることがあります。
特に不動産売却では、登記名義が整理されていないと、買主へ所有権を移転できません。
相続した不動産を売却する可能性がある場合は、次の順番で整理すると進めやすくなります。
- 登記簿で名義を確認する
- 相続人を確認する
- 遺言書の有無を確認する
- 遺産分割協議の必要性を確認する
- 司法書士に相続登記を相談する
- 不動産会社に査定・売却相談をする
- 登記完了後の売却方法を決める
相続登記は、単なる義務対応ではありません。
相続した不動産を売るのか、残すのか、管理するのか、手放すのかを考えるための出発点です。
千葉市・市原市周辺で相続した実家、空き家、土地、古家付き土地をお持ちの方は、早めに登記状況と売却可能性を確認しておくことをおすすめします。
参考情報
※以下の参考情報は、2026年6月8日に確認しています。
法務省「相続登記の申請義務化について」
相続登記の義務化が2024年4月1日から開始されたこと、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要であること、正当な理由なく申請を怠った場合に10万円以下の過料の対象となることを確認。
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
相続登記義務化の内容、遺産分割成立後の登記義務、過去の相続分の扱い、相続人申告登記の考え方を確認。
政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を確認するには？」
2024年4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象となること、未登記の場合は2027年3月31日までに対応が必要であること、期限内の登記が難しい場合に相続人申告登記制度を活用できることを確認。
東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
相続登記義務化の概要、過去の相続分も対象となること、法務局での案内内容を確認。
法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
相続した土地を国に帰属させる制度の概要、申請できない土地、承認が難しい土地、審査手数料や負担金の考え方を確認。
辰巳地所のご紹介・お問い合わせ
辰巳地所では、市原市や千葉市をはじめとする千葉県を中心に、一都三県を営業エリアとして不動産売買をサポートしています。
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