低廉な空家等の媒介特例とは？物件価格800万円以下の仲介手数料を徹底解説
低廉な空家等の媒介特例とは？
※画像出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
「低廉な空家等の媒介特例」とは、物件価格が低い不動産の売買において、不動産会社が通常の仲介手数料の上限を超えて、一定額まで報酬を受け取ることができる制度です。
ここでいう「低廉」とは、価格が安いことを意味します。
不動産売買では、仲介手数料の上限が宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示で定められています。一般的には、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格の3％＋6万円＋消費税」という計算式がよく知られています。
しかし、価格が低い空き家や土地の場合、この通常計算だけでは、不動産会社が現地調査・役所調査・販売活動・契約書類の作成・買主対応などにかかる手間やコストを十分にまかなえないことがあります。
そのため、低価格帯の空き家等の流通を進めるために、一定の条件を満たす場合には、通常の上限を超えた報酬を受け取れる特例が設けられています。
2024年7月1日からルールが見直された
低廉な空家等の媒介特例は、2024年7月1日から内容が見直されました。
大きな変更点は、主に次の2つです。
1つ目は、対象となる物件価格の範囲が、従来の400万円以下から800万円以下に拡大されたことです。
2つ目は、従来は主に売主側からの受領が想定されていた特例報酬について、改正後は買主側からも受領できるよう整理されたことです。
つまり、800万円以下の不動産売買では、売主だけでなく、買主にとってもこの特例を理解しておく必要があります。
対象は「物件価格800万円以下」の宅地建物
改正後の特例では、対象となるのは、物件価格が800万円以下の宅地建物です。
ここで注意したいのは、「空き家」という言葉が使われていても、制度上は必ずしも現に空き家であることだけを対象としているわけではない点です。
低廉な空家等の特例は、売買に係る代金の額、または交換に係る宅地・建物の価額が800万円以下の宅地建物を対象とするものです。
したがって、実務上は、空き家、古い戸建、古家付き土地、土地、居住中の低価格帯不動産なども、価格要件を満たせば対象になり得ます。
ただし、実際にどのような報酬額とするかは、媒介契約の内容や不動産会社の説明、当事者の合意によって決まります。
空き家に限らず、使用状態は問われない
「低廉な空家等」という名称だけを見ると、「誰も住んでいない空き家だけが対象」と思われがちです。
しかし、国土交通省の解釈・運用上は、対象物件の使用状態は問わないとされています。
そのため、以下のような物件でも、価格が800万円以下であれば特例の対象となる可能性があります。
・相続した空き家
・古い中古戸建
・古家付き土地
・低価格帯の土地
・居住中だが価格が低い戸建
・老朽化した建物付きの不動産
ただし、「対象になり得る」ことと、「必ず税込33万円を支払う」ことは同じではありません。
あくまで税込33万円は上限であり、実際の報酬額は、媒介契約時の説明と合意によって決まります。
なぜ低価格帯の不動産に特例が必要なのか
低価格でも調査や販売活動の手間は大きい
不動産の仲介業務は、物件価格が高いほど手間が増えるとは限りません。
むしろ、低価格帯の空き家や古い不動産ほど、調査や調整に時間がかかることがあります。
たとえば、次のような確認が必要になることがあります。
・建物が使用できる状態か
・雨漏り、傾き、シロアリ被害などがないか
・境界が明確か
・接道義務を満たしているか
・再建築が可能か
・残置物が残っていないか
・相続登記が完了しているか
・売主が複数人いないか
・固定資産税や管理状況に問題がないか
・買主に説明すべき契約不適合リスクがないか
価格が300万円の空き家でも、3,000万円のマンションでも、役所調査、現地確認、契約書類作成、重要事項説明などの基本業務は必要です。
むしろ、古い空き家や地方の土地では、調査項目が多くなることも珍しくありません。
空き家の放置を防ぎ、流通を促す目的がある
低価格帯の空き家は、売主にとっては「早く手放したい不動産」である一方、不動産会社にとっては、報酬に対して業務負担が大きくなりやすい分野です。
その結果、これまでは「売却価格が低すぎるため、取り扱いが難しい」と判断されるケースもありました。
しかし、空き家を放置すると、建物の老朽化、防犯上の不安、草木の繁茂、近隣トラブル、管理費用の継続など、さまざまな問題につながります。
使える空き家や土地を早めに流通させることは、所有者だけでなく、地域にとっても重要です。
低廉な空家等の媒介特例は、不動産会社が低価格帯の不動産を扱いやすくすることで、空き家等の流通を後押しする制度といえます。
売主にとっては「引き受けてもらいやすくなる」メリットもある
売主から見ると、仲介手数料の上限が上がることは、一見すると負担増に感じるかもしれません。
たしかに、300万円や500万円の物件では、通常計算よりも手数料が高くなる可能性があります。
しかし、低価格帯の不動産では、「そもそも不動産会社に取り扱ってもらえるか」が重要です。
手数料の上限が一定程度引き上げられることで、不動産会社が現地調査や販売活動に取り組みやすくなり、結果として売却の可能性が高まる場合があります。
特に、相続した実家や空き家を長期間保有している場合、毎年の固定資産税、草刈り、建物管理、近隣対応などの負担が続きます。
仲介手数料だけで判断するのではなく、「売却できた場合の手残り額」「保有を続けた場合の費用」「将来の管理リスク」まで含めて考えることが大切です。
仲介手数料はいくらになる？通常計算と特例の違い
通常の仲介手数料の計算方法
不動産売買の仲介手数料は、売買価格に応じて上限が定められています。
通常の売買では、以下のように計算します。
・200万円以下の部分：5％＋消費税
・200万円を超え400万円以下の部分：4％＋消費税
・400万円を超える部分：3％＋消費税
売買価格が400万円を超える場合は、簡易的に次の式で計算されることが多いです。
売買価格×3％＋6万円＋消費税
たとえば、売買価格800万円の物件であれば、税抜の上限は次のようになります。
800万円×3％＋6万円＝30万円
これに消費税10％を加えると、税込33万円です。
低廉な空家等の媒介特例では税込33万円が上限
低廉な空家等の媒介特例では、物件価格が800万円以下の宅地建物について、媒介に要する費用を勘案し、通常計算の上限を超えて報酬を受け取ることができます。
上限は、税抜30万円、税込33万円です。
ここで大切なのは、税込33万円が「必ず請求される金額」ではなく、「上限額」であるという点です。
実際の仲介手数料は、不動産会社が媒介契約の締結に際して、あらかじめ依頼者に説明し、合意した金額となります。
説明も合意もないまま、後から当然のように税込33万円を請求できるものではありません。
300万円・500万円・800万円の計算例
通常計算と特例上限を比較すると、次のようになります。
売買価格300万円の場合。
通常計算では、税抜14万円、税込15万4,000円が上限です。
低廉な空家等の媒介特例を適用する場合は、税込33万円までが上限となります。
売買価格500万円の場合。
通常計算では、税抜21万円、税込23万1,000円が上限です。
低廉な空家等の媒介特例を適用する場合は、税込33万円までが上限となります。
売買価格800万円の場合。
通常計算では、税抜30万円、税込33万円が上限です。
このため、800万円の物件では、通常計算でも税込33万円となり、特例による上乗せの影響は実質的にはありません。
特例の影響が大きいのは、特に800万円未満の低価格帯の不動産です。
たとえば300万円の物件では、通常計算の税込15万4,000円に対して、特例では税込33万円まで合意できるため、差が大きくなります。
売主だけでなく買主にも関係する点に注意
改正後は買主からも特例報酬を受け取れる
2024年7月1日以降の改正では、低廉な空家等の媒介特例について、買主からも特例による報酬を受け取ることが可能になりました。
これは、買主側の仲介業務にも、物件調査、現地案内、契約条件の確認、重要事項説明、住宅ローンやリフォーム計画に関する調整など、一定の手間がかかるためです。
特に、低価格帯の古い戸建や空き家では、買主側も次のような点を慎重に確認する必要があります。
・再建築できるか
・建物を使えるか、解体前提か
・リフォーム費用がどの程度かかるか
・境界や越境の問題がないか
・上下水道、ガス、浄化槽などのインフラ状況
・住宅ローンが利用できるか
・契約不適合責任の範囲
・引渡し後の残置物や設備の扱い
低価格だから簡単な取引というわけではありません。
むしろ、購入後に想定外の費用が発生しやすい分野だからこそ、買主側にも丁寧な調査と説明が必要になります。
ただし、勝手に請求できるわけではない
低廉な空家等の媒介特例があるからといって、不動産会社が買主や売主に対して、説明なしに税込33万円を請求できるわけではありません。
通常の計算方法による上限を超えて報酬を受け取る場合には、媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があります。
したがって、売主・買主としては、次の点を確認しておきましょう。
・この物件は低廉な空家等の媒介特例の対象か
・仲介手数料はいくらか
・通常計算との差額はいくらか
・なぜその報酬額になるのか
・媒介契約書に報酬額が明記されているか
・税込表示か税抜表示か
後から「聞いていなかった」とならないよう、媒介契約を結ぶ前に確認することが大切です。
媒介契約前の説明と合意が重要
低廉な空家等の媒介特例で最も重要なのは、事前説明と合意です。
売主であれば、不動産会社に売却を依頼する媒介契約の段階で、仲介手数料の額を確認します。
買主であれば、購入の仲介を依頼する段階で、その物件が特例対象となるのか、仲介手数料がいくらになるのかを確認します。
不動産会社から説明を受けた場合には、単に「33万円です」と聞くだけでなく、なぜその金額になるのか、通常計算ではいくらになるのか、どのような業務を行ってもらえるのかも確認しておくと安心です。
低廉な空家等の媒介特例で確認したい実務上のポイント
物件価格が800万円以下か確認する
まず確認すべきなのは、売買価格が800万円以下かどうかです。
特例の対象となるのは、物件価格が800万円以下の宅地建物です。
広告価格が800万円以下であっても、最終的な売買契約の金額がどうなるかによって判断が必要になる場合があります。
また、売買価格が800万円を超える場合には、この特例の対象外となります。
たとえば、850万円の中古戸建であれば、低廉な空家等の媒介特例ではなく、通常の仲介手数料の上限計算によることになります。
報酬額が媒介契約書に明記されているか確認する
仲介手数料は、口頭だけでなく、媒介契約書で確認することが大切です。
特に、通常計算を超える報酬を受け取る場合には、特例を適用する旨や合意した報酬額が書面上で明確になっているか確認しましょう。
確認したいポイントは次のとおりです。
・報酬額が税込か税抜か
・通常計算を超える金額になっているか
・特例を適用する説明があるか
・売主側、買主側それぞれの報酬額が明確か
・別途費用がある場合、その内容が明確か
媒介契約は、不動産会社に業務を依頼するための大切な契約です。
金額に不明点がある場合は、署名・押印の前に確認しましょう。
「仲介手数料」と「別途費用」を混同しない
低廉な空家等の媒介特例で定められているのは、宅地建物取引業者が媒介報酬として受け取ることができる上限です。
一方で、売却に関連して、別途費用が発生することもあります。
たとえば、次のような費用です。
・相続登記費用
・住所変更登記費用
・抵当権抹消登記費用
・測量費用
・建物解体費用
・残置物撤去費用
・契約書に貼付する印紙代
・境界確定に関する費用
・ハウスクリーニング費用
・空き家管理費用
これらは、仲介手数料とは別の費用です。
「税込33万円払えば、すべての費用が含まれる」と誤解しないようにしましょう。
逆に、不動産会社から仲介手数料以外の費用を提示された場合には、その費用が何のためのものか、誰に支払うものか、任意なのか必須なのかを確認することが大切です。
売却価格だけでなく、手残り額で判断する
低価格帯の空き家や土地を売却する場合、「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら手元に残るか」を確認することが重要です。
たとえば、売買価格が500万円でも、仲介手数料、登記費用、測量費用、残置物撤去費用、解体費用などがかかると、手残り額は大きく変わります。
売却前には、次のような形で概算を出しておくと安心です。
売買価格
− 仲介手数料
− 登記関係費用
− 測量費用
− 残置物撤去費用
− 解体費用
− その他必要経費
＝ 概算手残り額
特に相続した空き家では、相続人が複数いることもあります。
手残り額を事前に把握しておくことで、相続人間の話し合いも進めやすくなります。
よくある質問
空き家ではない古い家でも対象になりますか？
対象になる可能性があります。
低廉な空家等の媒介特例は、名称に「空家等」とありますが、国土交通省の解釈・運用上は、対象物件の使用状態は問わないとされています。
そのため、居住中の古い戸建や、空き家ではない低価格帯の建物付き不動産でも、物件価格が800万円以下であれば対象となる可能性があります。
ただし、実際に特例を適用するかどうか、報酬額をいくらにするかは、不動産会社からの説明と依頼者の合意によります。
土地だけでも対象になりますか？
対象になる可能性があります。
特例の対象は、物件価格が800万円以下の宅地建物です。
そのため、土地のみの売買であっても、宅地に該当し、価格が800万円以下であれば、特例の対象となる可能性があります。
ただし、土地の場合でも、境界、接道、上下水道、建築可否、都市計画法上の制限など、調査すべき点は多くあります。
安い土地だから簡単な取引とは限らない点に注意しましょう。
買主は特例の仲介手数料を拒否できますか？
仲介手数料は、不動産会社との媒介契約に基づいて決まるものです。
そのため、提示された報酬額に納得できない場合は、媒介契約を結ばないという選択はあります。
ただし、不動産会社も業務として調査・案内・契約手続きを行うため、報酬額について合意できなければ、その会社に仲介を依頼できない場合があります。
買主としては、単に「高い・安い」だけで判断するのではなく、調査内容、説明の丁寧さ、契約条件の確認、購入後のリスク説明などを含めて比較することが大切です。
800万円を少し超える物件は対象になりますか？
原則として、物件価格が800万円を超える場合は、低廉な空家等の媒介特例の対象外です。
たとえば、売買価格が810万円や850万円の場合は、通常の仲介手数料の上限計算によることになります。
一方、価格交渉の結果、最終的な売買価格が800万円以下となる場合には、特例の対象となる可能性があります。
実務上は、広告価格ではなく、売買契約上の価格を踏まえて確認する必要があります。
代理の場合も同じですか？
媒介ではなく代理の場合には、報酬上限の考え方が異なります。
通常の代理では、媒介報酬の2倍までが上限とされています。
低廉な空家等についても、代理の場合には媒介の場合と異なる上限規定が関係します。
一般の売主・買主が通常の不動産売買で接するケースは媒介が多いですが、契約形態が媒介なのか代理なのかは、媒介契約書や説明書面で確認しましょう。
不明な場合は、不動産会社に「これは媒介ですか、代理ですか」と確認することをおすすめします。
まとめ｜800万円以下の不動産売買では、仲介手数料の説明を必ず確認しましょう
低廉な空家等の媒介特例は、物件価格が800万円以下の宅地建物について、通常の仲介手数料の上限を超えて、税込33万円まで報酬を受け取ることができる制度です。
2024年7月1日からの見直しにより、対象物件の価格は400万円以下から800万円以下へ拡大され、買主からも特例による報酬を受け取れるようになりました。
ただし、税込33万円はあくまで上限です。
不動産会社が通常計算を超える報酬を受け取る場合には、媒介契約の締結に際して、あらかじめ依頼者に説明し、合意を得る必要があります。
800万円以下の空き家、古い戸建、土地、古家付き土地などを売却・購入する場合は、次の点を確認しましょう。
・物件価格が800万円以下か
・低廉な空家等の媒介特例の対象か
・仲介手数料はいくらか
・通常計算との差額はいくらか
・媒介契約書に報酬額が明記されているか
・別途費用が発生する場合、その内容は何か
・売却の場合は、最終的な手残り額がいくらになるか
低価格帯の不動産は、価格だけを見ると小さな取引に見えるかもしれません。
しかし、相続、境界、建物の老朽化、残置物、再建築の可否など、確認すべき点は多くあります。
仲介手数料の金額だけでなく、どこまで丁寧に調査・説明してくれるかも、不動産会社選びの大切な判断材料です。
参考情報
国土交通省｜不動産業による空き家対策推進プログラムについて
確認日：2026年6月8日
国土交通省は、2024年6月21日に「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、空き家等の流通促進、媒介報酬規制の見直し、空き家管理受託のガイドラインなどを公表しています。
国土交通省｜空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
確認日：2026年6月8日
2024年7月1日以降の見直しとして、物件価格800万円以下の宅地建物について、媒介に要する費用を勘案し、原則による上限を超えて報酬を受領できること、上限が30万円の1.1倍であることなどが示されています。
公益財団法人不動産流通推進センター｜低廉な空家等の売買等の媒介報酬の特例（改正）
確認日：2026年6月8日
2025年2月掲載の解説で、対象物件価格が800万円以下に拡大されたこと、買主からも受領可能になったこと、対象物件の使用状態は問わないこと、媒介契約時の説明と合意が必要であることが整理されています。
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