低廉な空家等の媒介特例とは？物件価格800万円以下の仲介手数料を徹底解説
300万円や500万円の中古戸建を購入・売却するとき、不動産会社から「仲介手数料は33万円（税込）です」と案内され、思っていたより高いと感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般的な不動産売買では、仲介手数料の上限は売買価格に応じて計算されます。しかし、800万円以下の土地や建物については、「低廉な空家等の媒介特例」という制度があり、通常の計算方法による上限額を超える仲介手数料が認められる場合があります。
2024年7月1日の制度改正により、対象となる物件価格が400万円以下から800万円以下へ拡大され、売主だけでなく買主にも特例が適用されるようになりました。
ただし、税込33万円は法律で一律に定められた仲介手数料ではなく、不動産会社が受け取ることのできる上限額です。 実際に支払う金額は、制度の範囲内で不動産会社と依頼者が合意して決めることになります。
また、名称に「空家等」とありますが、対象は空き家に限定されません。現在も居住している中古戸建やマンション、土地なども、価格要件を満たせば対象になります。
この記事では、低廉な空家等の媒介特例の仕組みや対象物件、通常の仲介手数料との違い、売主・買主それぞれが取引前に確認しておきたい事項を解説します。
低廉な空家等の媒介特例とは？2024年7月の制度改正を解説
低廉な空家等の媒介特例とは、価格800万円以下の宅地や建物の売買・交換について、不動産会社が通常の報酬上限額を超えて、一定の範囲内で仲介手数料を受け取ることができる制度です。
不動産会社の仲介手数料には、宅地建物取引業法第46条に基づき、国土交通大臣の告示によって上限額が定められています。
通常の仲介手数料は売買価格に応じて計算されるため、物件価格が低いほど報酬の上限も低くなります。
一方、不動産の売買仲介では、物件価格にかかわらず、権利関係や法令上の制限、接道状況、設備などの調査が必要です。購入希望者への物件紹介や売買条件の調整、重要事項説明書・売買契約書の作成も行います。
例えば、300万円の築古戸建でも、土地の境界や前面道路、建物の状態、上下水道などを確認しなければなりません。築年数が古い住宅や相続した不動産では、調査に時間を要することもあります。
こうした事情を踏まえ、低価格帯の不動産も取引しやすくするために設けられたのが、低廉な空家等の媒介特例です。
2024年7月1日には、空き家等の流通促進を目的として制度が見直されました。
それまで売買価格400万円以下だった対象範囲が800万円以下に拡大され、従来は売主側に限られていた特例による報酬を、買主側からも受け取れるようになっています。
現在は、売買・交換の媒介について、依頼者の一方から受け取る報酬の上限が税込33万円とされています。
なお、今回解説するのは売買・交換の媒介に関する制度です。売買の代理や賃貸借には別の報酬規定があるため、混同しないようにしましょう。
対象は800万円以下の不動産｜空き家以外の土地や中古住宅も含まれる
「低廉な空家等」という名称から、長期間誰も住んでいない空き家だけが対象だと思われるかもしれません。
しかし、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、対象となる宅地や建物について、使用の状態を問わないことが明示されています。
そのため、価格要件を満たせば、次のような不動産も対象になります。
- 相続した空き家や、長年使用していない中古戸建
- 現在も所有者が居住している中古住宅
- 区分所有マンションの一室
- 古家付き土地や、建物のない宅地
例えば、現在も住んでいる中古戸建を500万円で売買する場合や、区分所有マンションを700万円で売買する場合も、特例の対象となる取引です。
ここで確認したいのが、「800万円以下」という価格の基準です。
特例の対象となるかどうかは、売買代金の額によって判断されます。売出価格が800万円を超えていても、実際に合意した売買価格が800万円以下であれば、特例の対象になる場合があります。
反対に、売出価格が800万円以下でも、売買価格が800万円を超えれば、この特例の対象にはなりません。
また、売買代金に建物の消費税等相当額が含まれている場合には、その部分を除いた金額が報酬計算上の基準となります。
一般の個人が自宅を売却する取引と、課税事業者である不動産会社が建物を売却する取引では、消費税の取扱いが異なるためです。
契約する物件の売買価格と消費税の取扱いを確認したうえで、特例の適用対象になるかを判断します。
仲介手数料の上限は税込33万円｜通常計算との違い
不動産売買の仲介手数料は、通常、売買価格を3つの部分に分けて上限額を計算します。
売買価格のうち、200万円以下の部分には5％、200万円を超えて400万円以下の部分には4％、400万円を超える部分には3％を適用し、その合計額に消費税を加えます。
売買価格が400万円を超える場合には、一般的に次の速算式が使われます。
通常の仲介手数料の上限額（税込）＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1
例えば、500万円の中古戸建であれば、通常の上限額は税抜21万円、税込23万1,000円です。
一方、低廉な空家等の媒介特例では、媒介業務に要する費用を勘案し、通常の計算方法による上限額を超えて、税込33万円まで受け取ることが認められています。
売買価格ごとの違いを比較してみましょう。
| 売買価格 | 通常の上限額（税込） | 特例の上限額（税込） |
|---|---|---|
| 300万円 | 154,000円 | 330,000円 |
| 500万円 | 231,000円 | 330,000円 |
| 800万円 | 330,000円 | 330,000円 |
※課税事業者である不動産会社による売買の媒介を想定し、売買価格に消費税等相当額を含まない場合の計算例です。
300万円の物件では、通常の上限額は15万4,000円ですが、特例による上限額は33万円となり、その差は17万6,000円です。
500万円の場合、通常の上限額は23万1,000円ですから、差額は9万9,000円となります。
一方、800万円の物件では通常の計算方法でも33万円になるため、特例を適用しても上限額は変わりません。
このように、売買価格が低いほど、通常の計算方法と特例による上限額の差が大きくなります。
ただし、特例によって上限額が33万円になったからといって、不動産会社が必ず33万円を請求する制度ではありません。
国土交通省の報酬告示では、媒介業務に要する費用を勘案して報酬額を決める仕組みとなっており、実際の金額は依頼者との合意によって定めます。
なお、辰巳地所では、800万円以下の物件について、仲介手数料を30万円（税別）、税込33万円とする料金を案内しています。
これは当社の料金設定であり、法令によりすべての不動産会社が同じ金額を請求するという意味ではありません。実際のご依頼に際しては、対象となる取引や仲介業務の内容を確認し、報酬額をご説明したうえで合意することになります。
当社の料金体系については、仲介手数料の料金案内もご確認ください。
売主・買主それぞれに特例が適用される｜事前の説明と合意が必要
2024年7月の制度改正で大きく変わったのが、買主側にも特例が適用されるようになったことです。
従来は、通常の上限額を超える報酬について、売主側から受け取ることが認められていました。
改正後は、売主・買主の双方について、依頼者一方につき税込33万円を上限とする仲介手数料を受け取ることができるようになっています。
例えば、500万円の中古戸建について、同じ不動産会社が売主と買主の双方から仲介を依頼された場合、制度上は売主から33万円、買主から33万円を受け取ることが可能です。
ただし、これは双方が必ず33万円ずつ支払うという意味ではありません。
売主と買主は、それぞれ仲介を依頼する不動産会社との間で報酬額を定めます。売主側と買主側で異なる不動産会社が仲介する場合も、各社の料金設定や合意内容によって金額が決まります。
特に確認しておきたいのは、通常の上限額を超える仲介手数料について、事前に説明と合意が必要になることです。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、不動産会社がこの特例を利用して通常の報酬上限額を超える金額を受け取る場合、媒介契約の締結に際し、あらかじめ依頼者に報酬額を説明し、合意を得る必要があるとされています。
例えば、500万円の物件で税込33万円の仲介手数料を設定する場合、通常の上限額である23万1,000円を超えるため、特例による取扱いについて説明を受け、合意する必要があります。
「仲介手数料は通常いくらなのか」「今回は特例を適用するのか」「実際に支払う金額はいくらなのか」を、仲介を依頼する段階で確認しておくと安心です。
特例の対象になるかどうかと、実際にいくら支払うかは別の話です。制度の上限額だけを見るのではなく、契約する報酬額を確認しておきましょう。
低価格帯の不動産でも調査や契約手続きが必要になる理由
低廉な空家等の媒介特例が設けられた背景には、売買価格が低くても、不動産の仲介に必要な調査や手続きが大きく減るわけではないという事情があります。
例えば、市原市内にある築年数の古い中古戸建を300万円で売却する場合を考えてみましょう。
まず、登記記録などから所有者や権利関係を確認します。相続によって取得した物件であれば、現在の登記名義や相続人の状況について確認が必要になることもあるでしょう。
土地については、境界や前面道路、接道状況、用途地域などの法令上の条件を調べます。
特に、建築基準法上の道路との接道条件を満たしていない物件では、将来の建替えが制限される場合があります。現在の建物をそのまま使う場合でも、購入希望者が将来の利用方法を判断できるよう、法令上の条件を確認することになります。
建物についても、雨漏りや設備の不具合、過去の修繕履歴など、把握できる状態を確認します。
長期間空き家になっていた住宅では、上下水道や浄化槽の状況、室内に残された家具や生活用品なども、引渡し条件に関わるでしょう。
こうした調査に加えて、不動産会社は購入希望者への物件紹介、売買価格や契約条件の調整、重要事項説明書・売買契約書の作成、決済・引渡しまでの連絡や手配などを行います。
物件価格が低くても必要な業務はあり、建物や土地の条件によっては調査に時間がかかることもあります。
今回の特例は、こうした仲介業務の実情を踏まえ、不動産会社が低価格帯の物件を取り扱いやすくし、空き家や土地などの流通を促すことを目的としています。
もっとも、仲介手数料の上限が引き上げられたからといって、通常の媒介業務に含まれる調査や契約書類の作成について、別途自由に事務手数料などを加算できるわけではありません。
仲介手数料と別の費用が提示された場合は、その費用がどのような業務に対するものなのか、契約前に確認しておきたいところです。
仲介手数料とは別に発生する費用も確認したい
低価格帯の不動産を購入・売却する際には、仲介手数料だけでなく、取引に必要な諸費用にも目を向ける必要があります。
売主の場合、相続した住宅であれば相続登記に関する費用、住宅ローンが残っている場合には抵当権抹消に関する費用などが生じることがあります。
また、売却条件によっては測量や境界確認、建物の解体、残置物の処分などが必要になる場合もあります。
例えば、古い住宅を売却する際、売主が事前に建物を解体する方法と、古家付きの状態で買主を探す方法では、必要な費用が異なります。
一方、買主の場合には、所有権移転登記に関する費用や不動産取得税、住宅ローンを利用する場合の費用などが考えられます。
購入後に建物を修繕する予定であれば、その工事費用も資金計画に含める必要があるでしょう。
こうした諸費用は、仲介手数料とは目的が異なり、物件や契約条件によって発生する内容も変わります。
また、国土交通省は、空き家管理や利活用に関する助言など、通常の媒介とは異なる関連業務について、媒介契約と区別して契約を締結し、報酬を受け取る方法を示しています。
別途契約する場合には、業務内容や報酬額などを明らかにし、依頼者の理解を得る必要があります。
売買価格が300万円や500万円の物件では、数十万円の諸費用が手取り額や購入総額に与える影響も小さくありません。
そのため、仲介手数料の金額だけで判断するのではなく、売却・購入に必要な費用を合わせて確認することをおすすめします。
800万円以下の不動産を売却・購入するときの確認ポイント
低廉な空家等の媒介特例は売主と買主の双方に関係する制度ですが、それぞれ確認しておきたい内容は異なります。
売主の場合、まず考えたいのは、売却代金から仲介手数料やその他の費用を差し引き、いくら手元に残るかという点です。
例えば、500万円の中古戸建を売却し、仲介手数料が33万円（税込）だった場合、売買代金から仲介手数料を差し引いた金額は467万円です。
ただし、これは仲介手数料だけを差し引いた金額であり、最終的な手取り額ではありません。
登記費用や測量費用、残置物の処分費用などが必要になる場合には、その分も考慮します。住宅ローンが残っていれば、残債の返済も必要です。
さらに、売却によって譲渡所得に対する税金が発生する場合もあるため、税務上の取扱いについては税務署や税理士などに確認してください。
一方、買主の場合は、物件価格に仲介手数料やその他の購入費用を加えた総額を考えます。
同じ500万円の中古戸建でも、仲介手数料が33万円（税込）なら、物件代金との合計は533万円です。
実際には、登記費用や不動産取得税、住宅ローン関係費用、火災保険料などが必要になる場合があります。
また、築年数が経過した住宅では、購入後に屋根や外壁、給排水設備などの修繕が必要になることもあるでしょう。
土地を購入する場合には、境界や接道状況、上下水道などの条件も、購入後の利用方法に関わります。
価格が手頃な物件であっても、取得後に必要な費用を確認しておくことで、無理のない資金計画を立てやすくなります。
そして、売主・買主の双方に共通するのが、仲介手数料の金額と契約条件の確認です。
特例を適用するのか、仲介手数料は税込でいくらになるのか、どのような業務を依頼するのか。こうした内容を媒介契約の段階で明確にしておくことで、取引中の認識の違いを防ぎやすくなります。
なお、市原市周辺で低価格帯の不動産を売却したい方は、辰巳地所の売却物件募集・無料査定相談もご覧ください。
相続した実家や古い中古戸建、古家付き土地の売却については、市原市の不動産売却に関するご案内でもご紹介しています。
まとめ｜800万円以下の不動産売買では仲介手数料の事前確認を
低廉な空家等の媒介特例は、売買価格800万円以下の宅地や建物について、通常の報酬上限額を超えて、税込33万円まで仲介手数料を受け取ることができる制度です。
2024年7月1日の改正により、対象価格が400万円以下から800万円以下に拡大され、売主だけでなく買主にも適用されるようになりました。
名称に「空家等」とありますが、対象は空き家に限定されません。居住中の中古戸建や区分所有マンション、土地なども、価格要件を満たせば対象になります。
制度を理解するうえで特に確認したいのは、税込33万円は報酬の上限額であり、実際に支払う仲介手数料は不動産会社との合意によって決まるという点です。
また、通常の報酬上限額を超える金額を受け取る場合には、媒介契約の締結に際し、事前の説明と合意が必要です。
低価格帯の不動産では、建物の状態や土地の条件、権利関係などによって、必要な調査や売却・購入の費用が異なります。
物件価格だけでなく、仲介手数料やその他の諸費用、引渡し条件まで確認し、納得したうえで取引を進めることが大切です。
参考情報
確認日：2026年10月27日
国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750143.pdf
国土交通省｜空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 新旧対照条文
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001750145.pdf
国土交通省｜不動産業による空き家対策推進プログラムについて
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00066.html
公益財団法人不動産流通推進センター｜低廉な空家等の売買等の媒介報酬の特例（改正）
https://www.retpc.jp/?p=30292
辰巳地所のご紹介
株式会社辰巳地所は、千葉県市原市を拠点に、不動産の購入・売却をサポートしている会社です。
市原市・千葉市を中心に、一都三県の不動産売買に対応しています。
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