相続トラブル回避｜2026年2月2日から始まる所有不動産記録証明制度を解説
はじめに
2026年2月2日（月）から、全国の法務局で「所有不動産記録証明制度」の運用が開始されます。
この制度は、特定の人が登記名義人となっている全国の不動産を、法務局が一覧的にリスト化し、証明書として交付します。
この記事は被相続人の不動産を把握し、相続トラブルを未然に防ぎたい相続人や遺言を検討している方を対象として制度の概要を解説します。
制度新設の背景：相続登記義務化・空き家対策
高齢化社会の進展に伴う相続や空き家等の問題に対応するため、国は、空家等対策の推進に関する特別措置法の制定や相続登記の義務化等、不動産に関する法整備を進めてきました。
登記記録は、土地や建物ごとに作成されており、全国の不動産から特定の人が所有権の登記名義人となっているものを抽出する仕組みは存在しませんでした。
そのため、所有権の登記名義人が死亡した場合に、所有する不動産としてどのようなものがあるかを相続人が把握しきれず、見逃された土地について相続登記がされないまま放置されてしまう事態が生じていました。
相続登記が必要な不動産を容易に把握することができるようにするため、登記官が被相続人名義の不動産を一覧的にリスト化し証明する「所有不動産記録証明制度」が新設されました。
不動産登記法 第119条の2（所有不動産記録証明書の交付等）
1.何人も、登記官に対し、手数料を納付して、自らが所有権の登記名義人（これに準ずる者として法務省令で定めるものを含む。）として記録されている不動産に係る登記記録に記録されている事項のうち法務省令で定めるもの（記録がないときは、その旨）を証明した書面（以下この条において「所有不動産記録証明書」という。）の交付を請求することができる。
2.相続人その他の一般承継人は、登記官に対し、手数料を納付して、被承継人に係る所有不動産記録証明書の交付を請求することができる。
3.前二項の交付の請求は、法務大臣の指定する登記所の登記官に対し、法務省令で定めるところにより、することができる。
4.前条第3項及び第4項の規定は、所有不動産記録証明書の手数料について準用する。
出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
手続の流れ（請求→検索→交付）
請求
請求できる者
・所有権の登記名義人（法人を含む）
・上記の相続人その他の一般承継人（法人を含む）
※代理人による請求もできます。
請求方法
・全ての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）にて、書面又はオンラインで請求ができます。
・書面で請求する場合には、郵送での請求もできます。
・請求から交付までにかかる日数は、登記所ごとに異なります。制度開始当初は、込み合うことも予想されるため、交付までに2週間程度かかる可能性があります。
・オンラインで請求する場合は、法務局のHPから申請用総合ソフトをダウンロードの上、「所有不動産記録証明書交付請求書」の請求様式を選択し、必要事項（請求する方の氏名・住所、検索条件等）を入力し、電子署名をして請求を行います。
必要書類の例
所有権の登記名義人
・印鑑証明書
・本人確認書類の写し（例：マイナンバーカード、運転免許証等）
・過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報（例：戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附表の写しなど）
相続人その他の一般承継人
上記に加えて
・所有権の登記名義人との相続関係・承継関係を証する情報
例：戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、会社法人等番号（法人の場合）など
・被相続人又は被承継人の過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報
例：除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど
上記の代理人
・委任状：請求人の実印を押印し、請求人の印鑑証明書の添付が必要となります。
手数料
検索条件1件につき、1通あたり
・書面請求（収入印紙で納付）1,600円
・オンライン請求（郵送交付）1,500円
・オンライン請求（窓口交付）1,470円
検索の仕様
請求書に記載された検索条件を登記官がシステムに入力し検索を行います。
システム上、以下のルールに基づき、所有権の登記名義人として記録されている不動産が抽出されます。
・氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
ローマ字氏名が検索条件に追加されている場合
・ ローマ字氏名の完全一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・ ローマ字氏名の完全一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
会社法人等番号が検索条件に追加されている場合
・ 会社法人等番号が完全一致している法人
このルールに基づいて抽出された不動産から、検索条件と合致するものについて選定し、証明書に記載します（該当する不動産がない場合にはその旨を記載します）。
まとめ
所有不動産記録証明制度は相続トラブルの未然防止に有効な制度です。
まずは被相続人の戸籍や住民票の履歴を整理し、記録証明書の請求準備を行うことを第一歩にしてください。
次に相続人全員での情報共有、専門家への早期相談、遺言や贈与等の生前対策の検討を進めることが望ましいです。
相続問題は法律や登記、税金が関係してくるため、弁護士・司法書士・税理士等の専門家へご相談ください。
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