分譲マンションのバルコニー喫煙問題
はじめに
こんにちは。辰巳地所の高場です。
先日、自宅マンションの掲示板にバルコニーでの喫煙に関する注意書が掲示されていました。掲示されるのは2回目です。
中古マンションを購入した場合、トラブルがあったとしても賃貸物件とは違い、すぐに引越しをすることができません。
近年、多くのマンションでは管理規約や使用細則においてバルコニー等の共用部分での喫煙を禁止していますが、遵守しない住民がいる可能性もあります。
この記事では中古マンションの購入にあたり、トラブルを避けるためのチェック事項についてまとめました。
中古マンション購入前にチェックする事項
現地確認（掲示板・共用部）
内見の際にエントランスの掲示板を確認します。騒音やゴミ捨てのマナー等の注意書が多数掲示されているマンションは避けたほうが良いかもしれません。
対象住戸に至るまでの廊下
以前取引をした渋谷区のマンションでは、廊下に面した部屋の窓を開けて喫煙している住民がおり、喫煙時、廊下にタバコの臭いが充満し問題となっていました。
対象住戸に至るまでの廊下も注意しましょう。
対象住戸バルコニー
実際にバルコニーに出て隣接住戸を確認しましょう。
可能であれば、住民が在宅してい夕方以降や土日祝日の日中等、時間帯を変えて複数回内見することをおすすめします。
管理人にヒアリングする
管理人は管理会社の窓口として、住民から直接相談を受けている可能性があります。
マンション内のトラブルについて管理人にヒアリングしましょう。
売主・物元（売主側の仲介会社）に確認する
売主・物元に確認するのが最も確実です。
トラブルがあるのに隠していた場合、契約不適合責任に該当する可能性があるため、知っていることは話してくれると思います。
重要事項調査報告書や総会議案書・議事録を確認する
管理会社が発行する重要事項調査報告書の他、可能であれば直近の定期（臨時）総会議案書・議事録を入手して確認しましょう。
重要事項調査報告書は中古マンションの取引にあたり最初に取得する資料のため、通常物元が持っています。
定期（臨時）総会議案書・議事録は、大手不動産仲介会社をはじめとして物元が取得していることが多いです。
バルコニーでの喫煙に関する裁判例
・名古屋地方裁判所 2012年12月
70歳代の女性が、真下の階に住む60歳代の男性に対し、バルコニーで吸うたばこの煙が原因で体調が悪化したなどとして、150万円の損害賠償を求めました。
女性は2008年頃マンションに入居しましたが、階下からのたばこの煙に悩まされていました。
男性は「使用細則にバルコニーでの喫煙を禁止する規則はない」と反論していましたが、裁判所は、管理組合が掲示等で注意喚起した2011年5月以降、男性が喫煙を続けた行為は不法行為にあたると判断し、男性に慰謝料50,000円の支払いを命じました。
万が一トラブルになった場合
分譲マンションでは直接文句を言いに行くと「逆恨み」や「嫌がらせ」に発展するリスクがあります。管理会社や管理組合を介するのが鉄則です。
管理会社・管理組合に相談し、掲示板への注意喚起や、全戸配布の書面で通知してもらいましょう。
「いつ」「どのくらいの頻度で」「どこから」煙が来るのか等、記録をつけておくことで、管理会社・管理組合が動く際の「根拠」になります。
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