賃貸の原状回復費用は誰が負担する？借主負担になるケースをわかりやすく解説
賃貸住宅を退去するとき、敷金精算書や原状回復費用の見積書を見て、戸惑う方は少なくありません。
「クロスの張替え費用は全部こちらの負担なのか」
「長く住んでいた部屋なのに、床の補修費用を請求された」
「ハウスクリーニング費用や鍵交換費用まで払う必要があるのか」
退去費用の明細には、専門的な言葉や工事項目が並ぶことがあります。金額だけを見ると不安になりやすいですが、まずは「何に対する費用なのか」「借主の使い方によるものなのか」「通常の生活で生じる範囲なのか」を分けて考えることが大切です。
原状回復費用は、すべて借主が負担するものではありません。
一方で、借主の不注意や手入れ不足によって傷みが広がった場合は、借主負担になることもあります。
この記事では、賃貸住宅の退去時に請求される原状回復費用について、借主負担になりやすいケース、貸主側の負担と考えやすいケース、精算書を見るときの確認ポイントを整理します。
はじめに｜退去費用の明細を見て迷う方へ
賃貸住宅の退去時には、ハウスクリーニング費用、クロス張替え費用、床補修費用、鍵交換費用、設備修理費用などが請求されることがあります。
請求内容に納得できる場合もあれば、「普通に住んでいただけなのに、なぜここまで負担するのだろう」と感じる場合もあります。
退去費用で迷ったときに大切なのは、金額だけで判断しないことです。
同じクロス張替えでも、日焼けによる変色なのか、タバコのヤニ汚れなのか、子どもの落書きなのかによって考え方は変わります。
同じ床の補修でも、家具を置いたことによるへこみなのか、飲み物をこぼして放置したシミなのか、引越し作業中につけた傷なのかで、負担の考え方が変わることがあります。
まずは、退去費用の明細を一つずつ見ながら、「通常の使用によるものか」「借主の故意・過失や管理不足によるものか」を整理していきましょう。
原状回復費用は「すべて借主負担」ではありません
原状回復という言葉には、少し誤解が生まれやすい面があります。
「原状回復」と聞くと、借りた部屋を入居時と同じ状態、あるいは新品のような状態に戻すことだと思う方もいます。
しかし、原状回復は、借りた部屋を新品同様に戻すことではありません。
普通に生活していれば、クロスは日焼けします。床には家具の跡がつくことがあります。設備も年月とともに古くなります。
こうした経年変化や通常の生活による損耗は、一般的には家賃の中に含まれているものとして考えられます。
民法でも、賃借人の原状回復義務について、通常の使用や収益によって生じた損耗、経年変化は除く考え方が示されています。
そのため、退去時に部屋が新築時と同じ状態でないからといって、その修繕費用をすべて借主が負担するとは限りません。
ただし、借主の使い方によって生じた傷や汚れ、放置によって広がった損傷などは、借主負担になる可能性があります。
借主負担になりやすいのは、故意・過失や手入れ不足による損傷
借主負担になりやすいのは、簡単に言えば「普通の使い方を超えた傷み」です。
たとえば、物をぶつけて壁に穴をあけた、飲み物をこぼしたまま放置して床を傷めた、掃除をほとんどせずカビや汚れが広がった、といったケースです。
普通に住んでいて古くなった部分は、原則として別に考える
日常生活をしているだけでも、住まいは少しずつ古くなります。
日光によるクロスや床の色あせ、家具の設置による床のへこみ、設備の自然な劣化などは、通常の使用や経年変化として扱われることがあります。
もちろん、具体的な判断は部屋の状態や契約内容によって変わります。
それでも、退去費用の明細を見たときは、「古くなったこと自体の費用まで借主負担になっていないか」を確認する視点が必要です。
借主の使い方で傷みが広がった場合は負担になることがある
一方で、借主の使い方によって傷みが広がった場合は、借主負担になる可能性があります。
たとえば、結露に気づいていたのに長期間放置してカビが広がった場合、単なる経年変化とは言いにくくなることがあります。
水漏れを見つけたのに管理会社へ連絡せず、床や壁に被害が広がった場合も同様です。
賃貸住宅では、設備や建物に不具合が起きたとき、早めに管理会社や貸主へ連絡することが大切です。
特約がある場合は、契約書の内容も確認する
退去費用では、契約書や重要事項説明書に書かれた特約も確認する必要があります。
たとえば、ハウスクリーニング費用、エアコン清掃費用、鍵交換費用、畳の表替え費用などについて、特約が定められていることがあります。
特約があるからといって、どのような内容でも当然に有効になるとは限りません。
ただ、契約時に説明を受け、負担内容が明確で、借主が理解したうえで合意していたかどうかは、退去時の確認で大切なポイントになります。
「契約書に書いてあるから必ず支払うしかない」とも、「特約だから無効」とも言い切れません。
疑問がある場合は、契約書、重要事項説明書、精算書をそろえて相談窓口に確認するとよいでしょう。
床まわりの原状回復費用は誰が負担する？
床の原状回復費用は、退去時によく問題になる項目です。
フローリング、クッションフロア、畳、カーペットなど、床材によって補修方法や費用も変わります。
家具の設置跡や日焼けによる色落ちは貸主側と考えやすい
家具を置いていたことによる床のへこみや、日光による色あせは、通常の生活で生じるものとして考えやすい部分です。
冷蔵庫やベッド、タンスなどを置けば、床に跡がつくことがあります。
また、窓際の床は日光によって色が変わることもあります。
こうしたものは、借主が特別に乱暴な使い方をしたわけではなく、普通に生活する中で起きることがあります。
そのため、貸主側の負担と考えやすいケースがあります。
飲み物のシミ・カビ・引越し時の傷は借主負担になることがある
一方で、飲み物をこぼしたまま放置してシミになった場合や、結露・水漏れを放置して床が腐食した場合は、借主負担になる可能性があります。
また、引越し作業中に家具を引きずって床に深い傷をつけた場合も、通常の生活による損耗とは分けて考えられることがあります。
床の請求で確認したいのは、補修範囲です。
一部の傷やシミなのに、部屋全体の張替え費用が請求されている場合は、なぜその範囲の補修が必要なのかを確認しましょう。
壁・天井・クロスの原状回復費用は誰が負担する？
クロス張替え費用も、退去時によく出てくる項目です。
壁や天井は目につきやすいため、少しの汚れでも気になりやすい部分です。
ただし、すべての変色や汚れが借主負担になるわけではありません。
日照による変色や電気ヤケは貸主側と考えやすい
日光によるクロスの変色、冷蔵庫やテレビの裏側にできる電気ヤケなどは、通常の生活で起こりやすいものです。
長く住んでいれば、クロスの色が変わることもあります。
このような経年変化や通常使用による変色は、貸主側の負担と考えやすいケースがあります。
また、通常の範囲内の画びょう跡なども、使い方や程度によっては通常損耗として整理されることがあります。
タバコのヤニ・結露放置・大きな穴は借主負担になりやすい
タバコのヤニ汚れや臭いが強く残っている場合は、借主負担になりやすい項目です。
また、結露を長期間放置してカビが広がった場合や、壁に大きな穴をあけた場合も、通常の使用を超える損傷として見られることがあります。
ポスターや棚を取り付けるために大きな穴をあけた場合、退去時に補修費用を求められる可能性があります。
壁や天井の費用については、どの面を張り替えるのか、なぜ部分補修ではなく広い範囲の張替えが必要なのかを確認しましょう。
建具・柱・ガラスの原状回復費用は誰が負担する？
建具や柱、ガラスは、普段あまり意識しない部分ですが、退去立会いで指摘されることがあります。
ドア、引き戸、収納扉、柱、窓ガラス、網戸などは、傷や破損の原因によって負担の考え方が変わります。
自然に生じた建具やガラスの不具合は貸主側と考えやすい
建具の建て付けが年月とともに悪くなった場合や、設備としての寿命が関係する不具合は、貸主側の負担と考えやすいことがあります。
また、網入りガラスの亀裂などは、熱割れのように入居者の使い方とは別の原因で起きる場合もあります。
ただし、原因の判断は専門的になることがあります。
入居者の過失による破損なのか、自然に生じたものなのか、管理会社や専門業者の説明を確認する必要があります。
ペットによる傷や臭い、落書きは借主負担になりやすい
ペットが柱や建具を傷つけた場合、借主負担になる可能性があります。
ペット可の物件であっても、通常の使用を超える傷や臭いについては、退去時に補修費用が発生する場合があります。
また、子どもの落書き、家具の衝突による建具のへこみ、ガラスの破損なども、借主側の使い方が原因であれば負担対象になることがあります。
建具や柱は部分補修が難しい場合もありますが、請求内容を確認する際は、補修方法と範囲を見ておきましょう。
設備・鍵・クリーニング費用は誰が負担する？
設備、鍵、ハウスクリーニング費用は、契約書の特約が関係しやすい項目です。
特に、ハウスクリーニング費用やエアコン清掃費用は、退去時に定額で請求される契約もあります。
設備の寿命による故障は貸主側と考えやすい
エアコン、給湯器、換気扇、水栓、照明器具などの設備は、年月とともに故障することがあります。
通常の使い方をしていたにもかかわらず、設備の寿命や老朽化で故障した場合は、貸主側の修繕として考えやすいことがあります。
一方で、借主が誤った使い方をした、清掃を怠って故障につながった、故障を知りながら放置して被害が広がった、といった場合は借主負担になる可能性があります。
設備の故障に気づいたときは、早めに管理会社や貸主へ連絡しましょう。
鍵の紛失や清掃不足による汚れは借主負担になることがある
鍵を紛失した場合、鍵交換費用を請求されることがあります。
防犯上、シリンダー交換が必要になる場合もあるため、契約内容と請求内容を確認しましょう。
また、通常の清掃では落ちないほどの汚れ、油汚れ、カビ、臭いがある場合は、クリーニング費用や補修費用が借主負担になることがあります。
ただし、通常の生活で生じる程度の汚れと、清掃不足による汚れは分けて考える必要があります。
ハウスクリーニング特約は契約書を確認する
ハウスクリーニング費用は、特約の有無が大きく関係します。
契約書に、退去時のハウスクリーニング費用を借主が負担すると定められている場合があります。
確認したいのは、金額が明確か、負担内容が具体的か、契約時に説明を受けていたかという点です。
たとえば、ワンルームで定額のクリーニング費用が決まっている場合と、退去後に実費精算する場合では、確認すべき内容が変わります。
エアコン清掃費用が別途かかるのか、ペット飼育や喫煙による追加費用があるのかも見ておきましょう。
借主負担になる場合でも、全額負担とは限りません
退去費用で大切なのは、借主負担になるかどうかだけではありません。
仮に借主負担になる損傷があったとしても、必ず新品交換費用の全額を負担するとは限らない場合があります。
経過年数が考慮されることがある
クロスや設備は、時間の経過とともに価値が下がっていくものです。
そのため、長期間使用された内装や設備については、経過年数を考慮する考え方があります。
たとえば、入居から長い年数が経っているクロスについて、新品交換費用の全額をそのまま借主負担とすることが妥当なのかは、確認する余地があります。
もちろん、具体的な負担割合は、契約内容や損傷の程度によって変わります。
精算書を見るときは、経過年数が考慮されているかを確認しましょう。
補修範囲はできるだけ損傷部分に限る考え方がある
傷や汚れがある場合でも、補修範囲が広すぎないかを見ることも大切です。
壁の一部に傷があるだけなのに、部屋全体のクロス張替え費用が請求されている場合、その理由を確認しましょう。
床の一部にシミがある場合も、全面張替えなのか、部分補修なのかによって費用は変わります。
ただし、材料の廃番、色味の違い、施工上の都合などで、部分補修が難しい場合もあります。
その場合でも、なぜその補修範囲になるのか、説明を受けることが大切です。
見積書の内訳を確認する
退去費用の請求を受けたら、見積書や精算書の内訳を確認しましょう。
「原状回復費用一式」とだけ書かれていると、内容がわかりません。
クロス張替えなら、どの部屋のどの面を何㎡張り替えるのか。
床補修なら、補修範囲はどこまでか。
ハウスクリーニングなら、契約書のどの特約に基づくものか。
鍵交換なら、紛失による交換なのか、通常の入替えなのか。
このように、費用の根拠を確認していきます。
退去費用の請求を受けたときに確認したいこと
退去費用の請求を受けたときは、すぐに支払う前に、資料をそろえて確認しましょう。
必要なものを整理しておくと、管理会社や相談窓口に説明しやすくなります。
契約書・重要事項説明書・特約
まずは、契約書と重要事項説明書を確認します。
ハウスクリーニング費用、エアコン清掃費用、鍵交換費用、畳や襖の交換費用などについて、特約があるかを見ておきましょう。
また、ペット飼育、喫煙、短期解約、原状回復の負担区分なども確認します。
請求された費用が、契約書のどの条項に基づくものなのかを整理すると、話し合いがしやすくなります。
入居時と退去時の写真
入居時の写真がある場合は、退去時の写真と見比べます。
入居前からあった傷や汚れなのか、入居中についたものなのかを確認するためです。
入居時のチェックシート、管理会社への連絡履歴、修理依頼のメールなども参考になります。
写真がない場合でも、見積書の内容や退去立会い時の説明をもとに、疑問点を整理しましょう。
精算書・見積書の内訳
精算書や見積書では、次の点を確認します。
・費用の項目が具体的に書かれているか
・補修箇所が明確か
・数量や単価が書かれているか
・契約書の特約と対応しているか
・通常損耗や経年変化まで請求されていないか
・借主負担になる理由が説明されているか
内訳が不明な場合は、管理会社や貸主に説明を求めましょう。
経過年数と補修範囲
長く住んだ部屋では、経過年数が考慮されているかを確認します。
また、補修範囲が損傷部分に見合っているかも見ておきたいところです。
請求金額に違和感がある場合は、「この補修範囲になった理由を教えてください」「経過年数はどのように考慮されていますか」と確認してみましょう。
感情的に争うより、具体的な根拠を確認する方が話が進みやすくなります。
納得できないときの相談先
退去費用に納得できない場合、まずは管理会社や貸主に説明を求めます。
それでも解決しない場合や、請求内容に不安が残る場合は、第三者の相談窓口を利用することもできます。
消費者ホットライン188
どこに相談すればよいかわからない場合は、消費者ホットライン188を利用できます。
消費者ホットライン188は、最寄りの消費生活センターや消費生活相談窓口を案内する全国共通の電話番号です。
原状回復費用や敷金精算の請求内容に疑問がある場合、相談先を探す入口として利用しやすい窓口です。
千葉県消費者センター
千葉県内にお住まいの方は、千葉県消費者センターに相談できる場合があります。
賃貸住宅の退去費用、原状回復、敷金精算に関する不安がある場合は、契約書、精算書、見積書、写真、管理会社とのやり取りを整理してから相談すると、状況を伝えやすくなります。
受付時間や相談方法は変更されることがあるため、相談前に最新の案内を確認しておきましょう。
市原市消費生活センター
市原市にお住まいの方は、市原市消費生活センターへの相談も検討できます。
相談する際は、手元に次の資料を用意しておくとスムーズです。
・賃貸借契約書
・重要事項説明書
・退去費用の精算書
・見積書
・入居時、退去時の写真
・管理会社や貸主とのメール、メモ
個別の法的判断、交渉代理、訴訟対応が必要になる場合は、弁護士など専門家への相談が必要になることもあります。
賃貸でも購入でも、費用負担の確認は大切です
原状回復費用は賃貸住宅の話ですが、「契約前に費用負担を確認する」という点では、住宅購入にも通じる部分があります。
賃貸では、敷金、原状回復費用、ハウスクリーニング費用、特約、退去時の負担区分を確認します。
住宅購入では、物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険料、固定資産税等の精算金、管理費・修繕積立金、リフォーム費用などを確認します。
どちらも、契約してから「思っていた費用と違った」と感じると、不安が大きくなります。
住まいの契約では、金額の総額だけでなく、何の費用なのか、誰が負担するのか、いつ支払うのかを確認しておくことが大切です。
賃貸から購入へ住まい方を変える場合も、毎月の支払いだけで判断せず、諸費用や将来の維持費まで含めて考えると安心です。
参考情報
確認日：2026年6月14日
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
・国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
・e-Gov法令検索「民法」第621条
・独立行政法人国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」
・独立行政法人国民生活センター「住み始める時から、『いつか出ていく時』に備えておこう！－賃貸住宅の『原状回復』トラブルにご注意－」
・消費者庁「消費者ホットライン」
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・市原市「消費生活相談のご案内」
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