不動産売買の契約不適合責任とは｜買主・売主が契約前に確認したいこと
中古住宅を購入してしばらくしてから、雨漏りが見つかった。入居して給湯器を使ってみたら故障していた。土地を購入したあと、説明を受けていなかった越境が分かった――。
こうしたとき、「売主に修理してもらえるのだろうか」「契約を解除できるのだろうか」と不安になる方もいるでしょう。
不動産売買では、引き渡された物件が契約内容に合っていない場合に、売主の「契約不適合責任」が問題になることがあります。
ただし、住宅に何らかの不具合が見つかったからといって、すべてが契約不適合になるわけではありません。
大切なのは、その物件について、売主と買主が「どのような状態で引き渡す」と合意していたのかという点です。
中古住宅は新築住宅と違い、築年数に応じた劣化や補修歴があることも珍しくありません。物件の状態だけを見るのではなく、契約内容や売買前にどのような説明がされていたのかまで確認する必要があります。
この記事では、不動産売買における契約不適合責任について、買主・売主双方の立場から分かりやすく解説します。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売主から買主へ引き渡された目的物が、その種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合に問題となる売主の責任です。
不動産売買であれば、「どのような土地・建物を引き渡す契約だったのか」と、実際に引き渡された物件の状態を照らし合わせて考えることになります。民法では、一定の要件のもとで買主に追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった手段が設けられています。
2020年4月から「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ
2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」に代わって、現在の契約不適合責任の仕組みが導入されました。
以前は「隠れた瑕疵」という言葉がよく使われていましたが、現在は、引き渡された目的物が契約内容に適合しているかどうかが法律上の基本的な考え方になっています。
もっとも、旧制度と現在の制度がまったく別の考え方になったわけではありません。
不動産適正取引推進機構（RETIO）の実務解説でも、従来の瑕疵には「その契約で予定されていた性質や性状を欠いている場合」も含まれていたことから、基本的な考え方には共通する部分があると説明されています。
法律用語が変わったことだけを覚えるよりも、「この売買では、どのような状態の物件を引き渡す約束だったのか」を見ることが大切です。
そもそも「契約内容」は何で決まるのか
契約不適合責任を考えるとき、意外に難しいのが「契約内容とは何か」という問題です。
売買契約書に書かれている内容だけを確認すれば、すべて判断できるとは限りません。
RETIOの実務解説では、契約不適合かどうかは、契約書の記載だけではなく、契約締結までの売主と買主のやり取りに基づく双方の認識や、その物件についての取引通念なども含めて判断されると説明されています。実際の紛争では、個別の事情を踏まえた判断が必要になります。
売買契約書だけを見れば決まるわけではない
たとえば、中古戸建について「過去に雨漏りがあったが補修済み」と売主から説明され、買主もその状態を理解したうえで購入したケースを考えてみます。
一方で、「雨漏りはない」と説明されていたにもかかわらず、引渡し直後に以前から続いていた雨漏りが判明したケースでは事情が異なります。
同じ「雨漏りがある住宅」であっても、売買前にどのような説明があり、どの状態を前提として売買したのかによって評価は変わり得ます。
そのため、「雨漏りがあれば契約不適合」「築20年以上なら契約不適合にはならない」といった一律の判断はできません。
契約書・特約・告知書類を具体的にしておく
契約内容が契約書だけで決まるわけではないとしても、不動産売買では後から「言った・言わない」というトラブルにならないことが何より大切です。
そのため、売買契約書や特約のほか、物件状況報告書、付帯設備表などを使って、売主が把握している物件の状態をできるだけ明確にしておくことが求められます。
特に、雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、設備の故障、越境など、契約時点で気になる点がある場合には、口頭の説明だけで済ませず、契約書の特記事項などへ具体的に反映しておくと、その後の認識違いを防ぎやすくなります。RETIOも、紛争予防の観点から、問題になりそうな種類・品質・数量や仕様、性状について契約書等で明確にしておくことの必要性を指摘しています。
不動産売買で契約不適合が問題になりやすいケース
住宅や土地にはさまざまな特徴があるため、契約不適合が問題となる場面も一つではありません。
代表的な例を見てみましょう。
雨漏りやシロアリ被害
中古戸建では、雨漏りやシロアリ被害が売買後のトラブルにつながることがあります。
ただし、先ほど触れたとおり、これらが存在するだけで直ちに契約不適合になるわけではありません。
過去の雨漏りや被害について売主から説明され、その状態を前提として契約していたのか。それとも、そうした事実を知らされずに購入したのか。この違いは大きなポイントになります。
また、築年数を重ねた住宅では経年劣化も考えなければなりません。
「中古住宅だから何があっても買主負担」というわけではありませんが、「中古住宅なのだから新品と同じ品質が当然に予定されている」という考え方でもありません。建物の築年数、価格、説明内容、契約条件などを含めて考える必要があります。
給排水管や給湯器などの設備
給湯器、キッチン、浴室設備、エアコンなどについては、建物そのものとは別に、付帯設備表で状態を確認することがあります。
「使用可能」とされていた設備が引渡し時点ですでに故障していた場合と、「故障あり」と説明を受けたうえで購入した場合では、当然ながら前提が違います。
中古住宅では設備にも経年劣化がありますので、「何を売買の対象とするのか」「どの設備についてどこまで売主が責任を負うのか」を契約前に確認しておきたいところです。
土地の面積・境界・越境
土地では、契約上予定していた面積との相違や、境界、隣地からの越境・隣地への越境などが問題になることもあります。
ただし、土地についても、測量をして引き渡す契約なのか、公簿面積を前提として売買するのか、越境についてどのような合意をしているのかなど、契約条件によって扱いは変わります。
物件を見ただけでは判断できない項目も多いため、契約前の調査と書面での確認が欠かせません。
利用目的や法令上の条件
買主が予定していた利用方法が法律上できない場合などにも、契約内容との関係が問題になる可能性があります。
ただし、「希望していた使い方ができなかった」というだけで、直ちに売主の契約不適合責任が生じるわけではありません。
買主がどのような利用目的を売主側へ伝えていたのか、売買契約で何が前提となっていたのか、重要事項説明でどのような説明を受けていたのかなど、個別の事情によって判断が変わります。
契約不適合があったとき買主は何を求められる？
民法では、目的物に契約不適合がある場合の買主の主な手段として、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除が設けられています。
ただし、好きな方法をいつでも自由に選べるという意味ではありません。それぞれに要件があります。
修理などを求める「追完請求」
追完請求とは、契約内容に適合する状態にするよう売主へ求めるものです。
不動産の場合には、不具合の修補がイメージしやすいでしょう。民法562条では、修補のほか、目的物に応じて代替物の引渡しや不足分の引渡しも規定されています。
なお、買主が希望した方法以外でも、買主に不相当な負担を課さないのであれば、売主が別の方法で追完できる場合があります。また、不適合が買主の責任によって生じた場合には、追完請求が認められないことがあります。
対応されない場合などの「代金減額請求」
契約不適合があるからといって、買主が最初から自由に代金を減額できるわけではありません。
原則として、まず売主に相当の期間を定めて追完を求め、その期間内に追完されなかった場合に、不適合の程度に応じた代金減額を請求する仕組みになっています。
一方、追完そのものが不可能な場合、売主が追完を明確に拒絶した場合など、一定の場合には催告をせずに代金減額を求められることがあります。
つまり、「代金減額請求の前には必ず修理を求めなければならない」と一律に考えるのも正確ではありません。
損害が生じた場合の「損害賠償請求」
契約不適合によって損害が生じた場合、民法415条の要件を満たせば損害賠償を請求できる可能性があります。
ここは追完請求や代金減額請求との違いに注意が必要です。
追完請求や代金減額請求では、原則として契約不適合について売主の帰責事由があることまでは要件とされていません。一方、債務不履行に基づく損害賠償については、契約や取引上の社会通念に照らし、売主の責めに帰することができない事情がある場合には認められないことがあります。
契約を解消する「解除」
契約不適合がある場合には、民法541条・542条の要件を満たせば契約を解除できる可能性もあります。
ただし、小さな不具合が一つ見つかっただけで、いつでも売買契約全体を解除できるわけではありません。
たとえば催告による解除の場合、債務不履行が契約や取引上の社会通念に照らして軽微であれば解除できないというルールがあります。実際に解除できるかどうかは、不適合の内容や契約目的などを踏まえた判断になります。
契約不適合責任の「1年」とは？
契約不適合責任について調べると、「1年」という数字を目にすることがあります。
ここは誤解が生じやすいところです。
種類・品質の不適合は知った時から1年以内の通知が原則
民法566条では、種類または品質について契約内容に適合しない目的物が引き渡された場合、原則として、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除ができなくなる旨が定められています
「引渡しから1年」と決まっているわけではなく、民法566条の基本ルールでは「不適合を知った時から1年」です。
ただし、売主が引渡し時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この1年間の通知制限は適用されません。
「1年以内に通知」と「1年で時効になる」は別の話
もう一つ注意したいのが、民法566条の「1年以内の通知」と消滅時効は別の制度だという点です。
一般の債権について民法166条は、原則として、権利を行使できることを知った時から5年間、または権利を行使できる時から10年間行使しないときに時効によって消滅すると定めています。
契約不適合責任についても、この消滅時効の問題が別に関係します。
したがって、
「不適合を発見してから1年間なら何年後でも請求できる」
とも、
「不適合を発見して1年たった瞬間にすべての請求権が時効になる」
とも単純にはいえません。
通知期間と消滅時効を分けて考える必要があります。RETIOの実務解説でも、この二つは別の期間制限として説明されています。
数量・権利の不適合には同じ1年通知ルールが適用されない
民法566条の「知った時から1年以内に通知」という規定は、種類または品質についての契約不適合を対象としています。
数量や権利についての不適合には、この規定による同じ通知期間の制限は適用されません。
なお、実際の売買契約では、民法の原則とは異なる責任期間や手続が特約として定められていることがあります。
そのため、「法律では1年だから」と数字だけを覚えるのではなく、実際に締結する売買契約書の契約不適合責任に関する条項を確認することが大切です。
売主が個人か宅建業者かで契約条件は変わる
不動産売買では、売主が誰なのかによって契約不適合責任に関するルールが変わることがあります。
ここは物件を探す際にも確認しておきたい部分です。
個人売主では責任を限定・免責する特約が入ることがある
民法の契約不適合責任に関する規定には、当事者間の合意によって内容を変更できるものがあります。
そのため、個人が売主となる中古住宅などでは、契約不適合責任を負う期間を限定したり、一定の項目だけを責任の対象としたり、責任を免除する特約を設けたりする場合があります。
中古住宅では「契約不適合責任免責」という条件で販売されている物件を見ることもあります。
免責だから悪い物件という意味ではありません。相続した空き家など、売主自身が長期間住んでおらず建物の状態を十分把握できていないケースなど、売却事情はさまざまです。
買主としては、価格だけでなく、どこまで売主が責任を負う契約なのかを理解して購入判断をすることが大切になります。
知りながら告げなかった事実は免責できない場合がある
契約不適合責任を負わないという特約があれば、どのような場合でも売主が責任を免れるわけではありません。
民法572条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をしていても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実などについては責任を免れない旨が定められています。
したがって売主側も、「どうせ免責だから何も伝えなくてよい」と考えるのは適切ではありません。
把握している雨漏りやシロアリ被害、過去の修繕、不具合などは、契約前に正確に伝えておくことがトラブル防止につながります。
宅建業者が売主の場合は買主に不利な特約が制限される
宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場合には、宅地建物取引業法40条による制限があります。
この場合、民法上の契約不適合責任より買主に不利となる特約は原則として認められません。ただし、目的物の種類・品質について契約不適合がある旨を通知する期間を、引渡しの日から2年以上とする特約については認められています。これに反する買主に不利な特約は無効となります。
「契約不適合責任2年」と書かれている不動産広告や契約条件を見かけることがありますが、この宅建業法上のルールが背景にあるケースがあります。
なお、売主・買主双方が宅建業者である取引については、宅建業法40条の扱いが異なります。
売主が事業者、買主が消費者の場合は消費者契約法にも注意
売主が事業者で、買主が事業目的ではなく住宅を購入する個人などの「消費者」に当たる場合には、宅建業法だけではなく消費者契約法が関係することがあります。
消費者契約法は、消費者と事業者の情報量や交渉力の格差を踏まえ、不当な契約条項を無効とする仕組みなどを設けています。
そのため、売主が宅建業者ではない事業者だからといって、契約不適合責任をどのように制限してもよいわけではありません。
具体的な特約が有効かどうかは契約内容や当事者の属性によって異なるため、判断が難しい場合には弁護士などの専門家へ確認することになります。
「現況有姿なら売主は責任を負わない」は本当？
中古不動産の売買契約では、「現況有姿」「現状有姿」という言葉を見ることがあります。
この言葉を「今の状態で買うのだから、売主は何があっても責任を負わない」という意味だと思っている方もいるかもしれません。
しかし、現況有姿と契約不適合責任の免責は、同じ意味ではありません。
RETIOの実務解説では、現状有姿条項があるだけで売主の契約不適合責任が直ちに免除されるものではなく、契約不適合責任そのものを免除するのであれば、別途その旨の規定を設ける必要があるとの考え方が示されています。
たとえば、引渡しまでに通常の経年変化が生じても現状のまま引き渡すことと、契約時点ですでに存在していた契約不適合について売主が一切責任を負わないことは、同じ話ではありません。
中古住宅を購入するときに「現況有姿」という記載があった場合は、その言葉だけを見るのではなく、その後に続く契約不適合責任の条項や特約まで確認することが大切です。
特に築年数の古い戸建では、建物の状態、売主が把握している不具合、免責の範囲を確認してから契約を進めたほうが安心でしょう。
新築住宅には10年間の責任に関する特則がある
新築住宅には、中古住宅などの一般的な売買とは別に、住宅の品質確保の促進等に関する法律による特則があります。
新築住宅の売買では、住宅のうち構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、売主は引渡しから10年間、契約不適合に関する責任を負うこととされ、この期間について買主に不利となる特約には制限があります。
「新築住宅ならすべての設備・不具合について10年間保証される」という意味ではない点には注意が必要です。
10年間の特則が対象とする部分と、住宅会社などが独自に設けている設備保証・アフターサービスとは分けて確認すると分かりやすいでしょう。
買主が契約前に確認しておきたいこと
契約不適合責任でトラブルになったあとに法律関係を確認するより、できれば購入前の段階で物件状態と契約条件を確認しておきたいものです。
まず確認したいのは、売買契約書と特約です。
「契約不適合責任を負う」と書かれていても、対象となる部分や期間、請求できる内容が限定されていることがあります。反対に、「免責」と書かれている場合も、売主の属性や契約内容によって法的な扱いは一様ではありません。
中古住宅では、物件状況報告書や付帯設備表にも目を通しておきましょう。
雨漏りやシロアリ被害の有無だけでなく、過去に補修したことがあるのか、設備に故障や不具合があるのかなどを確認します。
内覧時に気になった部分があれば、契約後に聞くのではなく、契約前に確認することをおすすめします。
建物状況調査も物件を知る一つの方法
中古住宅では、建物状況調査（インスペクション）を検討する方法もあります。
宅建業法上の「建物状況調査」は、国の登録を受けた講習を修了した建築士が、国が定める基準に基づいて行う調査です。基礎や外壁などの劣化・不具合の状況を目視や計測などによって確認します。
ただし、建物状況調査を実施したからといって、住宅に不具合がまったくないことや、将来故障しないことまで保証されるものではありません。
調査できない部分もありますので、「購入を検討している建物の状態を把握するための一つの材料」と考えるのがよいでしょう。
物件や条件によっては、既存住宅売買瑕疵保険が利用できる場合もあります。建物状況調査と同様、対象範囲や条件を確認したうえで検討することになります。
売主が売却前に確認しておきたいこと
契約不適合責任は買主だけの問題ではありません。
住宅を売却する側にとっても、知っていることを契約前にきちんと伝えておくことが、その後のトラブルを避ける第一歩になります。
たとえば、
- 過去に雨漏りしたことがある
- シロアリの駆除をしたことがある
- 給湯器の調子が悪い
- 排水の流れが悪いことがある
- 境界や越境について隣地所有者と話をしたことがある
といった事情を把握しているのであれば、仲介会社へ伝えておきましょう。
一度修理して現在は問題がなくても、「過去に雨漏りしたこと」は買主が購入を判断するうえで意味のある情報になることがあります。
また、よく分からないものを無理に「問題なし」と答えないことも大切です。
特に相続した住宅など、売主自身が長期間住んでいない物件では、すべての状態を把握しているとは限りません。その場合には、「不具合なし」と断定するのではなく、把握できていないことを含めて正確に伝えるほうが自然です。
契約不適合責任を免除する特約を設ける場合であっても、売主が知りながら買主へ伝えなかった事実については、民法572条により責任を免れない場合があります。
引渡し後に不具合を見つけたらどうする？
住宅の引渡しを受けたあとに雨漏りなどを見つけると、「まず自分で直したほうがよいのでは」と考えるかもしれません。
生活に支障がある場合には緊急対応が必要なこともありますが、契約不適合責任が関係しそうな場合には、状況を確認できるようにしておくことも大切です。
まず、不具合を発見した日時や場所を記録し、可能であれば写真や動画を残しておきます。
そのうえで売買契約書、特約、物件状況報告書、付帯設備表などを確認し、売主や仲介会社へ早めに連絡します。
民法566条の通知についても、不適合があることを抽象的に伝えるだけではなく、売主が内容を把握できる程度に、不適合の種類・状態・範囲などを伝える必要があるとの実務上の説明があります。
修理費が高額になるケースや、売主と買主で「契約不適合に当たるか」という認識が大きく食い違うケースでは、仲介会社だけでは法的判断ができません。
そのような場合には、弁護士などの専門家への相談も検討してください。
まとめ
契約不適合責任という言葉を見ると、「欠陥住宅が見つかったときに売主が責任を負う制度」と考えがちです。
しかし、実際にはもう少し丁寧に考える必要があります。
重要なのは、実際の物件が、売主と買主の間で合意した契約内容に適合しているかどうかです。
同じ雨漏りや設備故障でも、事前に説明されていた場合と、何も知らされずに引き渡された場合とでは事情が異なります。
また、「1年」「2年」という期間だけを見て判断するのも避けたいところです。民法566条の通知期間、一般の消滅時効、売買契約で定められた責任期間、さらに売主が宅建業者である場合の宅建業法上の制限などを分けて考える必要があります。
中古住宅を購入するときは、価格や間取りだけではなく、物件状況報告書や付帯設備表、売買契約書の特約にも目を通してみてください。
売主側も、把握している不具合や修繕履歴をできるだけ正確に伝えておくことが大切です。
物件の状態と契約上の認識を契約前にできるだけ一致させておくこと。それが、引渡し後の「そんな話は聞いていなかった」というトラブルを減らすことにつながります。
参考情報
確認日：2026年8月11日
e-Gov法令検索「民法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000081
消費者庁「消費者契約法」
URL：https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_system/consumer_contract_act/
国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/inspection.html
一般財団法人 不動産適正取引推進機構「契約不適合責任に関する実務上の諸問題」
URL：https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2026/01/137-048.pdf
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市や千葉市をはじめとする千葉県を中心に、一都三県を営業エリアとして、新築一戸建てやリノベーションマンション、リフォーム済戸建などの購入をサポートしています。
新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、当社で取り扱い可能な場合があります。気になる物件のURLをお送りいただければ、仲介手数料無料の対象になるか、購入時に必要となる諸費用の目安も含めて確認します。
住宅購入では、価格や住宅ローンだけでなく、契約内容を確認することも大切です。特に中古住宅では、物件状況報告書や付帯設備表、売買契約書の特約、契約不適合責任の範囲などを一つずつ確認しながら契約を進めます。
住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、借りられる金額だけを基準にするのではなく、購入後の暮らしも考えた無理のない資金計画を一緒に考えます。
当社では、現地での物件確認をはじめ、役所調査、登記事項証明書などの確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、住宅ローン、司法書士・金融機関との調整、決済・引渡しまで丁寧にサポートしています。
売却については、仲介手数料を相場の半額を基本にご相談いただけます。ただし、物件価格や取引条件によって個別の確認が必要となります。
購入をご検討中の物件がありましたら、物件URLをお送りいただくだけでも構いません。仲介手数料の対象とあわせて、契約条件や購入時の諸費用についても確認いたします。
気になる物件の仲介手数料を無料診断する
※正確なご提案（査定や手数料の診断など）を行うため、仮名・偽名・イニシャル等でのお問い合わせには対応いたしかねる場合がございます。
※当サイトでは、Hotmailのメールアドレスはご利用いただけません。恐れ入りますが、別のメールアドレスをご入力ください。
※特定電子メール法に基づき、営業・広告宣伝など、お客様からのご相談以外のメール送信は固くお断りいたします。
