37条書面とは？売買契約書が兼ねる場合と重要事項説明書との違いを解説
不動産の売買契約では、「重要事項説明書」「売買契約書」に加えて、「37条書面」という言葉を耳にすることがあります。
初めて住宅を購入する方であれば、
「売買契約書とは別に、37条書面という書類も受け取るのだろうか」
と感じるかもしれません。
37条書面とは、宅地建物取引業法第37条に基づき、売買などの契約が成立したあと、その契約内容を明確にするために宅地建物取引業者が交付する書面です。売買・交換の媒介によって契約が成立した場合には、契約の各当事者へ遅滞なく交付することが定められています。
ただし、37条書面は必ず「37条書面」という題名の独立した書類を作らなければならないものではありません。
宅建業法37条で必要とされる事項が記載され、宅地建物取引士の記名などの要件を満たした売買契約書であれば、その契約書を37条書面として交付できます。国土交通省もこの取扱いを認めています。
辰巳地所が所属する公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）の書式でも、売買契約書が37条書面を兼ねる形になっています。
この記事では、37条書面の役割を、実際の不動産売買の流れに沿って見ていきます。
37条書面とは？成立した契約内容を明確にするための書面
不動産の売買は、金額が大きいだけでなく、引渡しや代金の支払い、契約解除、違約金など、多くの約束事を含みます。
口頭で確認しただけでは、契約後に「そのような条件だとは思っていなかった」と認識が食い違う可能性があります。
そこで宅建業法第37条では、契約が成立したあと、その内容を明確な形で当事者に残すため、宅建業者に書面の交付を義務付けています。
国土交通省も、37条書面について、契約内容を明確に記載し、当事者相互に十分認識させることで、契約成立後の紛争を防止するための制度と説明しています。
「契約を結ぶかどうかを判断するための書類」というより、「何を約束して契約したのかを確認できるように残す書類」と考えると分かりやすいでしょう。
37条書面はいつ、誰に交付される？
37条書面は、契約が成立したあとに交付されます。
宅建業者が売買・交換を媒介した場合には、売主・買主など契約の各当事者へ遅滞なく交付しなければなりません。
宅建業者自身が契約当事者となる場合や、代理人として契約を締結する場合には、宅建業者の立場に応じて交付先が変わります。
ここで覚えておきたいのは、
重要事項説明書は契約成立前、37条書面は契約成立後
という順番です。
実務では、重要事項説明を行ったあと、その内容を踏まえて売買契約を締結し、37条書面の要件を満たした売買契約書を当事者が受け取る、という流れがよく見られます。
37条書面には何が書かれる？
37条書面には、成立した契約を特定し、その内容を確認するための事項が記載されます。
必ず記載する基本的な内容には、売主・買主など当事者の氏名・住所、土地や建物を特定する表示、売買代金と支払いの時期・方法、物件の引渡時期、所有権移転登記を申請する時期などがあります。既存建物の場合には、建物の構造耐力上主要な部分等について当事者双方が確認した事項も記載事項となります。
そのほか、契約で定めている場合には、手付金など売買代金以外の金銭、契約解除、損害賠償額の予定や違約金、住宅ローンなど金銭貸借のあっせん、天災その他の不可抗力による損害負担、契約不適合責任に関する内容、公租公課の負担なども関係します。
法律の項目数を覚えることより、
「いつ、いくら支払うのか」
「いつ引き渡すのか」
「どのような場合に契約を解除できるのか」
「契約上の問題が起きたとき、どう扱うのか」
といった、契約後に当事者が確認したくなる内容がまとめられている、と捉えるほうが実際の取引では分かりやすいでしょう。
既存住宅では「双方が確認した事項」も記載
中古戸建や中古マンションなど既存住宅の売買では、建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、売主・買主の双方が確認した事項も37条書面の記載対象になります。
ただし、売主が作成する告知書の内容が自動的にすべて「双方が確認した事項」になるわけではありません。
全宅連の2024年Q&Aでも、原則として建物状況調査など専門的な第三者による調査結果を重要事項として説明し、契約に至った場合などを念頭に置いた取扱いが示されています。
売買契約書と37条書面は同じもの？
ここは少しややこしいところです。
売買契約書と37条書面は、法律上の役割という意味では同じものではありません。
売買契約書は、売主と買主が合意した売買条件を記録する契約書です。
一方の37条書面は、宅建業法に基づき、宅建業者が契約成立後に交付しなければならない書面です。
ただし、実際の不動産売買では、この2つを一つの書類にまとめることができます。
国土交通省は、37条に掲げる事項が記載された契約書であれば、その契約書を37条書面として交付することを認めています。
つまり、
「売買契約書だから自動的に37条書面になる」のではなく、37条の要件を満たした売買契約書であれば37条書面を兼ねる
という関係です。
この違いを押さえておけば、「売買契約書のほかに37条書面をもらっていない」と心配する必要があるかどうかも判断しやすくなります。
全宅連の書式では売買契約書が37条書面を兼ねている
辰巳地所は、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）の会員です。
全宅連では、会員向けに売買契約書、重要事項説明書など、不動産実務で使用する書式を提供しています。
全宅連の既存住宅取引に関する資料では、売買契約書をもって37条書面とする実務を前提として説明されています。
辰巳地所で使用する全宅連策定の書式でも、売買契約書が37条書面を兼ねる形となっています。
そのため、契約時に「37条書面」という題名の別冊をお渡しするのではなく、必要事項を記載した売買契約書がその役割を果たします。
重要事項説明書（35条書面）との違い
37条書面とよく混同されるのが、重要事項説明書、いわゆる35条書面です。
違いを大まかに見ると、次のようになります。
| 重要事項説明書（35条書面） | 37条書面 | |
|---|---|---|
| 主な役割 | 契約するか判断するための重要事項を伝える | 成立した契約内容を明確に残す |
| タイミング | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 宅地建物取引士の記名 | 必要 | 必要 |
| 宅地建物取引士による説明 | 必要 | 宅建業法37条上の説明義務はない |
| 電子提供 | 条件を満たせば可能 | 条件を満たせば可能 |
国土交通省の2024年版ハンディガイドでも、35条書面は重要事項説明の前に提供し、37条書面は契約成立後に遅滞なく提供するものとして整理されています。
重要事項説明書には、登記された権利や法令上の制限、道路・インフラなど、契約するかどうかを判断するための情報が多く記載されています。
一方、37条書面は、最終的に当事者がどのような条件で契約したのかを残す書面です。
「物件や取引条件を理解して契約するための35条書面」と、「成立した契約内容を確認する37条書面」
と考えると、役割の違いが見えやすくなります。
37条書面には宅地建物取引士の記名が必要
37条書面には、宅地建物取引士の記名が必要です。
現行の宅地建物取引業法でも、37条書面を作成した場合には、宅地建物取引士をして当該書面に記名させることが定められています。
一方で、37条書面について宅地建物取引士が必ず内容を読み上げて説明しなければならない、という規定ではありません。
これは重要事項説明書との違いの一つです。
もっとも、法律上の説明義務がないことと、契約内容を確認しなくてよいことは別の話です。
売買契約書には、住宅ローン特約や解除条件、違約金、契約不適合責任など、契約後の対応に大きく関わる条項が含まれています。分からない点があれば、そのままにせず契約前後に確認しておくことが大切です。
現在は宅建士の押印は不要
37条書面について調べると、「宅地建物取引士の記名押印が必要」と説明している古い記事が見つかることがあります。
これは現在の制度とは異なります。
2022年5月18日に施行された宅地建物取引業法の改正により、重要事項説明書や37条書面における宅地建物取引士の押印義務は廃止されました。現在必要なのは記名です。
なお、これは「売主・買主が売買契約をどのような方法で締結するか」という話とは別です。
37条書面に関する宅建業法上の宅建士の押印義務がなくなった、という意味になります。
37条書面は電子でも受け取れる
2022年5月18日から、不動産取引に関する書面の電子化も進みました。
37条書面についても、相手方等の承諾を得るなど、法律や省令で定める要件を満たせば、紙に代えて電磁的方法で提供できます。
国土交通省は、電子メールによる送付、電子契約システムなどからのダウンロード、CD-ROM等の電磁的記録媒体などを提供方法の例として示しています。電子書面には、改変されていないことを確認できる措置も必要です。
ただし、宅建業者側が「電子化したい」と考えただけで、一方的に電子交付へ切り替えられるわけではありません。
国土交通省のFAQでも、顧客から電子化を希望された場合を含め、書面電子化には対象となる相手方等からの承諾が必要としています。
紙で受け取りたい場合には、紙の書面を選ぶこともできます。
売買契約書で確認しておきたいポイント
37条書面という名称を知ること以上に、実際の売買では契約内容そのものを確認することが大切です。
売買契約書を見るときには、売買代金や手付金だけでなく、残代金を支払う日、物件を引き渡す日、住宅ローンが成立しなかった場合の扱い、手付解除や違約解除、契約不適合責任、公租公課の清算、特約事項などを確認しておきたいところです。
特に「特約事項」は、定型的な契約条項では対応しきれない、その物件や取引固有の条件が記載されることがあります。
契約書は署名するためだけの書類ではありません。
「自分が売主・買主として何を約束したのか」を、後から確認できる書類でもあります。
疑問のある条項については、不動産会社へ確認し、個別の法的判断や紛争に関わる場合には、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することも検討してください。
まとめ
37条書面は、宅地建物取引業法第37条に基づき、売買などの契約が成立したあと、その契約内容を明確に残すために宅建業者が交付する書面です。
重要事項説明書が「契約をするかどうか判断するための書面」であるのに対し、37条書面は「どのような内容で契約が成立したのかを確認するための書面」という違いがあります。
売買契約書と37条書面は制度上の意味は異なりますが、37条で求められる事項を記載し、宅地建物取引士の記名など必要な要件を満たした売買契約書であれば、その売買契約書を37条書面として交付できます。
辰巳地所が所属する全宅連の書式でも、売買契約書が37条書面を兼ねる形になっています。
また、現在は宅地建物取引士の押印は不要となり、一定の条件を満たせば電子書面で受け取ることもできます。
不動産の契約書は分量が多く、初めて見ると少し構えてしまうかもしれません。それでも、契約後の手続きや万一の際の対応を確認するための大切な書類です。
「37条書面だから」と難しく考えすぎず、まずは売買契約書に書かれた内容が、自分たちの合意した条件と合っているかを一つずつ確認していくとよいでしょう。
参考情報
確認日：2026年9月4日
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
国土交通省「契約成立後の書面（37条書面）の交付に係る制度の概要」
URL：https://www.mlit.go.jp/common/001308308.pdf
国土交通省「宅地建物取引業法の改正による書面の電子化・押印廃止関係資料」
URL：https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001480798.pdf
国土交通省「書面電子化関係FAQ」
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001853618.pdf
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「建物状況調査に関するQ&A」
URL：https://zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2024/03/別紙3-【建物状況調査】建物状況調査に関するQ＆A【2024年4月公表】.pdf
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