2025年度フラット35利用者調査｜平均世帯年収716万円・中古住宅が初の最多
住宅金融支援機構が公表した「2025年度フラット35利用者調査」では、利用者の平均世帯年収が716万円となりました。
この数字を見て、「年収700万円以上なければ、住宅を購入するのは難しいのだろうか」と不安になった方もいるかもしれません。
ただし、716万円という金額は、フラット35を利用した人の平均世帯年収です。住宅購入に必要な年収や、住宅ローン審査の基準を示した数字ではありません。
また、調査上の「世帯年収」には、申込本人だけでなく収入合算者の年収も含まれています。共働き世帯などの合計収入である可能性があるため、単独年収とそのまま比較することもできません。
今回の調査では、平均世帯年収だけでなく、中古住宅の利用割合が調査開始以来初めて最も高くなったことや、すべての住宅区分で平均所要資金が増えたことも明らかになりました。
この記事では調査結果の主なポイントを確認しながら、市原市・千葉市をはじめとする首都圏で住宅を探す際に、数字をどのように受け止めればよいのかを考えていきます。
2025年度フラット35利用者調査とは
調査対象は借換えを除く3万5,553件
フラット35利用者調査は、住宅金融支援機構が保有する利用者データを集計し、利用者の年齢や家族数、世帯年収、取得した住宅の概要、資金調達の状況などをまとめたものです。
2025年度調査では、2025年4月から2026年3月までに買取承認または付保承認された案件のうち、借換えを除く3万5,553件が対象となっています。内訳は注文住宅3,889件、土地付注文住宅7,733件、建売住宅8,345件、マンション2,823件、中古戸建7,296件、中古マンション5,467件です。
ここで注意したいのは、今回の結果が住宅購入者全体や住宅ローン利用者全体を表したものではない点です。
フラット35を利用して承認を受けた案件の集計であり、変動金利型をはじめとする民間金融機関の住宅ローンだけを利用した人は含まれていません。自分の資金計画を考える際は、あくまで一つの参考データとして見る必要があります。
フラット35は全期間固定金利の住宅ローン
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。
資金を受け取る時点で、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。将来、市場金利が上がっても返済額が変わらないため、長期的な家計の見通しを立てやすいことが特徴です。
一方で、変動金利型や一定期間固定金利型とは金利水準や返済条件が異なります。固定金利と変動金利のどちらが合うかは、借入額、返済期間、家計の余裕、今後の収入見通しなどによって変わります。
2025年度調査で分かった主な変化
中古住宅の利用割合が35.9％で初めて最多に
2025年度の利用割合を住宅の種類別に見ると、中古戸建と中古マンションを合わせた中古住宅が35.9％となりました。
内訳は、中古戸建が20.5％、中古マンションが15.4％です。これに対して、土地付注文住宅と注文住宅を合わせた注文住宅は32.7％、建売住宅とマンションを合わせた分譲住宅は31.4％でした。
中古住宅の割合が最も高くなったのは、2004年度の調査開始以来初めてです。
ただし、この調査から分かるのは、中古住宅を利用した割合が増えたという結果までです。
新築住宅の価格上昇が原因なのか、立地を優先して中古住宅を選ぶ人が増えたのか、リフォームやリノベーションを前提とする購入が増えたのかまでは特定できません。
「中古住宅のほうが得」「今は中古を買うべき」と単純に結論づけるのではなく、住宅購入の選択肢が広がっていることを示す結果として捉えるのがよいでしょう。
平均世帯年収は716万円に上昇
2025年度の平均世帯年収は716万円で、前年度の669万円から47万円増えました。平均世帯年収は2021年度以降、増加傾向が続いています。
もっとも、フラット35の利用者すべてが年収700万円以上というわけではありません。
資料に掲載された年収区分を見ると、400万円未満が15.9％、400万円以上600万円未満が33.5％です。両者を合わせると、世帯年収600万円未満の利用者は49.4％になります。
平均値だけを見ると高所得世帯が中心のように感じるかもしれませんが、実際にはさまざまな年収層が利用しています。
住宅種類別の平均世帯年収には大きな差もあります。マンションは1,041万円である一方、中古戸建は580万円でした。住宅の種類や価格帯、収入合算の有無などによって、利用者像は異なります。
平均年齢は43.3歳に低下
利用者の平均年齢は43.3歳で、前年度の44.5歳から1.2歳下がりました。
30歳未満の割合は12.1％、30歳代は33.0％となり、30歳代以下を合わせると45.1％です。前年度より4.9ポイント増えています。
ただし、43.3歳が住宅購入に適した年齢という意味ではありません。
購入時の年齢が上がるほど返済期間を長く取りにくくなる場合がある一方、収入や預貯金が増え、頭金を用意しやすくなることもあります。反対に、若い時期の購入は返済期間を確保しやすいものの、教育費や転職、家族構成の変化を見込んだ計画が欠かせません。
年齢だけで購入時期を決めず、完済予定年齢や退職後の返済、手元資金とのバランスを確認することが大切です。
2人世帯の利用割合が最も高い
2025年度の平均家族数は3.0人でした。家族数別では2人世帯が29.3％と最も高く、次いで3人世帯が27.1％、4人世帯が22.3％となっています。
住宅種類によっても家族構成は異なります。
注文住宅、土地付注文住宅、建売住宅では3人世帯の割合が最も高い一方、マンション、中古戸建、中古マンションでは2人世帯が最も多くなりました。
夫婦2人での購入や、子どもの独立後に住み替えるケースなど、住宅購入の形が一つではないことが分かります。
住宅の種類によって世帯年収と所要資金は大きく異なる
住宅種類別の平均世帯年収・所要資金・年収倍率
2025年度の主な結果を住宅種類別にまとめると、次のようになります。
| 住宅の種類 | 平均世帯年収 | 平均所要資金 | 年収倍率 | 総返済負担率 |
|---|---|---|---|---|
| 注文住宅 | 719万円 | 4,262万円 | 6.9倍 | 23.0％ |
| 土地付注文住宅 | 742万円 | 5,313万円 | 7.8倍 | 26.4％ |
| 建売住宅 | 680万円 | 4,215万円 | 6.9倍 | 23.9％ |
| マンション | 1,041万円 | 5,882万円 | 7.5倍 | 21.5％ |
| 中古戸建 | 580万円 | 2,783万円 | 5.3倍 | 20.5％ |
| 中古マンション | 745万円 | 3,602万円 | 5.6倍 | 19.7％ |
平均所要資金が最も高いのはマンションの5,882万円です。次いで土地付注文住宅が5,313万円、注文住宅が4,262万円、建売住宅が4,215万円となっています。
中古住宅では、中古マンションが3,602万円、中古戸建が2,783万円です。
2025年度は、すべての住宅区分で平均所要資金が前年度を上回りました。特に中古マンションは前年度より569万円、建売住宅は389万円増えています。
ただし、平均所要資金が上がった理由を、この調査だけで特定することはできません。地域や物件の条件、利用者の構成などが前年度と同じとは限らないため、単純な住宅価格の上昇率としては扱わないほうがよいでしょう。
平均所要資金と平均融資金は同じではない
調査結果を見る際に、特に間違えやすいのが「所要資金」と「融資金」の違いです。
所要資金は、住宅の建設や購入に必要となった金額を表します。一方、融資金は、フラット35の買取型または保証型による融資額です。
例えばマンションでは、平均所要資金が5,882万円であるのに対し、平均融資金は4,011万円でした。土地付注文住宅は、平均所要資金5,313万円に対して平均融資金4,379万円です。
差額には手持金や、フラット35以外の資金などが含まれます。
したがって、平均所要資金5,882万円を見て、「マンション購入者は平均で5,882万円の住宅ローンを借りている」と考えるのは正確ではありません。
また、マンションでは平均所要資金が前年度より290万円増えた一方、フラット35の平均融資金は前年度より22万円減っています。所要資金と借入額が必ず同じ方向に動くわけではない点にも注意が必要です。
平均世帯年収716万円を「必要年収」と考えない
平均値は住宅ローンの審査基準ではない
平均世帯年収716万円は、フラット35の利用に必要な年収を示すものではありません。
住宅ローンの借入可能額や審査結果は、年収だけで決まるわけではなく、借入希望額、返済期間、年齢、勤務状況、既存の借入れ、物件の条件などを踏まえて金融機関が判断します。
同じ年収600万円の世帯でも、頭金を1,000万円用意できる場合と、諸費用まで住宅ローンでまかなう場合では、借入額も返済負担も変わります。
また、子どもの人数や年齢、車の保有状況、賃貸住宅や収益物件の有無などによっても、毎月使える金額は異なります。
平均年収と自分の年収を比べるより、購入後に住宅ローンを返しながら、どの程度のお金を生活費や教育費、老後資金として残せるかを見るほうが実用的です。
年収倍率が低ければ安心とは限らない
年収倍率とは、所要資金を世帯年収で割った数値です。
2025年度は、土地付注文住宅が7.8倍、マンションが7.5倍、注文住宅と建売住宅が6.9倍となりました。中古住宅は相対的に低く、中古マンションが5.6倍、中古戸建が5.3倍です。
ただし、年収倍率は融資金を年収で割った数字ではありません。頭金が多い人も少ない人も含んだ、所要資金ベースの平均値です。
年収倍率が低くても、自動車ローンや教育費などの支出が大きければ、家計に余裕があるとは限りません。反対に、倍率が高めでも、手元資金を十分に残し、安定した収入が見込める世帯もあります。
年収倍率だけで住宅ローンの安全性を判断するのは避けたほうがよいでしょう。
総返済負担率22.8％も一つの参考値にすぎない
2025年度の平均総返済負担率は22.8％で、前年度より0.4ポイント低下しました。
総返済負担率は、1か月当たりの予定返済額を世帯月収で割った数値です。調査上の平均予定返済額は月12万3,800円で、前年度の11万8,200円から増えています。
毎月の返済額が増えたにもかかわらず返済負担率が下がった背景には、平均世帯年収が上昇したことも関係しています。
ただし、平均22.8％だからといって、すべての家庭にとって同じ割合が無理のない水準になるわけではありません。
住宅ローンの返済以外にも、固定資産税、火災保険、修繕費、管理費、駐車場代などがかかります。家計に合った返済額を考えるには、住宅ローン以外の支出まで含めて確認する必要があります。
首都圏の調査結果から千葉での住宅購入を考える
首都圏は全国より所要資金と年収倍率が高い
調査資料には、全国の平均だけでなく、首都圏をはじめとする地域別の結果も掲載されています。
2025年度の全利用者を比較すると、次のようになります。
| 項目 | 全国 | 首都圏 |
|---|---|---|
| 平均世帯年収 | 約716万円 | 約762万円 |
| 平均所要資金 | 約4,203万円 | 約4,792万円 |
| 年収倍率 | 6.6倍 | 7.1倍 |
| 1か月当たり予定返済額 | 約12万3,800円 | 約13万4,900円 |
| 総返済負担率 | 22.8％ | 23.2％ |
首都圏では全国平均に比べて世帯年収が高い一方、所要資金や年収倍率も高くなっています。
ただし、この首都圏平均は市原市や千葉市だけを集計したものではありません。
同じ千葉県内でも、駅からの距離、敷地面積、築年数、建物の仕様などによって物件価格は大きく異なります。首都圏平均を、そのまま市原市や千葉市の購入予算として考えないようにしましょう。
建売住宅・中古戸建・中古マンションを比較する
辰巳地所で取り扱うことの多い建売住宅、中古戸建、中古マンションについて、全国と首都圏の数値を比較すると次のようになります。
| 住宅の種類 | 地域 | 平均世帯年収 | 平均所要資金 | 年収倍率 | 月の予定返済額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 建売住宅 | 全国 | 約680万円 | 約4,215万円 | 6.9倍 | 約12万5,700円 |
| 建売住宅 | 首都圏 | 約735万円 | 約4,835万円 | 7.3倍 | 約14万円 |
| 中古戸建 | 全国 | 約580万円 | 約2,783万円 | 5.3倍 | 約9万600円 |
| 中古戸建 | 首都圏 | 約662万円 | 約3,460万円 | 5.9倍 | 約10万8,100円 |
| 中古マンション | 全国 | 約745万円 | 約3,602万円 | 5.6倍 | 約10万7,000円 |
| 中古マンション | 首都圏 | 約750万円 | 約4,090万円 | 6.2倍 | 約11万5,100円 |
中古戸建は、建売住宅やマンションと比べると平均所要資金が低くなっています。
一方で、中古住宅は購入後に修繕やリフォームが必要になる場合があります。購入価額が低くても、工事費用を含めると当初の予算を上回ることがあるため、建物の状態を確認したうえで資金計画を立てることが欠かせません。
市原市・千葉市では物件価格以外の費用も確認する
住宅購入時には、物件価格や建築費以外にもさまざまな費用がかかります。
主なものには、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの事務手数料、印紙税、火災保険料、固定資産税等の精算金などがあります。引越しや家具・家電の購入費も見込んでおかなければなりません。
戸建住宅では、購入後の外壁・屋根・給湯器などの修繕費も必要です。マンションでは、住宅ローン返済とは別に管理費、修繕積立金、駐車場代などが毎月かかります。
住宅ローンの月額だけを見て購入を決めると、入居後に家計が窮屈になるおそれがあります。
物件を検討するときは、仲介手数料を含めた購入時の諸費用と、入居後の住居費を分けて確認すると分かりやすくなります。
中古住宅の利用が増えるなかで確認したいこと
中古戸建は築年数だけで判断しない
調査によると、フラット35を利用して購入された中古戸建の平均築後年数は22.7年でした。前年度の23.3年からは0.6年短くなっていますが、長期的には築年数の長い住宅も利用されるようになっています。
築20年を超えていても、適切に維持管理されている住宅はあります。一方、築浅であっても、雨漏りやシロアリ、給排水設備などに問題を抱えている可能性は否定できません。
中古戸建を検討する際は、築年数だけでなく、屋根や外壁の修繕履歴、床下や基礎の状態、給湯器や水回り設備の交換時期、耐震性などを確認したいところです。
敷地の境界、接道、擁壁、上下水道など、不動産としての条件も購入後の費用に影響します。
中古マンションでは管理状況も確認する
中古マンションの平均築後年数は28.7年でした。前年度の30.3年から1.6年短くなっています。
マンションでは室内の状態だけでなく、建物全体の管理状況も確認する必要があります。
長期修繕計画や修繕積立金の残高、大規模修繕工事の履歴、管理費等の滞納状況などは、将来の負担を考えるうえで大切な資料です。
購入後に修繕積立金が増額されたり、一時金が必要になったりする可能性もあります。現在の月額が安いという理由だけで判断せず、今後の修繕計画まで目を通しておくと安心です。
フラット35を利用できるかは物件ごとに確認する
フラット35を利用する住宅には、住宅金融支援機構が定める技術基準があります。原則として物件検査を受け、基準に適合していることを示す適合証明書を取得しなければなりません。
ただし、適合証明は、確認した範囲でフラット35の技術基準に適合しているかを判断するものです。住宅に施工上の瑕疵がないことや、住宅の性能全般を保証するものではありません。
フラット35を利用できるかどうかの確認と、安心して購入できる物件かどうかの調査は、分けて考える必要があります。
中古住宅では、住宅ローンの手続と並行して、建物の状態や修繕の必要性も丁寧に確認しましょう。
住宅購入では「借りられる金額」より返済後の暮らしを考える
毎月返済額以外の住居費も含める
住宅ローンを考える際は、金融機関から借りられる上限額よりも、返済後に生活費をどのくらい残せるかが大切です。
例えば、月々の住宅ローン返済額が現在の家賃と同じであっても、持ち家には固定資産税や修繕費がかかります。マンションであれば管理費や修繕積立金も加わります。
今後、教育費や自動車の買い替え、親の介護、退職後の生活費などが必要になる可能性もあります。
返済額を決めるときは、現在の収入だけでなく、数年後、十数年後の支出もできる範囲で見込んでおきましょう。
頭金を入れすぎて手元資金を減らさない
借入額を抑えるために頭金を多く入れる方法はありますが、預貯金をほとんど使ってしまうと、入居後の予期しない支出に対応しにくくなります。
引越し直後には、カーテンや照明、エアコン、家具、家電など、想像以上に費用がかかることもあります。中古住宅では、入居後に設備の不具合が見つかる可能性も考えておかなければなりません。
平均的な手持金に合わせる必要はありません。生活予備費を残したうえで、どの程度を頭金に回すか検討することが現実的です。
固定金利と変動金利の特徴を比較する
フラット35のような全期間固定金利には、将来の金利上昇によって返済額が変わらない安心感があります。
変動金利型には、借入当初の金利が固定金利型より低い場合がある一方、将来の金利動向によって返済負担が増える可能性があります。
どちらが有利かは、今後の金利を正確に予測できない以上、事前に決めつけることはできません。
返済額の安定を優先するのか、当初の返済負担を抑えることを重視するのか。家計に余裕があり、金利上昇時にも対応できるのか。こうした点を踏まえて比較する必要があります。
具体的な借入条件や審査については、取扱金融機関への確認が必要です。
まとめ
2025年度のフラット35利用者調査では、平均世帯年収が716万円となり、前年度より47万円増えました。
一方で、利用者の平均年齢は43.3歳へ低下し、30歳代以下の割合は45.1％まで増えています。住宅種類別では、中古戸建と中古マンションを合わせた中古住宅が35.9％となり、2004年度の調査開始以来初めて最も高い割合になりました。
平均所要資金はすべての住宅区分で増えていますが、平均世帯年収や平均所要資金を、そのまま自分の適正予算に当てはめることはできません。
大切なのは、「平均と比べて高いか低いか」ではなく、購入後も無理なく返済を続けられるかどうかです。
住宅ローン返済額だけでなく、購入時の諸費用、税金、保険、修繕費などを含め、手元資金を残せる計画になっているか確認しましょう。
気になる物件が見つかった段階で、物件価格、仲介手数料、住宅ローン、その他の諸費用を一緒に確認すると、実際に必要となる資金を把握しやすくなります。
参考情報
確認日：2026年7月26日
住宅金融支援機構「2025年度集計表」
URL：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/2025.html
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」
URL：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/index.html
フラット35「新規借入れをご検討の方」
URL：https://www.flat35.com/loan/index.html
フラット35「対象となる住宅・技術基準」
URL：https://www.flat35.com/loan/tech.html
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