新築戸建もリノベーションマンションも「仲介手数料無料」で買える？賢いマイホーム購入術
仲介手数料無料とは？まず仕組みをやさしく整理
仲介手数料無料とは、不動産会社を通じて物件を購入する場合でも、買主様が不動産会社へ支払う仲介手数料が0円になる仕組みです。
「無料」と聞くと不安に感じる方もいるかもしれませんが、仕組みを理解すると、それほど難しい話ではありません。
仲介手数料は不動産会社への報酬
仲介手数料とは、不動産会社が売買契約の仲介を行った場合に受け取る報酬です。
不動産会社は、物件の紹介、内見手配、条件確認、契約手続き、重要事項説明、住宅ローン手続きのサポート、決済・引渡しまでの調整などを行います。
その業務に対する報酬として、仲介手数料があります。
売買の仲介手数料には上限がある
不動産売買の仲介手数料には、法律に基づく告示で上限額が定められています。
物件価格が400万円を超える一般的な売買では、実務上は「物件価格の3％＋6万円＋消費税」が上限額の目安として使われます。
これはあくまで上限額であり、必ず満額を請求しなければならないという意味ではありません。
不動産会社と依頼者の間で、上限の範囲内で報酬額を決めることになります。
買主が無料になるケースがある理由
買主様の仲介手数料が無料になる理由は、売主側から仲介会社へ報酬が支払われる物件があるためです。
不動産売買では、売主側・買主側の双方に不動産会社が関わることがあります。
物件によっては、売主側が販売促進のため、買主を紹介した仲介会社へ報酬を支払う条件にしている場合があります。
その場合、仲介会社は売主側から報酬を受け取れるため、買主様から仲介手数料を受け取らずにご案内できることがあります。
これが、仲介手数料無料の基本的な仕組みです。
無料でも違法・手抜きという意味ではない
仲介手数料無料は、違法な仕組みではありません。
また、無料だからといって、必ずサービスが簡略化されるという意味でもありません。
大切なのは、どの物件が無料対象になるのか、どのようなサポートを受けられるのか、諸費用全体で見て本当に負担が抑えられるのかを確認することです。
仲介手数料無料という言葉だけで判断せず、物件ごとの条件とサポート内容を確認しましょう。
新築戸建が仲介手数料無料になりやすい理由
新築戸建、特に建売住宅は、仲介手数料無料の対象になりやすい物件の一つです。
ただし、すべての新築戸建が無料になるわけではありません。
売主が不動産会社・建売会社であることが多い
新築戸建では、売主が不動産会社、建売会社、パワービルダーなどであるケースが多くあります。
売主が事業者の場合、販売を広げるために、複数の仲介会社へ物件情報を公開していることがあります。
このような物件では、買主を紹介した仲介会社に対して、売主側から報酬が支払われる販売条件になっている場合があります。
売主側から仲介会社へ報酬が出る場合がある
売主側から仲介会社へ報酬が出る物件であれば、買主様から仲介手数料をいただかずにご案内できる可能性があります。
つまり、買主様にとっては、同じ物件を購入する場合でも、どの不動産会社に相談するかによって、購入時の諸費用が変わることがあります。
新築戸建を検討している方は、問い合わせ前に「この物件は仲介手数料無料の対象になるか」を確認すると、比較しやすくなります。
同じ物件でも依頼する会社で買主負担が変わることがある
ポータルサイトで見た新築戸建は、複数の不動産会社が同じ物件を掲載している場合があります。
掲載会社が違っても、同じ売主の同じ物件であれば、別の不動産会社で取り扱えることがあります。
そのため、すでに気になる物件がある場合は、物件URLを送って確認するのが早いです。
仲介手数料無料で取り扱えるか、通常の仲介手数料がかかるか、無料対象外でも負担を抑えられるかを確認できます。
すべての新築戸建が無料になるわけではない
新築戸建でも、すべての物件が仲介手数料無料になるわけではありません。
売主の販売方針、販売状況、媒介条件、元付会社の条件によっては、無料にできない場合があります。
また、専任返しや広告掲載承諾の有無などにより、取り扱い条件が変わることもあります。
そのため、「新築戸建だから必ず無料」と考えるのではなく、物件ごとに確認することが大切です。
関連記事：新築戸建が仲介手数料無料になりやすい理由
リノベーションマンションが仲介手数料無料になりやすい理由
リノベーションマンションやリフォーム済マンションも、仲介手数料無料の対象になりやすい場合があります。
特に、売主が買取再販業者である物件では、無料対象になる可能性があります。
売主が買取再販業者であるケースが多い
リノベーションマンションの中には、不動産会社や買取再販業者が中古マンションを買い取り、内装や設備をリフォームして販売している物件があります。
このような物件では、売主が事業者であるため、仲介会社へ報酬が支払われる販売条件になっていることがあります。
その場合、買主様の仲介手数料を無料でご案内できる可能性があります。
無料対象になりやすい一方で物件確認は必要
リノベーションマンションは、室内がきれいに仕上がっているため、第一印象が良い物件も多くあります。
しかし、内装がきれいでも、確認すべき点はあります。
たとえば、管理状態、修繕積立金、管理費、長期修繕計画、大規模修繕履歴、耐震性、専有部分以外の共用部分などです。
仲介手数料が無料になるかどうかだけでなく、マンション全体の状態も確認しましょう。
管理状態・修繕積立金・長期修繕計画も確認する
リノベーションマンションを購入する場合は、室内の設備だけでなく、マンション全体の管理状態が重要です。
修繕積立金が不足していないか。
長期修繕計画があるか。
大規模修繕の履歴はどうか。
管理費や修繕積立金の値上げ予定はあるか。
こうした点は、購入後の暮らしや将来の資産性にも関係します。
設備保証・アフターサービスも見る
リノベーションマンションでは、売主による設備保証やアフターサービスが付いている場合があります。
保証の内容や期間、対象設備、除外される項目を確認しましょう。
「リフォーム済み」と書かれていても、保証内容は物件ごとに異なります。
仲介手数料無料の確認とあわせて、保証やアフターサービスの内容も見ることが大切です。
関連記事：リノベーションマンションが仲介手数料無料になりやすい理由
仲介手数料無料にならないケース
仲介手数料無料は魅力的ですが、すべての物件で利用できるわけではありません。
無料対象外になるケースもあります。
売主から報酬が出ない物件
買主様の仲介手数料を無料にできるかどうかは、売主側から仲介会社へ報酬が支払われるかどうかが大きなポイントです。
売主から報酬が出ない物件では、買主様から仲介手数料をいただく必要がある場合があります。
個人売主の中古戸建・中古マンション
個人が売主の中古戸建や中古マンションでは、売主側から買主側の仲介会社へ報酬が支払われないことがあります。
この場合、買主様の仲介手数料を無料にすることは難しい場合があります。
ただし、物件や取引条件によっては、一般的な仲介手数料より負担を抑えてご案内できることもあります。
土地や一部の中古物件
土地や一部の中古物件も、仲介手数料無料の対象にならないことがあります。
特に、個人売主の土地、中古戸建、中古マンションでは、無料対象かどうかを個別に確認する必要があります。
また、物件価格800万円以下の低廉な空家等では、報酬特例が関係する場合もあります。
低価格帯の空き家や土地を検討する場合は、通常の仲介手数料とは扱いが異なることがあるため、事前確認が大切です。
販売条件により取り扱いが制限される物件
売主や元付会社の販売方針により、取り扱いが制限される物件もあります。
たとえば、特定の不動産会社を通してしか購入できない場合や、販売条件が決まっている場合があります。
このような物件では、仲介手数料無料でご案内できないことがあります。
無料対象外でも負担を抑えられる場合がある
仲介手数料無料の対象外でも、一般的な仲介手数料より負担を抑えてご案内できる場合があります。
無料かどうかだけで判断せず、実際にどの程度の諸費用になるのかを確認することが大切です。
物件URLを送っていただければ、無料対象かどうか、無料対象外の場合の費用目安も含めて確認できます。
SUUMO・アットホーム・HOME’S掲載物件も確認できる？
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件でも、当社で取り扱い可能な場合があります。
ポータルサイトに掲載されている会社だけが、その物件を扱えるとは限りません。
他社サイト掲載物件でも取り扱える場合がある
不動産会社同士は、レインズや業者間情報などを通じて、物件情報を共有している場合があります。
そのため、ポータルサイトで見つけた物件についても、掲載会社とは別の不動産会社が取り扱えることがあります。
もちろん、すべての物件が取り扱えるわけではありません。
売主や元付会社の販売条件によっては、取り扱いが難しい場合もあります。
掲載会社が違っても同じ物件の場合がある
ポータルサイトでは、同じ物件が複数の不動産会社から掲載されていることがあります。
写真や価格、所在地、間取りが同じであれば、同一物件である可能性があります。
同じ物件であっても、仲介手数料の扱いや諸費用の見積もりは会社によって異なる場合があります。
気になる物件があれば、まず無料対象かどうかを確認してみるとよいでしょう。
関連記事：ポータルサイトに同じ物件が並ぶ理由とは？広告掲載承諾の仕組みと会社選びのコツ
物件URLを送るだけで確認できる
無料診断では、SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどの物件URLを送っていただくだけで、当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるかを確認できます。
物件名や住所を細かく入力する必要はありません。
気になる物件のURLを送るだけで確認できるため、購入を本格的に進める前の比較にも使いやすいです。
問い合わせ前に確認すると比較しやすい
気になる物件を見つけたら、掲載会社へ問い合わせる前に、仲介手数料無料の対象になるか確認しておくと比較しやすくなります。
仲介手数料がかかる場合とかからない場合では、購入時の諸費用に大きな差が出ることがあります。
同じ物件を検討するなら、物件価格だけでなく、諸費用総額で比較することが大切です。
仲介手数料無料で注意したい別名目費用
仲介手数料無料は大きなメリットですが、「無料」という言葉だけで判断するのは避けたいところです。
大切なのは、諸費用総額を確認することです。
事務手数料
仲介手数料無料と表示されていても、別途「事務手数料」などの名目で費用がかかる場合があります。
事務手数料の内容が明確で、納得できるものであれば問題ありません。
しかし、何のための費用か分からない場合は、必ず確認しましょう。
住宅ローン代行手数料
住宅ローンの手続きサポートに対して、住宅ローン代行手数料が設定されている場合があります。
この費用が必要かどうか、金額が妥当かどうか、どの業務に対する費用なのかを確認しましょう。
住宅ローン関係のサポートが必要な方にとっては役立つ場合もありますが、不明確な費用は避けたいところです。
不明なサポート費用
サポート費用、コンサルティング費用、安心サポート費など、さまざまな名目の費用が設定される場合があります。
名目だけでは内容が分かりにくいこともあります。
仲介手数料無料と書かれていても、別名目の費用が大きければ、実質的な負担が増えることがあります。
見積書の内訳を確認し、不明点は質問しましょう。
通常の諸費用とは分けて考える
住宅購入では、仲介手数料以外にも通常必要な諸費用があります。
たとえば、登記費用、住宅ローンの融資手数料、保証料、印紙代、火災保険料、固定資産税等の精算金などです。
これらは仲介手数料無料とは別に発生する費用です。
通常必要な諸費用と、不明な別名目費用は分けて考えましょう。
「無料」だけでなく総支払額で判断する
仲介手数料無料かどうかは重要ですが、それだけで判断するのではなく、総支払額で比較することが大切です。
同じ物件でも、諸費用の見積もり方、住宅ローン関係費用、火災保険、オプション費用などによって、総額が変わることがあります。
無料診断では、仲介手数料だけでなく、諸費用の目安も含めて確認できます。
仲介手数料無料で浮いた費用はどう活かせる？
仲介手数料が無料になると、購入時の初期費用を大きく抑えられる場合があります。
浮いた費用をどう活かすかも、住宅購入では大切な視点です。
手元資金を残せる
住宅購入後は、想定外の出費が出ることがあります。
引越し費用、家具・家電、カーテン、エアコン、照明、修繕費、固定資産税などです。
仲介手数料を抑えることで、手元資金を残しやすくなります。
購入後の安心感にもつながります。
家具・家電・引越し費用に回せる
新築戸建やリノベーションマンションを購入すると、家具や家電を新しくしたくなることがあります。
カーテン、照明、エアコン、冷蔵庫、洗濯機、ソファ、ダイニングセットなど、購入後の費用は思った以上にかかります。
仲介手数料を抑えられれば、こうした費用に回しやすくなります。
住宅ローンの借入額を抑えられる場合がある
仲介手数料分の現金を用意できる場合、借入額を抑えられる可能性があります。
ただし、住宅ローンの審査が必ず有利になる、必ず通るという意味ではありません。
借入額、金利、返済期間、年収、自己資金、他の借入状況などによって、資金計画は変わります。
住宅ローンの組み方は、個別に確認することが大切です。
購入後の予備費として残せる
住宅購入は、引渡しで終わりではありません。
購入後には、固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険、メンテナンス費用などが続きます。
戸建であれば、外構、設備交換、修繕費も考える必要があります。
仲介手数料を抑えて予備費を残すことは、購入後の暮らしを安定させるうえでも役立ちます。
関連記事：不動産購入時の諸費用内訳
関連記事：住宅ローン関連の記事
仲介手数料無料でもサポート内容は確認する
仲介手数料無料は大きなメリットですが、無料かどうかだけで不動産会社を選ぶのはおすすめしません。
住宅購入では、物件の紹介だけでなく、物件調査、契約条件の確認、重要事項説明、住宅ローン、決済・引渡しまで、さまざまな確認と手続きが必要です。
仲介手数料が無料でも、どこまでサポートしてもらえるのかを確認しましょう。
物件確認・販売状況の確認
まず、不動産会社は物件の販売状況を確認します。
ポータルサイトに掲載されていても、すでに申込みが入っている場合や、価格変更、販売条件の変更がある場合があります。
気になる物件があれば、現在も購入できる状態か、当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるかを確認します。
物件調査｜現地・役所で確認すること
住宅購入では、現地や役所での物件調査も重要です。
現地では、道路との接道状況、隣地との関係、周辺環境、日当たり、越境物、ブロック塀、擁壁、排水、騒音、交通量などを確認します。
役所調査では、都市計画、用途地域、建ぺい率・容積率、道路種別、建築制限、ハザードマップ、上下水道、法令上の制限などを確認します。
こうした調査は、購入後に「思っていた条件と違った」とならないために大切です。
仲介手数料が無料かどうかにかかわらず、物件調査を丁寧に行う会社かどうかは確認したいポイントです。
売買契約書・重要事項説明書の作成
不動産売買では、売買契約書と重要事項説明書の内容が非常に重要です。
売買契約書には、売買代金、手付金、引渡し時期、住宅ローン特約、契約不適合責任、設備の引渡し条件、違約時の取り扱いなどが記載されます。
重要事項説明書には、物件の権利関係、法令上の制限、道路、ライフライン、管理内容、ハザードマップに関する事項など、購入判断に関わる重要な情報が整理されます。
辰巳地所では、物件調査の内容を踏まえ、売買契約書・重要事項説明書の作成、内容確認、契約前の説明まで丁寧に対応します。
資金計画・住宅ローン
住宅購入では、物件価格だけでなく、諸費用、自己資金、住宅ローン、月々の返済額を含めた資金計画が必要です。
仲介手数料が無料になると、諸費用を抑えられる可能性があります。
ただし、無理な借入をしてしまうと、購入後の生活が苦しくなることがあります。
住宅ローンアドバイザーやFPの視点も交えながら、無理のない資金計画を考えることが大切です。
契約条件の確認
不動産売買では、契約条件の確認が重要です。
価格、引渡し時期、手付金、住宅ローン特約、契約不適合責任、設備保証、付帯設備、管理費・修繕積立金など、確認すべき項目は多くあります。
仲介手数料が無料でも、こうした確認を丁寧に行うことが大切です。
決済・引渡しまでの流れ
契約後は、住宅ローン本審査、金銭消費貸借契約、火災保険、登記手続き、残代金決済、鍵の引渡しなどが進みます。
引渡しまでには、売主、不動産会社、金融機関、司法書士など複数の関係者が関わります。
仲介会社の段取りや説明が分かりやすいかも、安心して購入を進めるうえで重要です。
無料かどうかだけで会社を選ばない
仲介手数料無料は大きなメリットですが、無料かどうかだけで会社を選ぶのは避けましょう。
物件調査を丁寧に行ってくれるか。
契約書や重要事項説明書の内容を分かりやすく説明してくれるか。
諸費用の内訳が明確か。
住宅ローンや資金計画の相談ができるか。
物件のメリットだけでなく、注意点も説明してくれるか。
こうした点も含めて、不動産会社を選ぶことが大切です。
辰巳地所の無料診断の使い方
辰巳地所では、気になる物件が仲介手数料無料の対象になるか、無料で確認できます。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件も、物件URLを送っていただければ確認できます。
気になる物件URLを送る
まずは、気になる物件のURLをお送りください。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどに掲載されている物件でもかまいません。
物件名や住所を詳しく入力しなくても、URLがあれば確認しやすくなります。
取り扱い可能か確認する
物件URLをもとに、当社で取り扱い可能かを確認します。
物件によっては、売主や元付会社の販売条件により、取り扱いが難しい場合もあります。
その場合も、状況を確認してご案内します。
無料対象か確認する
取り扱い可能な物件について、仲介手数料無料の対象になるかを確認します。
売主側から当社へ報酬が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料を無料でご案内できる可能性があります。
無料対象かどうかは、物件ごとの条件によって異なります。
諸費用の目安を確認する
仲介手数料だけでなく、諸費用の目安も確認できます。
登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、印紙代、固定資産税等の精算金など、購入時に必要な費用を整理することで、資金計画を立てやすくなります。
無料対象外の場合の選択肢も確認する
無料対象外の物件でも、一般的な仲介手数料より負担を抑えてご案内できる場合があります。
無料にならないから終わりではなく、どの程度費用を抑えられるか、他に無料対象の候補物件があるかも含めて検討できます。
まずは、気になる物件が無料対象かどうかを確認してみることをおすすめします。
関連記事：気になる物件、仲介手数料無料で購入できるか確認してみませんか？
よくある質問
仲介手数料無料は怪しくありませんか？
怪しい仕組みではありません。
売主側から仲介会社へ報酬が支払われる物件では、買主様の仲介手数料を無料にできる場合があります。
ただし、すべての物件が無料対象になるわけではないため、物件ごとの確認が必要です。
新築戸建は必ず無料になりますか？
必ず無料になるわけではありません。
新築戸建は無料対象になりやすい物件が多いですが、売主、販売状況、媒介条件によっては無料にできない場合があります。
物件URLをもとに確認することをおすすめします。
リノベーションマンションは必ず無料になりますか？
必ず無料になるわけではありません。
売主が買取再販業者で、仲介会社へ報酬が支払われる販売条件になっている場合は、無料対象になる可能性があります。
ただし、物件ごとに確認が必要です。
他社掲載物件でも相談できますか？
相談できます。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件でも、当社で取り扱い可能な場合があります。
物件URLを送っていただければ、取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象かを確認します。
無料対象外の場合はどうなりますか？
無料対象外の場合でも、一般的な仲介手数料より負担を抑えてご案内できる場合があります。
物件ごとの条件により異なるため、無料対象外の場合の費用目安も含めて確認します。
仲介手数料無料でもサポートは受けられますか？
受けられます。
物件確認、内見手配、資金計画、住宅ローン、契約条件の確認、重要事項説明、決済・引渡しまでサポートします。
ただし、不動産会社によってサポート内容は異なるため、無料かどうかだけでなく、どこまで対応してもらえるかを確認しましょう。
住宅ローンの相談もできますか？
はい、相談できます。
辰巳地所では、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、資金計画や住宅ローンについてもサポートしています。
ただし、住宅ローンの審査結果は金融機関の判断によるため、必ず承認されるとは限りません。
物件URLだけで何が分かりますか？
物件URLがあれば、物件の特定、販売状況、取り扱い可能性、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安などを確認しやすくなります。
ただし、売主や元付会社への確認が必要な場合もあります。
どのタイミングで相談すればよいですか？
気になる物件を見つけた段階で、早めに相談するのがおすすめです。
内見前でも、問い合わせ前でも確認できます。
購入を本格的に進める前に無料対象か確認しておくと、諸費用を比較しやすくなります。
まとめ
新築戸建やリノベーションマンションは、物件によって仲介手数料無料で購入できる場合があります。
その理由は、売主側から仲介会社へ報酬が支払われる販売条件になっている物件があるためです。特に、新築戸建や買取再販業者が売主のリノベーションマンションは、買主様の仲介手数料を無料でご案内できる可能性があります。
ただし、すべての新築戸建やリノベーションマンションが無料になるわけではありません。売主、販売状況、媒介条件、物件の種類によって、無料対象かどうかは変わります。
また、「仲介手数料無料」と書かれていても、別名目の費用がかからないか、諸費用総額がどうなるかを確認することが大切です。事務手数料、住宅ローン代行手数料、サポート費用など、不明な費用がある場合は、契約前に内容を確認しておきましょう。
仲介手数料無料であっても、住宅購入に必要な確認や手続きが省略されるわけではありません。現地調査や役所調査を行い、道路、法令上の制限、ライフライン、ハザードマップ、周辺環境などを確認したうえで、売買契約書・重要事項説明書の内容を丁寧に確認することが重要です。
不動産会社を選ぶときは、仲介手数料が無料かどうかだけでなく、物件調査、資金計画、住宅ローン、契約条件の確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、決済・引渡しまで、どこまでサポートしてくれるかも見ておきたいポイントです。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件でも、当社で取り扱い可能な場合があります。気になる物件のURLをお送りいただければ、仲介手数料無料の対象になるか、取り扱い可能か、諸費用の目安も含めて確認できます。
住宅購入では、物件価格だけでなく、仲介手数料、諸費用、住宅ローン、購入後の予備費まで含めて考えることが大切です。仲介手数料を抑えられる可能性があるなら、早めに確認しておくことで、より納得感のある住まい探しにつながります。
参考情報
確認日：2026年6月9日
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
- 国土交通省「不動産の売却を検討される皆様へ・不動産の購入を検討される皆様へ」
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズとは」
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズのシステム概要」
- 不動産流通推進センター「不動産売買の基礎知識」
- 不動産広告の公正競争規約に関する公表情報
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県で、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建の購入をサポートしています。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた気になる物件についても、当社で取り扱い可能な場合があります。
売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
特に、新築戸建やリノベーションマンションは、仲介手数料無料でご案内できる可能性が高い物件です。
無料対象外の物件についても、一般的な仲介手数料より負担を抑えてご案内できる場合があります。
物件URLをお送りいただければ、当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認いたします。
住宅ローンや資金計画についても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から丁寧にサポートいたします。
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