宅地建物取引業者による人の死の告知ガイドラインとは｜中古住宅購入前に知っておきたい調査・告知の考え方
はじめに
中古住宅を探していると、「この物件は過去に何かあったのだろうか」と気になることがあります。
相場より価格が低く見える物件、長く売りに出ている物件、室内が大きくリフォームされている物件を見ると、理由を確認したくなる方もいると思います。
特に、過去に人が亡くなったことがある物件については、いわゆる「事故物件」という言葉だけが先に広まり、不安が大きくなりやすい分野です。
ただ、不動産取引では、すべての人の死が同じように扱われるわけではありません。
自然死や日常生活の中での不慮の死、他殺や自死、火災による死亡、特殊清掃が行われた事案など、内容によって考え方が変わります。
また、賃貸借取引と売買取引でも、告知の考え方には違いがあります。
そこで参考になるのが、国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
この記事では、中古戸建や中古マンションの購入を検討している方に向けて、人の死の告知ガイドラインの基本、宅建業者の調査範囲、告知される内容、購入前に確認したいポイントを整理します。
人の死の告知ガイドラインとは
国土交通省が令和3年10月に策定したガイドライン
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、国土交通省が令和3年10月に策定したものです。
不動産取引では、過去にその物件で人が亡くなった事実が、買主や借主の判断に影響することがあります。
一方で、人の死は日々さまざまな場所で起こるものであり、すべてを同じように告げるとなると、取引実務が過度に重くなってしまいます。
また、単身高齢者の賃貸入居が敬遠されるなど、別の社会的な問題につながることも考えられます。
そのため、国土交通省は、過去の裁判例や取引実務を踏まえ、宅建業者がどのように対応すべきかについて、一定の考え方を整理しました。
宅建業者の宅建業法上の義務の考え方を整理したもの
このガイドラインは、宅建業者が宅建業法上負うべき義務について、一般的に妥当と考えられる基準をまとめたものです。
宅建業者は、買主や借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事実について、故意に告げなかったり、事実と違うことを告げたりしてはいけません。
ただし、人の死に関する事案は、判断が難しいこともあります。
たとえば、同じ「人が亡くなった物件」でも、自然死なのか、事件性があるのか、発見まで長期間経過していたのか、近隣で広く知られているのかによって、買主の受け止め方は変わります。
ガイドラインは、こうした判断が難しい場面で、宅建業者が取引トラブルを防ぐために参照する考え方といえます。
ガイドラインに沿えば必ず免責される、というものではない
ここで注意したいのは、ガイドラインが「絶対的な免責ルール」ではないことです。
ガイドラインに沿わなかったからといって、そのことだけで直ちに宅建業法違反になるわけではありません。
反対に、ガイドラインに沿って対応したからといって、民事上の責任を必ず免れるとも限りません。
実際の取引でトラブルになった場合は、契約内容、当事者のやり取り、物件の状況、事案の内容などを踏まえて個別に判断されます。
そのため、購入する側としては、「ガイドラインがあるから絶対安心」と考えるのではなく、気になる点を早めに確認し、説明内容を書面で残しておくことが大切です。
主に居住用不動産を対象としている
このガイドラインは、主に居住用不動産を対象としています。
居住用不動産とは、住宅として使われる不動産のことです。
中古戸建、中古マンション、賃貸住宅などがイメージしやすいでしょう。
人が生活の本拠として使う場所では、住み心地や心理的な安心感が大きく関わります。そのため、人の死に関する事案が取引判断に影響しやすいと考えられています。
一方、オフィスや店舗などについては、居住用不動産と同じように整理されているわけではありません。
また、建物が取り壊された後の土地取引、搬送先の病院で亡くなった場合、転落事故における落下開始地点の扱いなどは、ガイドラインで明確な一般基準として整理されていません。
こうしたケースは、個別事情に応じた確認が必要になります。
すべての「人の死」が告知対象になるわけではない
自然死や日常生活の中での不慮の死
中古住宅の購入を考えるとき、「過去に人が亡くなったことがあれば、必ず説明されるのでは」と思う方もいるかもしれません。
しかし、ガイドラインでは、すべての人の死が告知対象になるとは整理されていません。
たとえば、老衰や持病による病死などの自然死は、居住用不動産で起こり得る一般的なものとされています。
そのため、自然死については、原則として、売買でも賃貸借でも告げなくてもよいとされています。
もちろん、人によって感じ方は異なります。
ただ、不動産取引のルールとしては、自然死があったというだけで、必ず買主に告知されるわけではないと理解しておく必要があります。
転倒・誤嚥・入浴中の事故などの考え方
自然死だけでなく、日常生活の中で起こり得る不慮の死についても、原則として告げなくてもよいとされています。
たとえば、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥などです。
これらは事故死にあたる場合がありますが、日常生活の中で起こり得るものとして、自然死と同じように扱われることがあります。
ただし、これはあくまで原則です。
事案の内容、発見までの経過、清掃やリフォームの状況、周囲への影響などによって、別の判断が必要になる場合があります。
特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は別に見る
自然死や日常生活上の不慮の死であっても、長期間発見されなかった場合は注意が必要です。
発見まで時間がかかり、室内に臭気や汚損が残ったため、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合には、買主や借主の判断に影響する可能性があります。
このような場合は、単なる自然死として扱うのではなく、特殊清掃等が行われた事案として別に考えます。
購入する側としては、「自然死だから説明されない」と単純に考えるのではなく、室内の状況、リフォームの理由、売主からの告知内容を確認しておくことが大切です。
隣接住戸や通常使用しない共用部分での事案
マンションの場合、対象住戸そのものではなく、隣接住戸や共用部分で人の死が発生しているケースもあります。
ガイドラインでは、賃貸借取引・売買取引のいずれでも、対象不動産の隣接住戸や、買主・借主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した一定の事案については、原則として告げなくてもよいとされています。
ただし、事件性、周知性、社会的影響が特に高い事案は別です。
マンションでは、専有部分と共用部分を分けて考える必要があります。
エントランス、廊下、階段、エレベーターなど、日常的に使う場所かどうかによって、受け止め方も変わるでしょう。
告知が必要になりやすいケース
他殺・自死・火災による死亡など
他殺、自死、火災による死亡などは、買主や借主の判断に影響する可能性があります。
このような事案が取引対象の不動産で発生している場合、宅建業者がその事実を把握しており、取引判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときは、買主や借主に告げる必要があります。
ただし、これも「どのような事案でも、いつまでも必ず告知される」という意味ではありません。
事案の内容、発生時期、周知性、社会的影響、物件との関係などを踏まえて判断されます。
特殊清掃等が行われたケース
特殊清掃が行われたケースも、購入前に確認したい重要なポイントです。
特殊清掃とは、孤独死などが発生した住居で、原状回復のために消臭、消毒、清掃などを行うサービスを指します。
特殊清掃が必要になった事案では、単に人が亡くなったという事実だけでなく、発見まで時間がかかったことや、室内に影響があったことが想定されます。
そのため、買主や借主の判断に影響する可能性があります。
中古住宅を購入する際に、室内が大きくリフォームされている場合は、リフォームの理由も確認しておくと安心です。
もちろん、リフォームの理由がすべて人の死に関係するわけではありません。
古くなった設備の交換、売却前の価値向上、間取り変更など、通常のリフォームも多くあります。
大切なのは、気になる点をそのままにしないことです。
事件性・周知性・社会的影響が大きい事案
人の死に関する事案は、事件性や周知性、社会的影響によっても扱いが変わります。
たとえば、新聞やニュースで大きく報道された事件、近隣住民に広く知られている事案、社会的影響が大きいと考えられる事案などは、時間が経っていても買主の判断に影響する可能性があります。
ガイドラインでも、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案については、期間だけで一律に扱わない考え方が示されています。
中古住宅を購入する側としては、「何年前か」だけでなく、「どのような事案だったのか」「現在も地域で知られているのか」「自分や家族が納得できるか」を含めて考える必要があります。
買主・借主から質問された場合
買主や借主から、人の死に関する事案の有無を質問された場合も大切です。
宅建業者は、調査を通じて判明した範囲で回答する必要があります。
たとえば、買主が「この物件で過去に事件や事故はありましたか」と質問した場合、宅建業者が売主や管理業者から把握している情報があれば、その範囲で説明することになります。
ただし、宅建業者が把握していない事実まで、必ず調べ尽くして回答できるわけではありません。
売主、貸主、管理業者に確認した結果、不明である場合や回答がない場合には、その旨を伝えれば足りるとされています。
質問する側も、「調査で判明した範囲での回答」であることを理解しておくとよいでしょう。
買主・借主が把握しておくべき特段の事情がある場合
買主や借主から質問がない場合でも、宅建業者が、買主や借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合は、説明が必要になることがあります。
たとえば、事案の社会的影響が大きい場合や、物件の利用に対する心理的な受け止め方に大きく関わる場合です。
不動産取引では、買主が十分な情報を得たうえで判断できることが大切です。
そのため、宅建業者には、単に形式的な説明をするだけでなく、買主の判断に影響し得る事情を慎重に扱う姿勢が求められます。
賃貸借取引と売買取引では考え方が違う
賃貸借では「概ね3年」という目安がある
人の死の告知ガイドラインでよく話題になるのが、「概ね3年」という目安です。
これは主に賃貸借取引に関する考え方です。
賃貸借取引では、自然死や日常生活上の不慮の死以外の事案、または特殊清掃等が行われた事案について、事案発生または発覚から概ね3年が経過した後は、特段の事情がない限り、原則として借主に告げなくてもよいとされています。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案は別です。
「3年経てば必ず説明不要」という単純な話ではありません。
売買では3年で一律に区切れない
中古住宅の購入で特に注意したいのは、売買では賃貸借の「概ね3年」という目安をそのまま当てはめないことです。
売買は、賃貸借と比べて金額が大きく、買主が長く住むことを前提にしていることが多い取引です。
そのため、過去の事案が買主の判断に与える影響も、賃貸借とは同じではありません。
売買取引では、事案の内容、発生からの時間、社会的影響、周知性、リフォームの状況、買主の質問内容などを踏まえて、個別に判断されます。
「3年以上前なら問題ない」と決めつけるのは避けましょう。
中古住宅の購入では長く住む前提で判断する
中古戸建や中古マンションを購入する場合、多くの方は数年ではなく、長く住むことを前提に考えます。
家族構成、将来の生活、住宅ローン、売却のしやすさなども関わってきます。
そのため、人の死に関する事案についても、自分だけでなく、家族がどう感じるかを考えることが大切です。
「価格が安いから気にしない」と思っていても、実際に住み始めてから気持ちが変わることもあります。
反対に、内容を確認したうえで納得できるのであれば、必要以上に不安になる必要はありません。
大切なのは、契約前に知りたいことを確認し、納得して判断することです。
経過年数だけで結論を出さない
人の死に関する事案は、時間の経過によって心理的な影響が薄れていくと考えられる場合があります。
一方で、経過年数だけで結論が出るわけではありません。
同じ10年前の事案でも、自然死だったのか、社会的に大きく報道された事件だったのかでは、受け止め方が変わります。
また、物件自体が大きく改装されているか、周囲で今も知られているか、買主がその事実をどの程度重視するかも関係します。
中古住宅を検討するときは、「いつの話か」だけでなく、「どのような内容か」「自分たちが納得できるか」を一緒に考えることが大切です。
宅建業者はどこまで調査するのか
通常の情報収集として売主・貸主へ確認する
宅建業者は、販売活動や媒介活動に伴う通常の情報収集を行います。
人の死に関する事案についても、売主、貸主、管理業者から情報を得ることがあります。
特に売買では、売主が把握している事実を、告知書や物件状況報告書に記載してもらうことが実務上よく行われます。
買主にとっては、この書面が大切な確認資料になります。
ただし、宅建業者が世の中にあるすべての情報を調べ尽くすわけではありません。
通常の調査で判明した範囲をもとに説明が行われます。
告知書・物件状況報告書への記載を求める意味
告知書や物件状況報告書は、売主が把握している物件の状況を買主へ伝えるための書面です。
雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、境界、近隣との申し合わせなどとあわせて、事件・事故等に関する項目が設けられていることがあります。
人の死に関する事案も、売主が把握している場合には、こうした書面で確認されることがあります。
買主としては、重要事項説明だけでなく、物件状況報告書や告知書にも目を通し、気になる記載があれば質問しましょう。
また、空欄や「不明」と書かれている場合でも、その意味を確認しておくと安心です。
「不明」とは、売主が知らないという意味なのか、管理会社への確認でもわからなかったという意味なのかで、受け止め方が変わることがあります。
特段の事情がなければ周辺住民への聞き込みまでは求められにくい
ガイドラインでは、人の死に関する事案が発生したことを疑わせる特段の事情がない場合、宅建業者が自発的に周辺住民へ聞き込みをしたり、インターネットサイトを調査したりする義務までは、原則として認められないと整理されています。
これは、買主にとって少し意外に感じるかもしれません。
しかし、近隣への聞き込みは、亡くなった方や遺族の名誉、生活の平穏、プライバシーに関わる可能性があります。
また、噂や不確かな情報が混ざることもあります。
そのため、不動産会社が常に近隣へ聞き込みをするわけではありません。
購入する側としては、宅建業者の調査には一定の範囲があることを理解したうえで、気になる点は具体的に質問することが大切です。
インターネット情報や過去報道の扱いには慎重さが必要
インターネットで物件名や住所を検索すると、過去の事件や事故に関する情報が出てくることがあります。
ただ、インターネット上の情報は、正確性が確認しづらいものもあります。
古い情報、別の物件と混同された情報、噂に近い情報が含まれていることもあります。
そのため、インターネット情報だけで「この物件は問題がある」と決めつけるのは避けたいところです。
気になる情報を見つけた場合は、不動産会社に伝えたうえで、売主や管理会社への確認が可能か相談しましょう。
また、確認の際には、亡くなった方や遺族のプライバシーにも配慮する必要があります。
契約後から引渡し前に知った場合の注意点
人の死に関する事案は、契約前にすべて判明するとは限りません。
場合によっては、契約後から引渡し前までの間に、宅建業者が新たな事実を知ることもあります。
このような場合でも、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案であれば、説明が必要になることがあります。
買主としては、契約前の説明だけでなく、引渡しまでの間に新たな事実が判明した場合の対応についても、必要に応じて確認しておくとよいでしょう。
不動産取引では、契約書や重要事項説明書だけでなく、契約までのやり取り、契約後の確認事項も大切です。
告げる場合、どこまで説明されるのか
発生時期・場所・死因・特殊清掃等の有無
人の死に関する事案を告げる場合、宅建業者は、調査を通じて判明した範囲を説明します。
一般的には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその内容が説明対象になります。
死因については、自然死、他殺、自死、事故死などの区分で説明されることがあります。
ただし、詳細な状況をすべて説明するものではありません。
買主にとって必要なのは、契約するかどうかを判断するための情報です。
不明な場合は不明と伝えればよい
売主、貸主、管理業者に確認しても、事案の詳細がわからないことがあります。
その場合、宅建業者は、判明していない内容まで断定する必要はありません。
「不明である」と回答された場合や、回答が得られない場合には、その旨を伝えれば足りるとされています。
買主としては、「不明」と説明されたときに、そのまま受け入れるか、追加で確認したいかを考えることになります。
不安が残る場合は、どこまで確認したのか、誰に確認したのかを聞いてみるとよいでしょう。
氏名・年齢・家族構成・詳しい発見状況までは必要ない
人の死に関する事案を告げる場合でも、亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況まで説明する必要はありません。
これは、亡くなった方や遺族の名誉、生活の平穏、プライバシーに配慮するためです。
買主としては、「もっと詳しく知りたい」と感じることもあるかもしれません。
しかし、不動産取引で必要なのは、取引判断に関係する範囲の情報です。
好奇心を満たすための情報まで求めるものではありません。
この点は、購入者側も理解しておきたいところです。
書面で残すことがトラブル防止につながる
人の死に関する事案について説明があった場合は、口頭だけでなく、書面で残しておくことが望ましいです。
後日、「聞いていない」「説明した」という行き違いが起こると、トラブルになりやすくなります。
重要事項説明書、告知書、物件状況報告書、メールでのやり取りなど、記録に残る形で確認しておくと安心です。
買主側から質問した内容についても、できれば書面やメールで残しておきましょう。
不安な点ほど、あいまいにせず、契約前に整理しておくことが大切です。
中古戸建・中古マンション購入時に確認したいこと
物件状況報告書・告知書を確認する
中古住宅を購入するときは、物件状況報告書や告知書を必ず確認しましょう。
ここには、売主が把握している物件の状況が記載されます。
人の死に関する事案だけでなく、雨漏り、シロアリ、給排水管、近隣関係、境界、増改築、設備の不具合など、購入後の生活に関わる内容も含まれます。
特に中古住宅では、新築と違い、過去の使用状況や管理状態が物件ごとに異なります。
「建物がきれいに見えるか」だけでなく、「どのような履歴があるか」を確認することが大切です。
重要事項説明で気になる点を質問する
重要事項説明は、契約前に物件や取引条件について確認する大切な場面です。
ただし、説明を聞くだけでは、専門用語が多く、すべてをその場で理解するのは難しいこともあります。
人の死に関する事案が気になる場合は、重要事項説明の場で初めて質問するのではなく、できれば申込前の段階で確認しておきましょう。
「過去に事件・事故・特殊清掃など、告知事項に関わる内容はありますか」
「売主の告知書には、どのような記載がありますか」
「マンションの場合、専有部分や日常使用する共用部分について、何か把握している情報はありますか」
このように、具体的に質問すると確認しやすくなります。
「気になること」は申込前に整理しておく
不動産購入では、申込、住宅ローン事前審査、契約、決済・引渡しと、手続きが進んでいきます。
気になることを後回しにしてしまうと、契約直前に不安が大きくなることがあります。
特に、人の死に関する事案は、感じ方に個人差があります。
自分は気にならなくても、家族が気にすることもあります。
反対に、周囲が気にしても、自分たちは内容を確認したうえで納得できる場合もあります。
大切なのは、契約前に家族で話し合い、どこまでなら許容できるのかを整理しておくことです。
インターネット情報だけで判断しすぎない
インターネット上の事故物件情報サイトや掲示板を見て、不安になる方もいるかもしれません。
情報収集の一つとして見ること自体は否定されるものではありません。
ただし、そこに書かれている内容が正確とは限りません。
住所が近い別物件の情報だったり、過去の噂が残っていたり、事案の内容が正確に反映されていなかったりすることもあります。
インターネットで気になる情報を見つけた場合は、それだけで判断せず、不動産会社へ確認しましょう。
事実関係が不明なまま不安だけが大きくなると、冷静な物件判断が難しくなります。
家族の感じ方や許容範囲も含めて考える
人の死に関する事案は、価格や築年数のように数字だけで判断できるものではありません。
同じ内容でも、気になる方もいれば、あまり気にならない方もいます。
また、家族の中でも感じ方が分かれることがあります。
購入後に長く住む家であれば、自分だけでなく、同居する家族の気持ちも大切です。
告知事項がある物件だから必ず避けるべき、というわけではありません。
ただ、内容をよく確認せずに「安いから」と購入してしまうと、後から気持ちの面で負担になる可能性があります。
納得して選ぶためにも、気になる点は早めに確認しておきましょう。
千葉市・市原市で中古住宅を検討する場合の実務ポイント
中古戸建では土地・建物の履歴を確認する
千葉市・市原市周辺で中古戸建を検討する場合、建物の状態だけでなく、土地や建物の履歴も確認したいところです。
過去の増改築、建物の利用状況、リフォーム履歴、近隣との関係、境界、道路、上下水道など、中古戸建には確認すべき点が多くあります。
人の死に関する事案についても、物件状況報告書や告知書で売主が把握している内容を確認します。
古い住宅では、相続をきっかけに売却されることもあります。
相続物件だから問題があるという意味ではありませんが、所有者が実際に住んでいなかった期間がある場合は、売主が把握している情報に限りがあることもあります。
そのような場合は、わかっていること、わからないことを分けて整理することが大切です。
中古マンションでは専有部分と共用部分を分けて見る
中古マンションでは、専有部分と共用部分を分けて確認する視点が必要です。
専有部分とは、購入する住戸の室内部分です。
共用部分とは、エントランス、廊下、階段、エレベーター、バルコニーなど、建物全体で使う部分を指します。
人の死に関する事案がどこで発生したのかによって、受け止め方や説明の考え方が変わります。
購入する住戸内なのか、隣接住戸なのか、日常的に使う共用部分なのか、通常使わない場所なのか。
この点は、マンション購入時に確認しておくとよいでしょう。
また、管理会社や管理組合が把握している情報の範囲にも限界があります。
不明な点がある場合は、不明であること自体を前提に判断する必要があります。
告知事項がある物件は価格だけで判断しない
告知事項がある物件は、価格に反映されることがあります。
ただし、必ず安いとは限りませんし、安ければ買ってよいというものでもありません。
事案の内容、経過年数、リフォームの状況、立地、建物状態、周辺相場、買主側の感じ方によって判断は変わります。
価格だけを見ると魅力的に感じても、住み始めてから心理的に負担になるようであれば、慎重に考えた方がよいでしょう。
反対に、内容を確認したうえで納得でき、物件条件も合っているのであれば、選択肢から外す必要がない場合もあります。
大切なのは、価格ではなく、納得感です。
不安がある場合は早い段階で不動産会社に確認する
人の死に関する事案が気になる場合は、早い段階で不動産会社に確認しましょう。
申込後や契約直前になってから不安が出てくると、判断が難しくなります。
特に人気物件では、検討時間が短くなることもあります。
だからこそ、物件を見た段階で気になることを整理しておくことが大切です。
「この物件に告知事項はありますか」
「売主の告知書にはどのような記載がありますか」
「過去の事件・事故・特殊清掃等について、把握している情報はありますか」
このように確認しておくと、後からの不安を減らしやすくなります。
不動産会社は、調査で判明した範囲で説明します。
わからないことはわからないと整理し、そのうえで購入するかどうかを判断することが、中古住宅購入では大切です。
まとめ
宅地建物取引業者による人の死の告知ガイドラインは、不動産取引で過去に人の死があった場合に、宅建業者がどのように調査し、どのように告知するかを整理したものです。
ただし、ガイドラインは絶対的な免責ルールではありません。
ガイドラインに沿わなかったから直ちに宅建業法違反になるわけではなく、ガイドラインに沿って対応すれば民事上の責任を必ず免れるというものでもありません。
自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよいとされています。
一方で、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合、他殺・自死・火災による死亡、事件性や周知性、社会的影響が大きい事案などは、買主の判断に影響する可能性があります。
賃貸借取引では「概ね3年」という目安がありますが、売買取引ではこれをそのまま当てはめるわけではありません。
中古住宅の購入では、物件状況報告書、告知書、重要事項説明を確認し、気になる点は申込前・契約前に質問しておくことが大切です。
また、インターネット上の情報だけで判断しすぎず、不動産会社に確認することも必要です。
人の死に関する事案は、感じ方に個人差があります。
告知事項があるから必ず避ける、価格が安いから買う、という単純な判断ではなく、内容、経過年数、リフォーム状況、家族の受け止め方を含めて、納得できるかどうかを考えましょう。
参考情報
確認日：2026年6月13日
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」令和3年10月
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」概要資料
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の公表資料
- 一般財団法人不動産適正取引推進機構「RETIO 判例検索システム」
- 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「不動産売買契約書・重要事項説明書等の書式、物件状況等報告書等に関する資料」
辰巳地所のご紹介
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中古住宅の購入では、建物の状態だけでなく、告知事項、物件状況報告書、重要事項説明、過去の利用状況なども確認しておくことが大切です。
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