仲介手数料無料で諸費用はいくら安くなる？価格別の節約額と購入費用を比較
住宅を購入するとき、物件価格のほかに気になるのが諸費用です。
新築戸建や中古マンションを探していて、希望に合う物件が見つかっても、購入時に必要な費用が分からず、予算に収まるか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅購入では、登記費用や住宅ローンの手数料、火災保険料など、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。その中でも、まとまった金額になりやすいのが不動産会社へ支払う仲介手数料です。
例えば、税込3,500万円の新築戸建を購入する場合、仲介手数料の上限額が118万8,000円となるケースがあります。この仲介手数料が無料になれば、購入時の負担を同額だけ抑えられます。
では、仲介手数料が無料になった場合、住宅購入に必要な諸費用の総額はどのくらい変わるのでしょうか。
この記事では、物件価格別の仲介手数料を比較するとともに、3,500万円の新築戸建を購入するケースを例に、諸費用の内訳や自己資金への影響を詳しく解説します。
仲介手数料無料で諸費用はいくら安くなる？
不動産会社を通じて住宅を購入するとき、買主が支払う仲介手数料には、法律に基づく上限額が設けられています。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は、次の速算式で計算できます。
仲介手数料の上限（税込）＝（税抜売買価格×3％＋6万円）×1.10
例えば、仲介手数料の計算対象価格が3,000万円なら、上限額は105万6,000円（税込）です。
この金額を請求する不動産会社で購入する場合と比較すると、仲介手数料無料の物件では105万6,000円の節約になります。
物件価格別の仲介手数料を比較
仲介手数料の計算対象となる価格が2,000万円から5,000万円の場合、上限額は次のとおりです。
| 税抜売買価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 3,500万円 | 122万1,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 4,500万円 | 155万1,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
上記の仲介手数料が全額無料になる場合、その金額が購入費用の節約額となります。
なお、表に記載した金額は、法律で定められた仲介手数料の上限額です。不動産会社が必ずこの金額を請求するという意味ではなく、実際の手数料は依頼する会社との合意によって決まります。
新築戸建は税込販売価格と計算対象価格が異なる
新築戸建など、不動産会社が売主となって販売する住宅では、建物代金に消費税が含まれていることがあります。
一方、土地の売買代金には消費税がかかりません。
仲介手数料を計算する際は、販売価格から建物部分の消費税相当額を除く必要があります。
そのため、税込販売価格が3,500万円の新築戸建でも、仲介手数料の計算対象価格が3,500万円になるわけではありません。
正確な仲介手数料を知りたい場合は、売買価格だけでなく、土地と建物の価格内訳も確認しておきましょう。
仲介手数料の計算方法や法定上限額については、当社の「不動産売買の仲介手数料の相場と計算方法」で詳しく解説しています。
住宅購入の諸費用はいくら必要？
住宅購入では、物件価格以外に登記費用や税金、住宅ローンに関する手数料などを支払います。
全国銀行協会では、住宅取得に伴う諸費用について、物件価格の5〜10％程度を一般的な目安として紹介しています。
例えば、3,500万円の住宅であれば、175万〜350万円程度という計算です。
ただし、これは購入資金を考えるための目安であり、実際の諸費用は物件の種類や金融機関の融資条件によって変わります。
住宅購入時にかかる主な諸費用
| 費用項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う売買仲介の報酬 |
| 登記費用 | 登録免許税・司法書士報酬など |
| 売買契約書の印紙税 | 課税対象となる書面の契約書に必要な税金 |
| 住宅ローン事務手数料 | 金融機関に支払う融資関連の手数料 |
| 住宅ローン保証料 | 保証会社を利用する場合などに必要な費用 |
| 火災保険・地震保険料 | 建物などの損害に備える保険料 |
| 固定資産税等の精算金 | 引渡日を基準に売主と買主の間で精算する費用 |
| 不動産取得税 | 不動産の取得に伴って課税される税金 |
これらの費用のうち、金額に比較的大きな違いが生じやすいのが仲介手数料と住宅ローン関連費用です。
特に、住宅ローンの事務手数料は、借入額に一定の料率を掛けて計算する商品もあれば、定額の手数料を設定している商品もあります。
保証料についても、借入時に一括で支払う方式や、金利に上乗せする方式などがあり、金融機関ごとに仕組みが異なります。
住宅ローンを比較する際は、金利だけを見るのではなく、契約時に必要な費用も含めて確認しておくと、購入に必要な資金を把握しやすくなります。
また、登記費用は土地・建物の評価額や登記の種類、税率の軽減措置などによって変わります。司法書士への報酬も含めて、決済前に見積もりを確認するのが一般的です。
引越しや家具・家電の購入費用は別に考える
購入諸費用に加えて、新居への引越しや家具・家電の購入にも費用がかかります。
例えば、新築戸建では、カーテンや照明器具、エアコン、テレビアンテナなどを新たに設置するケースがあります。網戸やシャッターなどの仕様についても、購入前に確認しておきたいところです。
リノベーションマンションの場合は、エアコンや照明器具が設置された状態で販売される物件もあり、入居時に必要な準備が異なります。
こうした費用まで購入諸費用と一緒に考えると、実際に必要な資金が分かりにくくなります。
購入諸費用と入居準備費用を分けて見積もることで、住宅購入に必要な自己資金をより具体的に把握できます。
3,500万円の新築戸建を購入する場合の諸費用を比較
ここからは、税込販売価格3,500万円の新築戸建を購入するケースを想定し、仲介手数料が通常どおり発生する場合と、無料になる場合を比較します。
今回は、住宅ローンで物件価格の全額を借り入れ、諸費用については自己資金で支払うものとします。
まずは仲介手数料を計算
比較する物件の価格内訳は次のとおりです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地価格 | 2,400万円 |
| 建物価格（税込） | 1,100万円 |
| 販売価格（税込） | 3,500万円 |
| 建物価格に含まれる消費税 | 100万円 |
| 仲介手数料の計算対象価格 | 3,400万円 |
建物価格1,100万円には、税率10％の消費税100万円が含まれています。
このため、仲介手数料の計算対象価格は、販売価格3,500万円から消費税100万円を除いた3,400万円です。
計算式に当てはめると、次の金額になります。
（3,400万円×3％＋6万円）×1.10＝118万8,000円（税込）
つまり、今回の物件では、通常の仲介手数料の上限額は118万8,000円です。
仲介手数料が無料になると購入費用はどう変わる？
住宅購入時の諸費用について、ここでは物件価格の10％にあたる350万円を仮の予算として設定します。
通常の仲介手数料118万8,000円が、この350万円に含まれていると考えた場合の比較です。
| 項目 | 通常の場合 | 仲介手数料無料 |
|---|---|---|
| 物件価格（税込） | 3,500万円 | 3,500万円 |
| 仲介手数料 | 118万8,000円 | 0円 |
| その他の諸費用 | 231万2,000円 | 231万2,000円 |
| 諸費用合計 | 350万円 | 231万2,000円 |
| 購入費用総額 | 3,850万円 | 3,731万2,000円 |
仲介手数料が無料になると、購入費用の総額は118万8,000円少なくなります。
なお、上記は節約額を比較するための計算例です。その他の諸費用231万2,000円は、実際の物件について個別に見積もった金額ではありません。
諸費用を物件価格の10％と仮定し、そこから仲介手数料を差し引いたものです。実際の資金計画では、金融機関の手数料や登記費用、保険料などをそれぞれ確認する必要があります。
また、比較表では物件価格とその他の諸費用を同じ条件にしていますが、実際に複数の不動産会社を比較する際は、仲介手数料以外の費用も含めた総額を確認するとよいでしょう。
自己資金にも118万8,000円の差が生じる
今回の例では、住宅ローンの借入額を3,500万円とし、諸費用は自己資金で支払う設定です。
そのため、諸費用として用意する自己資金は、通常の場合が350万円、仲介手数料無料の場合は231万2,000円となります。
住宅ローンの借入額は同じでも、手元に残せる資金には118万8,000円の差が生じる計算です。
住宅購入後は、引越しや家具・家電の購入などで何かとお金が必要になります。
仲介手数料の負担を抑えられれば、その分を新生活の準備費用に充てたり、当面の生活予備費として残したりすることもできます。
もっとも、必要な自己資金は各家庭の貯蓄額や住宅ローンの借入条件によって異なります。購入前には、物件価格と諸費用を合わせた見積もりを確認しておくことが大切です。
諸費用はいつ支払う？契約から引渡しまでの流れ
住宅購入では、諸費用の合計額だけでなく、支払う時期も確認しておきたいポイントです。
売買契約時に必要な資金と、住宅ローンの融資実行時に支払う費用は異なります。
売買契約時は手付金を用意する
住宅の売買契約では、一般的に買主から売主へ手付金を支払います。
手付金は売買代金の一部に充当されるため、物件価格とは別に上乗せされる費用ではありません。
例えば、3,500万円の新築戸建を購入する際に、契約時に100万円の手付金を支払った場合、引渡し時に支払う売買残代金は3,400万円です。
ただし、住宅ローンの融資実行は通常、決済・引渡しのタイミングとなります。
そのため、物件価格の全額を住宅ローンで借りる予定でも、契約時には手付金を自己資金から支払う必要があるのが一般的です。
物件価格3,500万円の全額を借り入れる場合、融資実行時に残代金3,400万円を支払った後の資金をどう精算するかについても、金融機関や不動産会社と事前に確認しておくと安心です。
また、書面で売買契約書を作成する場合には印紙税がかかります。
2026年10月現在、不動産売買契約書の印紙税には軽減措置が設けられており、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の税額は1万円です。
この措置は2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます。
住宅ローン契約と決済・引渡しで支払う費用
住宅ローンの契約時から融資実行時にかけては、金融機関の事務手数料や保証料などが必要になります。
決済・引渡しの際には、土地・建物の登記費用や司法書士報酬、固定資産税等の精算金なども支払います。
仲介手数料については、売買契約時と引渡し時に分けて支払う場合や、引渡し時に一括で支払う場合があります。支払時期は仲介契約などの条件によって異なります。
仲介手数料が無料の物件であれば、この費用を用意する必要がなくなるため、購入時の資金負担を抑えられます。
なお、火災保険・地震保険の保険料については、補償内容や契約期間によって金額が変わるため、住宅ローンの手続きと合わせて確認しておきましょう。
引渡し後に必要になる税金もある
住宅を取得すると、不動産取得税が課税される場合があります。
新築住宅やその敷地については、一定の要件を満たす場合に軽減制度が設けられています。
千葉県でも、新築住宅の床面積などに応じた軽減措置が用意されており、所定の手続きを行うことで税負担が軽減される場合があります。
不動産取得税は購入後に納税することもあるため、決済時の諸費用だけでなく、取得後の支出も確認しておくとよいでしょう。
具体的な税額や軽減措置の適用については、所在地を管轄する都道府県の税務担当窓口などで確認できます。
仲介手数料無料は住宅ローンの借入額にも影響する？
仲介手数料無料のメリットは、自己資金の負担を抑えられることですが、住宅ローンの組み方によっては借入額を減らすことにもつながります。
住宅ローンでどこまで借りるかは、物件価格と諸費用、手元に残しておきたい資金を合わせて考える必要があります。
諸費用を自己資金で支払う場合
先ほどの3,500万円の新築戸建の例では、物件価格を住宅ローンで借り入れ、諸費用は自己資金で支払う設定としました。
この場合、仲介手数料が無料になれば、諸費用として必要な自己資金が減るため、その分だけ預貯金を残すことができます。
住宅購入では、契約時の手付金や引渡し時の支払いに加えて、入居後にも出費が続きます。
購入時に貯蓄を使い切らず、生活費や急な支出に備えられるようにしておくと、引越し後の家計にも余裕を持たせやすくなります。
諸費用を住宅ローンに含める場合
金融機関によっては、住宅購入時の諸費用の一部を住宅ローンに含めて借り入れられる商品もあります。
例えば、仲介手数料118万8,000円を借入額に含める予定だった場合、その費用が無料になることで、借入額を同額だけ減らせる可能性があります。
借入額を減らせば、その部分にかかる利息の支払いも抑えられるため、長期的な返済総額にも違いが生じます。
ただし、融資対象となる諸費用の範囲や借入限度額は金融機関・住宅ローン商品ごとに異なります。
仲介手数料を住宅ローンへ組み込めるかどうかも含めて、融資申込み前に確認しておきたいところです。
また、自己資金を多く使うか、住宅ローンの借入額を増やすかについては、毎月の返済負担とのバランスも考える必要があります。
住宅ローンで借りられる金額と、無理なく返済できる金額の違いについては、当社記事「『買える金額』と『無理なく返せる金額』は違う」でも解説しています。
仲介手数料無料になる物件はどうやって確認する？
仲介手数料無料で購入できるかどうかは、物件の取引条件によって決まります。
不動産の売買仲介では、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る取引もあれば、売主側からのみ報酬が支払われる取引もあります。
辰巳地所では、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件について、買主様の仲介手数料を無料でご案内しています。
対象となることが多いのは、新築戸建、リノベーションマンション、リフォーム済み中古戸建などです。
例えば、建売分譲会社や不動産会社が売主となって販売する物件では、売主側から仲介会社へ報酬が支払われる条件になっていることがあります。
一方、個人の方が売主となっている中古住宅などでは、取引条件が異なる場合もあります。
当社で無料対象外となる物件についても、仲介手数料を軽減できることがありますので、気になる物件があればご相談ください。
新築戸建が仲介手数料無料になりやすい理由については、当社の「新築戸建の購入で仲介手数料が無料になりやすい理由」でも詳しくご紹介しています。
SUUMOなどに掲載されている物件も対象になる？
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどに掲載されている物件についても、当社で取り扱いできる場合があります。
例えば、SUUMOで新築戸建を探していて、気になる物件を見つけた場合、その物件を掲載している不動産会社とは別の会社を通じて購入できるケースがあります。
当社へ物件の掲載URLをお送りいただければ、取り扱いの可否と仲介手数料無料の対象になるかを確認します。
また、物件価格だけでなく、住宅ローンを利用する場合の諸費用についても概算をご案内できます。
ただし、すでに他の不動産会社を通じて購入申込みをしている場合などは、それまでの手続き状況や取引条件によって対応が異なります。
物件の内覧や購入申込みを進める前にご相談いただくと、費用面も含めて比較しやすくなります。
まとめ｜仲介手数料無料なら諸費用を抑えて住宅を購入できる
仲介手数料は、住宅購入時の諸費用の中でも大きな割合を占める費用です。
今回の比較では、税込販売価格3,500万円の新築戸建について、仲介手数料の上限額を118万8,000円と算出しました。
この仲介手数料が無料になれば、同じ物件を同じ条件で購入する場合、購入費用を118万8,000円抑えられる計算です。
ただし、住宅購入には仲介手数料以外にも登記費用や住宅ローン関連費用、保険料などが必要になります。
住宅購入を検討する際は、物件価格だけで判断するのではなく、諸費用を含めた総額と、契約から引渡しまでに必要な自己資金を確認しておきましょう。
仲介手数料無料で購入できる物件なら、購入時の負担を抑え、その分の資金を新生活の準備や将来のために残すこともできます。
SUUMOなどで気になる物件を見つけた際は、購入前に仲介手数料無料の対象となるか確認してみてはいかがでしょうか。
参考情報
確認日：2026年10月26日
国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
国税庁｜No.6301 課税標準
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm
国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
千葉県｜土地を購入して住宅を新築した場合の不動産取得税の軽減は？
https://www.pref.chiba.lg.jp/zeimu/faq/156.html
一般社団法人全国銀行協会｜住宅ローンの諸費用
https://www.zenginkyo.or.jp/article/tag-d/5217/
辰巳地所のご紹介
株式会社辰巳地所では、市原市・千葉市をはじめとする千葉県内を中心に、首都圏一都三県で新築戸建やリノベーションマンションなどの購入をサポートしています。
新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済み中古戸建などについて、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件は、買主様の仲介手数料が無料（0円）です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどに掲載されている物件についても、当社で取り扱いできる場合があります。
気になる物件のURLをお送りいただければ、仲介手数料無料の対象になるかを確認し、購入時の諸費用についても概算をご案内します。
住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、借入額や自己資金、購入後の返済負担などを踏まえた資金計画をご提案しています。
当社では、現地調査・役所調査、登記事項証明書の確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、住宅ローンの手続き、司法書士・金融機関との調整から決済・引渡しまで、不動産取引を一貫してサポートしています。
また、不動産の売却については、仲介手数料を一般的な上限額の半額を基本としてご相談いただけます。物件価格や取引条件によって個別にご案内いたします。
物件購入時の仲介手数料や諸費用、住宅ローンについて、ご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。
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