物件価格だけで比較していませんか？総支払額で考える住まい選び
物件価格だけで比較していませんか？
住宅を探していると、まず目に入るのは物件価格です。
たとえば、
「3,000万円台で探したい」
「できれば2,500万円以内に抑えたい」
「同じエリアなら、少しでも安い物件がよい」
このように考える方は多いと思います。
もちろん、物件価格はとても重要です。
しかし、住宅購入では、物件価格だけを見て判断すると、実際に必要な費用を見誤ることがあります。
購入時には、物件価格のほかに仲介手数料、登記費用、火災保険料、住宅ローン関連費用、固定資産税等の精算金などがかかります。
さらに購入後も、固定資産税、火災保険、戸建の修繕費、マンションの管理費・修繕積立金などが継続して発生します。
そのため、住宅購入では「物件価格」だけでなく、購入時と購入後にかかる費用を含めた総支払額で考えることが大切です。
総支払額とは何か
総支払額とは、単に物件価格だけを指すものではありません。
住宅購入で考えるべき総支払額には、主に次のような費用が含まれます。
- 物件価格
- 仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローン関連費用
- 火災保険料
- 印紙代
- 固定資産税等の精算金
- 管理費・修繕積立金等の精算金
- 引越し費用
- 家具・家電費用
- カーテン・照明・エアコンなどの費用
- 入居後の修繕費
- マンションの管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
物件価格が同じでも、これらの費用によって実際の負担は変わります。
特に仲介手数料は、購入時の諸費用の中でも大きな金額になりやすい項目です。
そのため、同じ物件を購入する場合でも、仲介手数料がかかるか無料になるかで、総支払額に大きな差が出ることがあります。
仲介手数料は購入時の大きな費用
不動産会社を通じて住宅を購入する場合、通常は仲介手数料がかかります。
物件価格が400万円を超える場合、一般的な仲介手数料の上限は、
物件価格×3％＋6万円＋消費税
で計算されます。
たとえば、物件価格ごとの仲介手数料の目安は次のとおりです。
- 2,000万円の物件：約72万円
- 3,000万円の物件：約105万円
- 4,000万円の物件：約138万円
- 5,000万円の物件：約171万円
この金額は、住宅購入時の諸費用の中でもかなり大きな負担です。
同じ3,000万円の物件を購入する場合でも、仲介手数料がかかる会社と、無料で案内できる会社では、購入時の負担が約100万円変わる可能性があります。
物件価格だけを見ると同じでも、総支払額で見ると大きな違いになるのです。
同じ物件でも、相談する会社で総支払額が変わることがある
SUUMOやアットホーム、HOME’Sなどに掲載されている物件は、掲載会社からしか購入できないと思われがちです。
しかし、不動産売買では、同じ物件を複数の不動産会社が取り扱える場合があります。
特に、新築一戸建てやリノベーションマンションでは、売主様が複数の不動産会社へ販売協力を依頼しているケースがあります。
このような物件では、掲載会社以外の不動産会社でも購入できる場合があります。
さらに、売主様から不動産会社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料を無料にできる可能性があります。
つまり、同じ物件を購入する場合でも、どの不動産会社に相談するかによって、購入時の諸費用が変わることがあるのです。
物件価格が安くても、総支払額が高くなることがある
住宅探しでは、価格の安い物件に目が行きやすいものです。
しかし、物件価格が安いからといって、必ずしも総支払額が安くなるとは限りません。
たとえば、次のようなケースがあります。
仲介手数料がかかる
物件価格が少し安くても、仲介手数料がかかることで、総支払額では他の物件とあまり変わらない場合があります。
逆に、物件価格が少し高くても、仲介手数料無料で購入できれば、総額では差が縮まることもあります。
修繕費やリフォーム費用がかかる
中古住宅や中古マンションでは、購入後にリフォーム費用や修繕費がかかる場合があります。
室内がきれいに見えても、設備の交換時期が近い場合や、外壁・屋根・給排水管などに将来的な費用がかかることがあります。
マンションの場合は、専有部分だけでなく、建物全体の修繕計画も確認が必要です。
管理費・修繕積立金が高い
中古マンションでは、物件価格だけでなく、毎月の管理費・修繕積立金も重要です。
物件価格が安くても、管理費や修繕積立金が高い場合、月々の負担は大きくなります。
反対に、修繕積立金が極端に安い場合は、将来的な値上げや一時金の可能性も考える必要があります。
固定資産税や維持費がかかる
戸建でもマンションでも、購入後には固定資産税・都市計画税がかかります。
戸建の場合は、外壁、屋根、給湯器、設備、シロアリ対策など、将来の修繕費も自分で備える必要があります。
購入時の価格だけでなく、長く住むための維持費も含めて考えることが大切です。
月々の支払いだけで判断するのも危険
物件広告では、
「月々〇万円台」
「家賃並みで購入可能」
といった表現を見ることがあります。
月々の支払いがイメージしやすい点では便利ですが、月々の住宅ローン返済だけで判断するのは危険です。
なぜなら、住宅購入後には住宅ローン以外の費用もかかるからです。
たとえば、マンションであれば、
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代
- 駐輪場代
- インターネット使用料
- 固定資産税
などがあります。
戸建であれば、
- 固定資産税
- 火災保険
- 将来の外壁・屋根修繕
- 給湯器や設備の交換
- 庭や外構の維持費
などがあります。
住宅ローンの返済額だけを見ると無理がなさそうでも、これらを含めると毎月の負担が大きくなることがあります。
「買える金額」と「無理なく返せる金額」は違います。
総支払額と毎月の実質負担を両方確認してから判断することが大切です。
新築戸建で見落としやすい費用
新築戸建を購入する場合、物件価格にすべて含まれていると思ってしまう方もいます。
しかし、実際には別途費用になるものがあります。
代表的なのは次のような費用です。
- 網戸
- カーテンレール
- 照明
- エアコン
- テレビアンテナ
- シャッター
- 物干し金物
- 追加外構
- 表札
- 引越し費用
- 家具・家電
建売住宅では、物件によって標準仕様に含まれるものと含まれないものがあります。
購入後に「これも別料金だった」とならないように、契約前に確認しておくことが大切です。
仲介手数料が無料になる場合、その分をこうした入居準備費用に回すこともできます。
リノベーションマンションで見落としやすい費用
リノベーションマンションは、室内がきれいに仕上がっているため、購入後すぐに住みやすい物件が多いです。
しかし、こちらも物件価格だけで判断するのは避けたいところです。
確認したい費用や項目は次のとおりです。
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代
- 駐輪場代
- バイク置場代
- インターネット使用料
- 給湯器など設備の保証内容
- 管理組合の財政状況
- 今後の修繕積立金の値上げ予定
- 固定資産税
- 引越し費用
- 家具・家電費用
特に中古マンションでは、修繕積立金の金額や長期修繕計画の有無が重要です。
室内のきれいさだけでなく、建物全体の維持管理まで確認することで、購入後の負担を見通しやすくなります。
仲介手数料無料で浮いたお金は何に使える？
仲介手数料無料で購入できる場合、浮いた費用をさまざまな用途に回せます。
たとえば、3,000万円の物件で仲介手数料が無料になれば、約105万円の負担を抑えられる可能性があります。
この金額は、購入後の生活準備に大きく役立ちます。
具体的には、
- 引越し費用
- エアコン購入
- カーテン・照明
- 家具・家電
- 火災保険料
- 住宅ローン諸費用
- リフォーム費用
- 生活予備費
などに使うことができます。
住宅購入では、契約や引渡しが終わった後にもお金がかかります。
仲介手数料を抑えられることは、単に「安く買える」というだけでなく、購入後の生活に余裕を持たせる意味でも大きなメリットです。
総支払額で比較するときのチェックポイント
住宅購入で総支払額を比較するときは、次の点を確認しましょう。
物件価格だけで比較しない
まず、物件価格だけで判断しないことが大切です。
似たような価格の物件でも、仲介手数料、諸費用、リフォーム費用、維持費によって実際の負担は変わります。
仲介手数料の有無を確認する
気になる物件がある場合は、仲介手数料がいくらかかるのか確認しましょう。
新築一戸建てやリノベーションマンションでは、仲介手数料無料で案内できる可能性があります。
物件URLを送って確認すれば、無料対象かどうかを調べやすくなります。
購入時の諸費用を確認する
登記費用、住宅ローン費用、火災保険料、税金の精算金など、購入時に必要な諸費用を確認しましょう。
物件価格だけで資金計画を立てると、後から資金不足になる可能性があります。
購入後の固定費を確認する
購入後にかかる固定費も重要です。
マンションであれば管理費・修繕積立金、戸建であれば将来の修繕費を考えておく必要があります。
住宅ローンの返済額だけで判断しない
月々の住宅ローン返済額に加えて、税金、保険、管理費、修繕費などを含めた実質負担で考えましょう。
物件選びは「安さ」より「納得できる総額」が大切
住宅購入では、少しでも安く買いたいと考えるのは自然です。
しかし、安さだけを追いかけると、後から思わぬ費用がかかることがあります。
大切なのは、物件価格、仲介手数料、諸費用、購入後の固定費まで含めて、納得できる総額かどうかを確認することです。
たとえば、物件価格が少し高くても、仲介手数料無料で購入でき、リフォーム費用がかからず、管理状態も良い物件であれば、総合的には納得感が高いことがあります。
反対に、物件価格が安くても、修繕費や諸費用が多くかかる場合は、結果的に負担が大きくなることもあります。
「安い物件」ではなく、「無理なく安心して買える物件」を選ぶ視点が大切です。
まとめ
住宅購入では、物件価格だけで比較するのではなく、総支払額で考えることが大切です。
物件価格が同じでも、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険料、固定資産税、管理費・修繕積立金、引越し費用などによって、実際の負担は変わります。
特に仲介手数料は、購入時の諸費用の中でも大きな金額です。
新築一戸建てやリノベーションマンションでは、物件によって仲介手数料無料で案内できる可能性があります。
同じ物件を購入する場合でも、どの不動産会社に相談するかによって、総支払額が変わることがあります。
物件価格だけでなく、諸費用や購入後の固定費まで含めて、無理のない住まい選びを進めましょう。
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特に、新築一戸建てやリノベーションマンションは、仲介手数料無料でご案内できる可能性が高い物件です。
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