2028年から災害レッドゾーンの新築住宅は住宅ローン控除対象外に？立地要件証明書と住宅購入時の注意点
住宅ローン控除については、これまで借入期間や所得、床面積、住宅の省エネ性能などが主な確認項目でした。
令和8年度税制改正では、これらに加えて住宅が建つ場所にも目を向けた見直しが行われました。令和10年、つまり2028年1月1日以後に一定の災害ハザードエリア内にある新築住宅へ入居する場合、住宅ローン控除などの税制特例を利用できないことがあります。
ただし、ここでいう「一定の災害ハザードエリア」は、一般的なハザードマップで色が付いている区域すべてを指すわけではありません。
洪水浸水想定区域に入っているから直ちに控除対象外になる、あるいは土砂災害に関する表示がある住宅はすべて対象外になる、といった単純な制度ではないため、区域の正式名称まで確認する必要があります。
これから新築戸建や注文住宅を検討する方にとっては、物件価格や住宅性能だけでなく、入居予定日、法令上の区域指定、確定申告に必要な証明書まで確認することが大切になりそうです。
令和8年度税制改正で住宅の「立地」も税制上の要件に
今回の見直しは、安全・安心な住まいの実現という観点から、災害リスクが特に高い区域への新たな住宅立地を税制面から抑制するものです。
国土交通省の住宅減税に関する案内では、2028年以後に入居する場合、一定の災害レッドゾーンにある住宅は住宅ローン減税の対象外になることが示されています。対象区域として、土砂災害特別警戒区域や地すべり防止区域などが明記されています。
住宅ローン控除の制度そのものがなくなるわけではありません。また、災害リスクが表示された地域の住宅がすべて対象外になるわけでもありません。
今回追加されたのは、特に災害リスクが高いものとして法律上指定された区域に関する立地要件です。
影響を受ける4つの税制特例
今回の見直しは、住宅ローン控除だけに限られません。関係する主な制度は次の4つです。
| 税制特例 | 主な利用場面 | 立地要件との関係 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 住宅ローンを利用してマイホームを取得する場合 | 2028年以後に一定区域内の新築住宅へ入居する場合は対象外となることがある |
| 居住用財産の買換え特例 | 自宅を売却し、新しい自宅へ買い換える場合 | 買換資産となる新築住宅の立地確認が必要になる |
| 認定住宅等の投資型減税 | 認定長期優良住宅や認定低炭素住宅などを新築・取得する場合 | 2028年以後に一定区域内の新築住宅へ入居する場合は対象外となることがある |
| 優良住宅地等のための土地譲渡に関する軽減税率の特例 | 一定の土地等を譲渡する場合 | 2028年以後の譲渡について土地の立地要件が加わる |
国土交通省は、認定低炭素住宅の住宅ローン減税と投資型減税について、2028年以後に災害レッドゾーン内の住宅へ入居する場合は対象外になると案内しています。
もっとも、4つの制度は対象者も判定時期も同じではありません。
住宅を取得する方に関係しやすいのは住宅ローン控除や投資型減税ですが、自宅の買換えや土地の売却を予定している方は、買換え特例や土地譲渡に関する特例も確認する必要があります。
対象となる災害レッドゾーンとは
住宅ローン減税などの立地要件で対象となる災害レッドゾーンは、国土交通省の案内では次の区域です。
- 災害危険区域のうち一定のもの
- 土砂災害特別警戒区域
- 地すべり防止区域
- 急傾斜地崩壊危険区域
- 浸水被害防止区域
災害危険区域については、区域内にある住宅が一律に対象外になるという説明ではありません。
国土交通省の案内では、都市再生特別措置法に基づく勧告に従わなかったものとして公表の対象となった場合に限る旨が示されています。
区域名だけを見ると似たものが多いため、広告や地図上の表示だけで判断せず、どの法律に基づいて指定された区域なのかまで確かめる必要があります。
ハザードマップで色が付いているだけでは判断できない
出典：国土交通省資料
住宅を探していると、市区町村のハザードマップで敷地に色が付いていることがあります。
色が付いていると、「住宅ローン控除を使えないのでは」と心配になるかもしれません。しかし、一般的なハザードマップの着色区域と、今回の税制改正で対象となる災害レッドゾーンは同じではありません。
たとえば、次の区域は名称が似ています。
土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域
土砂災害警戒区域は、いわゆるイエローゾーンです。
これに対して、土砂災害特別警戒区域はレッドゾーンと呼ばれ、建築物の構造規制や開発行為の制限など、より厳しい措置が関係します。
今回、国土交通省が住宅減税の対象外区域として明示しているのは「土砂災害特別警戒区域」です。単に土砂災害警戒区域に入っているという理由だけで、同じ結論になるとは限りません。
洪水浸水想定区域と浸水被害防止区域
洪水ハザードマップには、河川氾濫時の想定浸水深が色分けされていることがあります。
一方、今回の対象区域に含まれる「浸水被害防止区域」は、特定都市河川浸水被害対策法に基づいて指定される別の区域です。
洪水ハザードマップで着色されていることと、浸水被害防止区域に指定されていることは同じではありません。
そのため、「浸水想定区域だから対象外」「ハザードマップが白いから必ず対象」という判断はできません。
物件ごとに、正式な区域指定の有無を確かめる必要があります。
契約日ではなく「入居日」が関係する点に注意
住宅ローン控除や投資型減税については、2028年1月1日以後に入居する場合に、新しい立地要件の影響を受ける可能性があります。
ここで注意したいのは、売買契約を結んだ日だけで決まるとは限らないことです。
たとえば、2027年中に新築戸建の売買契約を結んだとしても、建物の完成や引渡しが2028年になり、実際の入居も2028年1月1日以後になれば、新しい要件を確認する必要が生じます。
注文住宅では、土地を先に購入し、設計や建築確認、工事を経てから入居します。土地の契約時点では2027年でも、完成と入居が2028年になることは十分に考えられます。
そのため、住宅購入時には次の日付を分けて確認しておきましょう。
- 売買契約日または工事請負契約日
- 建築確認日
- 建物完成日
- 引渡日
- 実際に生活を始める入居日
住宅ローン控除では、原則として住宅の引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居することなど、立地以外にも複数の要件があります。
「年内に契約すれば間に合う」と考えるのではなく、入居予定日まで含めて確認することが大切です。
新築・中古・買取再販住宅で扱いは同じではない
今回の改正内容を見るときは、「新築住宅」「中古住宅」「買取再販住宅」を分けて考えなければなりません。
国税庁は、既存住宅を建築後に使用されたことのある住宅とし、そのうち買取再販住宅以外を中古住宅と説明しています。買取再販住宅は、宅地建物取引業者が一定の増改築を行った既存住宅で、取得時期などの要件を満たすものです。
不動産広告で「リノベーション済」「未入居」と書かれていても、それだけでは税制上の住宅区分を判断できません。
今回の立地要件は新築住宅等を中心とした見直しですが、次のような物件は売主や税務署などへ区分を確認した方が安心です。
- 完成後しばらく売れず、未入居のままになっている住宅
- 宅地建物取引業者が改修して販売する買取再販住宅
- 既存建物を大規模に改修した住宅
- 古い住宅を取り壊して同じ敷地に建築する建替え
- 土地を取得して建てる注文住宅
中古住宅だから立地確認が不要、新築だから必ず対象外ということではありません。
住宅の使用履歴、建築時期、取得方法、入居時期などを踏まえ、どの制度区分に該当するのかを確認する必要があります。
立地要件証明書とは
今回の改正に伴い、対象となる税制特例を利用する際には、住宅や土地が一定の災害ハザードエリア内にないことを示す「立地要件証明書」が必要になります。
この証明書は、単なるハザードマップの写しではありません。
また、売買契約書や重要事項説明書、水害ハザードマップ上の所在地説明とも別の書類です。
確定申告に添付するための証明書
住宅ローン控除などを初めて利用する年には、原則として確定申告を行います。
国土交通省の住宅減税案内でも、確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、年末残高証明書、売買契約書等の写し、登記事項証明書などの提出が案内されています。(国土交通省)
2028年以後に新たな立地要件の対象となる住宅では、これらに加えて立地要件証明書の準備が必要になる可能性があります。
住宅の引渡しを受けてから初めて証明書の存在を知ると、確定申告前に建築士や売主へ連絡し、資料を集めなければならないことも考えられます。
物件を購入する段階で、次の点を確認しておくと安心です。
- 立地要件証明書の作成が必要な物件か
- 誰が証明書を作成する予定か
- 売主から買主へいつ交付されるのか
- 証明に必要な区域図や建築関係資料が保存されているか
- 発行費用がかかる場合、誰が負担するのか
重要事項説明だけでは代わりにならない
不動産売買では、宅地建物取引業者が水害ハザードマップ上の物件所在地を説明する制度があります。
ただし、この説明は主に水害リスクを買主へ伝えるためのものです。
税制上の立地要件を満たしていることの証明とは目的が異なるため、重要事項説明書にハザードマップの説明があるからといって、立地要件証明書が不要になるとは限りません。
住宅購入の段階ごとに確認しておきたいこと
立地要件については、確定申告の直前に調べ始めるより、物件選びの段階から少しずつ確認する方が負担を抑えられます。
物件を探し始めた段階
まずは、自治体や都道府県の防災情報で、周辺の災害リスクを確認します。
この段階では、税制の対象かどうかを断定する必要はありません。洪水、土砂災害、高潮、津波、地震による液状化など、暮らしに関係する情報を幅広く見ておくことが大切です。
税制上の対象区域に該当しない場所でも、災害リスクがなくなるわけではありません。
反対に、ハザードマップで色が付いていても、住宅の構造や敷地の高さ、避難経路、周辺の地形などによって、考えるべき内容は変わります。
購入申込み前
購入申込みをする前には、不動産会社や売主へ次のように確認してみましょう。
「この敷地は、住宅ローン控除の立地要件に関係する災害レッドゾーンに入っていますか」
単に「ハザードエリアですか」と聞くだけでは、洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、災害危険区域などが一緒に扱われてしまうことがあります。
区域の正式名称まで確認するのがポイントです。
売買契約前
契約前には、重要事項説明書、自治体や千葉県の区域指定図、建築確認関係書類などを照らし合わせます。
同時に、入居予定日が2028年以後になる可能性も確認しておきましょう。
建売住宅では工事の遅れ、注文住宅では設計変更や資材調達の影響により、予定していた完成時期が変わることがあります。
契約時点で2027年入居予定だったとしても、遅延した場合にどのような対応になるのか、売主や建築会社へ聞いておくと安心です。
住宅ローン申込み前
住宅ローン控除の見込額は、借入額や住宅性能、入居時期によって変わります。
立地要件を満たすか確定していない段階では、控除額を資金計画へ強く織り込みすぎない方が安全です。
金融機関の住宅ローン審査に通るかどうかと、住宅ローン控除を受けられるかどうかは別の問題です。
融資承認を得られたからといって、税制上の要件も満たしているとは限りません。
引渡し前
引渡し前には、確定申告に必要となる書類の一覧を確認します。
立地要件証明書が必要になる場合は、売主、分譲会社、建築士などのうち、誰が準備を進めているのかを確認してください。
書類を後日郵送する予定であれば、送付時期と連絡先も控えておきましょう。
確定申告前
確定申告では、住宅ローン控除の一般的な必要書類に加えて、住宅性能や立地に関する証明書が必要になることがあります。
電子申告を利用する場合でも、証明書の内容確認や保存が不要になるわけではありません。
必要書類や添付方法について不明な点があるときは、所轄税務署や税理士へ早めに確認するのが確実です。
住宅ローン控除を前提にしすぎない資金計画
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高などをもとに、一定額を所得税や一部の住民税から控除する制度です。
国土交通省の案内では、対象となる住宅について年末ローン残高の0.7％を原則として最大13年間控除する仕組みが示されています。ただし、実際の控除額は所得税額、住民税額、借入残高、住宅性能、入居年などによって変わります。
住宅購入時には、「将来これだけ税金が戻るから支払える」と考えすぎない方がよいでしょう。
住宅ローン控除は、住宅価格からその場で差し引かれる制度ではありません。毎月の住宅ローン返済額も、控除分だけ少なくなるわけではありません。
立地要件を含む各要件を満たさなかった場合や、所得税額が少ない場合には、想定していた控除を受けられないこともあります。
資金計画を考える際は、次の費用も含めて検討します。
- 住宅ローンの返済額
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 修繕や設備交換の費用
- 災害リスクに応じた備え
- 通勤・通学や自動車にかかる費用
- 住宅ローン控除が想定より少なかった場合の家計
控除が利用できることは家計にとってプラスですが、それだけで無理のある借入額を補えるものではありません。
市原市・千葉市で物件を探す際の確認方法
市原市や千葉市で住宅を探す場合も、「市全体が安全か危険か」という見方ではなく、敷地ごとに確認する必要があります。
同じ町内でも、川からの距離、高低差、崖地との位置関係、造成時期などによって災害リスクは異なります。
確認する資料としては、主に次のものがあります。
- 市原市・千葉市が公開する各種ハザードマップ
- 千葉県の土砂災害警戒区域等に関する指定図
- 都市計画情報
- 災害危険区域に関する条例や区域図
- 浸水被害防止区域の指定状況
- 建築確認時の付近見取図や配置図
- 売主や建築会社が保管している建築関係書類
ハザードマップは、住宅購入時の判断材料として有用です。ただし、税制上の立地要件を確認するときは、マップの色だけでなく、区域指定の根拠法令や指定年月日まで確認した方がよい場合があります。
区域の境界付近にある土地では、地図の見た目だけで敷地全体が区域内か区域外かを判断しにくいこともあります。
そのような場合は、自治体の担当部署、千葉県、建築士、売主などへ確認し、必要に応じて正式な図面や区域資料を取り寄せます。
税制の対象外と建築・売買の禁止は別の問題
住宅ローン控除の対象外になることと、その住宅を建築・購入・売却できないことは同じではありません。
税制上の優遇を受けられない住宅であっても、直ちに売買が禁止されるわけではありません。
一方、災害レッドゾーンでは、区域によって建築物の構造、開発行為、移転勧告などに関する規制が設けられていることがあります。
住宅を検討するときは、少なくとも次の問題を分けて考える必要があります。
税制
住宅ローン控除や投資型減税などを利用できるかという問題です。
建築規制
住宅を新築できるか、どのような構造が求められるか、開発許可が必要かという問題です。
住宅ローン
金融機関が担保評価や災害リスクをどのように判断するかという問題です。
保険
火災保険や地震保険の補償内容、保険料、引受条件に関する問題です。
将来の売却
将来の買主が災害リスクや税制、融資条件をどのように受け止めるかという問題です。
住宅ローン控除の対象外だから購入してはいけない、対象内だから安全だ、と単純に結論づけることはできません。
税制上の扱いに加えて、暮らしの安全性、避難方法、保険、資金計画、将来の売却まで含めて検討する必要があります。
まとめ｜2028年以後の新築住宅は入居日と区域指定を確認する
令和8年度税制改正により、2028年1月1日以後に一定の災害レッドゾーン内にある新築住宅へ入居する場合、住宅ローン控除や投資型減税などの対象外となることがあります。
ただし、ハザードマップに色が付いている区域が、すべて今回の対象になるわけではありません。
土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域、洪水浸水想定区域と浸水被害防止区域など、似た名称の区域を区別する必要があります。
また、住宅関係の特例では契約日だけでなく、実際の入居日が関係します。2027年中に契約していても、入居が2028年以後になる場合は、新しい立地要件を確認した方がよいでしょう。
住宅購入前に押さえておきたいのは、次の点です。
- 入居予定日が2028年以後になるか
- 税制上の新築・中古・買取再販のどれに該当するか
- 敷地がどの法令に基づく区域に入っているか
- 立地要件証明書を誰が用意するのか
- 控除を受けられない場合でも返済を続けられるか
最終的な税制の適用可否は、住宅の種類、入居時期、区域指定、取得方法などによって異なります。
具体的な物件については、所轄税務署や税理士、建築士、売主、分譲会社などへ確認してください。
参考情報
確認日：2026年7月16日
財務省「令和8年度税制改正要望（国土交通省）」
住宅ローン減税等の住宅取得促進策や、土地譲渡に関する特例措置の改正項目を確認できます。
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/request/mlit/index.html
国土交通省「認定低炭素住宅を新築・取得したときに利用できる減税制度」
2028年以後に入居する場合の災害レッドゾーンの範囲、住宅ローン減税、投資型減税の取扱いが掲載されています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000023.html
国土交通省「住宅ローン減税」
住宅ローン減税の制度概要、住宅区分、入居時期、借入限度額、必要書類などを確認できます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」
既存住宅、中古住宅、買取再販住宅、認定住宅などの税制上の区分が掲載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm
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住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、住宅ローン控除を受けられない場合も含め、無理のない返済計画を一緒に検討します。
なお、住宅ローン控除や各種税制特例の最終的な適用可否については、所轄税務署または税理士への確認が必要です。
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