位置指定道路とは？建築基準法上の注意点と確認ポイント

私たちが生活する上で欠かせない「道路」ですが、不動産を購入する際にはその種類が非常に重要です。特に「位置指定道路」に接している物件は、将来の建て替えや資産価値に直結するルールが存在するため、正しい知識が欠かせません。

この記事では、位置指定道路の定義から建築基準法における制限、購入前に必ず確認すべきリスクまでを分かりやすく解説します。

Contents

位置指定道路の詳細と建築基準法における役割
なぜ位置指定道路の確認が必要なのか
位置指定道路にまつわる3つの注意点
トラブルを防ぐためのチェックリスト
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位置指定道路の詳細と建築基準法における役割

位置指定道路とは、土地を宅地として利用するために、特定行政庁（知事や市長など）からその位置の指定を受けた「私道」のことです。建築基準法第42条第1項第5号に規定されており、法律上は立派な「道路」として扱われます。

そもそも建築基準法には、建物を建てる土地は「幅員（道路の幅）4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という接道義務があります。しかし、大きな土地を分割して家を建てる際、そのままでは奥の土地が道路に接することができません。

そこで、土地の中に新たに道路を造り、役所から「ここは道路として認めます」という指定をもらうことで、接道義務をクリアできるようにしたのが位置指定道路です。

位置指定道路の一例（出典：市原市HP「道路位置指定（位置指定道路）とは」）

なぜ位置指定道路の確認が必要なのか

結論から言うと、位置指定道路は「私道」であることが多いため、公道（国道や市区町村道）とは管理の責任主体が異なるからです。公道であれば舗装の補修や水道管の工事は自治体が行いますが、位置指定道路の場合は原則としてその所有者が維持管理を行う必要があります。

この点を知らずに購入すると、将来的に道路の補修費用を請求されたり、インフラ整備の際に所有者全員の承諾が必要になったりと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。物件概要書に「位置指定道路」の記載がある場合は、まずその所有関係を確認することが重要です。

位置指定道路にまつわる3つの注意点

位置指定道路に接する物件を検討する際は、具体的に以下の3つのポイントに注意を払う必要があります。

1. 私道負担と持ち分の有無

位置指定道路は、近隣住民で分割して所有しているケース（共有持ち分）や、特定の個人が所有しているケースがあります。道路の持ち分を持っていない場合、将来的に道路を掘削して水道管を修理する際などに、所有者から「通行・掘削承諾」を得る必要が出てきます。この承諾がスムーズに得られないと、住宅ローンの審査に影響が出ることも珍しくありません。

2. 道路の維持管理コスト

位置指定道路の舗装が傷んだり、側溝が詰まったりした場合、その修理費用は利用者が負担することになります。自治体によっては助成金が出る場合もありますが、基本的には自己負担であると考えておくべきです。当社が仲介した過去の事例でも、周辺住民との費用分担の合意形成に時間がかかったケースがありました。

3. 指定当時の幅員が維持されているか

建築基準法上、位置指定道路は原則として「幅員4メートル以上」でなければなりません。しかし、古い分譲地などでは、現況の幅が4メートルを切っている場合があります。もし指定時の条件を満たしていないと、将来の建て替え時に「位置指定道路の復元（道路後退・いわゆるセットバック）」を求められ、利用できる敷地面積が減ってしまうリスクがあります。