マンション購入前に知っておきたい壁芯面積と内法面積の違いと注意点
マンションの物件資料を見ていると、同じ部屋のはずなのに書類によって面積が異なっていることに気づく場合があります。これは「壁芯面積」と「内法面積」という2つの計算基準が存在するためです。この記事を読めば、これら2つの面積の違いと、物件選びや税金の手続きで失敗しないための注意点が分かります。
マンションの面積には2つの計算基準がある
マンションの専有面積（居住者だけが使える部屋の広さ）には、壁芯面積（へきしんめんせき）と内法面積（うちのりめんせき）の2つの測り方があります。
まず、壁芯面積は「壁の厚みの中心」を境界線として計算する方式です。一方で、内法面積は「壁の内側」の目に見える床の広さだけで計算します。
したがって、同じ部屋であっても、壁の厚みを含んでいる壁芯面積の方が、内法面積よりも数値が大きくなります。一般的には、壁芯面積に比べて内法面積は5％から8％ほど狭くなるのが通例です。
壁芯面積はパンフレットや広告で使われる
不動産のチラシやインターネットの物件情報、分譲時のパンフレットに記載されているのは、その多くが壁芯面積です。
なぜなら、建築基準法ではこの壁芯面積が基準となっており、建物の設計段階ではこちらが主に使われるためです。販売側としては、少しでも部屋を広く見せたいという意図も働き、数値が大きく出る壁芯面積を採用するのが通例となっています。
ここで重要なのは、広告に載っている広さが「実際に家具を置ける広さではない」という点です。壁の厚み分が含まれていることを念頭に置いて、間取り図を確認してください。
内法面積は登記簿や税金の手続きで使われる
対して、内法面積が使われるのは、主に法務局に登録される「登記簿（不動産の公的な記録）」です。
マンションのように1棟の建物を区分けして所有する場合、不動産登記法によって「壁の内側を専有部分とする」と定められています。そのため、購入後に手にする登記事項証明書には、内法面積が記載されることになります。
注意点として、住宅ローン控除や登録免許税の減税を受けるための面積要件は、この内法面積が基準となります。
- 住宅ローン控除の対象となるか
- 不動産取得税の軽減措置が受けられるか
- 登録免許税の軽減が適用されるか
これらを判断する際は、広告の数字（壁芯）ではなく、登記簿の数字（内法）で確認しなければなりません。
住宅ローン控除の「50㎡」には要注意
特に気をつけていただきたいのが、面積制限の境界線上に位置する物件です。
たとえば、広告で「専有面積52平米」と記載されているマンションがあったとします。この数値が壁芯面積だった場合、登記簿上の内法面積では50㎡を下回ってしまう可能性があります。
1平米の違いで数十万円、あるいは数百万円単位の税制メリットが失われることもあるため、境界付近の物件は必ず事前に登記簿上の面積を確認してください。
※面積要件については、令和８年度税制改正の大綱により「40㎡以上」に緩和（ただし、合計所得金額1,000万円超の者及び子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上）。
物件選びで失敗しないための確認手順
納得のいくマンション購入を進めるためには、以下の手順で面積を確認することをおすすめします。
- 広告の数字を鵜呑みにしない：まずは壁芯面積であることを前提に検討します。
- 登記簿謄本の写しを依頼する：検討が進んだ段階で、仲介会社に登記簿上の面積を問い合わせてください。
- 実寸を確認する：内法面積であっても、柱の出っ張りなどによって実際に使えるスペースは異なります。内見時にメジャーで計測することが確実です。
特に中古マンションの場合、リフォームによって壁の厚みが変わっても、登記上の面積は変わりません。実際の広さを自分の目で確かめることが大切です。
仲介手数料を抑えて賢くマンションを購入するために
壁芯面積と内法面積の違いを理解しておくことは、資金計画を立てる上で欠かせない知識です。税金の控除が受けられるかどうかで、最終的な支払い総額が大きく変わってくるからです。
一方で、購入時の初期費用として大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。通常、物件価格の3％プラス6万円（税別）がかかりますが、このコストを削減できれば、浮いた資金をお子様の教育費や家電家具の購入、将来に備えて貯蓄等に充てることができます。
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壁芯面積と内法面積の確認はもちろん、住宅ローン控除の適用可否についてもプロの視点から丁寧にアドバイスいたします。気になる物件がある方や、初期費用を抑えたい方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。
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