住宅ローンの金銭消費貸借契約（金消契約）とは？本審査後の流れ・必要書類・確認ポイントを解説
住宅ローンの本審査が承認されると、金融機関や不動産会社から「次は金消契約です」と案内されることがあります。
不動産の仕事をしていると当たり前のように使われる「金消（きんしょう）」という言葉ですが、初めて住宅を購入する方にとっては、何の契約なのか分かりにくいものです。「売買契約はもう終わったのに、また契約をするの？」と感じる方もいるでしょう。
金消契約は、正式には金銭消費貸借契約といいます。住宅ローンの場合、金融機関から住宅購入資金を借り、決められた条件に従って返済していくための契約です。
本審査の承認は「融資について審査上の承認が得られた段階」であり、実際の借入手続きがすべて終わったわけではありません。三菱UFJ銀行でも、正式審査のあとに「契約」、その後に「借り入れ」という流れを案内しています。
この記事では、金消契約そのものだけでなく、本審査承認後から融資実行、残代金決済、登記、物件の引渡しまでを、不動産取引の流れに沿って見ていきます。
住宅ローンの金銭消費貸借契約（金消契約）とは？
住宅ローンにおける金銭消費貸借契約とは、金融機関を貸主、住宅ローン利用者を借主として、お金を借り、その後返済していく条件を定める契約です。
契約書には、借入金額だけでなく、金利タイプ、返済期間、返済方法、返済用口座、団体信用生命保険の加入状況、返済が滞った場合の取り扱いなど、住宅ローンを返済していくうえでの条件が記載されます。
住宅ローンは数十年にわたって返済するケースも珍しくありません。「もう本審査は通ったから大丈夫」と考えるのではなく、自分がどのような条件で借りるのかを改めて確認する場と考えると分かりやすいでしょう。
不動産売買契約とは別の契約
住宅購入では、複数の契約や登記手続きが登場します。それぞれ役割が異なります。
| 手続き | 主な当事者 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 不動産売買契約 | 売主・買主 | 土地や建物を売買する条件を決める |
| 金銭消費貸借契約 | 金融機関・借主 | 住宅購入資金を借りて返済する条件を決める |
| 抵当権設定に関する契約・手続き | 金融機関等・不動産所有者 | 住宅ローンの担保として不動産に抵当権を設定する |
売買契約では「家をいくらで、どのような条件で売買するのか」を決めます。一方、金消契約では「その購入資金をいくら借り、どのように返していくのか」を決めます。
同じ住宅購入の中で行われるため混同しやすいのですが、契約の相手方も目的も違います。
金消契約と融資実行も同じではない
もう一つ区別しておきたいのが、金消契約と住宅ローンの融資実行です。
金消契約を締結した時点で、住宅ローンのお金が自動的に売主へ支払われるわけではありません。契約手続きを終えたあと、あらかじめ決めた借入日に金融機関から融資が実行され、その資金を使って売主への残代金などを支払います。
三菱UFJ銀行も「正式審査→契約→借り入れ」と別の段階として案内しています。また、三井住友銀行では住宅ローン契約から融資可能となるまでの目安を約1週間と案内していますが、これは同銀行の手続き例です。契約から融資実行までに必要な期間は金融機関や契約方法、取引内容によって異なります。
金消契約はいつ行う？住宅購入から引渡しまでの流れ
住宅を購入するときの住宅ローン手続きは、おおむね次のように進みます。
物件を決める
↓
住宅ローンの事前審査
↓
不動産売買契約
↓
住宅ローンの本審査
↓
本審査承認
↓
金銭消費貸借契約
↓
住宅ローンの融資実行
↓
売主への残代金支払い・諸費用等の精算
↓
所有権移転登記または所有権保存登記・抵当権設定登記
↓
鍵・物件の引渡し
一般的には、本審査が承認されてから金消契約へ進みます。
ただし、「金消契約は必ず引渡しの7日前」「必ず2週間前」という全国共通のルールがあるわけではありません。
金融機関ごとに必要な手続き日数が異なるほか、紙の契約か電子契約か、ペアローンか単独ローンか、登記や決済の準備状況などによっても変わります。
売買契約書には残代金の支払期日や引渡し期日が決められているため、そこから逆算して金融機関、不動産会社、司法書士、売主側の日程を合わせていくことになります。
金消契約では何を確認する？
金消契約では、住宅ローンの条件が契約書に記載されています。
数字が多いため難しく感じるかもしれませんが、すべてを金融の専門家のように理解する必要はありません。まずは「自分が申し込んだ条件と違っていないか」という視点で一つずつ確認していきましょう。
借入金額
最初に確認したいのが借入金額です。
例えば4,000万円の物件を購入する場合でも、すでに支払った手付金や自己資金、住宅ローンで借りる金額、諸費用の支払い方法によって、決済日に必要となる資金は変わります。
「売買価格＝住宅ローン借入額」とは限りません。
金消契約に記載されている借入額が、これまで金融機関へ申し込んできた金額や最終的な資金計画と合っているかを確認します。
借入期間と最終返済日
35年ローンを申し込んだのか、40年ローンなのか。何歳まで返済が続くのかも確認しておきたいところです。
返済期間が長くなると毎月の返済額を抑えやすくなる一方、その分だけ長期間返済を続けることになります。金消契約の段階では、借入期間だけでなく、最終返済日まで見ておくと返済の全体像をつかみやすくなります。
金利タイプと適用金利
変動金利、固定期間選択型、全期間固定金利など、申し込んだ金利タイプに間違いがないかを確認します。
ここで注意したいのは、金消契約を締結した日の金利が、そのまま住宅ローンの適用金利になるとは限らないことです。
例えば三菱UFJ銀行では、住宅ローンのお手続きページで「お借入日の金利が適用」と案内しています。したがって、契約時点の金利を見て「この金利で確定した」と自己判断するのではなく、どの時点の金利が適用される商品なのかを金融機関へ確認しておくと安心です。
金利の決まり方は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
金利の引下幅や適用条件
住宅ローンでは、金融機関が表示する基準となる金利から一定幅を引き下げた金利が適用される商品があります。
この場合は、契約時の適用金利だけを見るのではなく、金利の引下幅や、その条件がどのようになっているかも確認しておきたいところです。
特に固定金利期間選択型では、当初固定期間と固定期間終了後で条件が異なる商品もあります。三菱UFJ銀行も、住宅ローン契約書類には金利タイプや利率に加えて、金利に関する特約書が用意される場合があることを説明しています。
返済方法・返済日・返済口座
毎月何日に、どの口座から返済するのかも確認します。
元利均等返済か元金均等返済か、ボーナス返済を併用する場合はどの程度をボーナス返済に回すのかなども契約内容に関わります。
住宅を購入すると、住宅ローン以外にも固定資産税、火災保険、マンションであれば管理費・修繕積立金などの支出があります。返済日と給与日との関係も含め、実際の家計をイメージしておくとよいでしょう。
団体信用生命保険
団体信用生命保険、いわゆる団信についても、どのような内容で加入するのか確認しておきます。
一般団信のほか、疾病保障などを付加した住宅ローンもあります。団信の保障内容や保険料・金利への上乗せの有無などは金融機関や商品によって異なりますので、契約する住宅ローンの商品内容を確認してください。
返済が滞った場合の取り扱い
住宅ローンの契約書には、返済が遅れた場合の遅延損害金や、「期限の利益」を失う場合の条件なども記載されます。
「期限の利益」と聞くと難しく感じますが、住宅ローンを契約どおり分割して返済できるという借主側の利益と考えると分かりやすいでしょう。
契約違反や長期間の延滞など、契約で定められた事由が発生すると、残額について一括返済を求められる場合があります。具体的な条件は契約書や金融機関によって異なりますので、分からない部分は契約前に確認してください。
金消契約に必要な書類・持ち物
金消契約で必要となる書類は、金融機関や契約方法によってかなり違います。
一般的には、次のようなものが案内されることがあります。
- 本人確認書類
- 印鑑登録証明書
- 住民票
- 実印など金融機関から指定された印鑑
- 返済用口座に関するもの
- 金融機関から指定された契約書類
- 登記手続きのため司法書士から指定された書類
- 書面契約の場合は収入印紙
- 電子契約の場合は、契約手続きに使用するスマートフォンやメールアドレス等
ただし、これはあくまで一般例です。
電子契約では実印を使わず電子署名で手続きをする金融機関もありますし、住民票や印鑑証明書についても、必要となる通数や取得時期が取引内容によって変わります。
「一般的にはこれが必要」とネットで調べて自分で準備するより、金融機関と登記を担当する司法書士から届いた案内を基準にする方が確実です。
特に印鑑証明書や住民票は、金融機関提出用と登記用で必要になることもあるため、何通必要なのか確認してから取得すると無駄がありません。
紙の金消契約と電子契約は何が違う？
住宅ローンの契約というと、銀行の窓口で厚い契約書に署名・押印する場面をイメージする方もいるかもしれません。
現在は住宅ローンの電子契約に対応する金融機関も増えており、パソコンやスマートフォンを使って契約内容を確認し、電子署名を行う方式も利用されています。
紙の契約書には印紙税がかかる
紙で作成する金銭消費貸借契約書は、印紙税法上の「消費貸借に関する契約書」に該当します。
国税庁によると、契約書に記載された金額によって印紙税額が変わります。住宅ローンで比較的該当しやすい金額帯を抜き出すと、次のとおりです。
| 契約書に記載された金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 |
ここで少し注意したいのが、不動産売買契約書の印紙税との違いです。
不動産売買契約書には一定期間、印紙税の軽減措置がありますが、住宅ローンの金銭消費貸借契約書にその不動産譲渡契約の軽減税額をそのまま当てはめるわけではありません。住宅ローン契約書については「消費貸借に関する契約書」として確認する必要があります。
電子契約では収入印紙が不要
電子契約の場合、紙の契約書を作成せず、契約内容を電磁的記録として扱う方式があります。
国税庁は、印紙税の課税対象となる「文書」には電磁的記録は含まれないと説明しています。そのため、電子契約として電磁的記録だけで契約する場合、その電子データ自体に収入印紙を貼る必要はありません。
三菱UFJ銀行も住宅ローンの電子契約について契約時の印紙代が不要と案内しています。
電子契約に手数料がかかる金融機関もある
「電子契約＝費用がまったくかからない」とは限りません。
金融機関によっては電子契約サービスの利用手数料を設定しています。
例えば千葉銀行の住宅ローン総合パンフレットでは、電子契約手数料を11,000円（税込）とし、電子契約の場合は金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙税が不要と案内しています。
一方、電子契約の利用料を無料としている金融機関もあります。
そのため、紙契約と電子契約を比べる際には、印紙代だけでなく、電子契約手数料を含めた総額で確認するのが分かりやすいでしょう。
金消契約前に確認しておきたい7つのポイント
金消契約の前に、最低限確認しておきたい内容をまとめると次の7つになります。
1．借入金額に間違いがないか
売買価格だけを見るのではなく、手付金、自己資金、借入額、諸費用を含めた最終的な資金計画と照らし合わせます。
2．借入期間と返済方法が希望どおりになっているか
35年、40年などの借入期間に加え、元利均等返済・元金均等返済、ボーナス返済の有無なども確認します。
3．金利タイプと適用金利の決まり方を確認したか
契約日の金利なのか、融資実行日の金利なのかなど、適用金利が決まるタイミングを金融機関へ確認します。
4．金利の引下幅や適用条件を確認したか
金利だけを見るのではなく、基準金利からの引下幅や固定期間終了後の条件なども確認しておくと、その後の返済を考えやすくなります。
5．融資実行日と残代金決済日が合っているか
住宅ローンの融資が実行されなければ、通常は売主へ残代金を支払えません。融資実行日と売買契約上の決済・引渡し日が合っているかを確認します。
6．住宅ローンにかかる諸費用を把握しているか
融資手数料、保証料、印紙税、電子契約手数料、抵当権設定登記費用など、住宅ローンには借入額以外にも費用がかかる場合があります。
7．金融機関・売主・司法書士・不動産会社の日程が合っているか
住宅ローンは金融機関だけで完結する手続きではありません。売主への残代金支払い、所有権の登記、抵当権設定登記、物件の引渡しが連動するため、関係者の日程を合わせる必要があります。
一つ一つを見ると難しそうですが、買主がすべてを自分だけで調整するものではありません。不動産会社、金融機関、司法書士から届く案内を確認し、不明な点をそのままにしないことが大切です。
金消契約が終わったら決済・引渡しへ進む
金消契約が終わると、いよいよ住宅購入の最終段階となる融資実行・残代金決済へ進みます。
一般的な不動産売買では、決済日に住宅ローンが実行され、買主から売主へ残代金を支払います。同時に、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金など、取引内容に応じた精算を行います。
そのうえで、司法書士が所有権移転登記や新築建物の所有権保存登記、金融機関の抵当権設定登記などを申請し、売主から鍵や関係書類を受け取って物件の引渡しへ進むのが一般的です。三井住友銀行も、住宅ローン契約後の融資実行に合わせて残代金の支払いや登記、引渡しを行う流れを紹介しています。
ただし、注文住宅、土地先行融資、つなぎ融資などでは流れが異なる場合があります。この記事で説明しているのは、完成済みの新築戸建や中古住宅・マンションなどを住宅ローンで購入する場合の一般的なイメージです。
金消契約後から融資実行までも大きな状況変更には注意
本審査が承認され、金消契約まで終わると、「もう住宅ローンは完全に確定した」と感じるかもしれません。
ただ、実際に融資が行われるのは融資実行日です。
特に、融資実行前に転職・退職したり、新たな借入をしたりする場合には注意が必要です。
三井住友銀行の住宅ローン解説では、本審査通過後でも融資実行までに審査時の状況が変わると、再確認や再審査となり、場合によっては融資実行に影響する可能性があると説明しています。
転職そのものが一律に禁止されているわけではありませんし、新しい借入がすべて問題になるわけでもありません。ただし、住宅ローンの審査前提に影響する可能性があるため、大きな変更が生じる場合は自己判断せず、事前に金融機関へ相談した方がよいでしょう。
関連記事：住宅ローン審査前にやってはいけないこと｜車のローン・カード利用に注意
不動産会社・金融機関・司法書士はそれぞれ何をする？
金消契約から引渡しまでには、複数の専門家や事業者が関わります。
初めて住宅を購入する方は「銀行に聞けばよいのか、不動産会社に聞けばよいのか分からない」と迷うことがあります。それぞれの役割を大まかに知っておくと、相談先を選びやすくなります。
金融機関
住宅ローンの審査、契約、融資実行を行います。
借入金額、金利、返済期間、返済方法、団信など、住宅ローン商品の内容について確認したい場合は、基本的には金融機関が窓口です。
不動産会社
不動産売買全体を見ながら、売主・買主・金融機関・司法書士などとの日程調整や、残代金・精算金の確認、決済・引渡しに必要な準備を進めます。
特に決済日は、売主への残代金支払いと融資実行を合わせる必要があるため、住宅ローン手続きと不動産売買手続きの橋渡しをする場面が多くなります。
司法書士
所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記などの登記手続きを担当します。
住宅ローンを利用する取引では、融資実行前に司法書士が本人確認や登記書類の確認を行うケースが一般的です。必要な印鑑証明書や住民票などについては、司法書士からの案内も確認しておきましょう。
住宅ローンの金消契約についてよくある質問
金消契約と融資実行は同じ日ですか？
同じとは限りません。
一般的には本審査承認後に住宅ローン契約を締結し、その後、引渡し日に合わせて融資を実行します。三菱UFJ銀行も契約と借り入れを別のステップとして案内しています。金融機関によって必要な期間が異なるため、金消契約の日程を決める際に融資実行予定日も一緒に確認しておくと安心です。
金消契約をすると金利は確定しますか？
必ずしも金消契約日の金利がそのまま適用されるわけではありません。
例えば三菱UFJ銀行は、住宅ローンについて「お借入日の金利が適用」と案内しています。適用金利をどの時点で決めるのかは金融機関・商品によって異なるため、契約時に確認してください。
金消契約は銀行へ行かないとできませんか？
金融機関によって異なります。
現在は電子契約に対応する住宅ローンもあり、契約内容をオンラインで確認して電子署名する方法もあります。一方、契約内容や取引状況によって来店が必要になる場合もあるため、利用する金融機関の案内を確認してください。
電子契約なら印紙は不要ですか？
契約を電磁的記録のみで行い、印紙税の対象となる紙の課税文書を作成しない場合、その電子データには印紙税はかかりません。国税庁は、電磁的記録は印紙税法上の「文書」に含まれないとしています。
ただし、電子契約サービスの利用手数料が設定されている金融機関もあります。
金消契約にはどのくらい時間がかかりますか？
契約方法や金融機関、借入内容によって異なるため、一律に「○分」「○時間」とはいえません。
電子契約なら自宅などで手続きを進められる金融機関もありますが、内容を十分確認せず急いで電子署名する必要はありません。借入金額や金利、返済期間など、分からない項目があれば署名・電子署名前に金融機関へ確認しましょう。
まとめ｜金消契約は住宅ローンの借入条件を確認する大切な手続き
住宅ローンの本審査が承認されると、住宅購入もいよいよ終盤です。
ただし、本審査の承認だけで住宅ローンの手続きがすべて終わるわけではありません。
金銭消費貸借契約では、借入金額、借入期間、金利タイプ、返済方法、返済口座など、これから長く付き合っていく住宅ローンの条件を確認します。その後、融資実行、売主への残代金支払い、登記、物件の引渡しへと進みます。
初めて住宅を購入すると、「金消」「融資実行」「抵当権設定」「決済」と、それまで聞いたことのない言葉が短期間に次々と出てきます。分からないのは珍しいことではありません。
大切なのは、専門用語をすべて覚えることではなく、今どの段階にいて、次に何をするのかを把握しておくことです。
住宅ローンの契約内容について分からない点があれば金融機関へ、登記については司法書士へ、売買代金や決済・引渡しの流れについては不動産会社へ確認しながら進めると、落ち着いて引渡しの日を迎えやすくなります。
参考情報
確認日：2026年8月5日
国税庁「No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書」
URL：国税庁 No.7101
国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」
URL：国税庁 電磁的記録に関する印紙税の取扱い
三菱UFJ銀行「住宅ローンのお手続きの流れ」
URL：三菱UFJ銀行 住宅ローンのお手続きの流れ
三井住友銀行「住宅ローン審査の流れとは？必要書類や注意点もあわせて解説！」
URL：三井住友銀行 住宅ローン審査の流れ
千葉銀行「住宅ローン総合パンフレット」
URL：千葉銀行 住宅ローン総合パンフレット
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住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、借りられる金額だけではなく、その後の返済を考えた無理のない資金計画を一緒に考えます。
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