【2026年4月1日開始】過去の引越しや氏名変更も対象！住所等変更登記の義務化を解説

Contents

はじめに
2026年4月1日から「住所等変更登記」が義務化！主な変更点
正当な理由がないと「5万円以下の過料」｜罰則と猶予期間
手間と費用を減らす｜新制度「スマート変更登記（職権登記）」
無料の相談窓口
まとめ｜まずは「現在の登記内容」をオンラインで確認しよう
- まずは「現在の登記内容」をオンラインで確認しよう
- 2026年4月に向けて準備すべきことチェックリスト
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はじめに

「引越しをしたけれど、不動産の住所はそのままでいいのかな？」

そんな悩みは、もう放置できません。

2026年4月1日から不動産の住所等変更登記が義務化されます。

これから引越しや氏名・名称等を変更する人（法人）だけでなく、過去に引越しや氏名・名称を変更したのに登記を変更していない人（法人）も対象となるため、注意が必要です。

本記事では、住所等変更登記の義務化について分かりやすく解説します。

法務省「住所等変更登記の義務化」チラシ

2026年4月1日から「住所等変更登記」が義務化！主な変更点

これまで、不動産の所有者（所有権の登記名義人）の氏名・名称・住所の変更登記は任意でした。

しかし、これからは氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記を申請することが義務付けられます（不動産登記法第７６条の５）。

なぜ義務化されるのか？（所有者不明土地問題の背景）

日本全国で、持ち主が分からない「所有者不明土地」が増加し、公共事業や災害復興の妨げとなっていることが大きな社会問題となりました。

法務省のHPによると、全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州の大きさに匹敵するともいわれています。

このような状況を解決するため、不動産登記法が改正され、相続登記に続いて住所や氏名等の変更登記も義務化されることになったのです。

申請期限は「変更から2年以内」

原則として、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記を申請することが義務付けられます（不動産登記法第７６条の５）。

【要注意】施行日（2026年4月1日）より前の住所等の変更も義務化の対象！

「自分は10年前に引越したから関係ない」と思っていませんか？

義務化は、施行日以前の住所等変更についても遡及（そきゅう）して適用されます。

過去に住所等変更登記をしていない不動産をお持ちの方は、対応をしなければなりません。

正当な理由がないと「5万円以下の過料」｜罰則と猶予期間

義務化には「罰則」が伴います。

放置した場合のペナルティと「過料」が科されるまでの流れ

期限内に正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。

いきなり罰金が来るわけではなく、基本的には法務局からの催告が行われます。

画像出典：法務省HP

過料とは

過料とは，行政上の秩序の維持のために違反者に制裁として金銭的負担を課すものです。刑事事件の罰金とは異なり，過料に科せられた事実は，前科にはなりません。

出典：裁判所HP「過料決定についてのQ＆A」

2028年3月末まで！過去の未登記分に対する猶予期限

過去の引越し分については、施行日（2026年4月1日）から2年間の猶予が設けられています。つまり、2028年3月31日までに登記を完了させれば、罰則を回避できます。

罰則を免れる「正当な理由」にあたるケースとは

法務省は、義務の履行期間内において、以下のような事情が認められる場合には一般に「正当な理由」があると認めることとしています。

下記に該当しない場合でも、個別の事案ごとに「正当な理由」を判断します。

「正当な理由」の例（出典：法務省HP）

(1) 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合

(2) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合

(3) 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合

(4) 住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

(5) 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合