【2026年版】低廉な空家等の媒介特例とは？800万円以下の仲介手数料を徹底解説
はじめに
「古い空き家を売りたいけれど、不動産屋さんに断られてしまった」「仲介手数料が以前より高くなると聞いたけれど、いくら払うのが正解？」
そんな悩みを持つ方に向けて、2024年7月1日に施行された新制度「低廉（ていれん）な空家等の媒介特例」について分かりやすく解説します。
今回の法改正で対象となる物件価格が800万円以下に拡大され、空き家売買のルールが大きく変わりました。
低廉な空家等の媒介特例とは？2024年7月改正のポイント
出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
不動産売買の仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）によって上限が決まっています。
しかし、安価な空き家の場合、不動産会社にとっては「手間がかかるわりに報酬が少ない」ため、取り扱いに消極的になりがちでした。
これを解消するために作られたのがこの特例です。
なぜ「媒介特例」が必要なのか？（空き家問題の背景）
通常、仲介手数料は「売買価格の3% + 6万円＋消費税」といった計算式で算出されます。
例えば100万円の物件だと手数料は数万円。これでは、遠方の現地調査や複雑な権利調整を行う不動産会社の経費（人件費や交通費）すら賄えません。
その結果、放置される空き家が増えてしまったため、「正当なコストを報酬に上乗せできるようにして、空き家流通を活性化させよう」というのがこの特例の狙いです。
【変更点】対象物件が「400万円以下」から「800万円以下」へ拡大
これまでは「400万円以下」の物件が対象でしたが、近年の物価上昇や市場の変化に合わせ、「800万円以下」の物件まで対象が広がりました。
これにより、地方の戸建てだけでなく、都市部近郊の古いマンションなども特例の対象に含まれるようになっています。
【変更点】売主だけでなく「買主」からも受領可能に
これまでは「売主」からしか特例の上限額を受け取れませんでしたが、今回の改正で「買主」からも最大33万円（税込）を受領できるようになりました。
これにより、不動産会社は買主に対しても手厚いサポートを行いやすくなります。
いくら払う？新制度における仲介手数料の上限と計算例
一番気になるのは「結局、いくら払うのか」という点だと思います。
売買価格800万円以下は一律「最大33万円（税込）」
通常の手数料計算では、800万円以下の物件の報酬は低く抑えられてしまいますが、この特例を使うと、不動産会社は「通常の計算結果 ＋ 現地調査等の費用」の合計として、最大33万円（税込）まで受け取ることができます。
シミュレーション】300万円・500万円・800万円の仲介手数料比較
特例を適用した場合と、通常の場合でどれくらい差が出るか見てみましょう（すべて税込表示）。
※800万円の場合、通常計算でも33万円となるため、この特例による「上乗せ」の実質的な影響は800万円未満の物件で大きくなります。
賃貸版の特例「長期の空家等の媒介特例」も新設
売買だけでなく、賃貸でも同様の特例が新設されました。
長期間使用されていない空き家の貸し借りにおいて、家賃の1.1ヶ月分を超える報酬（上限2.2ヶ月分・貸主からの承諾が必要）を受け取れるようになり、借り手が見つかりにくい物件の流通を後押ししています。
利用する際の注意点とトラブルを防ぐための心得
手数料が増えることは、消費者にとってデメリットばかりではありません。しかし、納得して支払うためには以下のポイントを押さえておきましょう。
媒介契約締結時に「事前の説明と合意」が必須条件
不動産会社が勝手に33万円を請求することはできません。
必ず媒介契約（依頼の契約）を結ぶ前に、特例を適用すること、そしてその金額について説明し、依頼者の合意を得る必要があります。
後から「聞いていなかった！」とならないよう、契約書をしっかり確認しましょう。
仲介手数料が高くなる＝放置された空き家が「売れやすく」なるメリット
「手数料が高くなるのは損だ」と感じるかもしれませんが、実は逆です。
報酬が適正化されることで、これまで「赤字になるから」と断られていた物件を、プロが一生懸命売ってくれるようになります。
放置して固定資産税を払い続けるリスクを考えれば、早期売却のチャンスが広がる大きなメリットと言えます。
【Q&A】低廉な空家等の媒介特例でよくある質問
空き家じゃなくて「古い家」でも対象になる？
対象になります。制度上は「低廉な宅地建物」とされており、空き家に限らず、価格が800万円以下の土地や建物であれば適用可能です。
買主側としてもこの特例を拒否することはできる？
仲介手数料はあくまで「契約」ですので、合意しなければ契約は成立しません。
しかし、不動産会社側もボランティアではないため、特例の支払いを拒否すると、仲介業務を引き受けてもらえない可能性が高いのが実情です。
不動産会社に相談するタイミングはいつがベスト？
「売りたい」「貸したい」と思った瞬間がベストです。
特に2024年の改正後は、不動産会社側も「これなら取り扱える」という物件が増えています。まずは早めに査定を依頼してみましょう。
まとめ：特例を活用して空き家問題を解決しよう
2024年7月の法改正により、「低廉な空家等の媒介特例」は800万円以下の物件が対象となり、売主・買主双方が最大33万円（税込）の手数料を負担する形にアップデートされました。
制度を理解して納得感のある取引を
手数料の上限が上がったのは、決して消費者の負担を増やすためだけではなく、価値の低い不動産を市場に流通させ、負動産にさせないためのポジティブな施策です。
まずは信頼できる不動産会社へ相談を
「自分の持ち家がいくらで売れるのか？」「この特例の対象になるのか？」と不安に思ったら、まずは地域の不動産会社や一括査定サービスを利用して、プロの意見を聞いてみましょう。
お問い合わせ
・特定電子メール法に基づき、営業・広告宣伝メールの送信を拒否します。
・仮名・偽名・イニシャル等でお問い合わせの方には、対応できない場合があります。
