【2026年版】不動産売買の仲介手数料の相場と計算方法
はじめに
不動産の売買を検討し始めると、避けて通れないのが「仲介手数料」です。物件価格が大きいため、手数料だけで数百万円にのぼることも珍しくありません。
「相場はいくら？」「安くできるの？」と疑問をお持ちの方に向けて、2024年7月の法改正を踏まえた最新のルールをわかりやすく解説します。
不動産売買の仲介手数料とは？相場と上限額の仕組み
仲介手数料とは、不動産会社を通じて物件を売買した際に、その対価として支払う報酬のことです。
仲介手数料は「成功報酬」！いつ・誰に支払うのか
仲介手数料は、売買契約が成立して初めて発生する「成功報酬」です。
そのため、相談や内見、広告活動の段階で請求されることはありません。
支払いのタイミングは、一般的に「契約時に50％、引き渡し時に50％」という分割払いが主流です。
法律で決まっているのは「上限額」だけという事実
誤解されがちですが、法律（宅地建物取引業法）で定められているのは、あくまで不動産会社が受け取れる「報酬の上限」です。下限の設定はないため、不動産会社が自由に割引を行うことは法律上問題ありません。
【2024年7月改正】低廉な空き家等（800万円以下）の特例とは
近年、空き家が増加している問題を背景に法改正が行われました。
従来は400万円以下の物件が対象でしたが、2024年7月1日以降、「800万円以下の物件」については、通常の計算式に関わらず、不動産会社は最大33万円（税込）まで手数料を請求できるようになりました。
これは、地方の安価な物件でも不動産会社がしっかり調査・仲介を行えるようにするための措置です。
【早見表付き】仲介手数料の計算方法と「3%＋6万円」の速算式
仲介手数料の算出には、少し特殊な計算式を用います。
売買価格別・仲介手数料の上限計算式
本来、仲介手数料は以下のように「3段階」に分けて計算し、その合計を出します。
・200万円以下の部分：価格の5%
・200万円超〜400万円以下の部分：価格の4%
・400万円超の部分：価格の3%
一目でわかる！物件価格別の仲介手数料早見表
一般的な物件価格（400万円超）の場合、上限額は以下の通りです。
なぜ「＋6万円」なの？速算式の仕組みをわかりやすく図解
物件価格が400万円を超える場合、以下の速算式を使うのが一般的です。
物件価格 × 3% + 6万円＋消費税
この「6万円」は、前述した「200万円以下の5%部分」と「200万円超〜400万円以下の4%部分」を3%で一括計算した際に不足する差額（4万＋2万＝6万円）を調整するための数字です。
「仲介手数料無料・半額」の会社を選んでも大丈夫？
最近では「手数料無料」を掲げる会社も増えています。なぜそんなことが可能なのでしょうか。
なぜ無料にできる？「両手仲介」の仕組み
不動産会社が売主・買主の両方から手数料をもらう「両手仲介」の場合、片方（例えば買主）を無料にしても、もう片方から満額もらえれば利益が出るという仕組みです。
安い業者を選ぶ際の注意点とチェックすべき「隠れた費用」
手数料が安い代わりに、「事務手数料」「住宅ローン代行手数料」などの名目で別途費用を請求されないか、契約前に見積もりをしっかり確認しましょう。
仲介手数料以外にかかる諸費用の目安
不動産売買には、手数料以外にも以下の費用がかかります。
・印紙税： 売買契約書に貼る印紙代
・登録免許税： 登記の名義変更や抵当権設定等にかかる税金
・司法書士費用： 登記手続きの代行報酬
・固定資産税の精算金： 決済日（引渡日）を基準として日割りで清算
・住宅ローン融資手数料：融資金額の2.2％（定額制の金融機関もあり）
まとめ：納得感のある不動産取引のために
仲介手数料は、安全な取引を行うための「保険料」のような側面もあります。安さだけを追求してサービスの質が落ち、後のトラブルに繋がっては本末転倒です。
上限額の仕組みを正しく理解した上で、信頼できる不動産会社（担当者）を見つけ、納得のいく形で契約を進めてください。
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