民泊の「ゼロ日規制」を国が容認｜自治体条例で何が変わる？不動産への影響を解説
2026年7月15日、厚生労働省、国土交通省、観光庁は、地方公共団体に対して「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について」と題する通知を発出しました。
この通知では、地域の実情によっては、自治体が条例で新たな住宅宿泊事業を禁止したり、営業できる日を限定したりすることが可能とされています。騒音計や出入口カメラなど、ICTを用いた管理を事業者に求めることも想定されました。添付資料でも、従来は適切ではないとされていた「ゼロ日規制」を、国が一定の条件で容認する方向へ転換したことが紹介されています。
ただし、今回の発表を「全国の民泊が直ちに禁止される」と受け取るのは正確ではありません。
通知は法律改正ではなく、地方自治法に基づく技術的助言です。実際に営業禁止や営業日数の制限が行われるかどうかは、今後、各自治体が地域の事情を調査し、条例を制定・改正するかによって決まります。(国土交通省)
本記事では、今回示された「ゼロ日規制」の考え方を整理したうえで、従来のガイドラインから何が変わったのか、既存の民泊にも規制が及ぶ可能性があるのかを解説します。あわせて、民泊として営業している物件を購入・売却する際の注意点や、千葉県・市原市で確認しておきたい事項についても見ていきます。
民泊の「ゼロ日規制」とは
住宅宿泊事業は年間180日以内で行う制度
一般に「民泊」と呼ばれる事業には、複数の制度があります。
今回の通知が主な対象としているのは、住宅宿泊事業法に基づき、都道府県知事などへ届出をして行う住宅宿泊事業です。この制度では、住宅に人を宿泊させられる日数が年間180日以内に制限されています。
一方、旅館業法に基づくホテル、旅館、簡易宿所は許可制であり、住宅宿泊事業法の年間180日という上限がそのまま適用される制度ではありません。国家戦略特区で行われる特区民泊も、自治体の認定を受ける別の仕組みです。(国土交通省)
したがって、今回の「ゼロ日規制」が、ホテルや旅館、簡易宿所を含むすべての宿泊施設へ一律に適用されるわけではありません。
営業可能日を設けないため「ゼロ日」と呼ばれる
住宅宿泊事業法では、自治体が生活環境の悪化を防ぐために必要な場合、条例により区域と期間を定め、住宅宿泊事業を制限できる仕組みが設けられています。
従来は、学校周辺では平日の営業を制限する、静かな別荘地では繁忙期の営業を制限するといった、曜日や時期を限定する規制が想定されていました。
これに対し、特定の区域で年間を通じて新たな住宅宿泊事業を認めず、営業できる日を事実上ゼロにする規制が「ゼロ日規制」と呼ばれています。
もっとも、都道府県や市区町村の全域で、理由を問わず一律に民泊を禁止できるという意味ではありません。国の通知でも、地域の実情を踏まえ、合理的に必要と認められる範囲で行うことが前提とされています。
2026年7月の技術的助言で何が変わったのか
従来のガイドラインでは「適切ではない」とされていた
2017年12月に策定された住宅宿泊事業法施行要領では、条例によって年間すべての期間で住宅宿泊事業を一律に制限したり、都道府県などの全域を一体として制限したりすることは、住宅宿泊事業法の目的を逸脱するため「適切ではない」とされていました。
区域や期間を広く設定する場合にも、本当に生活環境を守るために必要な範囲なのか、営業が事実上できなくなるほど過度な規制になっていないかを、十分に検証する必要があるという考え方でした。
今回の通知では、民泊施設の増加や地域で生じている懸念を踏まえ、一定のケースではゼロ日規制を行うことも可能だと整理されました。
国は通知の内容を、今後、適切な時期にガイドラインへ反映する予定としています。それまでは、自治体が条例を検討する際に、今回の技術的助言を参考にする形となります。
新たな民泊を禁止できるケースが示された
通知で例示されているのは、主に次のような地域です。
ひとつは、閑静な住宅地や学校などの教育施設周辺です。今後民泊が増え、多数の宿泊者が頻繁に往来することで、静かな居住環境や教育環境が損なわれるおそれがある場合には、新たな住宅宿泊事業を禁止したり、営業可能日を土日や祝日の前日などに限定したりすることが考えられます。
もうひとつは、住宅の多くが民泊へ転用されることで、定住人口の減少や地域コミュニティの維持に支障が生じるおそれのある地域です。この場合も、一定の区域で新規の住宅宿泊事業を禁止することが想定されています。
ただし、「将来、民泊が増えるかもしれない」という漠然とした理由だけで、どの地域でも自由に禁止できるわけではありません。宿泊需要、土地利用の状況、住宅地の特性、教育施設との位置関係、地域で実際に生じている問題などを踏まえ、規制の必要性と範囲を検討することになります。
法律が改正されたわけではない
今回の通知で、住宅宿泊事業法そのものが改正されたわけではありません。
通知の法的な位置付けは、地方自治法第245条の4第1項に基づく技術的助言です。自治体が条例を検討する際に参考とする、国の解釈や運用上の考え方を示したものといえます。
そのため、通知が発出された2026年7月15日から、全国の届出住宅に新しい営業制限が自動的に適用されるわけではありません。
| 項目 | 従来のガイドライン | 2026年7月の技術的助言 |
|---|---|---|
| ゼロ日規制 | 年間を通じた一律制限は適切ではないとの考え方 | 地域の実情と必要性によっては可能 |
| 新規事業 | 曜日や時期を限定した制限を中心に想定 | 特定区域で新規事業を禁止することも想定 |
| 既存事業 | 経過措置や既得の利益への配慮が必要 | 強い必要性などがあれば既存施設への制限も想定 |
| ICT管理 | 全国共通の基本的義務が中心 | 騒音計や出入口カメラ、データ保存を条例で求めることも可能 |
| 直ちに生じる効果 | 自治体条例により決定 | 通知だけでは新たな規制は始まらない |
自治体が想定できる民泊規制
住宅地や学校周辺での新規事業禁止
自治体が条例による規制を検討する場合、地域全体を一律に対象とするのではなく、具体的な区域を定めることが基本になります。
たとえば、学校や保育施設の周辺、静かな住環境を維持してきた低層住宅地、定住人口の減少が地域運営に大きな影響を及ぼす地区などです。
ただし、住宅宿泊事業だけを厳しく規制する一方で、同じような利用形態となる簡易宿所などを無制限に認めると、制度間の整合性が問題になる可能性があります。
国の通知でも、住宅地の静穏な環境を守るために住宅宿泊事業を規制する場合は、都市計画や旅館業法に基づく簡易宿所などへの規制との整合に注意するよう求めています。
営業可能日を限定する方法もある
自治体が採用できるのは、年間を通じた禁止だけではありません。
地域の状況によっては、平日の営業を制限して土日や祝日の前日だけ認める、学校の授業期間中は制限する、観光客が集中する時期に限って制限するといった方法も考えられます。
地域の生活環境への影響が特定の曜日や季節に集中するのであれば、全面的な禁止よりも限定的な規制が選ばれる可能性もあります。
既存の民泊にも制限が及ぶ場合がある
今回の通知で、とくに注意したいのが既存施設の扱いです。
国は、すでに多数の住宅宿泊事業が行われ、静穏な居住環境が著しく損なわれているなど、規制の強い必要性が認められ、ほかに適切な対応策がない場合には、既存の届出住宅にも制限を設けることが考えられるとしています。
具体的には、一定の猶予期間を設けたうえで事業を禁止する、営業できる日を土日や祝日前などに限定するといった対応です。
したがって、「条例の施行前から営業していれば、将来も必ず同じ条件で続けられる」とは限りません。
一方で、既存施設を一律かつ直ちに禁止できるという意味でもありません。実際の適用範囲、猶予期間、経過措置は、自治体が制定する条例の内容によって異なります。
騒音計や出入口カメラが求められる可能性
苦情が寄せられる前の対応も重視
住宅宿泊事業者や住宅宿泊管理業者には、周辺住民からの苦情や問い合わせに適切かつ迅速に対応する義務があります。
今回の通知では、苦情が寄せられた後に対応するだけでなく、騒音などの問題が生じている場合に、事業者側が自ら状況を把握して対応できる体制を整えることが望ましいとされています。
ICTを使った管理を条例で義務付けることも可能
建物が密集している都市部などでは、自治体が地域の実情や施設の利用状況を踏まえ、次のような管理体制を条例で求めることが考えられます。
- 騒音計による騒音状況の把握
- 出入口カメラによる利用状況の確認
- 機器を利用した継続的なモニタリング
- 過去1年間分など、一定期間のデータ保存
これらは、国が全国一律で直ちに設置を義務付けたものではありません。どの設備を設置するのか、保存期間をどの程度とするのかは、今後の自治体条例によって決まります。
設備の導入費用だけでなく、データの保管、機器の保守、異常時の連絡体制なども必要になるため、条例が制定された地域では運営コストに影響する可能性があります。
※ICTとは、「Information and Communication Technology（情報通信技術）」の略称です。インターネットや通信機器、カメラ、センサーなどを活用し、情報を収集・記録・共有する仕組みを指します。
チェックイン時間や定員数も規制対象になり得る
通知では、営業日数や立地以外にも、チェックイン・チェックアウト時間の制限や、施設定員数の上限設定などを、地域の実情に応じた合理的な範囲で条例に定めることが可能だとしています。
深夜や早朝の出入りが問題となっている地域では、営業できる日数を減らすのではなく、利用時間を制限する方法が検討されることも考えられます。
民泊物件の購入・売却では何に注意すべきか
営業中の物件でも購入後に継続できるとは限らない
民泊として営業中の戸建てやマンションが売りに出されていると、「購入後もそのまま営業を続けられる」と考えてしまうことがあります。
しかし、住宅宿泊事業の届出は、物件だけに付随して自動的に買主へ承継されるものとして扱うべきではありません。
今回の通知では、新たな住宅宿泊事業が禁止された区域で事業者、つまり届出者が変更される場合、住宅宿泊事業法第3条に基づく届出を新たに行う必要があるため、その届出住宅で事業を引き続き実施することはできないと明記されています。
たとえば、売主自身が民泊の届出者となっている物件を買主へ売却し、買主が新しい事業者として運営しようとする場合が考えられます。その地域で新規事業が禁止されていれば、従前の営業実績があっても、新しい届出者による営業を開始できない可能性があります。
なお、物件の所有者変更と届出者変更は、必ずしも同じ意味ではありません。売買後の運営方法や賃貸借関係によって事情が異なるため、実際の届出者が誰になるのかを個別に確認する必要があります。
売買契約前に条例と経過措置を確認する
民泊物件を購入するときは、現在施行されている条例だけでなく、公布済みで施行前の条例、改正案、パブリックコメント、議会資料なども確認したいところです。
契約時には営業できていても、引渡し後に条例が施行され、営業日数や設備基準が変わる可能性があります。
将来の条例改正をすべて予測することは困難ですが、少なくとも公表済みの改正情報を確認しないまま、現在の売上だけを前提に収支計画を立てるのは避ける必要があります。
用途地域だけでは判断できない
住宅宿泊事業は、旅館業法に基づく簡易宿所とは異なり、一定の住居系用途地域でも行える場合があります。しかし、用途地域だけを確認すればよいわけではありません。
地区計画、特別用途地区、市街化調整区域における手続き、建築協定、地域独自の規約などによって、宿泊利用が制限されることがあります。
分譲マンションでは、管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないかを確認する必要があります。規約本文だけでなく、使用細則や総会決議、管理組合が示している運用方針も確認したほうが安心です。市原市も、分譲マンションでの住宅宿泊事業をめぐるトラブルを防ぐため、管理規約による取扱いの明確化を案内しています。(市原市公式ホームページ)
消防・建築・ごみ処理なども別に確認する
自治体条例によるゼロ日規制の対象外であっても、それだけで民泊を始められるとは限りません。
消防設備、安全確保措置、建物の構造、排水設備、ごみの処理方法など、それぞれの関係法令や行政手続きを確認する必要があります。
千葉県は、地区計画や市街化調整区域に関する手続きについて市町村へ事前に確認するよう案内しており、地区計画や地域の規約によって宿泊利用が制限されている場合があるとしています。また、民泊から生じるごみは家庭ごみとして処理できないため、市町村への相談が必要です。(千葉県公式サイト)
市原市では、住宅宿泊事業を行う施設について消防法令適合通知書の手続きが必要になる場合があります。浄化槽などの汚水処理施設を使用する物件では、水質汚濁防止法に基づく届出が必要となるケースも案内されています。(市原市公式ホームページ)
民泊物件の売買前に確認したい項目
| 確認項目 | 主な確認内容 |
|---|---|
| 適用される制度 | 住宅宿泊事業、旅館業、特区民泊のどれに該当するか |
| 届出・許可の名義 | 現在の届出者、売買後の事業者、名義変更の方法 |
| 自治体条例 | 禁止区域、営業可能日、施行日、経過措置 |
| 都市計画 | 用途地域、地区計画、特別用途地区、市街化調整区域 |
| マンション関係 | 管理規約、使用細則、管理組合の運用方針 |
| 消防・建築 | 消防設備、安全措置、建物用途、避難経路 |
| ごみ・排水 | 事業系ごみの処理、浄化槽、排水設備 |
| 管理体制 | 苦情対応、緊急連絡先、管理業者への委託 |
| 追加設備 | 騒音計、出入口カメラ、データ保存設備 |
| 収支計画 | 営業日数減少や管理費増加を反映しているか |
周辺住民にとって何が変わるのか
地域の実情を条例に反映しやすくなる
これまでも、自治体は条例により住宅宿泊事業の実施区域や期間を制限できました。
今回の通知により、民泊の増加によって静かな居住環境や教育環境が損なわれるおそれがある地域、定住人口や地域コミュニティの維持が難しくなるおそれのある地域では、新規事業の禁止を含む立地規制を検討しやすくなります。
一方で、民泊には空き家の活用、観光客の受入れ、地域経済への波及といった役割もあります。自治体が条例を検討する際には、周辺住民の生活環境だけでなく、宿泊需要や観光政策、地域の事業者への影響も含めて判断することになるでしょう。
近隣の民泊が直ちに営業停止になるわけではない
今回の通知が出たことだけを理由に、近隣の民泊が営業を停止するわけではありません。
既存施設への制限が行われる場合でも、条例の制定、対象区域の指定、施行日、猶予期間などが定められることになります。
騒音、ごみの放置、深夜の出入りなどで困っている場合は、施設の標識や届出情報を確認し、住宅宿泊事業者や管理業者、千葉県などの所管窓口へ相談することが基本です。
千葉県は、事業開始後も事業者の責務を周知するとともに、周辺住民から苦情が寄せられた場合には、必要に応じて保健所などが現地へ赴き、関係法令に基づく指導を行うと説明しています。(千葉県公式サイト)
千葉県・市原市では今後どうなるのか
現時点では県条例によるゼロ日規制は確認されていない
千葉県議会の2026年2月定例会では、県は当時、条例によって住宅宿泊事業を制限するのではなく、事業者への法令遵守の周知や指導を徹底する方針を示していました。(千葉県公式サイト)
ただし、この答弁は今回の国の技術的助言が発出される前のものです。
2026年7月16日の確認時点では、千葉県公式サイトにおいて、今回の通知を受けた新たなゼロ日規制条例の制定・改正は確認できませんでした。今後、県が従来の方針を維持するのか、浦安市など民泊の多い地域の事情を踏まえて条例を検討するのかは、県の公式発表や議会での審議を確認する必要があります。
千葉県では市町村への事前確認が必要
千葉県の現行案内では、住宅宿泊事業の届出を行う前に、市町村へ地区計画や市街化調整区域の手続きを確認するよう求めています。
市町村によっては、地区計画や地域の規約によって宿泊利用が制限されている場合があり、条件によっては届出ができない可能性もあります。(千葉県公式サイト)
住宅宿泊事業の届出を受理してもらえることと、その物件が都市計画、消防、建築、管理規約などのすべての条件を満たしていることは、必ずしも同じではありません。複数の担当部署へ確認が必要になる点には注意が必要です。
市原市では周辺法令の確認も欠かせない
市原市で住宅宿泊事業を検討する場合、現時点で確認できる市の公式案内には、水質汚濁防止法、消防法令、マンション管理規約などに関する情報があります。
とくに浄化槽を利用する郊外の戸建てや、分譲マンションの一室を活用するケースでは、住宅宿泊事業法の届出だけを確認して判断することはできません。
今後、千葉県や市原市が今回の技術的助言を受けて新しい条例や運用方針を公表した場合は、その内容を改めて確認する必要があります。
まとめ｜民泊物件は「現在営業中」だけでは判断できない
2026年7月15日の技術的助言により、自治体が地域の実情に応じて、新たな住宅宿泊事業を禁止したり、営業可能日を限定したりする道が広がりました。
既存の民泊についても、静穏な居住環境が著しく損なわれているなどの強い必要性があり、ほかに適切な対応策がない場合には、猶予期間を設けたうえで制限される可能性があります。
ただし、今回の通知だけで全国一律の規制が始まったわけではありません。実際の営業条件は、物件所在地の自治体が制定する条例によって異なります。
民泊として営業中の物件を購入する場合には、現在の売上や宿泊実績だけでなく、次の点を確認することが大切です。
現在の届出者は誰なのか、売買後に新しい届出が必要になるのか、自治体条例による新規事業の禁止区域に入っていないか、地区計画や管理規約で宿泊利用が認められているか。さらに、消防設備、排水、ごみ処理、管理体制、将来の設備費まで含めて検討する必要があります。
「現在営業しているから、購入後も同じ条件で営業できる」とは限りません。民泊利用を前提とする不動産取引では、通常の住宅購入とは異なる確認事項が多いため、契約前に関係行政庁や専門家へ相談しておくことが重要です。
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、不動産の購入や売却に関するご相談を承っています。民泊を含む特定の利用目的がある物件についても、契約前に確認しておきたい不動産上の条件を整理しながら、無理のない物件選びをお手伝いします。
なお、民泊の届出、許認可、条例への適合性については、千葉県や市町村の担当部署、行政書士、建築士、消防署など、各分野の専門機関へ個別にご確認ください。
注意事項
本記事は、2026年7月16日時点で確認できる国および自治体の公式情報をもとに作成しています。今回の技術的助言を受け、今後、自治体条例や住宅宿泊事業法施行要領が改正される可能性があります。
実際の事業可否や必要な手続きは、物件の所在地、建物の構造、届出者、管理形態、管理規約などによって異なります。本記事だけで判断せず、関係行政庁や専門家へご確認ください。
参考情報
確認日：2026年7月16日
観光庁
「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました」
「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」
(国土交通省)
厚生労働省・国土交通省・観光庁
「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」
(国土交通省)
観光庁・厚生労働省
「住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ」
(国土交通省)
千葉県
「民泊について（住宅宿泊事業法）」
「市町村対応（民泊）」
「令和8年2月定例県議会会議録」
(千葉県公式サイト)
市原市
「住宅宿泊事業（民泊）と水質汚濁防止法の届出について」
「消防法令適合通知書の交付を受けたい」
「マンション管理に関するお知らせ」
(市原市公式ホームページ)
辰巳地所のご紹介
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