内房・外房エリアの不動産を相続した県外在住の方からのご相談が増えています
本日は茂原市へ戸建の現地調査に行ってきました。最寄り駅から徒歩20分の物件でしたが、とにかく暑かったです。
辰巳地所では、県外にお住まいの方から、内房・外房エリアにある相続した不動産についてのご相談が増えています。
ご相談の対象は、ご両親が暮らしていた実家、長く使われていない空き家、土地などさまざまです。
相続したものの、自分が住む予定はない。かといって、建物の状態や売却できる価格も分からず、何から手を付ければよいのか判断できない――。県外にお住まいであれば、現地を見に行くだけでも時間や交通費がかかります。
建物内に家財が残り、相続登記も終わっていないと、「片付けや手続きをすべて済ませてからでなければ、不動産会社には相談できないのでは」と考える方もいらっしゃいます。
実際には、売却方法が決まっていない段階でも相談を始めることは可能です。資料が完全にそろっていなくても、物件の所在地や固定資産税の資料など、分かる範囲から現状を確かめていけます。
県外在住者から多く寄せられるご相談
相続不動産についてのお悩みは、単に「売りたい」というものだけではありません。
「親が亡くなってから数年間、実家へ行けていない」「台風の後に建物がどうなっているか心配」「庭木が隣地へ伸びていないか分からない」など、現地の状態を把握できないことへの不安も多く聞かれます。
建物内には、家具、衣類、食器、仏壇、写真、書類などがそのまま残っていることがあります。思い出の品も含まれるため、短期間ですべて処分すると決められないのは自然なことです。
土地についても、実家の敷地だけを相続したと思っていたところ、固定資産税の資料を見ると、近くの私道や離れた山林が含まれていたという場合があります。
兄弟姉妹など複数人で相続しているケースでは、売却したい方、しばらく残したい方、将来使う可能性を考えている方など、意見が分かれることもあります。
このような状態で、いきなり売り出し価格を決めることはできません。まずは、不動産の内容、名義、現地の状態を一つずつ確かめるところから始めます。
まず確認したいのは「不動産・名義・現況」の3点
相続不動産について相談するときは、最初に次の3点を見ていきます。
どの土地・建物を相続したのか
最初に確かめたいのは、相続財産に含まれる不動産の所在地と種類です。
固定資産税納税通知書、課税明細書、登記事項証明書、権利証や登記識別情報などが手掛かりになります。実家の土地と建物だけでなく、私道持分、物置、車庫、農地、山林などが含まれていないかも見ておきたいところです。
書類が見つからない場合でも、所在地や被相続人の住所など、分かる情報から調べられることがあります。
現在の名義は誰になっているか
次に、登記上の所有者を確かめます。
被相続人名義のままなのか、すでに相続登記が済んでいるのか、別の共有者がいるのかによって、売却までに必要な手続きが変わります。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却代金をどう分けるのかについて、相続人間で方針を共有する必要があります。
査定や現地確認は相続登記前でも始められますが、実際に売買契約や所有権移転へ進む際には、相続関係と名義を確定させなければなりません。
建物と土地はどのような状態か
書類だけでは、現地の状態までは分かりません。
建物が使える状態なのか、雨漏りや腐食があるのか、家財がどの程度残っているのかを確認します。土地については、境界、越境、前面道路、雑草や庭木、塀や擁壁なども調査対象です。
売却価格を考えるうえでは、物件そのものだけでなく、片付け、測量、修繕、解体などに必要となる費用も見込む必要があります。
相続した不動産を把握できていない場合
「千葉県に土地があると聞いているが、正確な場所が分からない」というご相談もあります。
まずは、被相続人宛ての固定資産税納税通知書や課税明細書を探します。市町村で名寄帳などを取得し、課税されている土地・建物を確認する方法もあります。
ただし、非課税の土地や、自治体をまたいで所有している不動産については、一つの市町村の資料だけで把握できない場合があります。
所有不動産記録証明制度を利用する
2026年2月2日からは、法務局の「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度では、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化し、証明書として交付してもらえます。相続人が、被相続人名義の不動産を把握しやすくし、相続登記の漏れを防ぐためにつくられた制度です。
ただし、請求時に指定した氏名や住所と、登記記録上の表記が一致していない不動産は、検索結果に出ない可能性があります。転居前の住所、旧字体、氏名の表記などにも注意が必要です。証明書だけですべての不動産が必ず判明すると考えず、固定資産税の資料や権利証などとも照らし合わせます。
また、法定相続情報証明制度を利用すると、戸籍関係の書類をもとに作成した法定相続情報一覧図の写しを、相続登記や金融機関などの相続手続きに活用できます。戸籍一式を複数の窓口へ何度も提出する負担を抑える方法の一つです。
県外に住みながら相談・売却を進める流れ
県外から相続不動産の売却を進める場合も、最初から何度も現地へ来る必要があるとは限りません。
一般的には、次のような流れで進めます。
まず、物件の所在地、固定資産税の資料、相続の状況など、分かる範囲の情報を不動産会社へ伝えます。
その後、現地を確認し、建物、家財、庭、道路、境界などの状態を把握します。必要に応じて、登記事項証明書、公図、地積測量図、道路資料、上下水道資料、都市計画や法令上の制限も調べます。
調査結果を踏まえて、
- 現状のまま売却する
- 家財を処分してから売却する
- 必要な修繕を行う
- 建物を解体して土地として売却する
- 賃貸や保有を続ける
といった選択肢を比較します。
方向性が決まったら、相続登記や遺産分割など、売却に必要な手続きを進めます。その後、販売活動、売買契約、決済・引渡しへ移ります。
契約方法や本人確認、鍵や家財の扱い、相続人の人数などによっては、現地訪問や対面での手続きが必要になる場合もあります。「一度も千葉県へ行かずに必ず売却できる」とは限りませんが、来訪回数や移動の負担を抑えられるよう、早い段階で進め方を相談することはできます。
売却前の現地調査で確認すること
内房・外房の相続不動産は、地域名だけでは状態や売却方法を判断できません。
駅に近い住宅地、海沿いの戸建、郊外の古家付き土地、山林に接する住宅では、確認すべき内容が異なります。
建物の状態と残置物
建物については、外観だけでなく、可能であれば室内も確認します。
屋根や外壁の傷み、雨漏り、床の沈み、傾き、シロアリ被害、給排水設備などの状態を見ます。長期間空き家だった場合は、漏水、カビ、害虫・害獣、窓や扉の破損などがないかも確認したいところです。
家財については、種類と量だけでなく、搬出経路や車両を置ける場所があるかによっても処分費が変わります。
境界・越境・前面道路
土地の売却では、道路との関係が大切です。
どの道路に接しているか、接道間口はどの程度か、私道持分があるか、通行・掘削に関する条件があるかを調べます。
隣地との境界標、塀や植木の越境、雨どいや屋根の張り出しなども確認対象です。
古い住宅では、登記上の面積と現地の利用範囲が分かりにくい場合があります。必要に応じて、土地家屋調査士へ測量や境界確認を依頼します。
上下水道・浄化槽・井戸
水道が使えているように見えても、給水管が私設管だったり、他人の土地を通っていたりすることがあります。
公共下水ではなく浄化槽を利用している住宅、井戸を使用している住宅もあります。設備の種類、維持管理、故障状況によって、買主が想定する費用や利用方法が変わります。
未登記建物や土地利用の制限
物置、車庫、離れ、増築部分などが登記されていないケースもあります。
市街化調整区域、農地、山林などは、一般的な住宅地とは売却方法や利用条件が異なる場合があります。建物が現に建っていても、将来の建て替えや増改築に制限がある物件もあるため、役所や関係機関での調査が欠かせません。
相続した不動産の主な選択肢
相続した不動産は、必ずしも一つの方法で処分する必要はありません。
建物を残したまま売却する
建物に利用価値がある場合や、リフォームを前提に購入する方が見込まれる場合は、古家付き土地や中古住宅として売却する方法があります。
解体費を先に負担せずに済む一方、建物の不具合や残置物の扱いを売買条件として明確にする必要があります。
家財を処分してから売却する
室内を空にすることで、建物の状態を確認しやすくなり、購入希望者も生活をイメージしやすくなります。
ただし、売却方法を決める前にすべてを処分すると、本来は残しておいてもよかった設備や付属品まで費用をかけて撤去してしまうことがあります。
先に査定と現地確認を行い、どこまで片付けるか決める方が、無駄な支出を抑えやすいでしょう。
建物を解体して土地として売却する
建物の劣化が進み、安全面に問題がある場合は、解体して更地で売却する方法も考えられます。
一方で、解体費、アスベストの事前調査、家財処分、地中埋設物などの費用が発生します。建物を壊す前に、再建築の可否、土地としての需要、固定資産税への影響などを確かめることが大切です。
解体すれば必ず売りやすくなるわけではありません。
賃貸・自己利用・保有を検討する
建物の状態や立地によっては、賃貸として活用できる可能性があります。将来、自分や家族が使う予定があるなら、当面保有する選択もあるでしょう。
ただし、賃貸には改修費、入居者募集、設備修繕、管理対応が伴います。保有を続ける場合も、固定資産税、保険、草刈り、点検などの費用がかかります。
売却価格だけで決めず、今後の費用と管理負担も含めて比較します。
家財が残っていても先に相談できる
家財が残っているからといって、すべて処分するまで査定を待つ必要はありません。
まずは現状を確認し、建物を残すのか、解体するのか、どのような買主を想定するのかを考えます。その結果によって、処分する家財の範囲が変わるためです。
片付けを始める際は、権利証や登記識別情報、通帳、印鑑、保険証券、契約書、写真、貴重品などを先に分けます。仏壇や思い出の品については、相続人間で扱いを相談しておきましょう。
家財処分を業者へ依頼する場合は、物量、作業人数、車両、搬出条件、処分方法などを含む見積もりを確認します。
家財を残したまま売却できる場合もありますが、すべての物件で認められるわけではありません。残置物の所有権や処分責任を、売買契約で曖昧にしないことが大切です。
売却までに想定したい費用
相続不動産の売却では、物件の状態に応じて次のような費用が生じることがあります。
- 相続登記の登録免許税と司法書士報酬
- 測量・境界確定費用
- 家財・残置物の処分費
- 草刈り・庭木の剪定費
- 建物の修繕費
- 解体費
- アスベストの事前調査費
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 固定資産税などの精算金
- 譲渡所得に関する税金
すべての費用が必要になるわけではありません。
また、「高く売るために先に修繕する」「解体してから査定する」と決めてしまうと、支出を回収できないことがあります。現在の状態での査定額と、費用をかけた場合の見込みを比較してから判断します。
空き家のまま保有する期間にも管理が必要
売却するかどうか決まるまで時間がかかることはあります。
その間も、空き家の状態を定期的に確かめる必要があります。
特に内房・外房では、物件の立地によって風雨や潮風の影響を受けやすいことがあります。ただし、海に近い住宅がすべて同じ程度の影響を受けるわけではなく、海からの距離、地形、建物の向き、使用されている建材などによって異なります。
台風や大雨の後は、屋根材、外壁、窓、雨どい、雨漏りなどを確認します。そのほかにも、換気、通水、庭木、雑草、郵便物、害虫・害獣、不法侵入、塀や擁壁の状態などを見ておきたいところです。
改正空家法は2023年12月13日に施行され、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」に対する仕組みも設けられました。市町村から勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例の対象外になる場合があります。(国土交通省)
すぐに行政措置の対象になるという話ではありませんが、遠方にあるからこそ、状態を把握できる体制を考えておくことが大切です。
相続登記と税金は早めに確認する
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、相続の開始と、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に始まった相続も対象で、すでに取得を知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続人間の話し合いがすぐにまとまらない場合には、相続人申告登記という制度もあります。ただし、これで遺産分割後の登記まで完了するわけではありません。具体的な登記手続きは、法務局や司法書士へ確認してください。
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
制度の適用期間は2027年12月31日までですが、相続開始から売却までの期限、建築時期、利用状況、売却代金、耐震性や解体時期など、複数の要件があります。相続人が3人以上の場合は、控除限度額が一人当たり最高2,000万円となります。
相続した実家であれば必ず使える制度ではありません。売却時期や工事の順番によって結果が変わる場合もあるため、税務署や税理士へ早めに相談することをおすすめします。
相談前に分かる範囲で用意したい資料
相続不動産について相談するときは、次の資料があると現状を把握しやすくなります。
- 物件の所在地
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 権利証・登記識別情報
- 登記事項証明書
- 遺言書・遺産分割協議書
- 間取り図・建築関係書類
- 過去の売買契約書
- 現地の写真
- 鍵の保管場所
- 家財や庭の状況
- ほかの相続人との話し合いの状況
すべてそろっていなくても構いません。
「所在地は分かるが書類が見つからない」「固定資産税の明細はあるが建物内を確認できていない」といった段階からでも、次に調べることを考えられます。
書類が見つかるまで何も始められないと考えず、分かる範囲を伝えることが第一歩です。
内房・外房の相続不動産は物件ごとの確認が欠かせない
内房・外房という呼び方は広い範囲を含みます。
駅周辺の住宅地、海沿いの戸建、郊外の古家付き土地、農地や山林を含む土地では、想定される買主も売却方法も異なります。
同じ地域にある物件でも、道路、境界、インフラ、建物状態、災害情報、生活利便性によって評価は変わります。
「内房だから売りやすい」「外房の古い家だから売れない」と地域名だけで決めることはできません。
まず現地と資料を確認し、その物件について、
- 現状のまま売る方法があるか
- どの程度の費用が必要か
- 建物を残す価値があるか
- どのような買主を想定できるか
- 売却までどのように管理するか
を考えることが、現実的な判断につながります。
まとめ
県外に住みながら、内房・外房の相続不動産について考えるのは簡単ではありません。
現地の状態が分からない、家財が残っている、相続登記が済んでいない、相続人間で方針が決まっていない――。こうした事情が重なると、何から始めればよいのか分からなくなることもあるでしょう。
最初から売却すると決める必要はありません。まず確認したいのは、次の3点です。
どの不動産を相続したのか。
現在の名義は誰になっているのか。
建物と土地はどのような状態なのか。
そのうえで、現状売却、家財処分、修繕、解体、賃貸、保有などを比較します。
相続した不動産をすべて把握できていない場合は、固定資産税の資料や名寄帳、登記事項証明書に加え、所有不動産記録証明制度を利用する方法もあります。
相続登記や税制には期限があるため、売却方針が決まっていなくても、制度上の期限だけは早めに確かめておきたいところです。
資料が完全にそろっていなくても、分かる範囲から相談を始められます。遠方だからと一人で抱え込まず、現地を確認できる不動産会社や、司法書士、土地家屋調査士、税理士などと連携しながら進めることが大切です。
参考情報
確認日：2026年7月25日
1．法務省「相続登記の申請義務化について」
URL：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
2．法務省「所有不動産記録証明制度について」
URL：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html
3．法務局「法定相続情報証明制度について」
URL：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000013.html
4．国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
5．国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
6．千葉県「空き家対策」
URL：https://www.pref.chiba.lg.jp/juutaku/seisaku/akiya/akiyataisaku.html
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市や千葉市をはじめとする千葉県を中心に、一都三県を営業エリアとして、不動産の購入・売却をサポートしています。
最近は、県外にお住まいの方から、内房・外房にある相続不動産についてのご相談もいただいています。
相続した実家、長期間使っていない空き家、古家付き土地、農地や山林を含む土地などについて、物件所在地、登記、建物の状態、道路、境界、上下水道、法令上の制限などを確認し、売却方法を検討します。
建物内に家財が残っている、相続登記が済んでいない、ほかの相続人と方針が決まっていないという段階でも、分かる範囲からご相談いただけます。
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