【2026年4月施行】不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務化｜放置リスクとスマート変更登記を解説
不動産を所有している方は、引っ越しや結婚、離婚、法人の本店移転などにより、登記簿上の住所・氏名・名称に変更が生じた場合、変更登記を行う必要があります。
これまでは、住所や氏名が変わっても、すぐに変更登記をしないまま放置されるケースが少なくありませんでした。しかし、2026年4月1日から「住所等変更登記」が義務化され、不動産所有者は変更があった日から2年以内に登記申請を行うことが必要になりました。
不動産を売却するとき、相続が発生したとき、住宅ローンや担保設定に関わる手続きを行うときなど、登記簿上の情報が古いままだと手続きがスムーズに進まないことがあります。
この記事では、住所・氏名変更登記の義務化の内容、放置した場合のリスク、負担を軽減する「スマート変更登記」について解説します。
住所・氏名変更登記の義務化とは
※画像出典：法務省ウェブサイト「住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン（概要）」
住所・氏名変更登記の義務化とは、不動産の所有権登記名義人について、住所・氏名・名称などに変更があった場合に、一定期間内に変更登記を申請しなければならない制度です。
対象となるのは、土地や建物などの不動産を所有している個人・法人です。
たとえば、次のようなケースでは変更登記が必要になります。
・引っ越しにより住所が変わった
・結婚や離婚などにより氏名が変わった
・法人の本店所在地が変わった
・会社名・法人名が変わった
重要なのは、住民票や戸籍、法人登記を変更しただけでは、不動産登記簿の情報は自動的に更新されないという点です。
市役所で住所変更をしたり、戸籍上の氏名変更を行ったりしても、不動産登記簿に記載されている所有者情報は、原則として別途手続きをしなければ古いまま残ります。
変更があった日から2年以内の登記が必要
2026年4月1日以降、不動産の所有者は、住所・氏名などに変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
たとえば、2026年6月1日に引っ越しをして住所が変わった場合、原則として2028年6月1日までに住所変更登記を行う必要があります。
また、義務化前に住所や氏名が変わっているにもかかわらず、変更登記をしていない場合も対象になります。
つまり、2026年4月1日より前に引っ越しをして、登記簿上の住所が古いままになっている方も、放置してよいわけではありません。
過去に不動産を購入したあと、何度か引っ越しをしている方や、相続した不動産の名義はそのままでも住所だけ変わっている方は、一度登記簿の内容を確認しておくと安心です。
正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象に
住所・氏名変更登記の義務に正当な理由なく違反した場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
過料とは、刑事罰ではなく行政上のペナルティです。
ただし、「罰金ではないから気にしなくてよい」というものではありません。不動産を所有している以上、登記情報を正しく保つことは、将来の売却・相続・融資手続きにも関わる大切な管理の一つです。
なお、正当な理由としては、重病などにより申請が困難な場合、DV被害等により避難を余儀なくされている場合、経済的困窮により登記費用を負担できない場合などが考えられます。
一方で、単に「知らなかった」「面倒だった」「あとでやろうと思っていた」という理由では、正当な理由として認められない可能性があります。
※画像出典：法務省ウェブサイト
なぜ住所・氏名変更登記が義務化されたのか
背景にあるのは、所有者不明土地や空き家問題です。
不動産登記簿を確認しても、所有者の住所が古いままだと、現在の所有者に連絡が取れないことがあります。
特に、相続が何代にもわたって放置されていたり、所有者が転居を繰り返していたりすると、土地や建物の管理、売却、公共事業、防災対策などに支障が出ることがあります。
こうした問題に対応するため、相続登記の義務化に続き、住所・氏名変更登記についても義務化されました。
登記簿上の所有者情報を最新の状態に保つことは、行政や第三者のためだけでなく、所有者自身にとっても重要です。
売却したいとき、担保に入れたいとき、相続手続きを進めたいときに、登記情報が古いままだと、余計な手間や時間がかかる場合があります。
不動産売却を考えている方は早めの確認を
自宅や相続不動産、空き家、土地などの売却を考えている方は、登記簿上の住所・氏名が現在の内容と一致しているか、早めに確認しておくことをおすすめします。
売買契約や所有権移転登記の段階で、登記簿上の住所と現在の住所が異なっていることが分かると、住所変更登記を先に行う必要が出てくる場合があります。
もちろん、売却手続きとあわせて司法書士に依頼することも可能ですが、直前になって慌てるよりも、事前に確認しておいたほうが安心です。
特に、次のような方は注意が必要です。
・不動産購入後に引っ越しをしている
・相続した不動産を所有している
・空き家や使っていない土地を持っている
・結婚・離婚などで氏名が変わっている
・法人名義の不動産で、本店移転や商号変更をしている
・将来的に売却や贈与を考えている
登記情報は、法務局で取得できる登記事項証明書や、登記情報提供サービスなどで確認できます。
スマート変更登記とは
住所・氏名変更登記の義務化にあわせて、登記名義人の負担を軽減する仕組みとして「スマート変更登記」が用意されています。
スマート変更登記とは、あらかじめ法務局に「検索用情報」を申し出ておくことで、住所や氏名に変更があった場合に、法務局がその情報を確認し、登記官が職権で住所等変更登記を行う仕組みです。
検索用情報として申し出る主な情報は、氏名、氏名のふりがな、住所、生年月日、メールアドレスなどです。
この仕組みを利用することで、将来住所や氏名に変更があった際、自分で毎回変更登記を申請する負担を軽減できる可能性があります。
※画像出典：法務省ウェブサイト
スマート変更登記を利用する際の注意点
スマート変更登記は便利な制度ですが、利用するには事前に検索用情報の申出が必要です。
検索用情報の申出をしていなければ、住所や氏名が変わったとしても、自動的に登記簿が更新されるわけではありません。
スマート変更登記を利用したい場合は、法務局の案内を確認し、必要に応じて手続きを行う必要があります。
また、すぐに不動産売却や融資、相続手続きなどを予定している場合は、スマート変更登記の反映を待つよりも、司法書士に相談して通常の変更登記を進めたほうがよいケースもあります。
制度の使い方や必要書類、現在の登記内容の確認について不安がある場合は、法務局や司法書士に相談すると安心です。
住所変更登記を放置すると売却時に困ることも
住所・氏名変更登記は、普段の生活ではあまり意識する機会がないかもしれません。
しかし、不動産を売却するときには、登記簿上の所有者情報と現在の本人確認書類の内容が一致しているかが重要になります。
住所が一致していない場合、本人確認や登記手続きの前提として、住所変更登記が必要になることがあります。
たとえば、次のような場面で影響が出る可能性があります。
・不動産を売却するとき
・相続した不動産を処分するとき
・住宅ローンの借り換えをするとき
・不動産を担保に入れるとき
・贈与や財産分与を行うとき
住所変更登記そのものは大きな手続きに見えないかもしれませんが、放置していると、いざというときに手続き全体の遅れにつながることがあります。
まとめ
2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務化されました。
住所や氏名、法人名、本店所在地などに変更があった場合は、原則として変更日から2年以内に登記申請を行う必要があります。
正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があるため注意が必要です。
また、義務化前に住所や氏名が変わっているにもかかわらず、登記簿上の情報を変更していない場合も対象になります。
不動産を所有している方は、まず登記簿上の住所・氏名が現在の内容と一致しているか確認してみましょう。
特に、売却・相続・空き家処分を考えている方は、早めに確認しておくことで、後の手続きをスムーズに進めやすくなります。
スマート変更登記を活用すれば、将来の住所・氏名変更時の負担を軽減できる可能性があります。手続きに不安がある場合は、法務局や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
辰巳地所のご紹介｜市原市・千葉市の不動産売買をもっと賢く、もっとお得に
辰巳地所では市原市・千葉市を中心に、新築一戸建てやリノベーションマンションの「仲介手数料最大無料」での購入、そして「相場の半額」での売却をトータルでサポートします。
【購入】仲介手数料が最大無料！
SUUMOやアットホームで見つけた「気になる物件」はございませんか？他社サイト掲載物件も、原則当社で取り扱い可能です。
・購入時の仲介手数料：最大無料（※）
・仲介手数料無料の査定：公式LINEから物件URLを送るだけで、無料対象か回答します。
・サポート：住宅ローンアドバイザー・FPによる専門的な資金計画相談
（※）仲介手数料無料の仕組み：売主様から当社へ手数料3％が支払われる物件は、お客様の手数料を無料に。それ以外の物件も、一般的な相場の半額（1.5%＋3万円）で承ります。
【売却】一般的な相場（3%＋6万円）の半額で承ります。
・売却時の仲介手数料：物件価格の1.5%＋3万円（税別）
まずは、お問い合わせフォームまたは公式LINE、InstagramのDMからお気軽にご相談ください。
お問い合わせ
※正確なご提案（査定や手数料の診断など）を行うため、仮名・偽名・イニシャル等でのお問い合わせには対応いたしかねる場合がございます。
※当サイトでは、Hotmailのメールアドレスはご利用いただけません。恐れ入りますが、別のメールアドレスをご入力ください。
※特定電子メール法に基づき、営業・広告宣伝など、お客様からのご相談以外のメール送信は固くお断りいたします。
