契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや4つの権利、通知期間をわかりやすく解説
不動産や物品の売買契約を締結する際、後から「思っていたものと違う」「壊れている」といったトラブルは絶えません。
2020年の民法改正により、これまでの「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」は廃止され、新たに「契約不適合責任」へと変わりました。
本記事では、契約不適合責任について分かりやすく解説します。
契約不適合責任とは？わかりやすく解説
契約不適合責任とは、不動産の引渡し後にその物件が「契約内容に適合していない状態」である場合に、売主が買主に対して負う法的責任をいいます。
2020年の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって新設された概念です。
不動産売買では取引金額が高額であり、建物・土地ともに専門的知識がなければ不具合を発見しにくいという特性があります。
そのため、引渡し後に雨漏りやシロアリ被害、設備故障、境界問題などが発覚し、契約不適合責任が問題となるケースが少なくありません。
改正民法で「瑕疵担保責任」から何が変わったのか？
旧制度の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」があることが要件でした。つまり、買主が通常の注意をもってしても発見できない欠陥であることが必要でした。
一方、契約不適合責任では「契約内容に適合しているか」が判断基準となります。契約書・重要事項説明書・付帯設備表・物件状況確認書などに記載された内容と実物が一致しない場合、責任が認められる可能性があります。
この変更により、不動産実務では契約書類の記載内容が極めて重要になりました。売主側は説明・告知の正確性がより強く求められ、買主側は書面確認の重要性が増しています。
契約不適合と判断される3つのケース（種類・品質・数量）
・種類：新品のパソコンを注文したのに中古のパソコンが届いた。
・品質：中古住宅を買ったが、雨漏りしないと聞いていたのに雨漏りした。
・数量：100㎡の土地を買ったのに、実際は90㎡しかなかった。
買主が請求できる「4つの権利」と救済措置
不具合が見つかった際、買主は売主に対して以下の4つの権利を行使できます。
1. 追完請求（修理や代替品の用意を求める）
まずは「ちゃんと直してほしい」あるいは「代わりのものを送ってほしい」と求める権利です。これが基本の対応となります。
2. 代金減額請求（不備の分だけ安くしてもらう）
売主が修理に応じない場合や、修理が不可能な場合に、「それなら不備の分だけ代金を安くして」と請求できます。
3. 契約解除（契約自体を白紙に戻す）
不具合が重大で、契約の目的が達成できない場合には、契約を解除できます。ただし、軽微な不備では解除できないケースもあります。
4. 損害賠償（被った損害の補填を求める）
不具合によって損害（例：雨漏りで家財がダメになったなど）が生じた場合、その賠償を請求できます。ただし、売主に「過失（落ち度）」がない場合は請求できません。
【期間制限】知らないと損する「1年以内の通知」ルール
通知期間のカウントダウンは「知った時」から始まる
買主は、不適合を「知った時から1年以内」に売主に通知しなければ、責任を追及できなくなります。「引き渡しから1年」ではない点に注意が必要です。
一方、契約で定める「責任期間」も重要です。不動産売買では引渡しから2〜3か月とする個人間取引が多く、業者売主では2年以上が一般的です。
新築住宅では品確法や住宅瑕疵担保履行法により、構造耐力上主要な部分等について10年責任が課されます。
数量不足や権利の不適合には期限がない？
「数量が足りない」場合や「他人の権利が混じっていた」といったケースには、この1年の通知制限は適用されません。ただし、一般的な消滅時効（権利を行使できると知った時から5年など）の制限は受けます。
【実務編】売主がリスクを回避するための「免責特約」
「現況有姿」なら責任は負わないのか？
「現況のまま引き渡す」という「現況有姿（げんきょうゆうし）」という言葉だけでは、契約不適合責任をすべて免れることはできません。具体的にどの箇所について責任を負わないかを明確にする必要があります。
免責が認められない2つのケース
たとえ契約書に「一切の責任を負わない」と書いていても、以下の場合は無効になります。
1.売主が知っていて告げなかった不具合（悪意・重過失）
2.売主が宅建業者で、買主が一般人の場合（一定の制限あり）
売主は告知義務違反リスクを常に負います。小さな不具合でも把握している場合は正確に申告することが重要です。
対策として、既存住宅売買瑕疵保険への加入、修補履歴の整理、専門業者点検の実施が有効です。これにより責任範囲の明確化と紛争予防につながります。
まとめ：契約不適合責任を正しく理解してリスクを守ろう
契約不適合責任は、買主を守るための強力な武器ですが、正しく理解していないと「通知期間を過ぎてしまった」「契約書に免責事項が細かく書かれていた」といった落とし穴にはまります。
・買主：不具合を見つけたら、まずは1年以内に「通知」をすること。
※契約書特約で修正している場合はその期間以内。
・売主：把握している不具合は、すべて「契約書」に記載すること。
この2点を守るだけでも、大きなトラブルを回避できるはずです。
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