賃貸借契約の連帯保証人「極度額」とは？賃貸オーナーが知っておきたい民法改正と更新時の注意点
- 連帯保証人の「極度額」とは？
- 2020年の民法改正で何が変わった？
- 極度額を定めていない個人の連帯保証契約はどうなる？
- 極度額の対象は滞納家賃だけとは限らない
- 極度額はいくらに設定すればよい？
- 「家賃○か月分」でもよい？極度額の書き方
- 契約後に家賃を値上げしたら極度額も増える？
- 2020年4月以前から続く保証契約はどうなる？
- 賃貸借契約を更新したら極度額を設定し直す必要がある？
- 連帯保証人が亡くなった場合はどうなる？
- 連帯保証人から滞納状況を聞かれたら？
- 家賃保証会社を利用する場合も極度額が必要？
- 賃貸オーナーが契約書で一度確認しておきたいこと
- オーナーチェンジ物件を購入したときも保証関係を確認
- まとめ｜「連帯保証人あり」だけで安心せず、保証契約の中身を確認しよう
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- ご相談はこちら
連帯保証人の「極度額」とは？
昔から入居している借主の契約書を見返してみたら、連帯保証人の名前は書いてあるものの「極度額」という欄がない。
一方、最近の賃貸借契約書を見ると、連帯保証人の欄の近くに極度額という項目が設けられている。
賃貸物件を長く所有しているオーナーであれば、この違いに気づいたことがあるかもしれません。
極度額とは、簡単にいうと、連帯保証人が保証契約に基づいて負担する金額の上限です。
たとえば極度額を120万円と定めたからといって、連帯保証人が契約した時点で120万円を支払わなければならないわけではありません。
借主が毎月の家賃を支払い、契約上の債務をきちんと履行していれば、連帯保証人が負担する金額は発生しません。
極度額は「連帯保証人が必ず支払う金額」ではなく、何らかの理由で保証債務が発生した場合に、どこまで責任を負うのか、その上限をあらかじめ決めておく仕組みと考えると分かりやすいでしょう。
国土交通省も、極度額について、連帯保証人が負担する借主の債務の限度額として説明しています。
2020年の民法改正で何が変わった？
現在の極度額のルールは、2017年に成立し、原則として2020年4月1日に施行された改正民法によるものです。
賃貸住宅の連帯保証人は、契約時点では将来どのくらいの保証債務が生じるのか分かりません。
数年間にわたる賃貸借契約のなかで家賃の滞納が続いたり、退去時に借主が負担すべき債務が発生したりすれば、連帯保証人の負担が契約時の想定より大きくなる可能性があります。
そこで改正民法では、個人がこのような将来発生する不特定の債務を保証する「個人根保証契約」について、あらかじめ極度額を定める仕組みが導入されました。
住宅の賃貸借契約から生じる賃料や損害賠償債務などについて、個人が連帯保証人になる場合にも、この規定が適用されます。国土交通省の資料でも、個人の根保証は極度額を限度として責任を負い、極度額の定めがない保証契約は効力を生じないことが説明されています。
極度額を定めていない個人の連帯保証契約はどうなる？
ここはオーナーにとって特に気になるところだと思います。
2020年4月1日以降に新たに個人との根保証契約を締結する場合、極度額を定めなければ、その個人根保証契約は効力を生じません。
「連帯保証人の署名と印鑑があるから大丈夫」とは限らないわけです。
ただし、誤解したくないのは、極度額の定めがないから賃貸借契約そのものまで当然に無効になるわけではないという点です。
借主と貸主との賃貸借契約と、貸主と連帯保証人との保証契約は別の契約です。
問題になるのは個人根保証契約の効力です。
また、「昔の契約書に極度額が書かれていない」と気づいた場合も、すぐに連帯保証人がいない状態だと判断することはできません。
2020年4月より前に締結した保証契約には経過措置があるためです。この点は後ほど詳しく説明します。
極度額の対象は滞納家賃だけとは限らない
連帯保証人というと、「借主が家賃を払わなかったときに代わりに支払う人」というイメージが強いかもしれません。
しかし、保証契約の対象は滞納家賃だけとは限りません。
賃貸借契約の内容によっては、共益費などの未払いのほか、借主が負担することになった原状回復費用や損害賠償債務などが保証の対象になる場合があります。
国土交通省の「極度額に関する参考資料」でも、家賃債務保証業者の損害額を調査する際、家賃だけでなく、共益費、管理費、駐車場料金、更新料、残置物撤去費、修繕費、違約金などが調査項目に含まれています。
ただし、極度額を定めておけば、その金額までどのような費用でも連帯保証人へ請求できるという意味ではありません。
実際にどの債務を保証する契約になっているのかは、保証契約の内容を確認する必要があります。
極度額はあくまで上限です。その上限の内側にどの債務が含まれるのかは、別の問題として考えなければなりません。
極度額はいくらに設定すればよい？
ここで多くのオーナーが迷うのが、「では、いくらにすればよいのか」という問題です。
結論からいうと、民法に「家賃の○か月分にしなければならない」という一律の基準はありません。
国土交通省も、具体的な極度額については、貸主と連帯保証人などの関係当事者間で十分に協議する必要があると説明しています。
国土交通省の調査では「13か月以上24か月以下」が最多
参考になる資料として、国土交通省が2020年の賃貸住宅実務について調査した「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」があります。
極度額の設定方法を賃貸物件によって変えていない173事業者に設定月数を尋ねたところ、
- 6か月以下：19.7％
- 7か月以上12か月以下：19.7％
- 13か月以上24か月以下：51.4％
- 25か月以上36か月以下：3.5％
- 37か月以上48か月以下：1.7％
- 48か月超：4.0％
となり、「13か月以上24か月以下」が最も多い結果でした。
ただし、これは国が「13～24か月にしてください」と推奨している資料ではありません。
民法上の基準でもありません。
2020年当時、実際の賃貸実務でどの程度の極度額が設定されていたのかを調査した数字として見る必要があります。
同じ調査では、物件によって極度額の考え方を変えている事業者のうち、85.1％が「賃料（共益費等を含む）」を考慮していました。また、想定する損害として家賃滞納を挙げた割合は90.3％、原状回復費用は79.1％でした。
つまり、「家賃12か月」「家賃24か月」という数字だけを先に決めるというより、賃貸借契約からどのような債務が発生する可能性があるのかを考え、その内容を連帯保証人へ説明したうえで極度額を決めることが基本になります。
高く設定すればオーナーにとって安心という単純なものでもありません。
この制度には、個人の保証人が想定外に大きな責任を負うことを防ぐという趣旨があります。貸主側だけで決めてしまうのではなく、保証人が責任の上限を理解できるようにすることも大切です。
「家賃○か月分」でもよい？極度額の書き方
極度額というと、「○○万円」と必ず円単位で書かなければならないのか疑問に思うかもしれません。
国土交通省の「賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型）」では、極度額の記載方法として、
「○○円」
のほか、
「契約時の月額賃料の○か月分」
「○○円（契約時の月額賃料の○か月相当分）」
といった方法が例示されています。
契約する時点で、連帯保証人が自分の責任の上限を把握できるような書き方にすることが大切です。
なお、国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、法律で使用を義務付けられている契約書ではありません。
賃貸借契約をめぐる紛争防止などを目的として国が作成している「ひな形・モデル」です。
実際の契約書は、管理会社や宅地建物取引業者などが独自の書式を使用していることもあります。
契約後に家賃を値上げしたら極度額も増える？
最近は家賃の見直しを考えるオーナーもいるため、この点も確認しておきたいところです。
たとえば、契約当初の家賃が月8万円で、「契約時の月額賃料24か月分」として極度額を定めていたとします。
その後、家賃を月9万円へ変更したら、極度額も自動的に月9万円×24か月へ増えるのでしょうか。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、極度額は賃料の増減があっても変わるものではなく、契約時の額が適用されると説明しています。
つまり、賃料が上がったからといって、既に合意した極度額が自動的に大きくなるものではありません。
極度額自体を変更しようとする場合は、保証契約の内容を変更することになります。
既存の保証契約をどのように変更できるのかについては、連帯保証人との合意など個別の契約関係が問題になります。管理会社や弁護士などに確認したうえで進めたほうがよいでしょう。
2020年4月以前から続く保証契約はどうなる？
賃貸経営を長くしているオーナーほど気になるのが、この問題ではないでしょうか。
「2008年からずっと同じ人が入居している」
「契約書には連帯保証人がいるが、当然ながら極度額という欄はない」
このようなケースは十分に考えられます。
2020年4月1日の改正民法施行より前に締結された保証契約について、極度額の記載がないという理由だけで、施行日に一斉に無効になったわけではありません。
国土交通省の対応事例集では、改正民法施行前に既に締結されていた保証契約について、改正後に初めて保証契約が合意更新されるまで、極度額の定めがなくても有効と説明しています。
ですから、古い契約書を見つけたからといって、オーナー自身が空欄へ極度額を書き足すような対応は適切ではありません。
いつ保証契約を締結したのか。
その後どのような更新手続きをしてきたのか。
連帯保証人とは更新時にどのような合意をしているのか。
こうした経緯を確認する必要があります。
賃貸借契約を更新したら極度額を設定し直す必要がある？
ここは今回の記事で、特に丁寧に見ておきたい部分です。
「2020年4月以降に賃貸借契約を更新したのだから、古い保証契約も自動的に新しい民法へ切り替わる」
と単純に考えることはできません。
賃貸借契約と保証契約は、本来は別の契約だからです。
国土交通省の対応事例集では、賃貸借契約を合意更新する際の保証契約について、次の3つのケースを示しています。
- 保証契約もあわせて合意更新する
- 改めて保証契約を結び直す
- 保証契約については特段の手続きをしない
1と2の場合には、新たな保証契約関係について改正民法が適用されるため、個人根保証であれば極度額を設定する必要があります。
一方、3の場合については、賃貸借契約が更新されても特段の事情がない限り従前の保証契約が継続するとした判例を踏まえ、改正前に成立した保証契約がそのまま続く場合には、賃貸借契約の更新時点で当然に改正民法へ切り替わり、極度額を定めなければならなくなるわけではないとの考え方が示されています。
少し難しいところですが、
「2020年以降に更新したなら必ず極度額が必要」でもなければ、「昔の契約なら何もしなくてよい」でもありません。
国土交通省は、改正前に締結した賃貸借契約を合意更新する際には、保証契約についても合意更新するか新しく締結し直し、極度額を設定することが望ましいとの考え方を示しています。
その際には、極度額が「実際に保証人へ請求する予定額」ではなく、あくまで責任の上限であることも説明したうえで、保証人の意思を確認するとよいでしょう。
古い契約では更新の方法や条項がそれぞれ異なります。具体的な保証契約が現在も有効か、どの民法が適用されるかを判断する必要がある場合には、契約書を持って弁護士などへ確認することをおすすめします。
連帯保証人が亡くなった場合はどうなる？
長期入居では、契約当初は現役世代だった連帯保証人が高齢になっていることもあります。
何年も契約を続けるうちに、連帯保証人が亡くなっていたことが分かるケースもあるでしょう。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、借主または連帯保証人が死亡したときに、連帯保証人が負担する債務の元本が確定するという条項になっています。
「元本が確定する」という言葉は少し分かりにくいのですが、これから先に発生する債務が際限なく保証の対象へ加わり続ける状態を止める仕組みと考えるとイメージしやすいでしょう。
ただし、保証人が亡くなった後の保証債務と相続の関係や、新しい保証人をどのように求められるかについては、個別の契約内容や事情によって判断が変わります。
連帯保証人の死亡が判明したら、そのまま何年も放置せず、管理会社などと今後の保証体制を確認することをおすすめします。
法的な判断が必要な場合には、弁護士等への相談も検討してください。
連帯保証人から滞納状況を聞かれたら？
連帯保証人自身が、
「借主は今、きちんと家賃を払っているのか」
「自分が保証する債務はいくらあるのか」
と確認したいこともあります。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、連帯保証人から請求があった場合、貸主は、賃料・共益費等の支払状況、滞納額、損害賠償額など、借主の債務額等に関する情報を遅滞なく提供する条項を設けています。
民法にも、一定の保証人から請求を受けた債権者について、主債務の履行状況などに関する情報提供のルールが設けられています。
オーナー側としても、連帯保証人から問い合わせを受けた際に確認できるよう、毎月の入金状況や滞納額を把握しておきたいところです。
管理会社へ管理を委託している場合には、「保証人から問い合わせがあったときはどのような対応になるのか」を一度確認しておくのもよいでしょう。
家賃保証会社を利用する場合も極度額が必要？
最近の賃貸住宅では、個人の連帯保証人ではなく、家賃債務保証会社を利用する契約も珍しくありません。
ここで、個人の連帯保証人と保証会社を同じものとして扱わないことが大切です。
今回説明している民法の極度額に関する個人根保証の規定は、保証人が法人ではない個人である場合を対象としたものです。国土交通省も「個人の根保証」について極度額の設定が必要であると説明しています。
法人である家賃債務保証会社との保証契約を、個人の連帯保証人と同じ極度額ルールで考えるものではありません。
とはいえ、
「保証会社を使っているから、どんな損害でもすべて保証される」
という意味でもありません。
家賃、共益費、原状回復費、残置物処理費など、どこまで保証対象になるのか。保証限度額や免責事項、事故報告の期限などは、保証会社や契約内容によって異なります。
オーナーは、保証会社を利用しているという事実だけでなく、実際の保証契約の内容も確認しておくと安心です。
賃貸オーナーが契約書で一度確認しておきたいこと
ここまで読むと、「昔の契約書を全部作り直さなければならないのでは」と不安になるかもしれません。
まずは作り直すのではなく、現在どのような契約になっているのかを確認するところからで十分です。
たとえば、手元の契約書を見るときには、
- 個人の連帯保証人が付いているのか
- 保証契約をいつ締結したのか
- 極度額が記載されているのか
- 極度額の金額を明確に把握できるのか
- どこまでの債務を保証する契約なのか
- 2020年4月以降に保証契約を更新・再締結しているのか
- 賃貸借契約の更新時に保証人の意思を確認しているのか
- 連帯保証人の住所・電話番号が現在も有効なのか
- 家賃保証会社を利用している場合、保証範囲はどうなっているのか
といった点を見てみるとよいでしょう。
特に、親から賃貸アパートを相続した場合などは、昔の契約書、更新契約書、保証会社の書類などが混在していることがあります。
「連帯保証人」という欄だけを見るのではなく、いつ・どのような保証契約が成立しているのかを確認することがポイントです。
そして、内容が分からないからといって、古い契約書へオーナー側だけで極度額を書き加えることは避けましょう。
保証契約は連帯保証人との契約でもあります。
契約内容の変更や再締結が必要なのか分からない場合には、管理会社や宅地建物取引業者へ確認し、法的な判断が必要であれば弁護士などに相談してください。
オーナーチェンジ物件を購入したときも保証関係を確認
連帯保証人の極度額は、現在賃貸物件を所有している方だけの問題ではありません。
賃貸中の区分マンションや一棟アパート・マンションなど、オーナーチェンジ物件を購入するときにも関係します。
物件を検討するときは、レントロールで賃料や入居状況を確認することが多いでしょう。
ただ、「連帯保証人あり」「保証会社加入済み」と書いてあるだけでは、契約関係の詳細までは分かりません。
可能な範囲で、
賃貸借契約書、更新契約書、保証関係の書類、敷金、家賃保証会社の契約状況、滞納の有無などを確認したいところです。
特に長期間入居している住戸では、賃貸借契約を締結した年代によって保証契約の内容が異なることがあります。
2020年4月以前の契約であれば極度額欄がないこと自体は珍しくありません。
その場合は、「極度額がないから保証契約は無効」と即断するのではなく、契約締結時期やその後の更新状況を見る必要があります。
収益物件では建物の価格や利回りに目が向きやすいものですが、現在入居している方との契約関係も引き継いでいくことになるため、その中身を確認することも購入判断の一部です。
保証契約の承継や効力について個別の法的判断が必要な場合には、売買契約前に弁護士等へ確認する方法もあります。
まとめ｜「連帯保証人あり」だけで安心せず、保証契約の中身を確認しよう
2020年4月1日に施行された改正民法によって、個人が賃貸借契約から生じる将来の債務を根保証する場合には、極度額を定める必要があります。
極度額は、連帯保証人が実際に支払う金額をあらかじめ決めるものではありません。
保証責任の上限となる枠を、契約時に明らかにしておくためのものです。
そして、その金額について「家賃○か月分」という法律上の一律基準があるわけでもありません。
国土交通省は実務上の設定状況を調査して参考資料を公表していますが、最終的には貸主と連帯保証人などの当事者間で協議して設定することになります。
一方、2020年4月以前から続いている保証契約については話が少し複雑です。
極度額が書かれていないという理由だけで、現在の保証契約が当然に無効だとは判断できません。
賃貸借契約をいつ締結したのか、その後どのように更新したのか、保証契約についても更新や再締結を行っているのかによって考え方が変わります。
賃貸経営をしていると、建物の修繕や入居募集、家賃の入金など、目の前の業務に意識が向きがちです。
連帯保証人の契約書は、何年も見る機会がないかもしれません。
だからこそ、何か問題が起きてからではなく、一度だけでも手元の契約書を開いてみてください。
「連帯保証人がいるか」だけではなく、「どのような保証契約になっているか」まで確認しておくことが、長く賃貸経営を続けるうえでの備えになります。
参考情報
確認日：2026年8月12日
e-Gov法令検索「民法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」
URL：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html
国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
国土交通省「極度額に関する参考資料」
URL：https://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf
国土交通省「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399740.pdf
国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・連帯保証人型」
URL：https://www.mlit.go.jp/common/001479827.pd
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