住所・氏名変更登記の義務化はいつから？2026年4月開始の期限・過料・スマート変更登記を解説
住所・氏名変更登記の義務化とは
住所・氏名変更登記の義務化とは、不動産の登記簿に記録されている所有者の住所・氏名・名称に変更があった場合、一定期間内に変更登記を申請することを義務付ける制度です。
開始日は2026年4月1日です。
※画像出典：法務省ウェブサイト「住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン（概要）」
2026年4月1日から始まる新しい義務
2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
たとえば、土地や建物を所有している方が引越しをした場合、登記簿上の住所も変更する必要があります。
また、結婚や離婚などで氏名が変わった場合も、登記簿上の氏名変更が必要になります。
法人の場合は、本店所在地や商号・名称が変わった場合に関係します。
相続登記義務化とは別の制度
2024年4月1日から始まった相続登記の義務化は、相続によって不動産の所有者が変わった場合の制度です。
一方、住所・氏名変更登記の義務化は、すでに不動産の所有者として登記されている人の住所・氏名・名称が変わった場合の制度です。
つまり、次のように分けて考えると分かりやすいです。
- 相続登記
亡くなった方から相続人へ所有者が変わる場合の登記 - 住所・氏名変更登記
すでに所有者として登記されている人の住所・氏名・名称が変わった場合の登記
どちらも所有者不明土地の発生を防ぐために重要な制度ですが、対象となる場面が異なります。
所有者不明土地を防ぐための仕組み
登記簿上の住所や氏名が古いままになっていると、現在の所有者へ連絡を取りにくくなります。
たとえば、公共事業、災害復旧、隣地との境界確認、空き家対策、相続手続きなどで、所有者を探す必要がある場合に支障が出ることがあります。
住所・氏名変更登記の義務化は、登記簿上の所有者情報をできるだけ最新に保ち、所有者不明土地の発生を防ぐための仕組みです。
個人だけでなく法人にも関係する
住所・氏名変更登記の義務化は、個人だけでなく法人にも関係します。
法人名義で不動産を所有している場合、本店移転や商号変更をしたときに、不動産登記上の所有者情報も確認する必要があります。
会社の商業登記を変更しただけで、不動産登記上の所有者情報がすべて自動で変更されるとは限りません。
法人名義で土地・建物を所有している場合は、本店移転や商号変更の際に、不動産登記も確認しておきましょう。
どんな場合に変更登記が必要？
住所・氏名変更登記が必要になるのは、不動産の所有者として登記されている人の住所・氏名・名称が変わった場合です。
ここでは、よくあるケースを整理します。
引越しで住所が変わった
もっとも多いのは、引越しによって住所が変わるケースです。
たとえば、次のような場合です。
- マイホームを購入した後に転勤で引越した
- 投資用マンションを所有したまま住所が変わった
- 実家や土地を所有したまま別の住所へ移った
- 共有名義の不動産について、共有者の一人が引越した
住民票を移しただけでは、不動産登記簿上の住所が自動で変わるわけではありません。
登記簿上の住所と現在の住所が違う場合は、住所変更登記の対象になります。
結婚・離婚などで氏名が変わった
結婚や離婚、養子縁組などで氏名が変わった場合も、氏名変更登記が必要になります。
たとえば、独身時代の氏名でマンションを購入し、その後結婚して姓が変わった場合です。
登記簿上の氏名と現在の戸籍上の氏名が違うと、売却時や抵当権抹消時に本人確認のための書類が必要になります。
法人の本店・商号・名称が変わった
法人名義で不動産を所有している場合、本店所在地や商号・名称の変更にも注意が必要です。
会社の本店移転登記や商号変更登記をした場合でも、不動産登記上の所有者情報を確認しましょう。
法人名義の不動産を売却する場合や、金融機関から借入れを行う場合、不動産登記上の情報と現在の法人情報が一致しているか確認されることがあります。
共有者の住所・氏名が変わった
共有名義の不動産では、共有者の一人だけ住所や氏名が変わった場合でも、その共有者について変更登記が必要になります。
たとえば、夫婦共有、兄弟姉妹共有、親子共有の不動産などです。
共有者の住所が古いままになっていると、売却時に全員の意思確認や本人確認がスムーズに進まないことがあります。
売却予定がなくても対象になる
住所・氏名変更登記の義務化は、売却予定がある不動産だけが対象ではありません。
当面売る予定がない土地・建物でも、所有者の住所・氏名・名称が変わった場合は対象になります。
「使っていない土地だから」「売る予定がないから」と放置せず、早めに確認しておきましょう。
いつまでに登記する必要がある？
住所・氏名変更登記の義務化で特に重要なのは、期限です。
変更があった時期によって、対応期限が異なります。
2026年4月1日以後の変更は変更日から2年以内
2026年4月1日以後に住所・氏名・名称が変わった場合は、その変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
たとえば、2026年6月に引越しをした場合は、その住所変更日から2年以内に住所変更登記を申請することになります。
結婚や離婚で氏名が変わった場合も同様です。
2026年4月1日より前の変更は2028年3月末まで
注意したいのは、2026年4月1日より前に住所や氏名・名称が変わっていた場合も対象になることです。
すでに引越しをしているのに住所変更登記をしていない場合、または氏名が変わっているのに氏名変更登記をしていない場合は、2028年3月末までに登記する必要があります。
たとえば、10年前に引越しをして、登記簿上の住所が昔のままになっている場合も確認が必要です。
正当な理由なく違反すると5万円以下の過料の可能性
正当な理由なく住所・氏名変更登記の義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、変更登記をしていないからといって、直ちに必ず過料になるという意味ではありません。
法務省の案内では、正当な理由の有無や個別事情を踏まえて判断されるものとされています。
とはいえ、過料の有無だけで考えるのではなく、売却や相続、抵当権抹消の場面で困らないよう、早めに整理しておくことが大切です。
※画像出典：法務省ウェブサイト
住所を何度も変えている場合は早めに確認する
住所変更登記では、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明する必要があります。
住所移転が1回だけであれば、住民票などで確認しやすいことが多いです。
しかし、何度も引越しをしている場合、住民票の除票や戸籍の附票などを使って、住所のつながりを確認する必要があることがあります。
古い住所の証明書類は、保存期間や取得できる範囲に注意が必要です。
住所移転が複数回ある方は、早めに司法書士や法務局へ相談しましょう。
住所・氏名変更登記を放置すると困る場面
住所・氏名変更登記をしていない場合、普段の生活では困らないこともあります。
しかし、不動産を売るとき、抵当権を抹消するとき、相続が発生したときなどに、手続きが増えることがあります。
不動産売却時に手続きが増える
不動産を売却する場合、登記簿上の所有者と売主本人が同一人物であることを確認する必要があります。
登記簿上の住所が古いままだと、現在の住所とのつながりを証明する書類が必要になります。
また、氏名が変わっている場合は、戸籍謄本などで氏名変更の経緯を証明する必要があります。
売買契約や決済の直前に気づくと、書類取得に時間がかかることがあります。
売却を検討し始めた段階で、登記事項証明書を確認しておきましょう。
抵当権抹消や住宅ローン完済時に確認が必要
住宅ローンを完済した後、抵当権抹消登記を行う場合にも、登記簿上の住所・氏名が現在と一致しているか確認されることがあります。
住所が変わっている場合、抵当権抹消登記とあわせて住所変更登記が必要になることがあります。
住宅ローン完済後に抵当権抹消をする方も、登記簿上の住所を確認しておきましょう。
相続時に所有者確認が難しくなる
所有者の住所や氏名が古いままだと、相続発生時に不動産の確認が難しくなることがあります。
相続人が、被相続人がどの不動産を所有していたか把握できない場合もあります。
また、登記簿上の住所が古いままだと、所有者本人とのつながりを確認するための資料が増えることがあります。
家族に負担を残さないためにも、所有している不動産の登記情報は整理しておきたいところです。
共有者と連絡が取れないと売却が進みにくい
共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者の住所が古いままだと、連絡先が分からず、売却や管理の話し合いが進みにくくなることがあります。
兄弟姉妹で共有している土地、親子共有の住宅、夫婦共有のマンションなどでは、共有者全員の住所・氏名を確認しておきましょう。
古い住所を証明する書類の取得が難しくなることがある
住所変更登記では、過去の住所から現在の住所までのつながりを証明する必要があります。
しかし、古い住民票の除票や戸籍の附票が取得しにくくなる場合があります。
住所を何度も移している方や、海外転出歴がある方、長期間変更登記をしていない方は、早めに確認することをおすすめします。
スマート変更登記とは
住所・氏名変更登記の義務化にあわせて、所有者の負担を軽くする仕組みとして案内されているのが、スマート変更登記です。
スマート変更登記を利用するには、検索用情報の申出を行う必要があります。
※画像出典：法務省ウェブサイト
検索用情報の申出をしておく制度
スマート変更登記は、あらかじめ検索用情報を申し出ておくことで、その後に住所や氏名等の変更があった場合、法務局が変更の事実を確認し、本人の了解を得たうえで職権により変更登記を行う仕組みです。
検索用情報とは、法務局が所有者の住所等の変更を確認するために必要となる情報です。
個人の場合は、氏名、住所、生年月日、メールアドレスなどが関係します。
住所・氏名変更後に法務局が職権で変更登記を行う仕組み
スマート変更登記では、法務局が住基ネットなどを通じて住所等の変更の有無を確認します。
住所等に変更があった場合、法務局から所有者へ確認が行われます。
そのうえで、変更登記をしてよい旨の回答があった場合、法務局が職権で変更登記を行う流れです。
これにより、所有者が住所や氏名の変更のたびに、自分で登記申請をしなくてもよい仕組みが整えられます。
申出は無料
検索用情報の申出は無料とされています。
所有者にとって、今後の住所変更登記の負担を軽くできる可能性がある制度です。
不動産を所有している方は、利用できるか確認しておくとよいでしょう。
個人は住基ネット等との連携がポイント
個人の場合、スマート変更登記では住基ネット等との連携が重要になります。
法務局が住所等の変更情報を確認するため、検索用情報として生年月日やメールアドレスなどを申し出る必要があります。
ただし、すべてのケースで自動的に変更登記が完了するわけではありません。
法務局からの確認に対応する必要がある場合があります。
法人は会社法人等番号の登記が関係する
法人の場合、会社法人等番号が不動産登記に記録されているかが関係します。
法人名義で不動産を所有している場合は、本店移転や商号変更をした際に、法人のスマート変更登記の対象になるか確認しましょう。
法人のスマート変更登記は、個人とは開始時期や仕組みが異なるため、法務省・法務局の最新情報を確認することが大切です。
すでに所有している不動産でも利用できる
令和7年4月21日時点で、すでに所有者として登記簿に記録されている方も、検索用情報の申出をすることができます。
つまり、これから不動産を取得する方だけでなく、すでに不動産を所有している方も対象になり得ます。
ただし、現在すでに登記簿上の住所・氏名が古いままになっている場合は、個別に確認が必要です。
スマート変更登記を利用するときの注意点
スマート変更登記は便利な制度ですが、万能ではありません。
利用前に注意点も確認しておきましょう。
すぐに自動で反映されるわけではない
検索用情報の申出をしたからといって、すぐにすべての住所変更が自動で登記されるわけではありません。
法務局が住所等の変更を確認し、所有者へ確認を行い、職権で変更登記を行うという流れになります。
売却予定が近い場合や、すでに登記簿上の住所が古い場合は、従来どおり住所変更登記を申請した方がよいケースもあります。
法務局から確認がある場合がある
スマート変更登記では、住所等に変更があった場合、法務局から変更登記をしてよいか確認されることがあります。
メールや書面での確認に対応しないと、変更登記が進まない可能性があります。
検索用情報の申出をした後も、連絡先の管理は重要です。
対象外になるケースも確認する
スマート変更登記の対象や利用方法は、個人・法人で異なります。
また、所有権以外の権利の登記名義人など、制度の対象外となるケースもあります。
海外居住者やDV被害等に配慮が必要なケースでは、個別に法務局へ確認した方がよい場合があります。
売却予定が近い場合は司法書士へ相談する
不動産の売却予定が近い場合は、スマート変更登記に頼るだけでなく、司法書士へ相談しましょう。
売買契約から決済までのスケジュールによっては、住所変更登記や氏名変更登記を通常の申請で進める必要があります。
決済直前に住所変更が未了だと、手続きが遅れることがあります。
申出をしていない場合は自分で変更登記が必要
検索用情報の申出をしていない場合は、住所や氏名・名称が変わったときに、自分で変更登記を申請する必要があります。
義務化後は、変更日から2年以内に対応する必要があります。
不動産を所有している方は、検索用情報の申出をするか、変更があった都度自分で登記申請するかを考えておきましょう。
住所・氏名変更登記に必要な主な書類
住所・氏名変更登記に必要な書類は、変更内容や状況によって異なります。
ここでは一般的な例を整理します。
実際に必要な書類は、法務局や司法書士へ確認してください。
住所変更の場合
住所変更登記では、登記簿上の住所から現在の住所への変更を証明する書類が必要になります。
主な書類としては、次のようなものがあります。
- 住民票
- 住民票の除票
- 戸籍の附票
- 登記申請書
- 固定資産税通知書や登記事項証明書など、物件確認に使う資料
住所移転が1回であれば、住民票で足りることもあります。
一方、住所を何度も移している場合は、戸籍の附票などで住所のつながりを確認する必要があります。
氏名変更の場合
氏名変更登記では、氏名が変わったことを証明する書類が必要です。
主な書類としては、次のようなものがあります。
- 戸籍謄本
- 住民票
- 登記申請書
結婚や離婚などで氏名が変わった場合、戸籍で変更の経緯を確認します。
住所変更も同時にある場合は、住所変更と氏名変更の両方を確認する書類が必要になります。
法人の本店・名称変更の場合
法人名義の不動産について、本店や商号・名称が変わった場合は、法人の登記事項証明書や会社法人等番号などが関係します。
法人の場合は、商業登記と不動産登記の両方を確認する必要があります。
本店移転登記や商号変更登記をしただけで、不動産登記上の所有者情報がすべて自動的に整理されているとは限りません。
住所のつながりを証明する書類が必要になる場合
登記簿上の住所がかなり古い場合、現在の住所までのつながりを証明するため、複数の書類が必要になることがあります。
たとえば、次のようなケースです。
- 登記簿上の住所から何度も引越しをしている
- 市町村合併や住居表示変更があった
- 住民票の除票だけではつながらない
- 海外転出歴がある
- 氏名変更と住所変更が重なっている
こうした場合は、自分で判断せず、司法書士や法務局へ相談した方が安心です。
司法書士へ依頼した方がよいケース
住所・氏名変更登記は、自分で申請できる場合もあります。
ただし、次のような場合は司法書士へ相談した方がスムーズです。
- 住所移転が複数回ある
- 氏名変更と住所変更が重なっている
- 共有名義で複数人の変更がある
- 法人名義の不動産である
- 売却や抵当権抹消が近い
- 必要書類が分からない
- 登記簿上の住所がかなり古い
売却や住宅ローン完済などの予定がある場合は、早めに相談しましょう。
不動産を売る前に確認したい登記簿上の住所・氏名
不動産を売却する前には、登記簿上の住所・氏名が現在の情報と一致しているか確認しましょう。
ここを後回しにすると、決済前に慌てることがあります。
登記事項証明書で現在の住所・氏名と一致しているか確認
まず、登記事項証明書を取得し、所有者欄を確認します。
登記簿上の住所と現在の住民票上の住所が一致しているか。
登記簿上の氏名と現在の戸籍上の氏名が一致しているか。
ここを確認します。
違っている場合は、売却手続きの中で住所変更登記や氏名変更登記が必要になることがあります。
共有名義の場合は全員分を確認
共有名義の不動産では、共有者全員分を確認します。
夫婦共有、親子共有、兄弟姉妹共有などの場合、誰か一人だけ住所が古いままになっていることがあります。
共有者の一人でも必要書類がそろわないと、売却手続きが遅れることがあります。
相続不動産では相続登記と住所変更登記を整理
相続不動産では、相続登記と住所変更登記が関係することがあります。
たとえば、亡くなった方の住所が登記簿上の住所と違う場合、被相続人の同一性を確認する書類が必要になることがあります。
また、相続人自身の住所が現在と異なる場合、相続登記後の売却手続きで確認が必要になることもあります。
相続不動産を売却する場合は、司法書士と不動産会社に早めに相談しましょう。
決済直前に慌てないため早めに確認する
不動産売却では、契約から決済までの期間が限られることがあります。
決済直前に住所変更登記や氏名変更登記が必要だと分かると、書類取得や登記準備に時間がかかる場合があります。
売却を検討し始めた段階で、登記事項証明書を確認しておくことをおすすめします。
法人名義の不動産で注意したいこと
法人名義で不動産を所有している場合は、個人以上に登記情報の確認が重要です。
本店移転、商号変更、組織変更などを行った場合、不動産登記上の情報も確認しましょう。
本店移転登記だけで終わらない場合がある
法人が本店を移転した場合、商業登記上の本店移転登記を行います。
しかし、法人名義で所有している不動産がある場合、不動産登記上の所有者情報も確認が必要です。
商業登記を変更しただけで、不動産登記上の所有者住所が必ず整理されるとは限りません。
不動産登記上の所有者情報を確認する
法人名義の不動産がある場合は、登記事項証明書で次の点を確認しましょう。
- 所有者名義
- 本店所在地
- 商号・名称
- 会社法人等番号の記録
- 共有名義の有無
- 抵当権など担保権の有無
法人名義の不動産を売却する場合や担保設定する場合、現在の法人情報と登記情報が一致しているか確認されます。
会社法人等番号が登記されているか確認する
法人のスマート変更登記では、会社法人等番号の登記が関係します。
法人名義の不動産について、会社法人等番号が登記されているか確認しておきましょう。
古い登記の場合、会社法人等番号が記録されていないことがあります。
その場合、法務局や司法書士へ確認することをおすすめします。
売却・担保設定・借入時に影響することがある
法人名義の不動産は、売却、担保設定、金融機関からの借入れ、組織再編などで確認されることがあります。
本店移転や商号変更を繰り返している法人では、登記情報の整理に時間がかかることがあります。
法人所有不動産がある場合は、定期的に登記情報を確認しましょう。
市原市・千葉市周辺で不動産を売却する前の確認ポイント
市原市・千葉市周辺で不動産を売却する場合、住所変更登記や氏名変更登記だけでなく、物件そのものの確認も重要です。
住所変更登記・相続登記を早めに確認する
売却前には、まず登記名義を確認しましょう。
確認したいのは、次の点です。
- 所有者は誰か
- 登記簿上の住所は現在と一致しているか
- 氏名変更はないか
- 共有名義か
- 相続登記が必要な不動産か
- 法人名義の場合、本店・商号は現在と一致しているか
登記関係は、売却手続きの前提になります。
境界・残置物・建物状態もあわせて整理する
不動産売却では、登記だけでなく、物件状態も確認します。
特に、次の項目は早めに整理しておきましょう。
- 境界・測量
- 残置物
- 建物の雨漏り・シロアリ
- ブロック塀・外構
- 越境
- 前面道路・接道
- 上下水道・浄化槽
- 解体の要否
登記が整っていても、境界や残置物、建物状態に問題があると、売却条件に影響することがあります。
古い住所のままの共有者がいる場合は早めに動く
共有名義の不動産では、共有者全員の協力が必要です。
古い住所のままになっている共有者がいる場合、連絡先の確認や必要書類の取得に時間がかかることがあります。
売却の話が具体化してから慌てないよう、早めに共有者の状況を確認しましょう。
司法書士・不動産会社に相談する
住所変更登記や氏名変更登記は司法書士に相談できます。
売却価格、販売方法、買取と仲介の比較、境界や残置物の扱いは不動産会社に相談できます。
不動産売却では、登記と売却実務を並行して整理するとスムーズです。
よくある質問
引越ししただけでも登記が必要ですか？
はい。
不動産の所有者として登記されている方が引越しをして住所が変わった場合、住所変更登記の対象になります。
2026年4月1日以後の変更は、変更日から2年以内に登記する必要があります。
2026年4月より前の引越しも対象ですか？
はい。
2026年4月1日より前に住所が変わっていて、まだ住所変更登記をしていない場合も対象です。
この場合は、2028年3月末までに登記する必要があります。
スマート変更登記を使えば自分で登記しなくてよいですか？
検索用情報の申出をしておけば、今後の住所等変更について、法務局が変更の事実を確認し、本人確認のうえ職権で変更登記を行う仕組みを利用できます。
ただし、すぐにすべてが自動で完了するわけではありません。
売却予定が近い場合や、すでに住所が古いままの場合は、司法書士や法務局へ確認しましょう。
売却予定がない不動産も対象ですか？
はい。
売却予定がない不動産でも、所有者の住所・氏名・名称が変わった場合は対象になります。
土地、戸建、マンション、投資用物件、共有名義の不動産なども確認しましょう。
共有者の一人だけ住所が変わった場合も必要ですか？
はい。
共有者の一人だけ住所や氏名が変わった場合でも、その共有者について変更登記が必要になります。
共有名義の不動産では、共有者全員の登記情報を確認しておくことが大切です。
法人の本店移転も対象ですか？
法人名義で不動産を所有している場合、本店移転や商号・名称変更も確認が必要です。
法人の商業登記だけでなく、不動産登記上の所有者情報も確認しましょう。
会社法人等番号が登記されているかどうかも重要です。
まとめ
住所・氏名変更登記の義務化は、2026年4月1日から始まります。
不動産の所有者として登記されている方の住所・氏名・名称が変わった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
2026年4月1日より前に住所や氏名・名称が変わっていて、まだ変更登記をしていない場合も対象です。
この場合は、2028年3月末までに登記する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、変更登記をしていないから直ちに必ず過料になるという意味ではありません。
それでも、不動産売却、抵当権抹消、相続、共有者確認の場面で困らないよう、早めに確認しておくことが大切です。
スマート変更登記を利用するには、検索用情報の申出が必要です。
申出をしておけば、住所や氏名等が変わった場合に、法務局が変更情報を確認し、本人確認のうえ職権で変更登記を行う仕組みを利用できます。
個人だけでなく、法人名義の不動産にも注意が必要です。
本店移転や商号変更をした法人は、商業登記だけでなく、不動産登記上の所有者情報も確認しましょう。
不動産を売却する場合は、登記簿上の住所・氏名・名称が現在の情報と一致しているか、早めに登記事項証明書で確認することをおすすめします。
住所変更登記・氏名変更登記に加えて、相続登記、境界、残置物、建物状態、前面道路などもあわせて整理すると、売却手続きを進めやすくなります。
参考情報
確認日：2026年6月9日
- 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」
- 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ＆A」
- 法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」
- 法務省「スマート変更登記のご利用方法」
- 東京法務局「住所等変更登記の義務化」
- 法務局「住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内」
- e-Gov法令検索「不動産登記法」
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産売買をサポートしています。
不動産を売却する際は、価格査定や販売活動だけでなく、登記簿上の住所・氏名・名称が現在の情報と一致しているかを確認することも大切です。
特に、引越しを何度もしている方、結婚・離婚で氏名が変わった方、共有名義の不動産を所有している方、法人名義で不動産を所有している方は、売却前に登記情報を確認しておくと安心です。
当社では、売却前の確認事項として、住所変更登記・氏名変更登記・相続登記の必要性、境界、残置物、建物状態、前面道路、接道、ブロック塀、上下水道、解体の要否などを実務目線で整理しながらご案内しています。
必要に応じて、司法書士、土地家屋調査士、税理士、解体業者、残置物撤去業者などの専門家とも連携しながら、売却前の確認事項を整理いたします。
市原市・千葉市周辺で不動産売却、相続空き家、古家付き土地、法人名義不動産の売却をご検討中の方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。
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