専属専任契約と専任媒介契約の違い
不動産売却を検討し始めたとき、多くの方が最初に悩むのが「媒介契約の種類」です。
なかでも「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約の違い」は非常に分かりにくく、「どちらを選べばいいのか分からない」というご相談を日々いただきます。
この2つは似ているようでいて、売却活動の自由度・不動産会社の動き方・売却スピードに大きな差が出ます。
契約形態の選択を誤ると、
・売却チャンスを逃す
・囲い込みリスクが高まる
・思うように販売活動が進まない
といった事態にもなりかねません。
本記事では、不動産会社の実務目線から
・専属専任と専任の違い
・メリット・デメリット
・どちらを選ぶべきか
・契約前の注意点
を分かりやすく解説します。
専属専任媒介契約と専任媒介契約とは？基礎知識を解説
媒介契約とは何か
媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際に締結する契約です。
売主と不動産会社の間で、
・販売価格
・活動内容
・報告義務
・契約期間
などを定めます。
媒介契約を結ばなければ、レインズ登録や広告活動ができないため、不動産売却のスタートラインともいえる重要な契約です。
不動産売却における3種類の媒介契約
媒介契約は以下の3種類に分かれます。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
専任系2種類は「1社のみ依頼」という共通点がありますが、活動制限や義務内容が異なります
専属専任媒介契約の定義
専属専任媒介契約は、最も拘束力の強い契約形態です。
・依頼できるのは1社のみ
・自己発見取引不可
・レインズ登録5日以内
・週1回以上の業務報告義務
売主の自由度は低い一方、不動産会社の責任は重くなります。
専任媒介契約の定義
専任媒介契約も1社専属ですが、専属専任より制限が緩やかです。
・依頼は1社のみ
・自己発見取引可
・レインズ登録7日以内
・週に1回以上の報告義務
「専属」と「一般」の中間的ポジションです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な違い
自己発見取引（自己発見）の可否
最大の違いはここです。
・専属専任：不可
・専任：可能
自己発見とは、売主自身が買主を見つけて直接契約すること。知人・親族売却の可能性がある場合は専任が向いています。
レインズ登録義務と登録期限の違い
レインズ（指定流通機構）は業者間物件データベースです。
・専属専任：5日以内
・専任：7日以内
専属専任の方が早期公開され、流通スピードが上がります。
業務報告義務（報告頻度）の違い
販売活動の透明性に関わる重要ポイントです。
・専属専任：週1回以上
・専任：2週に1回以上
専属専任の方が、売主は状況把握しやすくなります。
売主の活動制限の範囲
専属専任は自由度が低く、
・自力売却不可
・買主紹介も業者経由
専任は自己発見のみ自由が残ります。
広告・販売活動への影響
拘束力が強いほど、不動産会社は広告費を投下しやすくなります。
・ポータルサイト掲載
・チラシ配布
・SNS広告
専属専任は投資優先度が高くなりやすいです。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
不動産会社の販売意欲が高まりやすい
他社に取引を奪われないため、
・積極広告
・価格戦略提案
・内見調整
が活発になります。
販売活動の一元化によるスピード売却
窓口一本化により
・情報管理が統一
・価格交渉が迅速
・申込管理が明確
結果、早期成約につながりやすいです。
囲い込みリスクの可能性
専属契約で起きやすい問題が「囲い込み」。
・他社紹介を断る
・自社両手狙い
対策としてレインズ閲覧・報告確認が重要です。
自己発見取引ができないデメリット
知人購入希望者が現れても、
・業者仲介必須
・仲介手数料発生
柔軟性は低くなります。
専任媒介契約のメリット・デメリット
自己発見取引が可能
最大メリットです。
・親族売却
・友人購入
・隣地所有者
仲介手数料を抑えられる場合があります。
柔軟性と専属性のバランス
・1社専属で責任明確
・自力売却の余地あり
バランス型契約といえます。
販売力が会社依存になりやすい
1社任せのため、
・営業力
・広告力
・担当者スキル
に結果が左右されます。
売却スピードへの影響
専属専任より拘束力が弱く、
・広告投資が控えめ
・優先度が下がる
ケースもあります。
どちらを選ぶべき？ケース別おすすめ契約形態
早期売却を最優先したい場合
→ 専属専任がおすすめ
・報告頻度が高い
・広告投資が大きい
・業者責任が重い
知人・親族への売却可能性がある場合
→ 専任媒介が最適
自己発見取引が活きます。
販売状況を細かく把握したい場合
→ 専属専任
週次報告で透明性が高いです。
人気エリア・売りやすい物件の場合
→ 専任でも十分
過度な拘束は不要なケースもあります。
契約前に確認すべき注意点
契約期間（最長3か月）の考え方
法律上、専任系は最長3か月。
更新は可能ですが、
・反響数
・内見数
・価格戦略
を見て判断しましょう。
途中解約の可否
原則可能ですが、
・書面通知
・正当理由
・物件調査費用等、販売準備に要した費用の支払い
が求められる場合もあります。
囲い込み対策
・レインズ登録証明書確認
・他社内見可否確認
・反響数開示要求
で防止可能です。
担当者・会社選びのポイント
契約形態以上に重要です。
・査定根拠
・販売戦略
・連絡頻度
を比較しましょう。
不動産会社から見た契約形態ごとの営業スタンス
広告費投下の判断基準
専属性が高いほど
・有料広告
・動画掲載
・特集枠掲載
を行いやすくなります。
販売戦略の組み立て方
・専属専任：短期集中型
・専任：市場反応重視型
戦略が変わります。
両手仲介・片手仲介への影響
・両手：利益最大
・片手：流通優先
専属契約は両手狙いになりやすい側面があります。
まとめ
専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、主に以下の4点です。
・自己発見取引の可否
・レインズ登録期限
・報告義務頻度
・売主の自由度
早期売却重視 → 専属専任
柔軟性重視 → 専任
物件特性と売却方針に合わせて選択することが成功の鍵です。
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