大家から賃貸借契約を終了できる場合｜正当事由・家賃滞納・定期借家を解説
- 大家から退去を求められても、必ず退去しなければならないとは限らない
- 「更新拒絶」「解約申入れ」「解除」は少し意味が違う
- 普通借家を大家側から終了するには「正当事由」が必要
- 「6か月前に言われたから退去」は必ずしも正しくない
- 大家自身や家族が住みたい場合
- 建物の老朽化や建替えを理由にする場合
- 売却したいという理由だけで退去を求められる？
- 立退料を払えば契約を終了できるわけではない
- 家賃滞納による解除は大家都合の解約とは別の問題
- 無断転貸や重大な迷惑行為で解除が認められる場合も
- 定期借家は普通借家とは仕組みが違う
- 契約が終了しても、大家が勝手に強制退去させることはできない
- 大家から退去を求められた借主が確認したいこと
- 退去を求めたい大家も、まず契約と経緯を確認する
- 判断に迷ったら弁護士や公的な相談窓口へ
- 入居者がいる不動産は、退去させなくても売却できる場合がある
- まとめ｜大家から契約を終了できるかは、一つの理由だけでは判断できない
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- ご相談はこちら
大家から退去を求められても、必ず退去しなければならないとは限らない
賃貸住宅で暮らしているとき、大家から突然「次の契約更新はしません」「建物を建て替えるので退去してください」と言われれば、すぐに引っ越さなければならないのかと不安になる方もいるでしょう。
一方、貸主側にも事情があります。
自分や家族が住む必要が生じた、建物の老朽化が進んでいる、相続した賃貸住宅を売却したい、家賃滞納が続いているなど、契約を終了したい理由はさまざまです。
ただし、住宅の賃貸借は「所有者だから、いつでも返してもらえる」という仕組みではありません。
特に一般的な「普通建物賃貸借契約（普通借家）」では、大家側の都合による更新拒絶や解約申入れについて、借地借家法による一定の制限があります。
反対に、家賃を長期間支払わない、無断で第三者に転貸する、重大な迷惑行為を繰り返すといった借主側の契約違反がある場合には、大家側から契約を解除できるケースがあります。
まず、この二つを分けて考えることが大切です。
「更新拒絶」「解約申入れ」「解除」は少し意味が違う
日常会話では、これらをまとめて「大家から解約された」と表現することがあります。
法律上は、少し意味が異なります。
期間を定めた普通借家について、契約期間の満了時に次の更新をしないという意思を示すのが「更新拒絶」です。
一方、期間の定めがない建物賃貸借について、大家側から契約を終わらせる意思を示す場面では「解約申入れ」が問題になります。
これとは別に、家賃の不払いなど契約上の義務に違反したことを理由に契約を終わらせるのが「解除」です。
さらに、定期建物賃貸借契約（定期借家）では、適法に契約が成立していれば、原則として契約で定めた期間の満了によって終了します。
同じ「部屋を明け渡す」という結果につながる場合でも、そこまでの法的な考え方は同じではありません。
普通借家を大家側から終了するには「正当事由」が必要
普通借家で特に大切なのが、借地借家法28条の「正当事由」です。
大家が期間のある普通借家について更新を拒絶したり、期間の定めのない普通借家について解約を申し入れたりする場合、正当事由がなければ認められません。
では、何があれば正当事由になるのでしょうか。
法律では、大家と借主の双方が建物を必要とする事情だけでなく、これまでの賃貸借の経緯、建物がどのように利用されているか、建物の現況、さらに明渡しにあたって金銭などを提供する申し出がある場合には、その内容なども考慮すると定めています。
つまり、ひとつの理由だけで機械的に決まるものではありません。
たとえば大家に「自分で住みたい」という事情があっても、借主にとってその住宅が長年の生活の本拠であり、転居が難しい事情があるかもしれません。
反対に、建物の安全性に重大な問題があり、具体的な建替計画が進んでいるようなケースでは、大家側の事情が強く考慮される可能性があります。
こうした事情を総合して判断するため、「この理由なら必ず退去させられる」という一覧表を作ることはできません。
実際に正当事由があるかどうかで対立している場合は、不動産会社だけで判断せず、弁護士など法律の専門家へ相談することが大切です。
「6か月前に言われたから退去」は必ずしも正しくない
賃貸借契約について、「大家から6か月前に退去を通知されたら出なければならない」と聞いたことがある方もいるでしょう。
これは少し注意が必要な説明です。
借地借家法27条では、期間の定めのない建物賃貸借について、大家が解約を申し入れた場合、解約申入れの日から6か月を経過することで賃貸借が終了する旨が定められています。
しかし、大家からの解約申入れには、先ほど説明した借地借家法28条の正当事由も必要です。
つまり、
「6か月前に通知さえすれば、大家は理由を問わず借主を退去させられる」
という意味ではありません。
期間の定めがある普通借家についても、借地借家法26条では、原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨などを通知する仕組みがあります。
こちらも、大家側からの更新拒絶には正当事由が問題になります。
「通知期間を守っているか」と「契約終了を求める理由が法的に認められるか」は、分けて考える必要があります。
大家自身や家族が住みたい場合
「転勤から戻るので自分で住みたい」「高齢になった親を住ませたい」といった自己使用の事情は、正当事由を考える際の一つの材料になります。
もっとも、所有者本人が使いたいという理由だけで当然に契約終了が認められるわけではありません。
借主がその建物をどの程度必要としているのか、ほかに住居を確保できるのか、これまでどのような経緯で賃貸借が続いてきたのかなども関係します。
正当事由は、大家側だけの事情を見る制度ではなく、貸主・借主双方の事情を比較しながら判断する仕組みだからです。
自己使用だから大丈夫だろうと考えて退去通知を出したものの、後から争いになることも考えられます。実際に入居者へ退去を求める段階では、通知前に弁護士へ相談しておく方が安全でしょう。
建物の老朽化や建替えを理由にする場合
築年数の古い賃貸住宅では、「建物が古くなったので建て替えたい」という事情が出てくることがあります。
これも正当事由を判断する材料にはなりますが、築○年以上なら契約を終了できるという基準はありません。
不動産適正取引推進機構（RETIO）が紹介している裁判例を見ると、この違いがよく分かります。
築50年を超えるアパートについて、建物の老朽化などの事情があり、立退料の提供を補完的な事情として明渡しが認められた裁判例があります。
一方、築後57年を経過した木造平屋住宅について、借主側には自己使用の必要性があり、老朽化による建替えの必要性も十分には認められないとして、正当事由が認められなかった裁判例もあります。
どちらも「築50年以上の建物」ですが、結論は同じではありません。
築年数だけでなく、実際の建物の状態、安全性、修繕できる可能性、具体的な建替計画、大家と借主それぞれの使用の必要性などが関係するからです。
建物が古いという理由だけで退去を求めるのではなく、建物調査や建替計画も含めて検討し、法的な見通しについては弁護士へ確認することをおすすめします。
売却したいという理由だけで退去を求められる？
相続したアパートを処分したい、資産を組み替えたいなど、大家側が不動産を売却したいケースもあります。
不動産適正取引推進機構（RETIO）には、売却の必要性などを背景として、立退料の支払いによって正当事由が補完されたと判断された裁判例も掲載されています。
しかし、ここでも「売却したい＝退去してもらえる」と考えるのは早計です。
普通借家であれば、売却の必要性だけではなく、借主側の事情なども含めて正当事由が判断されます。
そもそも、不動産は必ずしも借主に退去してもらってからでなければ売却できないわけではありません。
賃貸中の状態で、賃貸借関係を前提として投資用不動産・オーナーチェンジ物件として売却する方法もあります。
「空室にしてから売るべきか」「賃貸中のまま売るべきか」は、不動産の種類、賃料、立地、想定する買主などによって考え方が変わります。
退去問題と売却問題を一緒にせず、まず売却方法を不動産会社へ相談する方法もあります。
立退料を払えば契約を終了できるわけではない
立退きを巡る話でよく出てくるのが「立退料」です。
「家賃6か月分くらい払えば退去してもらえる」「立退料を提示すれば正当事由になる」といった話を聞くこともありますが、一律に考えることはできません。
借地借家法28条では、建物の明渡しにあたり貸主が財産上の給付を申し出ている場合、その内容を正当事由の判断材料として考慮するとしています。
裁判例では、大家側に一定の事情があるものの、それだけでは十分でない場合に、立退料の提供が正当事由を補完する事情として評価されることがあります。
一方、立退料を提示すれば必ず不足している正当事由を埋められるわけでもありません。
また、法律で「住宅なら家賃○か月分」「店舗なら○年分」といった金額が決められているわけではありません。
引っ越し費用、新しい住居を借りるための費用、営業用物件であれば移転による営業上の影響など、個別事情によって検討される内容は変わります。
具体的な立退料をいくらにするべきか、あるいは提示された金額が妥当かどうかは法律判断にかかわります。不動産会社の一般的な相場感だけで判断せず、弁護士へ相談することをおすすめします。
家賃滞納による解除は大家都合の解約とは別の問題
ここまで説明してきた正当事由は、主に大家側の事情から普通借家を終了させたい場合の話です。
これに対して、借主が家賃を支払わないなど契約上の義務に違反している場合は、債務不履行を理由とする「解除」が問題になります。
民法541条では、債務が履行されない場合、原則として相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行されなければ契約を解除できる旨が定められています。ただし、契約や取引上の社会通念に照らして不履行が軽微である場合は解除できません。
さらに賃貸借は、毎月の賃料支払いを含めて長く続いていく契約です。
裁判実務では、契約違反があったという事実だけでなく、貸主と借主の間の信頼関係が壊れ、賃貸借契約を続けることが困難な状態になっているかという点が問題になります。
不動産適正取引推進機構（RETIO）には、4か月分の賃料等の未払いがあり、貸主からの明渡しなどの請求が認められた裁判例が掲載されています。
ただし、この裁判例を根拠として、
「家賃を4か月滞納すれば必ず解除できる」
と考えることはできません。
滞納額や期間だけでなく、支払いの経緯、催告への対応、過去の支払状況など、個別の事情によって判断は変わります。
貸主側が滞納を理由に契約解除を検討するときも、借主側が解除通知を受けたときも、具体的な案件は弁護士へ確認してください。
無断転貸や重大な迷惑行為で解除が認められる場合も
民法612条では、借主は貸主の承諾を得ずに賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸したりすることはできないと定めています。
これに違反して第三者に建物を使用・収益させた場合、条文上、貸主は契約を解除できることになっています。
もっとも、実際の紛争では行為の内容や当事者間の信頼関係なども問題になります。「家族が一時的に泊まった」「同居人が増えた」といった事情を、すべて無断転貸として同じように扱えるわけではありません。
騒音やほかの入居者への迷惑行為についても同様です。
不動産適正取引推進機構（RETIO）では、再三の注意にもかかわらず、ほかの入居者が退去するほどの迷惑行為を続けた借主について、契約解除と明渡しが認められた事例があります。
また、ハトへの餌やりを反復継続し、近隣に迷惑をかけて共同生活を乱したケースで、貸主との信頼関係が破壊されたとして解除が認められた事例も紹介されています。
ここから分かるのは、「苦情が一度あったら契約解除できる」ということではありません。
行為の程度、継続性、注意を受けた後の対応、周囲への影響など、さまざまな事情が関係します。
貸主が感情的に解除を通知したり、借主が「そんな理由では絶対に解除されない」と自己判断したりするのではなく、争いになりそうな段階で専門家へ相談する方がよいでしょう。
定期借家は普通借家とは仕組みが違う
ここまでの普通借家とは別に、「定期建物賃貸借契約」という契約があります。
定期借家は、適法に契約が成立していれば、契約で決めた期間の満了により、更新されることなく終了する仕組みです。
そのため、普通借家の期間満了時に大家が更新を拒絶する場合とは異なり、期間満了による終了に借地借家法28条の正当事由を必要とする仕組みではありません。
ただし、「契約書に定期借家と書いてあるからそれで終わり」というほど単純ではありません。
借地借家法38条では、定期借家にするために書面または所定の電磁的記録によって契約することに加え、契約前に、更新がなく期間満了によって終了することを貸主から借主へ説明する手続が定められています。
この説明をしなかった場合、更新がないこととする定めは無効になります。
また、契約期間が1年以上の定期借家では、大家は原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了で契約が終了する旨を借主へ通知する必要があります。
通知が遅れた場合も直ちに契約終了を主張できるわけではなく、通知から6か月が経過した後に終了を借主へ対抗できる仕組みです。
定期借家か普通借家かによって結論が大きく変わるため、退去を求められた場合には、まず契約書を確認してください。
契約の有効性そのものに疑問がある場合には、弁護士や法テラスなどへ相談することをおすすめします。
契約が終了しても、大家が勝手に強制退去させることはできない
ここは貸主・借主双方に知っておいてほしいところです。
仮に賃貸借契約の解除や終了が法的に認められるケースであっても、借主が退去しないことを理由に大家が勝手に鍵を交換したり、室内の家財道具を外へ運び出したりしてよいわけではありません。
契約を終了できるかという問題と、実際に強制的に建物を明け渡させる手続は別です。
裁判所が案内する不動産引渡（明渡）執行は、判決などの債務名義に基づき、地方裁判所に所属する執行官が債務者の占有を解き、債権者へ不動産を引き渡す手続です。
借主が任意に退去しない場合には、必要に応じて建物明渡請求などの法的手続を進め、その後に強制執行という流れになります。
どのような手続が必要になるのかは案件によって異なります。
貸主自身の判断で実力行使をせず、弁護士へ相談しながら進めることが大切です。
借主側も、突然鍵を交換された、荷物を出されたといった事態になった場合には、その場で諦めず、早めに弁護士や公的相談窓口へ相談してください。
大家から退去を求められた借主が確認したいこと
「○月までに出てください」と通知されると、まず転居先を探さなければと焦ってしまうかもしれません。
しかし、最初に確認したいのは契約の種類と、大家が契約終了を求めている理由です。
普通借家なのか定期借家なのか。普通借家なら更新拒絶なのか、解約申入れなのか。それとも家賃滞納などを理由とした契約解除なのか。
契約書と大家から届いた通知書を並べてみると、状況が見えやすくなります。
大家都合の退去であれば、なぜ建物が必要なのか、建替えなのか、売却なのか、立退料などの提案があるのかも確認しておきたいところです。
通知書やメール、管理会社とのやり取りなどは捨てずに保存しておきましょう。
そして、内容に疑問がある場合は、その場で「分かりました」と退去条件に合意する前に、弁護士などへ相談することをおすすめします。
立退きでは、一度合意書を締結すると、その内容が後の判断に影響する可能性があります。
退去を求めたい大家も、まず契約と経緯を確認する
貸主側も、いきなり「6か月後に退去してください」と通知する前に確認しておきたいことがあります。
まず、普通借家なのか定期借家なのかを契約書で確認します。
普通借家で大家都合の契約終了を考えているのであれば、自己使用、建替え、老朽化、売却など、なぜ明渡しが必要なのかを具体的に考える必要があります。
家賃滞納や契約違反を理由にする場合は、滞納の履歴、督促や催告を行った経緯、借主からの回答なども後から確認できるよう残しておいた方がよいでしょう。
騒音などの迷惑行為であれば、いつ、どのような行為があり、管理会社や大家がどのような注意を行ったのかという経緯も大切です。
「契約書に解除条項があるから大丈夫」と自己判断することは避けたいところです。
実際に通知を出す前に、契約書やこれまでの記録を持って弁護士へ相談すると、その後のトラブルを防ぎやすくなります。
判断に迷ったら弁護士や公的な相談窓口へ
賃貸借契約の終了は、インターネットで似た事例を探しただけでは判断しにくい分野です。
同じ「築50年以上」「家賃滞納」「大家が自分で使いたい」というケースでも、契約内容や当事者双方の事情によって結論が変わります。
特に、
- すでに退去通知や解除通知を受け取っている
- 立退料を提示されている
- 立退きの合意書への署名を求められている
- 大家と借主の話し合いがまとまらない
- 家賃滞納などを理由に解除通知を出そうとしている
- 建物明渡請求を検討している
- 鍵の交換や家財の搬出などが行われた
といった段階では、一般的な不動産相談だけで解決しようとせず、弁護士へ相談することをおすすめします。
どこへ相談すればよいか分からない場合には、法テラス（日本司法支援センター）で法制度や適切な相談窓口について案内を受ける方法があります。国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトでも、法的トラブルの総合案内窓口として法テラスが案内されています。
借主側の消費者トラブルについては、消費者ホットライン「188」から、最寄りの消費生活センターなどにつながる仕組みがあります。
自治体によっては、住宅相談や法律相談を設けているところもあります。
ただし、公的な相談窓口であっても、裁判でどのような結論になるかを確定的に判断してくれるとは限りません。具体的な正当事由の有無、解除の有効性、立退料、明渡請求などについて法的判断が必要な場合は、最終的には弁護士へ相談することが大切です。
入居者がいる不動産は、退去させなくても売却できる場合がある
賃貸物件を所有している方のなかには、「入居者に退去してもらえないと売却できない」と考えている方もいるかもしれません。
しかし、賃貸中の不動産には、その状態のまま投資用物件やオーナーチェンジ物件として売却する方法もあります。
空室にして一般の住宅購入者へ売る場合と、賃貸中のまま投資家へ売る場合とでは、想定する買主も売却価格の考え方も異なります。
そのため、売却のために入居者へ退去を求めることを最初から前提にするのではなく、
「現在の賃貸借契約を維持したまま売る方法はないか」
という視点も持っておくと選択肢が広がります。
もちろん、賃貸借契約の内容や物件によって売却方法は異なります。
退去・立退きに関する法律判断は弁護士へ、賃貸中の不動産をどのように売却するかについては不動産会社へ、と役割を分けて相談すると話を進めやすくなります。
まとめ｜大家から契約を終了できるかは、一つの理由だけでは判断できない
大家から賃貸借契約を終了できる場面はあります。
ただし、普通借家で大家側の事情から更新拒絶や解約申入れを行う場合には、正当事由が必要です。
「6か月前に通知した」「建物が古い」「売却したい」「立退料を払う」といった一つの事情だけで、自動的に退去を求められるわけではありません。
一方、家賃滞納や無断転貸、重大な迷惑行為など借主側に契約違反がある場合には、契約解除が認められることがあります。ただし、こちらも滞納月数など一つの基準だけで判断することはできません。
定期借家であれば、適法に契約が成立していることを前提として、普通借家とは異なる期間満了のルールがあります。
さらに、契約が終了したことと、大家が自ら強制的に退去させることも別問題です。
賃貸借契約は、契約書だけでなく、それまでの経緯や貸主・借主双方の事情が結論に影響することがあります。
実際に退去を求められている場合、あるいは入居者へ退去を求めようとしている場合は、本記事だけで判断せず、弁護士や法テラス、消費生活センター、自治体の相談窓口などへ早めに相談してください。
不動産会社は売却方法や物件の市場性について相談することはできますが、個別案件について「正当事由が成立する」「契約解除できる」といった法律判断を行う立場ではありません。
専門家と役割を分けながら進めることが、貸主・借主双方にとってトラブルを大きくしないための第一歩になります。
参考情報
確認日：2026年8月26日
e-Gov法令検索「借地借家法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
e-Gov法令検索「民法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000060.html
一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」
URL：https://www.retio.or.jp/case_search/search_top/
裁判所「不動産引渡（明渡）執行」
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_25_14/index.html
国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト よくある質問」
URL：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/faq.html
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市や千葉市をはじめとする千葉県を中心に、一都三県で不動産売買の仲介を行っています。
賃借人が入居している不動産についても、賃貸借契約を維持したままオーナーチェンジ物件として売却できる場合があります。
「入居者がいるので売れないのではないか」「空室にしてから売った方がよいのか」とお悩みの場合には、物件の状況や現在の賃貸条件を確認しながら、売却方法についてご相談いただけます。
なお、入居者への更新拒絶、契約解除、立退料、建物明渡請求などについて、当社が個別の法律判断を行うことはできません。具体的な退去・立退き問題については、弁護士や法テラスなどの専門・公的相談窓口へご相談ください。
売却については、仲介手数料を一般的な相場の半額を基本としてご相談いただけます。ただし、物件価格や取引条件によって個別確認が必要です。
また、購入については、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、当社で取り扱える場合があります。物件URLをお送りいただければ、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認します。
住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、無理のない資金計画を一緒に考えます。
賃貸中不動産の売却方法について迷っている場合には、法的な問題は専門家へ確認しながら、不動産売却については辰巳地所へご相談ください。
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