不動産決済に司法書士はなぜ必要？登記・本人確認・売買手続きの役割を解説
不動産売買で司法書士が必要とされる理由
不動産売買で司法書士が必要とされる大きな理由は、売買代金の支払いと登記手続きが密接に関係しているためです。
買主は代金を支払います。
売主は所有権を移転するための書類を準備します。
金融機関は住宅ローンを実行し、担保として抵当権を設定します。
その一連の手続きを安全に進めるため、司法書士が登記の専門家として関わります。
不動産売買は「代金支払い」と「名義変更」が同時に進む取引
不動産売買では、買主が代金を支払えば終わり、というわけではありません。
買主にとっては、代金を支払った後に、自分名義へ登記できることが重要です。
売主にとっては、代金を受け取る一方で、所有権移転に必要な書類や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消書類を整える必要があります。
決済当日は、売買代金の支払い、住宅ローンの実行、固定資産税等の精算、鍵の引渡し、登記申請の準備が同時に進みます。
この中で、登記申請ができる状態かを確認するのが司法書士の重要な役割です。
司法書士は登記手続きの専門家
司法書士は、登記手続きの専門家です。
不動産売買では、所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、住所変更登記、氏名変更登記、相続登記などが関係することがあります。
登記手続きは、書類がそろっていなければ申請できません。
また、登記記録上の所有者、住所、氏名、担保権、相続関係などに問題があると、決済当日に手続きが止まってしまう可能性があります。
司法書士は、事前に必要書類を確認し、登記ができる状態かどうかを判断します。
登記ができる状態かを確認してから決済を進める
不動産決済では、司法書士が登記必要書類を確認し、「登記申請が可能」と判断してから、売買代金の支払いへ進むのが一般的です。
もし登記ができない状態で代金を支払ってしまうと、買主は大きなリスクを負います。
たとえば、お金を払ったのに名義変更できない、抵当権が残ったまま引渡しを受ける、売主本人の意思確認ができていないといった問題が起こる可能性があります。
司法書士は、こうしたリスクを抑えるため、決済前・決済当日に書類と当事者の確認を行います。
買主・売主・金融機関の安全を守る役割
司法書士の確認は、買主だけのためではありません。
売主にとっても、代金を確実に受け取り、必要な登記手続きを完了させるために重要です。
金融機関にとっても、融資実行後に抵当権設定登記ができることは重要な確認事項です。
不動産会社にとっても、契約から決済・引渡しまで安全に進めるため、司法書士との連携は欠かせません。
司法書士は、買主、売主、金融機関、不動産会社が安心して取引を完了するための重要な役割を担っています。
司法書士が決済前に確認すること
司法書士は、決済当日に初めて書類を見るわけではありません。
多くの場合、決済前から登記簿や必要書類を確認し、決済日に登記申請できる状態かを準備しています。
登記簿の内容
司法書士は、登記簿の内容を確認します。
登記記録上の所有者は誰か。
売主の住所・氏名は現在の情報と一致しているか。
抵当権などの担保権は設定されているか。
差押えや仮登記など、売買に影響する登記がないか。
こうした点を確認し、所有権移転登記や抵当権抹消登記に支障がないかを見ます。
売主の本人確認・意思確認
不動産売買では、売主が登記記録上の所有者本人であることが重要です。
司法書士は、本人確認書類などにより、売主本人かどうかを確認します。
また、売主に売却の意思があるかどうかも重要です。
本人確認と意思確認は、不正な取引やなりすましを防ぐために欠かせません。
所有者の判断能力に不安がある場合は、成年後見制度や専門家確認が必要になることもあります。
登記識別情報・権利証
売主が所有権移転登記に協力する際には、登記識別情報または登記済権利証が必要になるのが一般的です。
登記識別情報とは、登記名義人本人であることを確認するための重要な情報です。
昔の不動産では、登記済権利証が使われている場合もあります。
登記識別情報や権利証を紛失している場合でも、必ず売却できないわけではありません。
ただし、別の手続きが必要になる場合があるため、早めに司法書士へ確認することが大切です。
印鑑証明書・本人確認書類
売主は、印鑑証明書や本人確認書類を準備する必要があります。
印鑑証明書は、実印による意思確認と関係します。
本人確認書類は、売主本人であることを確認するために必要です。
住所や氏名が登記記録と一致していない場合は、住所変更登記や氏名変更登記が必要になることがあります。
抵当権抹消書類
売主の住宅ローンが残っている場合、不動産には金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
売却時には、売買代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを同時に進めることが多くあります。
この場合、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が用意されます。
司法書士は、その書類がそろっているかを確認します。
住所変更登記・氏名変更登記の要否
売主の登記上の住所や氏名が、現在の住民票や印鑑証明書と異なる場合、住所変更登記や氏名変更登記が必要になることがあります。
たとえば、購入後に引越しをしたものの、登記住所を変更していないケースです。
また、結婚や離婚などで氏名が変わっている場合も、氏名変更登記が必要になることがあります。
2026年4月1日からは、住所等変更登記の義務化も始まっています。
売却直前に慌てないよう、売却を考え始めた段階で登記住所・氏名を確認しておくことが大切です。
関連記事：住所・氏名変更登記義務化の記事
決済当日に司法書士が行うこと
決済当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士などが関わります。
司法書士は、登記申請に必要な書類と当事者の確認を行い、登記可能かどうかを判断します。
売主・買主の本人確認
司法書士は、売主・買主の本人確認を行います。
売主が登記記録上の所有者本人か。
買主が登記名義人となる本人か。
本人確認書類の内容に誤りがないか。
こうした確認は、不動産取引の安全性を確保するために重要です。
売却意思・購入意思の確認
司法書士は、売主に売却意思があるか、買主に購入意思があるかを確認します。
特に売主側では、本人が売却する意思を持っているかが重要です。
高齢の所有者や、判断能力に不安がある方が関係する場合には、より慎重な確認が必要になります。
登記必要書類の確認
司法書士は、登記申請に必要な書類を確認します。
売主側では、登記識別情報または権利証、印鑑証明書、委任状、登記原因証明情報、抵当権抹消書類などが関係します。
買主側では、住民票、本人確認書類、住宅ローン利用時の抵当権設定書類などが関係します。
書類に不足や不備があると、登記申請ができない可能性があります。
金融機関への登記書類確認
住宅ローンを利用する場合、金融機関は融資実行と同時に抵当権設定登記を求めます。
司法書士は、金融機関からの抵当権設定関係書類を確認します。
また、売主側の住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合は、売主側金融機関の抹消書類も確認します。
金融機関の融資実行、抵当権設定、抵当権抹消が同時に関係するため、司法書士の確認は非常に重要です。
登記可能と判断してから代金支払いへ進む
決済当日、司法書士が登記必要書類を確認し、登記申請が可能と判断してから、売買代金の支払いへ進むのが一般的です。
買主から売主へ売買代金が支払われ、住宅ローンが実行され、固定資産税等の精算や諸費用の支払いが行われます。
司法書士の確認を経てから資金移動を進めることで、名義変更できないまま代金を支払うリスクを抑えることができます。
決済後に法務局へ登記申請する
決済が完了すると、司法書士は法務局へ登記申請を行います。
所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記など、取引内容に応じた登記申請を行います。
登記が完了すると、買主は登記名義人となり、金融機関の抵当権設定なども反映されます。
買主側から見た司法書士の役割
買主にとって、司法書士の役割は「購入した不動産を安全に自分名義にすること」です。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関の抵当権設定登記も関係します。
所有権移転登記
中古戸建、中古マンション、リノベーションマンションなどを購入する場合、売主から買主へ所有権を移転する登記を行います。
これが所有権移転登記です。
売買契約を結び、代金を支払っただけでは、登記名義が自動的に変わるわけではありません。
司法書士が法務局へ登記申請を行い、買主名義への変更手続きを進めます。
住宅ローン利用時の抵当権設定登記
住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入する不動産に抵当権を設定します。
抵当権設定登記は、金融機関が融資の担保を確保するための登記です。
司法書士は、金融機関の抵当権設定書類を確認し、所有権移転登記とあわせて抵当権設定登記を申請します。
住宅ローンを利用する場合、金融機関が指定または承認した司法書士が担当することがあります。
購入した不動産を自分名義にする
買主にとって、登記は購入した不動産を自分名義にする重要な手続きです。
登記には公示の役割があり、自分がその不動産の所有者であることを第三者に示す意味があります。
不動産登記には公信力がないとされるため、登記さえ見れば常に絶対安全というわけではありません。
それでも、不動産取引において登記は非常に重要な確認資料です。
関連記事：登記に公信力はない？仕組みとリスクを正しく理解する記事
登記費用・登録免許税を確認する
買主は、購入時に登記費用を負担することが一般的です。
登記費用には、登録免許税、司法書士報酬、登記事項証明書などの実費が含まれることがあります。
見積書では、司法書士報酬と登録免許税が分かれて記載されているかを確認しましょう。
「司法書士費用」と一括りに見える場合でも、その中には税金と報酬と実費が含まれていることがあります。
司法書士は買主が自由に選べるとは限らない
不動産売買では、司法書士を誰が手配するかは、取引の内容によって異なります。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関が指定または承認した司法書士が担当することがあります。金融機関としては、融資実行と同時に抵当権設定登記を確実に行う必要があるためです。
また、新築分譲住宅や売主が不動産会社・買取再販業者の物件では、売主側や事業主側の指定司法書士が登記手続きを担当するケースもあります。
中古住宅の売買では、買主側、仲介会社、金融機関の調整により司法書士を決めることもありますが、必ず買主が自由に選べるとは限りません。
大切なのは、誰が司法書士を手配するかよりも、登記費用の内訳、登録免許税、司法書士報酬、決済当日の流れを事前に確認しておくことです。
売主側から見た司法書士の役割
売主にとっても、司法書士の確認は重要です。
売主側では、本人確認、意思確認、抵当権抹消、住所変更登記、相続登記未了などが問題になりやすいポイントです。
抵当権抹消登記
売却する不動産に住宅ローンの抵当権が残っている場合、売却時に抵当権抹消登記が必要になります。
多くの場合、売買代金で住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士が抵当権抹消登記を申請します。
抵当権が残ったままでは、買主にとって大きなリスクになります。
そのため、決済当日に抵当権抹消書類がそろっているかを確認することが重要です。
住所変更登記・氏名変更登記
売主の登記住所が現在の住所と異なる場合、住所変更登記が必要になることがあります。
また、結婚や離婚などで氏名が変わっている場合、氏名変更登記が必要になることがあります。
登記記録上の所有者と、現在の売主が同一人物であることを登記上つなげるためです。
2026年4月1日から住所等変更登記が義務化されています。
売却を考えている方は、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているか、早めに確認しましょう。
相続登記が未了の場合の注意
親から相続した実家や空き家を売却する場合、相続登記が終わっていないと売却手続きを進められないことがあります。
登記名義が亡くなった方のままでは、相続人が売主として登記手続きを行うために、まず相続登記が必要になるのが一般的です。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
実家や空き家を売却する場合は、まず登記名義を確認しましょう。
権利証・登記識別情報を紛失している場合
売主が権利証や登記識別情報を紛失している場合でも、直ちに売却できないとは限りません。
ただし、司法書士による本人確認情報の作成など、別の手続きが必要になる場合があります。
時間や費用が追加でかかる可能性もあるため、売却を考え始めた段階で、権利証や登記識別情報があるか確認しましょう。
見つからない場合は、早めに不動産会社や司法書士に相談することが大切です。
本人確認・意思確認ができない場合
所有者本人の判断能力に不安がある場合、売却手続きが進めにくくなることがあります。
不動産売買では、売主本人の意思確認が重要です。
認知症などで判断能力に不安がある場合、成年後見制度や家庭裁判所の関与が必要になることがあります。
家族であっても、本人名義の不動産を当然に売却できるわけではありません。
司法書士や弁護士などの専門家に確認しながら進める必要があります。
司法書士費用と登録免許税の違い
登記費用の見積書を見ると、「司法書士費用」「登録免許税」「実費」など、複数の項目が並んでいることがあります。
これらは同じものではありません。
登録免許税は国に納める税金
登録免許税は、登記申請をするときに国へ納める税金です。
所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記など、登記の種類に応じて課税されます。
登録免許税は、司法書士の報酬ではありません。
司法書士が登記申請にあたり、依頼者から預かって納付する形になることがあります。
司法書士報酬は専門業務への報酬
司法書士報酬は、登記申請代理、書類確認、本人確認、意思確認、決済立会、登記原因証明情報の作成・確認など、専門業務に対する報酬です。
同じ「登記費用」と言っても、登録免許税と司法書士報酬は性質が異なります。
見積書では、どの部分が税金で、どの部分が報酬なのかを確認しましょう。
登記事項証明書・郵送費などの実費
登記費用には、登記事項証明書の取得費用、郵送費、交通費などの実費が含まれる場合があります。
案件によって必要な実費は異なります。
見積書に「実費」と記載されている場合は、何の費用か確認しておくと安心です。
見積書では内訳を確認する
司法書士費用の見積書では、登録免許税、司法書士報酬、実費が分かれているか確認しましょう。
購入時には、所有権移転登記や抵当権設定登記が関係するため、登録免許税が大きくなることがあります。
売却時には、抵当権抹消登記や住所変更登記などが関係する場合があります。
買主と売主では、負担する登記費用の内容が異なることもあります。
仲介手数料とは別の費用
司法書士費用や登録免許税は、仲介手数料とは別の費用です。
仲介手数料無料の物件を購入する場合でも、登記費用が無料になるわけではありません。
新築戸建やリノベーションマンションを仲介手数料無料で購入できる場合でも、所有権移転登記や抵当権設定登記に関する登録免許税・司法書士報酬は別途必要になります。
不動産会社と司法書士の役割分担
不動産売買では、不動産会社と司法書士がそれぞれ異なる役割を担います。
どちらも取引に関わりますが、担当する業務は同じではありません。
不動産会社は物件調査・契約条件調整を行う
不動産会社は、物件調査、現地調査、役所調査、価格査定、売買条件の調整、内見手配、住宅ローンの段取り、決済準備などを行います。
購入の場合は、物件の販売状況や条件を確認し、買主が安心して検討できるようにサポートします。
売却の場合は、販売活動、購入希望者との条件調整、売却価格の提案などを行います。
不動産会社は売買契約書・重要事項説明書を作成する
不動産会社は、物件調査の内容をもとに、売買契約書や重要事項説明書を作成します。
重要事項説明書には、権利関係、法令上の制限、道路、ライフライン、管理内容、ハザードマップに関する事項などが記載されます。
売買契約書には、売買代金、手付金、引渡し時期、住宅ローン特約、契約不適合責任、付帯設備などの条件が記載されます。
一方、登記申請代理は司法書士の業務です。
不動産会社と司法書士の役割を混同しないことが大切です。
司法書士は登記申請代理と本人確認を担う
司法書士は、所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、住所変更登記、相続登記などの登記申請代理を担います。
また、決済当日には、売主・買主の本人確認や意思確認、登記必要書類の確認を行います。
不動産会社が売買契約の段取りを整え、司法書士が登記面を確認することで、取引の安全性が高まります。
金融機関は融資実行と抵当権設定に関わる
住宅ローンを利用する場合、金融機関は融資実行と抵当権設定に関わります。
金融機関は、融資の担保として購入不動産に抵当権を設定します。
そのため、金融機関の指定または承認した司法書士が登記を担当する場合があります。
住宅ローンを利用する買主は、司法書士を自由に選べるかどうか、事前に金融機関へ確認しておくとよいでしょう。
それぞれの専門家が連携して決済を進める
不動産決済では、不動産会社、司法書士、金融機関、売主、買主が連携して手続きを進めます。
不動産会社は契約条件や決済段取りを調整します。
司法書士は登記必要書類を確認し、登記申請を行います。
金融機関は融資実行と抵当権設定に関わります。
それぞれの専門家が役割を分担することで、不動産取引は安全に進みやすくなります。
司法書士が関わることで防げるトラブル
司法書士が関わることで、すべてのトラブルを完全に防げるわけではありません。
しかし、登記や本人確認に関するリスクを抑えるうえで、司法書士の確認は重要です。
お金を払ったのに名義変更できない
買主にとって最も避けたいのは、売買代金を支払ったのに名義変更できないことです。
司法書士は、登記申請に必要な書類がそろっているかを確認し、登記可能と判断してから代金支払いへ進みます。
これにより、買主が大きなリスクを負う可能性を抑えます。
売主本人ではない人が売ろうとしている
不動産売買では、売主が登記記録上の所有者本人であることが重要です。
司法書士は本人確認書類などを確認し、売主本人かどうかを確認します。
なりすましや無権限者による売却を防ぐためにも、本人確認は非常に重要です。
抵当権が残ったまま引渡される
売主の住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消してから買主へ引き渡す必要があります。
抵当権が残ったままだと、買主にとって大きな問題になります。
司法書士は、金融機関の抵当権抹消書類を確認し、所有権移転登記とあわせて抵当権抹消登記を進めます。
相続登記が終わっておらず売却できない
相続した実家を売却する場合、登記名義が亡くなった方のままだと、そのまま売却手続きを進められないことがあります。
相続登記が必要になる場合があります。
売却活動を始める前に、登記名義が誰になっているかを確認しましょう。
登記住所が古く決済直前に手続きが増える
売主の登記住所が古いままだと、住所変更登記が必要になることがあります。
決済直前に判明すると、必要書類の準備に時間がかかる場合があります。
売却を考えている方は、登記簿上の住所・氏名が現在の情報と一致しているか、早めに確認しておきましょう。
新築戸建・リノベーションマンション購入でも司法書士は必要？
新築戸建やリノベーションマンションを購入する場合でも、司法書士は必要になるのが一般的です。
仲介手数料無料の物件であっても、登記手続きが不要になるわけではありません。
新築戸建の所有権保存・移転登記
新築戸建を購入する場合、建物の登記や土地の所有権移転登記などが関係します。
建物については、表示登記や所有権保存登記が関係する場合があります。
土地については、売主から買主への所有権移転登記が行われます。
案件によって必要な登記は異なるため、司法書士や不動産会社に確認しましょう。
住宅ローン利用時の抵当権設定登記
新築戸建やリノベーションマンションを住宅ローンで購入する場合、金融機関の抵当権設定登記が必要になります。
金融機関は、融資の担保として購入不動産に抵当権を設定します。
司法書士は、所有権に関する登記とあわせて、抵当権設定登記を申請します。
リノベーションマンションの所有権移転登記
リノベーションマンションを購入する場合も、所有権移転登記が必要です。
売主が買取再販業者であっても、個人であっても、買主名義に変更するための登記手続きが必要になります。
また、住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も関係します。
仲介手数料無料でも登記費用は別に必要
新築戸建やリノベーションマンションでは、物件によって買主側の仲介手数料が無料になる場合があります。
しかし、仲介手数料無料であっても、登録免許税や司法書士報酬などの登記関連費用は別に必要です。
「仲介手数料無料」と「登記費用無料」は別の話です。
諸費用見積書では、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料などを分けて確認しましょう。
無料だから登記手続きが省略されるわけではない
仲介手数料が無料であっても、登記手続きや決済の安全確認が省略されるわけではありません。
司法書士による本人確認、意思確認、登記必要書類の確認、登記申請は必要です。
辰巳地所では、仲介手数料無料の物件でも、司法書士・金融機関と連携し、決済・引渡しまで丁寧にサポートします。
関連記事：新築戸建・リノベーションマンション仲介手数料無料の記事
売却前に司法書士確認が必要になりやすいケース
不動産売却では、売却活動を始める前に司法書士へ確認した方がよいケースがあります。
特に、登記名義や本人確認に関わる問題は、決済直前に分かると手続きが遅れることがあります。
相続登記が終わっていない
相続した実家や空き家を売却する場合、相続登記が終わっているか確認しましょう。
登記名義が亡くなった方のままでは、売却前に相続登記が必要になることがあります。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や必要書類の準備にも時間がかかることがあります。
関連記事：相続登記義務化の記事
登記住所が古い
売主の登記住所が現在の住所と異なる場合、住所変更登記が必要になることがあります。
過去に購入した不動産では、登記住所が何十年も前の住所のままになっているケースもあります。
売却前に登記事項証明書を確認し、現在の住所と一致しているか見ておきましょう。
抵当権が残っている
住宅ローンを完済していても、抵当権抹消登記をしていない場合、登記上は抵当権が残っていることがあります。
完済しただけでは登記が自動的に消えるわけではありません。
売却前に、抵当権が残っていないか確認しましょう。
抵当権が残っている場合は、金融機関から必要書類を取り寄せ、司法書士に抹消登記を依頼する必要があります。
権利証・登記識別情報を紛失している
権利証や登記識別情報を紛失している場合、売却手続きに追加の確認が必要になることがあります。
必ず売却できないというわけではありませんが、司法書士による本人確認情報の作成など、通常とは異なる手続きが必要になる場合があります。
売却を考え始めたら、まず権利証・登記識別情報が手元にあるか確認しましょう。
共有者がいる
不動産が共有名義の場合、原則として共有者全員の協力が必要になります。
共有者の一部が売却に同意していない場合や、連絡が取れない場合、手続きが進まないことがあります。
共有者の中に判断能力に不安がある方がいる場合は、成年後見制度が関係する可能性もあります。
所有者の判断能力に不安がある
所有者が高齢で判断能力に不安がある場合、不動産売却には慎重な確認が必要です。
本人が売却の意味を理解し、売却意思を示せるかどうかが重要です。
家族が代わりに売却したい場合でも、代理権や成年後見制度の確認が必要になる場合があります。
司法書士、弁護士、家庭裁判所などへの確認が必要になることがあります。
よくある質問
司法書士は買主が選べますか？
買主が司法書士を選べる場合もあります。
ただし、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が指定または承認した司法書士になることがあります。
また、新築分譲や売主業者の指定がある物件では、指定司法書士が関わることもあります。
事前に、不動産会社や金融機関へ確認しましょう。
司法書士費用は誰が払いますか？
一般的には、買主は所有権移転登記や抵当権設定登記に関する費用を負担します。
売主は抵当権抹消登記や住所変更登記など、売主側の事情で必要になる登記費用を負担することが多いです。
ただし、契約条件や取引内容によって異なるため、事前に確認しましょう。
売主も司法書士費用がかかりますか？
売主にも司法書士費用がかかる場合があります。
たとえば、抵当権抹消登記、住所変更登記、氏名変更登記、相続登記などが必要な場合です。
住宅ローンが残っている場合や、登記住所が古い場合は、売却前に費用を確認しておくと安心です。
司法書士なしで不動産売買できますか？
法律上、すべての不動産売買で司法書士を必ず利用しなければならないと単純に断定できるものではありません。
ただし、実務上は、所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、本人確認、書類確認などが必要になるため、司法書士が関わることが一般的です。
特に住宅ローンを利用する場合は、金融機関が司法書士による登記手続きを求めることが多いです。
住宅ローンを使うと司法書士は指定されますか？
住宅ローンを利用する場合、金融機関指定または承認の司法書士になることがあります。
金融機関は、融資実行と同時に抵当権設定登記を確実に行う必要があるためです。
司法書士を自分で選びたい場合は、事前に金融機関へ確認しましょう。
登記識別情報をなくした場合でも売却できますか？
登記識別情報や権利証を紛失していても、必ず売却できないとは限りません。
ただし、通常とは異なる手続きが必要になる場合があります。
司法書士による本人確認情報の作成などが必要になることもあるため、早めに相談しましょう。
相続登記が終わっていない実家は売れますか？
相続登記が終わっていない実家は、そのままでは売却手続きを進められないことがあります。
売却前に相続登記が必要になるのが一般的です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や必要書類の準備が必要になることがあります。
早めに司法書士へ確認しましょう。
登記住所が古いままでも売却できますか？
登記住所が古い場合、売却前または売却と同時に住所変更登記が必要になることがあります。
現在の住所と登記住所が異なる場合は、住民票や戸籍の附票などで住所のつながりを確認する必要があります。
決済直前に分かると手続きが増えるため、売却前に確認しておきましょう。
仲介手数料無料でも司法書士費用は必要ですか？
必要です。
仲介手数料無料は、不動産会社に支払う仲介手数料が無料になるという意味です。
登録免許税、司法書士報酬、登記事項証明書などの実費は別の費用です。
新築戸建やリノベーションマンションを仲介手数料無料で購入する場合でも、登記費用は別途必要になります。
まとめ
不動産決済で司法書士が必要とされる理由は、売買代金の支払いと登記手続きが密接に関係しているためです。
買主は代金を支払うだけでなく、自分名義へ登記できることが重要です。
売主は代金を受け取る一方で、所有権移転や抵当権抹消に必要な書類を整える必要があります。
司法書士は、登記申請代理の専門家として、決済前に登記簿、登記識別情報、印鑑証明書、本人確認書類、抵当権抹消書類などを確認します。
決済当日には、売主・買主の本人確認、意思確認、登記必要書類の確認を行い、登記申請ができる状態かを判断します。
そのうえで、売買代金の支払い、住宅ローンの実行、諸費用精算、鍵の引渡しへ進むのが一般的です。
買主側では、所有権移転登記や住宅ローン利用時の抵当権設定登記が重要です。
売主側では、抵当権抹消登記、住所変更登記、氏名変更登記、相続登記未了、登記識別情報の紛失、本人確認・意思確認などが問題になりやすいポイントです。
また、司法書士費用と登録免許税は別のものです。
登録免許税は国に納める税金であり、司法書士報酬は登記申請代理や書類確認、決済立会などの専門業務に対する報酬です。
仲介手数料無料の物件であっても、司法書士費用や登録免許税などの登記関連費用は別途必要になります。
不動産売買では、不動産会社、司法書士、金融機関がそれぞれの役割を担い、連携して決済・引渡しを進めます。
不動産会社は、物件調査、現地調査、役所調査、売買契約書・重要事項説明書の作成、契約条件の調整、住宅ローンや決済準備をサポートします。
司法書士は、登記申請代理、本人確認、意思確認、登記必要書類の確認を担います。
安全な不動産売買を進めるためには、それぞれの役割を理解し、早めに必要書類や登記状況を確認しておくことが大切です。
参考情報
確認日：2026年6月10日
- e-Gov法令検索「司法書士法」
- 日本司法書士会連合会「司法書士の業務」
- 日本司法書士会連合会「司法書士の仕事」
- 千葉司法書士会「業務内容紹介」
- 法務省「不動産登記のABC」
- 法務省「新不動産登記法Q&A」
- 法務省「相続登記の申請義務化」
- 法務省「住所等変更登記の義務化」
- 国税庁「登録免許税」
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
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物件URLをお送りいただければ、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認いたします。
売却については、仲介手数料を相場の半額を基本にご相談いただけます。
ただし、物件価格や取引条件によって個別確認が必要です。
安全な不動産売買を進めるためには、不動産会社、司法書士、金融機関などが適切に連携することが重要です。
辰巳地所では、購入・売却のどちらでも、決済・引渡しまでの流れを分かりやすくご案内しながら、安心して取引を進められるようサポートいたします。
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