築古戸建投資の注意点｜購入前の調査から修繕・賃貸管理・出口戦略まで解説
築年数の古い戸建を比較的低い価格で購入し、リフォームして賃貸する方法を検討する方もいます。
物件価格が数百万円程度であれば、アパート一棟や都市部の区分マンションよりも始めやすく見えるかもしれません。想定家賃を物件価格で割った表面利回りが高く表示されていると、「多少の修繕費がかかっても利益を残せそうだ」と感じることもあるでしょう。
しかし、築古戸建投資で本当に見なければならないのは、購入価格だけではありません。
道路や境界に問題がないか、将来建て替えられるか、雨漏りやシロアリ被害がないか、いくらかければ貸せる状態になるか。入居後には、給湯器や給排水管の故障、庭木や雑草、近隣からの連絡にも対応しなければなりません。
家賃収入が得られていても、大きな修繕が重なれば手元のお金が減ることがあります。売却したくなったときに、接道や未登記増築の問題が見つかり、買い手が限られる場合もあります。
築古戸建投資は、古い家を安く買って貸すだけの話ではありません。土地と建物を取得し、入居者が安全に暮らせる状態を保ちながら、長期間管理する賃貸事業です。
ここからは、購入前の調査からリフォーム、入居募集、管理、将来の売却まで、順を追って見ていきます。
- 築古戸建投資が注目される理由
- 安く購入できても利益が残るとは限らない
- 購入前に土地と権利関係を調べる
- 前面道路と再建築の可否を確認する
- 建物の状態は購入前にできるだけ把握する
- インスペクションを過信しない
- 耐震性は築年だけで判断しない
- リフォームは見た目より先に不具合と安全性を考える
- 改修工事ではアスベストの事前調査にも注意する
- 賃貸前に安全設備を確認する
- 家賃は希望額ではなく地域の需要から考える
- 入居者を募集する前に賃貸条件を決める
- 貸主が対応する修繕を見込んでおく
- 入居時の状態を写真と書面で残す
- 自主管理と管理委託を比較する
- 戸建特有の維持管理を忘れない
- 築古戸建投資の収支に入れたい費用
- 融資は空室や修繕があっても返済できるかで考える
- 税金や減価償却だけを目的にしない
- 購入前から出口戦略を考える
- 市原市・千葉市で築古戸建投資を検討する場合
- 築古戸建を購入する前のチェックリスト
- まとめ
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- お問い合わせ
築古戸建投資が注目される理由
築古戸建のなかには、比較的低い価格で売り出される物件があります。多額の借入をせず、自己資金を中心に検討できるケースがあることは、戸建投資の特徴の一つです。
また、集合住宅ではなく戸建を希望する入居者もいます。子どものいる世帯、駐車場を複数台分必要とする世帯、生活音を気にせず暮らしたい方、庭や物置を使いたい方などです。
間取りや敷地に余裕があり、駐車場、庭、収納といった特徴が地域の需要と合えば、近隣のアパートとは異なる選択肢になり得ます。
一方で、「戸建だから入居期間が長い」「家族世帯なら安定して借りてもらえる」と決めつけることはできません。通勤や通学の利便性、駐車のしやすさ、建物の状態、周辺の家賃水準によって結果は変わります。
価格が安いことや戸建であることは、投資判断の入口にはなっても、収益性を保証する材料ではありません。
安く購入できても利益が残るとは限らない
築古戸建の販売資料では、表面利回りが目立つように表示されることがあります。
表面利回りは、一般に次のように計算します。
年間の想定賃料収入÷物件価格×100
計算自体は分かりやすいのですが、物件価格以外の支出はほとんど反映されません。
たとえば、300万円で購入できる戸建を月額6万円で貸す想定なら、年間家賃は72万円です。物件価格だけを基準にすると、表面利回りは24％になります。
ところが、実際には購入諸費用、リフォーム費、入居募集費、税金、保険料などが必要です。空室期間があれば、その間の家賃は入りません。入居直後に給湯器が壊れれば、修理や交換の支出も発生します。
購入価格が300万円でも、諸費用とリフォームを含む総投資額が700万円になれば、同じ年間賃料でも見え方は変わります。
見るべきなのは表面利回りの高さではなく、次の支出を差し引いた後に、どのくらいのお金が残るかです。
- 購入時の諸費用
- リフォーム・設備交換費
- 入居者募集にかかる費用
- 管理委託料
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 空室期間中の維持費
- 日常的な修繕費
- 将来の屋根・外壁などの工事費
- 借入金の返済
- 退去後の原状回復費
- 庭木・雑草・害虫などの管理費
- 将来の解体費
想定より家賃が低くなった場合や、入居まで半年かかった場合も試算しておくと、収支の弱点が見えやすくなります。
購入前に土地と権利関係を調べる
築古戸建を購入するときは、建物の見た目だけでなく、土地の権利関係や利用条件も確認します。
登記事項証明書では、土地と建物の所有者、抵当権などの権利関係を確認できます。ただし、登記に書かれている内容だけで、現地の境界や越境、建物の増改築まで分かるとは限りません。
登記だけでは現地の状況まで分からない
登記上の面積と現況の利用範囲が一致しているか、建物が登記されている位置と現地が合っているかを見ます。
古い戸建では、増築した部分が登記されていなかったり、物置や車庫が未登記だったりすることがあります。増築部分について、建築確認の記録を確認できない場合もあります。
未登記であることだけを理由に、直ちに賃貸できないと決まるわけではありません。しかし、融資、火災保険、売却、建築上の適法性の確認などに影響することがあります。購入前に、どの建物が登記されているのか、増築の経緯を確認しておく必要があります。
境界・越境・私道を確認する
現地では、境界標の有無に加えて、次のような状態を見ます。
- 隣家の屋根や雨どいが敷地内へ出ていないか
- 自宅の塀や植木が隣地へ越境していないか
- 排水管や給水管が他人の土地を通っていないか
- 駐車場として使っている部分が本当に所有地か
- 接している道路が公道か私道か
- 私道持分があるか
- 通行や工事に関する取り決めがあるか
越境があっても、長年そのまま使われている物件はあります。大切なのは、存在を知らないまま購入しないことです。解消するのか、覚書を交わすのか、将来の建て替え時に対応するのかを確認します。
上下水道・浄化槽・井戸なども調べる
戸建では、上水道や公共下水だけでなく、井戸、浄化槽、汲み取り、プロパンガスなどが利用されていることがあります。
見た目には水道が使えていても、給水管が私設管だったり、他人の土地を通っていたりする場合があります。浄化槽については、保守点検、清掃、法定検査などの維持管理も必要です。
入居者に貸した後で判明すると対応が難しくなるため、購入前に設備の種類、管理方法、費用負担を確認しておきましょう。
前面道路と再建築の可否を確認する
建物が現に建っているからといって、将来も同じように建て替えられるとは限りません。
都市計画区域や準都市計画区域内では、建築基準法上、原則として建物の敷地が同法上の道路に2メートル以上接することを求められます。ただし、道路の種類、敷地の形状、条例、許可制度などによって個別の判断が必要です。
現地で道路のように見えていても、建築基準法上の道路ではない可能性があります。反対に、幅員が4メートル未満でも、一定の条件を満たす道路として扱われ、建て替え時にセットバックが必要になる場合もあります。
購入前には、少なくとも次の点を役所などで調べます。
- 建築基準法上の道路種別
- 道路幅員
- 接道間口
- セットバックの有無
- 道路と敷地の高低差
- 私道持分
- 通行・掘削に関する権利
- 再建築、増築、大規模な改修の可否
再建築できない物件でも、現在の建物を維持しながら賃貸することは考えられます。ただし、火災や地震で建物が大きく損傷した場合に再建できない可能性や、将来の売却先が限られることを織り込まなければなりません。
賃料が入っている間だけを見るのではなく、建物を使えなくなった後の土地の扱いまで考える必要があります。
また、戸建賃貸では、車が敷地へ出入りできるかも大切です。法令上は再建築できても、前面道路が狭い、車同士のすれ違いが難しい、駐車しにくいといった事情が、入居者募集に影響することがあります。
建物の状態は購入前にできるだけ把握する
築古戸建では、内装がきれいかどうかより先に、建物を安全に使い続けられる状態かを確認します。
壁紙や床材は比較的交換しやすいものの、雨漏り、基礎、構造、給排水管に問題があると、工事の範囲と費用が大きくなりやすいためです。
雨漏り・屋根・外壁
天井や壁の染みだけでなく、押し入れの奥、小屋裏、窓回り、ベランダ下なども見ます。
雨漏り跡が乾いているからといって、すでに直っているとは限りません。売主へ修理履歴を尋ね、可能であれば工事内容や保証書を確認します。
屋根や外壁は地上から見える範囲が限られます。ひび割れ、塗装の剥がれ、板金の浮き、雨どいの破損がある場合は、専門業者による確認も検討したいところです。
基礎・傾き・シロアリ
基礎のひび割れには、表面的なものから構造に関わるものまであります。ひび割れの有無だけでなく、幅、長さ、位置、段差などを見なければ判断できません。
室内では、床の傾き、建具の開閉、柱や壁のずれも確認します。ビー玉を転がすだけで建物全体の状態を判断する方法は、正確とはいえません。
床下へ入れる場合は、シロアリ被害、木材の腐朽、湿気、給排水管からの漏水などを調べます。床下点検口がない住宅では、調査方法や点検口の新設も検討します。
給排水管・給湯器・電気設備
水道は、蛇口から水が出るだけでなく、漏水、赤水、排水の流れ、配管材、凍結や腐食の跡を見ます。
空き家期間が長い物件では、通水した後に漏れが見つかることもあります。排水口から臭いが上がっているだけなのか、配管や浄化槽に問題があるのかを切り分けなければなりません。
給湯器、エアコン、換気扇、インターホンなどは、設置年と動作を確かめます。今は動いていても、製造から長期間が経過している設備は、入居後の交換も見込んでおいた方が現実的です。
電気設備では、分電盤、契約容量、コンセントの数、接地、露出配線などを確認します。古い設備の交換や増設には資格が必要な工事がありますので、安易なDIYは避けます。
塀・擁壁・庭・排水
戸建は室内だけでなく、敷地全体が管理対象です。
ブロック塀の傾きやひび割れ、擁壁の水抜き穴、庭の排水、越境した樹木、壊れた門扉なども確認します。敷地に雨水がたまりやすい場合は、建物の湿気や近隣への流出につながることがあります。
インスペクションを過信しない
建物状況調査、いわゆるインスペクションは、購入時点で建物にどのような劣化事象が見られるかを把握する手段の一つです。
国の基準に沿った既存住宅状況調査は、講習を修了した建築士が実施します。構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、目視や計測による調査が行われます。
一方、建物状況調査は、建物に隠れた不具合が一切ないことを保証する調査ではありません。国土交通省も、調査の限界として、瑕疵の有無を判定するものではないことなどを明記しています。
家具や仕上げ材で隠れている部分、立ち入れない小屋裏や床下、地中の配管などは、調査できないことがあります。調査時に雨が降っていなければ、雨漏りの症状が現れない場合もあるでしょう。
給湯器やエアコンなどの設備、シロアリ、給排水管、擁壁については、通常の建物状況調査とは別に専門業者の確認が必要になることもあります。
インスペクションを実施する目的は、「問題がない」という証明を得ることではありません。見つかった劣化や調査できなかった部分を把握し、リフォームの範囲、費用、購入条件を判断することにあります。
耐震性は築年だけで判断しない
築古戸建では、耐震性も確認したい項目です。
1981年5月以前に建築された建物は、一般に旧耐震基準による建物と呼ばれます。旧耐震基準の住宅には、耐震性が十分でないものがあるため、耐震診断や改修履歴の確認が必要です。
ただし、1981年以降なら何も確認しなくてよいわけではありません。
国土交通省は、熊本地震の被害を踏まえ、新耐震基準による在来軸組構法の木造住宅でも、接合部などの規定が明確化された2000年以前に建築されたものについて、接合部等の状況を確認することを推奨しています。
耐震性は、築年だけでなく、次の条件を含めて見ます。
- 建物の構造と工法
- 壁の配置
- 基礎の状態
- 柱・梁・接合部
- 屋根の重さ
- 増改築の履歴
- 過去の耐震診断
- 耐震改修の内容
- 劣化やシロアリ被害
間取り変更で壁や柱を撤去する場合は、構造への影響を建築士などへ確認します。賃貸用だから耐震性を考えなくてよい、ということにはなりません。
リフォームは見た目より先に不具合と安全性を考える
築古戸建では、傷んだ壁紙や古いキッチンが目につきます。しかし、限られた予算を内装だけに使うと、入居後に雨漏りや配管故障が見つかり、再び工事が必要になることがあります。
まずは、建物を安全に使うための工事を優先します。
- 雨漏りや漏水を止める
- 構造や基礎の問題を確認する
- 給排水・電気・ガス設備を点検する
- 火災警報器や鍵などの安全設備を確認する
- 入居に必要な設備を決める
- 内装やデザインを検討する
リフォームの内容は、想定する入居者によっても変わります。
家族世帯を想定するなら、駐車場、収納、洗濯動線、エアコン設置場所などが検討材料になります。ペット可にするなら、床材、臭い対策、庭や柵の扱いも考えなければなりません。
高額な設備を入れれば、そのまま家賃へ上乗せできるとは限りません。周辺の賃貸需要を見ないまま工事を始めると、過剰なリフォームになることがあります。
見積もりは総額だけで比べず、工事項目、材料、数量、処分費、諸経費を見ます。同じ「浴室工事」でも、表面の塗装だけなのか、下地や配管まで交換するのかで内容は大きく異なります。
また、築古住宅では解体後に腐朽、配管の劣化、下地の損傷などが見つかることがあります。購入資金と当初の工事費だけで手元資金を使い切らず、追加工事に備えた余力を残しておきたいところです。
改修工事ではアスベストの事前調査にも注意する
古い住宅を解体・改修する際は、アスベストを含む建材が使われていないかの確認が必要です。
現在の制度では、解体・改修工事を行う事業者に、工事部分の建材について石綿含有の有無を事前調査する義務があります。一定規模以上の工事では、調査結果の行政への報告も必要です。
建物の所有者など発注者側も、施工業者へ設計図書などの情報を提供し、適法に工事できる費用や工期を確保する配慮が求められます。厚生労働省は、改修工事の見積もりに書面調査、現地調査、分析調査などの費用が含まれているか確認するよう案内しています。
「築年が古いから必ずアスベストがある」「新しければ絶対にない」とは一律に判断できません。
見積書では、次の点を確かめます。
- 事前調査費が含まれているか
- 誰が調査を行うか
- 必要な資格を持っているか
- 分析調査が必要になった場合の費用
- 含有建材が見つかった場合の工事方法
- 追加費用と工期
- 調査結果の報告書を受け取れるか
必要な調査費が入っていない安い見積もりは、後から費用が増える可能性があります。
賃貸前に安全設備を確認する
賃貸住宅として使用する前には、住宅用火災警報器、分電盤、配線、ガス設備、鍵、階段、手すりなどを確認します。
住宅用火災警報器は設置が義務化されており、具体的な設置場所などは消防法令や地域の条例により定められます。購入時に本体が付いていても、電池切れや故障の可能性があるため、作動確認と交換時期の確認が必要です。
そのほか、次のような箇所も見ておきたいところです。
- 階段のぐらつき
- 手すりの固定
- 腐食したベランダ
- 床の沈み
- 割れたガラス
- 露出した配線
- 傾いたブロック塀
- 鍵が閉まりにくい窓や玄関
- ガス漏れや不完全燃焼の危険がある機器
- 敷地内の陥没や段差
法令への適合や工事の必要性は、所在地や工事内容、建物の状況によって異なります。建築士、施工業者、行政窓口、管轄の消防本部などへ個別に確認してください。
家賃は希望額ではなく地域の需要から考える
リフォーム後の家賃を、投じた費用から逆算して決めたくなることがあります。
しかし、家賃はオーナーが回収したい金額ではなく、地域の入居者が比較する物件との関係で決まります。
確認したいのは、同じ市内の戸建賃貸だけではありません。
- 近隣のアパートやテラスハウス
- 間取りと床面積
- 築年と設備
- 駐車可能台数
- 駅やバス停までの距離
- 勤務先や工業地域へのアクセス
- 学校や保育施設
- スーパーや医療機関
- ペット飼育の可否
- 庭・物置・収納
- 前面道路と駐車のしやすさ
募集広告に載っている家賃は、まだ入居者が決まっていない希望賃料です。長期間掲載されている物件を基準にすると、実際より高い家賃を想定する可能性があります。
入居募集を依頼する不動産会社へ、募集できそうな家賃だけでなく、どの程度の期間で決まりそうか、どのような世帯から反応がありそうかを聞いておくとよいでしょう。
入居者を募集する前に賃貸条件を決める
戸建賃貸では、室内だけでなく庭、駐車場、物置、植木など、敷地内の使い方も契約条件に関わります。
募集を始める前に、次の事項を決めておきます。
- 普通借家契約か定期借家契約か
- 契約期間
- ペット飼育
- DIYや設備の取付け
- 庭木・草刈りの分担
- 駐車可能な車種や台数
- 物置の使用
- 残置物の扱い
- 自治会やごみ出し
- 修繕時の連絡先
- 緊急時の立入り
- 保証会社
- 火災保険
- 禁止事項
普通借家契約と定期借家契約では、更新や契約終了の仕組みが異なります。定期建物賃貸借には、契約の更新がなく期間満了で終了することについて、契約前に所定の説明を行うなどの要件があります。契約書に「定期」と書くだけで成立すると考えず、宅地建物取引業者などへ相談してください。
ペット可やDIY可は、募集上の特徴になることがありますが、原状回復、臭い、傷、造作物の所有、退去時の撤去などを曖昧にするとトラブルにつながります。
庭木や雑草についても、「戸建だから入居者が手入れするだろう」と任せきりにせず、どこまでを借主が行い、剪定や伐採など専門作業を誰が負担するかを契約時に決めます。
貸主が対応する修繕を見込んでおく
賃貸住宅は、入居者へ引き渡したら支出が終わるわけではありません。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、貸主が住宅の使用に必要な修繕を行い、借主の故意・過失によって必要となった修繕とは分けて考えるモデルが示されています。また、通常の使用による損耗については、借主に原状回復義務が生じない考え方が採られています。標準契約書は法令で使用を義務付けられたものではありませんが、契約条件を検討する際の参考になります。
築古戸建で想定しておきたいのは、次のような修繕です。
- 給湯器の故障
- エアコンの故障
- 水栓やトイレの不具合
- 排水詰まり
- 給排水管からの漏水
- 雨漏り
- 分電盤やコンセントの不具合
- 建具の開閉不良
- 床の沈み
- 雨どいの破損
- 外壁や屋根の劣化
- 塀や門扉の破損
実際の負担は、契約内容、故障原因、借主の使い方などによって異なります。
「古い建物だから故障は借主負担」「入居前に説明したから貸主は直さなくてよい」と一律に扱うことはできません。不具合が生活に与える影響を見ながら、管理会社や専門家へ相談して対応します。
入居時の状態を写真と書面で残す
退去時の原状回復をめぐる行き違いを防ぐには、入居時の状態を貸主と借主の双方で確認することが役立ちます。
室内の傷や汚れだけでなく、戸建では外部の状態も記録します。
- 壁・床・天井
- 建具・窓・網戸
- キッチン・浴室・トイレ
- 給湯器・エアコン・照明
- 鍵・リモコン
- 庭・植木・雑草
- 駐車場
- 物置
- 塀・門扉
- 雨どい・外壁
- 残置物
写真は、場所と撮影日が分かる状態で残します。設備は、電源が入るかだけでなく、冷房、給湯、換気、排水など実際の動作も確認します。
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、退去時のトラブル防止のため、契約条件や入居時の物件状況を確認する考え方が示されています。
自主管理と管理委託を比較する
戸建1戸であれば、自分で管理できそうに思えるかもしれません。
しかし、実際には家賃の入金確認だけでなく、設備故障、近隣からの苦情、台風後の確認、庭木、滞納、契約更新、退去立会いなどへの対応があります。
自主管理を選ぶ場合は、次の対応が可能か考えます。
- 入居者からの連絡を受けられるか
- 夜間や休日の漏水に対応できるか
- 修理業者を手配できるか
- 家賃滞納時に連絡できるか
- 定期的に現地を確認できるか
- 契約更新や退去手続きを行えるか
- 法令や契約条件の変更を把握できるか
管理会社へ委託する場合も、「全部任せられる」と考えず、契約内容を確認します。
国土交通省の賃貸住宅管理業法では、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者に登録を義務付けています。登録業者には、管理受託契約を締結する前に、報酬や管理業務の内容・実施方法などを書面で説明する義務があります。200戸未満の事業者の登録は任意です。
管理委託契約では、次の点を見ておきましょう。
- 月額管理料
- 入居募集費用
- 家賃回収
- 滞納対応
- 契約更新
- 設備故障時の受付
- 夜間・休日の対応
- 修繕を事前承認なしで発注できる上限額
- 定期巡回
- 庭や建物外部の確認
- 退去立会い
- 原状回復工事
- 管理契約の解約条件
管理料が安くても、巡回や緊急対応が含まれていなければ、オーナー自身の負担は残ります。
戸建特有の維持管理を忘れない
区分マンションでは、建物外部や共用部分を管理組合が管理します。一方、戸建では建物と敷地のほぼ全体が所有者の管理対象です。
入居中も、次のような問題が起こります。
- 雑草が伸びて近隣へ迷惑をかける
- 樹木の枝が道路や隣地へ越境する
- 落ち葉が雨どいを詰まらせる
- 害虫や害獣が発生する
- 台風で塀や物置が壊れる
- 空き家期間中に漏水する
- 浄化槽の保守点検が必要になる
- 井戸ポンプが故障する
- 敷地内の排水が悪くなる
草刈りや日常的な庭の手入れを借主にお願いする場合でも、専門的な剪定、危険な高所作業、大きな設備修繕まで借主へ任せるのは現実的ではありません。
契約上の分担に加え、所有者として建物と敷地の安全を保つ視点が必要です。
築古戸建投資の収支に入れたい費用
築古戸建の収支は、購入時、入居前、運用中、退去時、売却時のそれぞれに分けて考えると見落としを減らせます。
購入時
- 物件価格
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 固定資産税などの精算金
- 融資関係費用
- 火災保険料
- 調査費
入居前
- 建物状況調査
- 測量や境界確認
- リフォーム費
- アスベスト事前調査
- 設備交換
- 清掃
- 残置物処分
- 入居募集費
運用中
- 管理委託料
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 設備修繕
- 庭や外構の管理
- 浄化槽・井戸の維持
- 借入返済
- 空室中の光熱費・巡回費
退去・売却時
- 原状回復
- 再募集費
- 売却費用
- 境界確定
- 建物解体
- 残置物処分
- 売却に伴う税金
すべての費用が毎年発生するわけではありませんが、どれか一つの大きな支出で、数年分の利益がなくなることはあり得ます。
毎月の利益を全額使わず、建物の状態に応じて修繕資金を残しておくことが大切です。
融資は空室や修繕があっても返済できるかで考える
築古戸建への融資条件は、金融機関、申込人、物件所在地、担保評価、建物の状態などによって異なります。
購入価格が低くても、築年数、再建築、接道、未登記増築などの事情から、希望する条件で借りられないことがあります。
融資を利用する場合は、借入可能額だけでなく、次の点を見ます。
- 融資期間
- 金利と返済方法
- 毎月の返済額
- リフォーム費を含められるか
- 空室時も返済できるか
- 大きな修繕と返済が重なっても耐えられるか
- 売却時に残債を返せるか
賃貸する目的で購入する場合は、その資金使途を金融機関へ正確に伝え、投資用・事業用として利用できる融資を確認します。
購入時に自己資金をすべて使い切ると、入居前の追加工事や入居後の故障へ対応できません。借入額を抑えることと、手元資金を残すことの両方を考えましょう。
税金や減価償却だけを目的にしない
築古建物では、減価償却による税務上の効果が話題になることがあります。
ただし、減価償却は支出したお金そのものが戻ってくる制度ではありません。建物や設備の取得費を、一定の期間にわたって経費化していく仕組みです。
中古資産の耐用年数には、取得後の使用可能期間を見積もる方法や、一定の場合に用いる簡便法があります。一方、取得後に行う資本的支出の金額などによっては、簡便法を使えない場合があります。
また、リフォーム費がその年の修繕費になるか、資本的支出として減価償却するかは、工事の名称ではなく内容によって判断されます。通常の維持管理や原状回復に当たる部分と、建物の価値を高めたり使用可能期間を延ばしたりする部分では、税務上の扱いが異なります。
個人と法人、建物と設備、購入直後の工事と運用中の修繕では扱いが異なることがあります。
「築古だから短期間で償却できる」「リフォーム代はすべて一括で経費にできる」と判断せず、契約書、売買代金の内訳、工事見積書、請求書などを保管し、税務署や税理士へ確認してください。
購入前から出口戦略を考える
不動産投資では、購入した時点から将来の売却方法を考えておく必要があります。
築古戸建の主な出口には、次のような選択肢があります。
入居中のまま売却する
入居者がいる状態では、賃貸事業用の物件として投資家へ売却する方法が中心になります。
家賃、契約内容、修繕履歴、管理状況などが判断材料です。高い家賃で入居していても、近隣相場と大きく離れている場合や、建物の修繕が先送りされている場合は、買主が慎重になることがあります。
空室にして自己居住用として売却する
退去後に、一般の住宅購入者へ売却する方法です。
実需向けでは、建物の状態、住宅ローンを利用できるか、再建築、接道、駐車場、周辺環境などが重視されます。
普通借家契約では、オーナーが売却したいという理由だけで、希望する時期に簡単に退去してもらえるとは限りません。賃貸借契約の内容と入居者の居住の安定を踏まえて計画する必要があります。
土地として売却する
建物の利用価値が低くなった場合は、古家付き土地として売却する方法があります。
ただし、再建築できるか、道路に接しているか、境界が明確か、解体工事ができるかによって土地としての売りやすさは変わります。
解体して売却する
更地にすると建物の状態を気にせず売却できますが、解体費、残置物処分、アスベスト調査、地中埋設物などの費用がかかります。
建物を壊した後に再建築できないことが判明すると、かえって利用価値が下がる場合があります。解体前に、道路、再建築、税金、売却方法を確認することが欠かせません。
出口戦略で大切なのは、「自分が買いたいか」だけでなく、将来どのような人ならこの物件を買う可能性があるかを考えることです。
市原市・千葉市で築古戸建投資を検討する場合
市原市や千葉市で戸建賃貸の需要を考えるときは、市全体を一つの市場として見ない方がよいでしょう。
市原市は市域が広く、駅に近い住宅地、工業地域への通勤を意識した地域、農村部、山間部など、立地条件が大きく異なります。千葉市も、区や駅、沿線によって交通環境や賃貸需要が変わります。
物件ごとに確認したいのは、次のような条件です。
駐車台数と前面道路
自動車を主な移動手段とする地域では、駐車可能台数が入居募集に影響します。
敷地内に駐車スペースがあっても、前面道路が狭い、間口が小さい、電柱があるなどの理由で駐車しにくい場合があります。現地では実際の車両動線まで見ておきたいところです。
通勤・通学・生活環境
駅までの距離だけでなく、バス便、勤務先への移動、学校、保育施設、スーパー、医療機関などを確認します。
駅から遠くても、駐車場があり、主要道路や勤務先へ移動しやすければ需要が見込めることがあります。反対に、駅に比較的近くても、駐車しにくさや道路環境が入居募集の弱点になることもあります。
上下水道・浄化槽・井戸
同じ地域でも、公共下水、浄化槽、井戸などの設備条件が異なります。
入居者が負担する費用や日常管理だけでなく、ポンプ、浄化槽、排水設備が故障した場合の所有者負担も見込んでおきます。
災害リスクと管理距離
洪水、内水、土砂災害などのハザード情報も確認します。
ハザードマップに区域が表示されているから直ちに投資対象外とするのではなく、想定される災害、避難経路、建物の高さ、保険条件などを見ます。
また、自宅から遠い物件では、台風や大雨の後にすぐ確認できるか、近くに管理会社や修理業者がいるかも大切です。
安い物件を求めて管理可能な範囲を広げすぎると、交通費や移動時間、緊急対応の負担が増えます。
築古戸建を購入する前のチェックリスト
購入を決める前に、少なくとも次の項目を確認します。
- 土地・建物の所有者と登記内容
- 抵当権などの権利関係
- 境界標と測量資料
- 越境の有無
- 私道持分と通行・掘削条件
- 建築基準法上の道路種別
- 接道間口・道路幅員
- セットバックと再建築
- 未登記建物・未登記増築
- 建築確認・検査済証
- 雨漏り・屋根・外壁
- 基礎・傾き・シロアリ
- 給排水・電気・ガス
- 浄化槽・井戸
- 耐震性と改修履歴
- アスベスト事前調査
- 住宅用火災警報器などの安全設備
- リフォーム見積もり
- 想定家賃と入居募集期間
- 駐車場と前面道路
- 管理方法と緊急対応
- 空室・修繕を含む収支
- 融資返済と手元資金
- ハザード情報
- 将来の売却・解体方法
すべての項目に問題がない物件を探すというより、問題や費用を購入前に把握し、それを含めても事業として成り立つかを判断することが大切です。
まとめ
築古戸建投資では、比較的低い価格で購入できる物件がある一方、購入後の修繕、管理、空室、売却まで考えなければ、当初の収支計画が大きく変わることがあります。
表面利回りが高くても、購入諸費用やリフォーム費を含めれば、実際の利回りは下がります。給湯器や配管、屋根などの修繕が重なると、数年分の家賃収入が一度に出ていくこともあるでしょう。
購入前には、建物だけでなく、道路、境界、越境、私道、再建築、未登記増築なども確認します。インスペクションは有効な手段ですが、すべての不具合を保証するものではありません。必要に応じて、設備、害虫、配管、耐震性などの専門調査を追加します。
リフォームでは、見た目を整える前に、雨漏り、構造、給排水、電気、安全設備を優先します。入居後は、貸主として設備故障や敷地管理へ対応できる資金と体制が必要です。
さらに、家賃が入っている間だけでなく、最後に誰へ売るのか、建物を使えなくなった後に土地として価値が残るのかまで考えておきたいところです。
築古戸建投資を検討するときは、次の6つの問いを物件ごとに確かめてみてください。
なぜ安いのか。
貸せる状態にするまで、総額でいくらかかるのか。
その地域で、誰がいくらで借りるのか。
入居後の故障や管理に対応できるのか。
空室や修繕が続いても資金を維持できるのか。
将来、誰にどのような状態で売るのか。
答えを出せない項目があれば、購入を急がず、必要な調査や見積もりを追加することが、後悔を減らすことにつながります。
参考情報
確認日：2026年7月23日
国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査〈インスペクション〉活用に向けて）」
URL：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度について」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html
e-Gov法令検索「建築基準法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法の公表について」
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000662.html
厚生労働省「建築物の改修・解体工事を発注する皆さまへ」
URL：https://www.ishiwata.mhlw.go.jp/business/reform-customer/
厚生労働省「石綿事前調査結果報告システム」
URL：https://www.ishiwata.mhlw.go.jp/result-reporting-system/
総務省消防庁「住宅用火災警報器を設置しましょう」
URL：https://www.fdma.go.jp/relocation/html/life/yobou_contents/contents/index_03.html
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/keiyaku/kei01.html
1国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
1国土交通省「定期建物賃貸借Q＆A」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000060.html
国土交通省「賃貸住宅管理業者の業務」
URL：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/administrator_duties.html
国税庁「中古資産の耐用年数」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
国税庁「修繕費とならないものの判定」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm
辰巳地所のご紹介
築古戸建を購入して賃貸する場合、販売価格と想定家賃だけでは判断できません。
道路や接道、境界、越境、私道、未登記増築、建物の劣化、インフラ、周辺の賃貸需要などを調べ、リフォームと修繕を含む総投資額を把握する必要があります。将来売却するときに、どのような買主が検討できる物件なのかも、購入前に見ておきたいところです。
辰巳地所では、市原市や千葉市をはじめとする千葉県を中心に、一都三県を営業エリアとして、不動産の購入・売却をサポートしています。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、当社で取り扱える場合があります。物件URLをお送りいただければ、取り扱いの可否、仲介手数料の条件、購入時に必要となる諸費用の目安を確認します。
売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件では、買主様の仲介手数料が無料になる場合があります。ただし、投資用物件を含め、売主様との契約内容や物件、取引条件によって異なるため、個別の確認が必要です。
融資についても、利用目的、物件の築年数、担保評価、申込人の状況などにより、金融機関の取り扱いや審査結果が異なります。投資用ローンの利用を前提に、空室や修繕が発生した場合にも無理なく返済できる計画を考えます。
当社では、現地調査、役所調査、道路・法令上の制限、登記事項証明書、上下水道などの確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、金融機関・司法書士との調整、決済・引渡しまで丁寧にサポートしています。
耐震性、リフォーム工事、アスベスト、測量、税務など、専門的な判断が必要な事項については、建築士、施工業者、土地家屋調査士、税理士、行政機関などへの確認も含めながら進めます。
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