旅館業許可と民泊（住宅宿泊事業）の違いとは？許可・届出・180日制限を解説
- そもそも「民泊許可」という一つの許可制度があるわけではない
- 旅館業許可と住宅宿泊事業の違いを比較
- 旅館業法で民泊を行う場合は「簡易宿所営業」が一般的
- 住宅宿泊事業法の民泊は年間180日以内
- どんな空き家でも住宅宿泊事業に使えるわけではない
- 営業日数だけで旅館業と住宅宿泊事業を選ばない
- 住居専用地域なら民泊はできる？
- 家主が不在になる民泊では管理業者への委託が必要になることも
- 自治体条例によって営業できる期間がさらに制限されることがある
- マンションで民泊を考えるなら管理規約も確認
- 民泊目的で物件を買う前に、まず行政へ何を確認する？
- 「民泊可能物件」「旅館業許可付き物件」を買う前に確認したいこと
- 物件を買えば旅館業許可や民泊届出もそのまま引き継げる？
- 千葉県で旅館業・民泊物件を検討するときに確認したいこと
- まとめ｜物件を購入する前に「どの制度で営業するのか」を確認しよう
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- ご相談はこちら
そもそも「民泊許可」という一つの許可制度があるわけではない
「民泊の許可を取りたい」と考えている方は多いと思います。
ただ、法律上「民泊許可」という名前の一つの許可制度があるわけではありません。
住宅などを使って宿泊サービスを提供する場合、現在の主な制度は、大きく分けると次の3つです。
旅館業法による営業は「許可」
住宅宿泊事業法による民泊は「届出」
国家戦略特区法による特区民泊は「認定」
という違いがあります。
一般にはこれらをまとめて「民泊」と呼ぶことがありますが、根拠となる法律も、必要な手続きも同じではありません。
とりわけ混同しやすいのが、旅館業法による簡易宿所営業と、住宅宿泊事業法による民泊です。
この記事では、この2つを中心に見ていきます。
なお、特区民泊は国家戦略特別区域で利用できる別の仕組みです。どこの自治体でも選べる制度ではないため、今回の記事では詳しい説明は省きます。
旅館業許可と住宅宿泊事業の違いを比較
まずは、大きな違いを見てみましょう。
| 比較項目 | 旅館業法（主に簡易宿所） | 住宅宿泊事業法 |
|---|---|---|
| 手続き | 許可 | 届出 |
| 年間営業日数 | 住宅宿泊事業法の180日上限はない | 年間180日以内 |
| 建物 | 旅館業法上の構造設備基準などを満たす必要がある | 法律上の「住宅」に該当する必要がある |
| 住居専用地域 | 原則として営業不可 | 制度上は可能。ただし条例・地区計画等による制限あり |
| 自治体による規制 | 条例、建築・都市計画等の確認が必要 | 条例で営業期間等を制限する場合がある |
| 家主不在時の管理 | 住宅宿泊事業法の管理委託制度は適用されない | 一定の場合、住宅宿泊管理業者への委託が必要 |
| 消防・建築関係 | 物件ごとの確認が必要 | 物件ごとの確認が必要 |
ここだけを見ると、「180日を超えて営業したいなら旅館業を選べばいい」と考えたくなるかもしれません。
しかし、実際の物件ではそれほど単純ではありません。
旅館業が認められる用途地域なのか、建物が必要な基準を満たせるのか、どのような消防設備が必要になるのか。住宅宿泊事業なら、その建物が法律上の「住宅」に該当するのか、自治体条例で営業日が制限されていないか、といった確認があります。
制度を選んでから物件を見るというより、「この物件で、この営業方法を考えている」と具体的に行政へ伝えて確認することが大切です。
旅館業法で民泊を行う場合は「簡易宿所営業」が一般的
旅館業法では、旅館業を「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3種類に分けています。
住宅を利用して有償で繰り返し宿泊サービスを提供する場合、住宅宿泊事業法の届出や特区民泊の認定を利用しなければ、旅館業法に基づく許可が必要になるのが基本です。
いわゆる民泊を旅館業法によって行う場合には、「簡易宿所営業」の許可を取得するケースが一般的です。
簡易宿所という言葉から、大部屋の宿泊施設だけを想像する方もいるかもしれません。しかし、戸建住宅を活用した宿泊事業でも簡易宿所営業の許可を検討するケースがあります。
一方で、「戸建だから簡易宿所の許可が取れる」という意味ではありません。
旅館業の営業許可には構造設備に関する基準があり、自治体の条例による衛生基準も関係します。さらに、都市計画、建築、消防などは別の観点から確認しなければなりません。
ここは不動産広告だけでは判断しにくいところです。
「旅館業向きの物件」「簡易宿所として利用可能」といった表示を見つけたとしても、実際に自分が予定している営業形態で許可を受けられるかについては、購入前に管轄する行政機関へ確認しておくほうが安心です。
住宅宿泊事業法の民泊は年間180日以内
住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」を利用する場合、旅館業法の営業許可ではなく、都道府県知事等への届出によって住宅宿泊事業を行います。
大きな特徴が、年間の営業日数です。
住宅宿泊事業では、人を宿泊させることができる日数は1年間で180日以内です。
この「1年間」は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで。「1日」は正午から翌日の正午までとして数えます。
たとえば、ある年の夏から住宅宿泊事業を始めたとしても、そこから12か月間で180日を数えるわけではありません。
また、180日は「一人の事業者につき180日」ではなく、届出住宅ごとに算定されます。
そのため、年度途中で住宅宿泊事業者が別の人に変わったからといって、それまでの営業日数がゼロに戻るわけでもありません。
購入する物件がすでに住宅宿泊事業を行っている場合は、その年度に何日営業しているのかについても確認しておきたいところです。
どんな空き家でも住宅宿泊事業に使えるわけではない
「空き家を持っているから、民泊新法ならすぐ始められる」と考えるのも注意が必要です。
住宅宿泊事業法で利用する建物は、法律上の「住宅」でなければなりません。
まず設備として、
台所・浴室・便所・洗面設備
が必要です。
さらに、建物が次のいずれかに該当する必要があります。
「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
「入居者の募集が行われている家屋」
「随時、その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋」
です。
少し分かりにくいところですが、住宅宿泊事業法は、もともと「住宅」を活用して宿泊サービスを行う制度です。
初めから人を宿泊させることだけを目的として用意された施設が、当然に住宅宿泊事業法上の住宅になるわけではありません。
中古戸建を購入して民泊新法を利用しようと考えている場合には、「この物件は住宅だから大丈夫だろう」と自己判断せず、予定している使い方を行政窓口へ伝えて確認することをおすすめします。
営業日数だけで旅館業と住宅宿泊事業を選ばない
旅館業と住宅宿泊事業を比較すると、どうしても180日という数字が目につきます。
「年間を通して営業したいから旅館業」「180日以内でよければ民泊新法」と考えるのは分かりやすいのですが、それだけで決めることはできません。
たとえば旅館業の許可を考えていても、用途地域によっては旅館・ホテル等の用途が認められない場所があります。
建物によっては用途変更など建築上の確認が必要になることもありますし、消防設備にも対応しなければなりません。
住宅宿泊事業の場合も、住宅の要件を満たしているか、家主居住型なのか家主不在型なのか、自治体独自の条例があるかなどを確認する必要があります。
改修工事が必要になれば、物件価格とは別に費用もかかります。
つまり「どちらの制度が簡単か」ではなく、その物件と自分の事業計画に、どの制度が現実的なのかを見ることが大切です。
住居専用地域なら民泊はできる？
ここも、物件探しで迷いやすいところです。
国の民泊制度の比較では、旅館業法による簡易宿所は住居専用地域では営業できない一方、住宅宿泊事業法による民泊は住居専用地域でも制度上は可能とされています。
ただし、「住宅宿泊事業なら住居専用地域は何も問題ない」という意味ではありません。
自治体が条例によって住宅宿泊事業を実施できる区域や期間を制限している場合がありますし、地区計画など別のルールが設けられていることもあります。
千葉県も、住居専用地域で住宅宿泊事業を行う場合について、地区計画等で営業を禁止している場合があるため、施設所在地の市町村の都市計画担当部署へ必ず確認するよう案内しています。
インターネットで用途地域を調べるだけで完結させず、購入を検討している物件の住所や地番を伝えたうえで確認したほうが確実です。
家主が不在になる民泊では管理業者への委託が必要になることも
住宅宿泊事業法では、届出をすればあとは自由に運営できるわけではありません。
特に、自宅とは別の場所にある戸建などを民泊として使おうとしている方に関係するのが、住宅宿泊管理業務の委託です。
原則として、
届出住宅の居室数が5を超える場合
または、
宿泊者がいる間に住宅宿泊事業者が不在となる場合
には、住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。
ただし、事業者の住居と届出住宅が同じ建物や敷地内、または隣接している場合など、一定の要件を満たせば委託が不要となる例外もあります。
ここは「家主が少し外出したらすべて委託が必要」と単純に捉えるところでもありません。
一方で、清掃会社へ清掃を頼めば住宅宿泊管理業者への委託になる、というものでもありません。
住宅宿泊事業法に基づいて管理を委託する必要があるケースでは、登録を受けた住宅宿泊管理業者との関係を確認する必要があります。
具体的な運営方法を行政窓口へ伝え、自分の場合に管理委託が必要なのかを確認しておくとよいでしょう。
自治体条例によって営業できる期間がさらに制限されることがある
住宅宿泊事業の「年間180日」は、全国共通の上限です。
ただし、180日使えることが保証されているわけではありません。
地域の事情に応じて、自治体が条例によって住宅宿泊事業を実施できる区域や期間を制限することがあります。
さらに2026年7月には、国から地方公共団体に対して、一定の地域について住宅宿泊事業の実施期間をゼロ日とする、いわゆる「ゼロ日規制」などに関する技術的助言が示されました。
これは全国一律に住宅宿泊事業が禁止されたという話ではなく、実際の規制内容は自治体の条例制定・改正などによって変わります。
ゼロ日規制については、関連記事「民泊の『ゼロ日規制』を国が容認｜自治体条例で何が変わる？不動産への影響を解説」で詳しく紹介しています。
物件購入を検討する際には、「法律では180日だから年間180日営業できる」と決めつけず、その自治体で現在どのような条例が適用されているかまで確認してください。
マンションで民泊を考えるなら管理規約も確認
区分マンションを購入して住宅宿泊事業を行いたい場合は、もう一つ確認するものがあります。
マンションの管理規約です。
住宅宿泊事業の届出では、区分所有建物の場合、管理規約の写しが添付書類として求められます。
規約に住宅宿泊事業について明確な定めがない場合には、管理組合に住宅宿泊事業を禁止する意思がないことを確認するための書類も必要になります。
つまり、「その地域では住宅宿泊事業ができる」ということと、「そのマンションで住宅宿泊事業ができる」ということは別の話です。
購入後に管理規約を見て民泊禁止だと分かることのないよう、契約前に確認しておきたいところです。
管理規約だけで判断しにくい場合には、管理会社や管理組合にも確認してみてください。
民泊目的で物件を買う前に、まず行政へ何を確認する？
民泊に関する法律は少し複雑です。
しかも、一つの行政窓口だけに聞けばすべて分かるとは限りません。
そこで、民泊を目的として物件を購入する場合には、売買契約を結ぶ前に、少なくとも次のような順番で自分でも確認しておくことをおすすめします。
まず、物件所在地の市区町村の都市計画・建築関係の担当部署へ確認します。
住所や地番を伝え、
「この物件で旅館業法の簡易宿所を検討しています」
あるいは、
「住宅宿泊事業法による民泊を検討しています」
と具体的に伝えましょう。
用途地域、地区計画、建物用途などについて、どこを確認すればよいか案内してもらえます。
次に、管轄する保健所や住宅宿泊事業の担当部署です。
旅館業であれば営業許可、住宅宿泊事業であれば届出について相談します。
物件の住所、建物の種類、延床面積、予定する宿泊人数、現在の用途、家主が同居するかどうかなどを分かる範囲で準備しておくと話が進みやすくなります。
さらに、所在地を管轄する消防署にも確認します。
宿泊施設として利用することで必要になる消防設備や手続きは、建物の条件や運営方法によって変わることがあります。
区分マンションなら、これらに加えて管理規約と管理組合の方針も確認します。
大切なのは、
「この地域では民泊ができますか」
という抽象的な聞き方ではなく、
「この住所の、この建物で、このような宿泊事業を予定しています」
と具体的に相談することです。
建物図面や物件資料があると、行政側も確認しやすくなります。
なお、窓口によって確認できる範囲は異なります。一つの部署で「問題ありません」と言われても、それが建築・消防・旅館業・住宅宿泊事業のすべてについて認められたという意味とは限りません。
分からない場合は「ほかに確認しておく部署はありますか」と聞いてみるのもよいでしょう。
「民泊可能物件」「旅館業許可付き物件」を買う前に確認したいこと
不動産情報を見ていると、
「民泊可能」
「旅館業許可取得済み」
「簡易宿所営業中」
「民泊運営中」
といった物件を見かけることがあります。
こうした表示は、物件を探すきっかけとして参考になります。
ただし、表示だけを見て「購入後も自分がそのまま同じ営業を続けられる」と考えるのは早計です。
たとえば「民泊運営中」であれば、まず現在どの制度で営業しているのかを確認します。
旅館業法の許可なのか。
住宅宿泊事業法の届出なのか。
特区民泊なのか。
ここが違えば、購入後に必要となる手続きも変わります。
旅館業なら許可を受けている営業者、営業の種類、施設の範囲などを確認したいところです。
住宅宿泊事業なら届出者、届出番号、届出住宅の範囲、当年度の営業日数なども確認材料になります。
そのうえで用途地域、建築関係、消防設備、自治体条例などについて、買主側でも行政へ確認します。
売主が現在営業できているという事実は大切な情報ですが、それだけで買主が同じ条件で営業を継続できるとは限らないからです。
物件を買えば旅館業許可や民泊届出もそのまま引き継げる？
ここは、宿泊施設として営業中の不動産を購入するときに特に注意したいところです。
不動産の所有権と、宿泊事業を行うための行政上の手続きは、分けて考える必要があります。
旅館業には事業譲渡による営業者の地位の承継制度がある
2023年12月13日に施行された改正旅館業法では、旅館業の事業譲渡について承継制度が設けられました。
営業者が旅館業を譲渡する場合、譲渡人と譲受人がその譲渡・譲受けについて都道府県知事等の承認を受けると、譲受人が営業者の地位を承継できる仕組みです。
以前のように事業譲渡のたびに必ず新規許可を取り直す仕組みとは異なります。
ただし、ここで特に気をつけたいのは、
「不動産を売買すれば旅館業許可が自動的に買主へ移る」という制度ではない
ことです。
旅館業の「事業譲渡」として承認を受けるための手続きが必要です。
厚生労働省も、事業譲渡を行う場合には、あらかじめ都道府県知事等へ相談するよう案内しています。
旅館業許可を受けた物件を購入する場合は、売買契約をする前に売主から許可関係書類を確認するとともに、買主自身でも管轄する保健所へ、
「この取引で営業者の地位の承継ができるのか」
「どのタイミングで何の申請が必要なのか」
を確認しておくと安心です。
住宅宿泊事業は事業者が変わる場合、新たな届出を確認する
住宅宿泊事業では扱いが異なります。
千葉県では、個人から個人、個人から法人、法人の変更、相続など、住宅宿泊事業者が変わる場合には、あらかじめ新たに事業を営む旨の届出が必要と案内しています。
しかも、年度途中で事業者が変わった場合でも、それまでの営業日数がリセットされるわけではありません。
年間180日の制限は届出住宅ごとに考えるため、前の事業者がその年度に宿泊させた日数を引き継ぎます。
たとえば売主がその年度にすでに150日営業していた住宅を年度途中に購入した場合、「買主に変わったので新たに180日営業できる」という考え方にはなりません。
営業中の民泊物件を購入する場合には、その年度の営業日数についても資料を確認しておきたいところです。
なお、事業者変更の具体的な手続きは自治体によって窓口や案内方法が異なることがあります。購入予定地の行政窓口へ事前に確認してください。
千葉県で旅館業・民泊物件を検討するときに確認したいこと
千葉県内で住宅宿泊事業を考えている場合、県は事前にいくつかの関係部署へ確認するよう案内しています。
たとえば都市計画については、施設所在地の市町村の都市計画担当部署。
事業系ごみについては、市町村の廃棄物担当部署。
消防設備については、所在地を管轄する消防署です。
住宅宿泊事業の届出そのものについて分からない点は、千葉県の衛生指導課などが相談窓口になります。
旅館業については、施設所在地を管轄する保健所等への営業許可申請が必要です。
つまり、不動産会社から「この物件なら民泊に向いています」と説明を受けた場合でも、その説明だけで行政上の可否まで確定するわけではありません。
民泊目的で物件を購入するのであれば、購入前の段階で物件資料を持って、自分でも関係する行政機関へ確認することをおすすめします。
これは少し手間がかかります。
しかし、物件を購入した後に「想定していた方法では営業できない」と分かるより、契約前に確認しておくほうが事業計画を立てやすくなります。
行政への確認内容は、できれば日時、担当部署、確認した内容などをメモしておくとよいでしょう。
制度や条例は改正されることもあるため、以前聞いた内容だけでなく、実際に購入・事業開始を検討する時点で改めて確認することも大切です。
まとめ｜物件を購入する前に「どの制度で営業するのか」を確認しよう
旅館業法と住宅宿泊事業法は、どちらも宿泊サービスに関係しますが、同じ制度ではありません。
旅館業法による営業は「許可」、住宅宿泊事業法による民泊は「届出」です。
住宅宿泊事業には年間180日の上限がある一方、旅館業法による簡易宿所には住宅宿泊事業法の180日上限はありません。
だからといって、「長く営業したいなら旅館業」「手軽に始めたいなら住宅宿泊事業」と単純に分けられるわけでもありません。
用途地域、建物の状態、住宅要件、消防設備、自治体条例、管理体制など、それぞれ確認する内容があります。
そして、民泊目的で不動産を購入する方に一番お伝えしたいのは、物件を購入してから確認するのではなく、売買契約を結ぶ前に行政へ確認しておくことです。
「民泊可能」「旅館業許可取得済み」といった物件でも、現在の営業者と買主は別です。
旅館業の事業譲渡による承継制度を利用できるのか、住宅宿泊事業なら新たな届出が必要なのか。年間営業日数はどこまで使われているのか。
こうした点まで確認してから物件を検討すると、購入後の想定違いを減らしやすくなります。
制度が複雑で、最初からすべて理解する必要はありません。
物件の住所、建物資料、予定している営業方法を準備して、自治体の都市計画・建築担当部署、保健所、消防署などへ一つずつ確認していけば、必要な手続きが見えてきます。
不動産を選ぶことと、そこで宿泊事業ができることは別の問題です。
この二つを契約前に確認することが、民泊・宿泊事業を前提とした物件探しでは大切になります。
参考情報
確認日：2026年8月12日
観光庁・民泊制度ポータルサイト「はじめに『民泊』とは」
URL：https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/index.html
観光庁・民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」
URL：https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
観光庁・民泊制度ポータルサイト「管理業務の委託について」
URL：https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/entrust.html
厚生労働省「旅館業法」
URL：https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000130600.html
厚生労働省「旅館業法改正｜事業譲渡に係る手続の整備」
URL：https://www.mhlw.go.jp/kaiseiryokangyohou/second_4.html
千葉県「民泊について（住宅宿泊事業法）」
URL：https://www.pref.chiba.lg.jp/eishi/tetsuzuki/minpaku.html
千葉県「住宅宿泊事業者の業務」
URL：https://www.pref.chiba.lg.jp/eishi/tetsuzuki/documents/minpakugyoumu231024.pdf
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市をはじめとする千葉県を中心に、一都三県を営業エリアとして不動産の購入・売却をサポートしています。
民泊や簡易宿所などの宿泊事業を目的として物件を購入する場合には、一般的な住宅購入とは違った確認が必要になることがあります。
当社では、現地調査、役所調査、登記事項証明書の確認、売買契約書・重要事項説明書の作成など、不動産売買に必要な調査や手続きを行っています。
一方、旅館業の営業許可や住宅宿泊事業の届出が可能かどうか、消防設備として何が必要になるかといった最終的な行政判断を、不動産会社だけで確定することはできません。
民泊や宿泊事業を目的として物件を検討する場合には、当社でも不動産として確認できる情報を調査しながら、買主様ご自身にも、物件所在地の自治体、保健所、消防署などの関係機関へ契約前に確認していただくことをおすすめしています。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、辰巳地所で取り扱える場合があります。
気になる物件がありましたら、物件URLをお送りください。取扱可否や仲介手数料について確認します。
購入については、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる対象物件であれば、買主様の仲介手数料を無料でご案内できる場合があります。対象外の物件についても、物件価格や取引条件に応じて仲介手数料を抑えた料金でご案内しています。
「この物件を民泊目的で検討している」という段階でも構いません。
不動産として確認すべきことと、買主様から行政へ確認していただきたいことを分けながら、物件購入をサポートします。
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