フラット35｜2026年9月実行金利
2026年9月のフラット35実行金利が発表されました。
新機構団信付き・融資率9割以下の場合、借入期間21年以上35年以下の最頻金利は年3.460％です。2026年8月の年3.290％から、0.17％上昇しました。
借入期間20年以下のフラット20についても、最頻金利は8月の年2.970％から年3.140％へ上昇しています。こちらも前月比では0.17％の上昇です。
2026年9月の主な金利は、次のようになりました。
- 借入期間21年以上35年以下：年3.460％（前月比＋0.17％）
- 借入期間20年以下：年3.140％（前月比＋0.17％）
※いずれも新機構団信付き、融資率9割以下の最頻金利です。
21年以上35年以下の最頻金利は、6月の年3.210％から7月に年3.140％へいったん低下しました。その後は8月に年3.290％、9月には年3.460％となり、2か月連続で上昇しています。
住宅購入を検討している方にとって、住宅ローン金利が続けて上がると、「もう少し待てば下がるのだろうか」「今のうちに借りたほうがよいのだろうか」と気になるところではないでしょうか。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。資金を受け取る時点で返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、返済期間中に市場金利が上昇しても、原則として毎月の返済額は変わりません。
一方で、申し込みをした時点ではなく、資金受取時の金利が基準となる点には注意が必要です。
たとえば、新築住宅を契約してから引渡しまで数か月ある場合、その間にフラット35の金利が変わる可能性があります。現在表示されている金利だけで資金計画を考えるのではなく、実際に融資を受ける時期まで見ながら、少し余裕を持って返済額を考えておくと安心です。
では、なぜ2026年9月のフラット35は前月からさらに上昇したのでしょうか。
金利上昇の背景と市場動向
2026年9月のフラット35は、新機構団信付き・融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460％となりました。
7月の年3.140％から、8月は年3.290％、9月は年3.460％へと上昇しています。
ここ数か月の金利だけを見ると上昇傾向が目につきますが、フラット35の金利は毎月一定方向に動くわけではありません。実際に6月から7月にかけては低下しており、短期間の動きだけから今後の方向を決めつけることは難しいところです。
そのうえで9月の金利を考える際に注目したいのが、国内の長期金利の動きです。
2026年8月には、長期金利の代表的な指標である10年国債利回りが大きく上昇しました。8月18日には一時2.945％まで上がり、3％が視野に入る水準まで達しています。
さらに9月1日には一時3.0％となり、1996年以来約30年ぶりの水準まで上昇しました。
ただし、9月1日の3.0％到達は、2026年9月のフラット35金利が公表された後の市場の動きです。この数字をそのまま「9月のフラット35が上昇した原因」と捉えるのは適切ではありません。
むしろ、8月を通じて長期金利が高い水準で推移し、9月に入ってからも金利への上昇圧力が続いていることを示す動きとして見ておくほうが分かりやすいでしょう。
全期間固定型住宅ローンの金利を考えるうえで、長期金利の動向は重要な材料の一つです。
では、その長期金利はなぜ上がっているのでしょうか。
現在の国債市場では、一つの理由だけではなく、国内の物価動向や円相場、中東情勢を背景とした原油価格への警戒、日本銀行の金融政策、日本の財政運営に対する市場の見方など、複数の材料が重なっています。
特に物価については、今後の金融政策を考えるうえでも目が離せません。
日本銀行は2026年7月の「経済・物価情勢の展望」で、2026年度の消費者物価指数（除く生鮮食品）の見通しを前年比＋2.5％としています。原油価格の上昇や円安の影響などから、今年度後半以降は物価上昇率が2％をはっきりと上回るとの見通しも示しました。
現在、日本銀行は無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移させる金融政策をとっています。
さらに7月の展望レポートでは、今後の経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく考えが示されています。
次回の金融政策決定会合は、2026年9月17日・18日に予定されています。
そのため市場では追加利上げへの見方もありますが、9月の会合で実際に政策金利が引き上げられるかどうかは、現時点では決まっていません。今後の物価や景気、為替相場などを確認しながら判断されることになります。
住宅購入を検討している方にとっては、フラット35が2か月続けて上昇すると、「さらに上がる前に購入したほうがよいのでは」と焦りを感じることもあるかもしれません。反対に、「しばらく待てば、また下がるのではないか」と考える方もいるでしょう。
ただ、住宅ローン金利の先行きを正確に予測することは容易ではありません。
物価や為替だけでなく、日本銀行の金融政策、国債市場、海外の金利、原油価格や国際情勢などによっても状況は変わります。7月のように一時的に金利が低下することもあれば、その後に再び上昇することもあります。
そのため、住宅購入の時期を「金利が上がるか、下がるか」だけで決めてしまうよりも、検討している物件の価格や自己資金、借入額、返済期間を踏まえ、現在の金利水準で無理なく返済を続けられるかを確認することが大切です。
とくにフラット35は資金受取時の金利が基準となるため、契約から引渡しまで期間がある物件では、その間に金利が変わる可能性があります。
現在の金利で毎月いくらになるのかを見るだけでなく、仮に金利がもう少し上昇した場合に返済額がどの程度変わるのかまで確認しておくと、資金計画にも余裕を持たせやすくなります。
金利が上がっているからといって、必要以上に住宅購入を急ぐ必要はありません。一方で、「いつか金利が下がるはず」という予測だけを理由に、希望に合う物件を見送ることにも慎重さが必要です。
金利の予測に購入時期を委ねるのではなく、今の家計と将来の返済を見ながら、自分たちにとって無理のない条件かどうかを一つずつ確認していくことが、金利が動く局面ではより大切になっています。
フラット35｜2026年9月の実行金利
融資率9割以内・新機構団信加入
Aタイプ
※融資手数料は融資額の2.2%(税込)で、毎月の返済額を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：3.140%
・借入期間21年以上35年以下：3.460%
Bタイプ
※融資手数料は一律165,000円(税込)で、初期費用を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：3.340%
・借入期間21年以上35年以下：3.660%
融資率9割超・新機構団信加入
Aタイプ
※融資手数料は融資額の2.2%(税込)で、毎月の返済額を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：3.250%
・借入期間21年以上35年以下：3.570%
Bタイプ
※融資手数料は一律165,000円(税込)で、初期費用を抑えたい方向けです。
・借入期間20年以下：3.450%
・借入期間21年以上35年以下：3.770%
フラット35｜返済金額の例
融資率9割以内・金利3.460％・借入金額2,500万円・借入期間35年・ボーナス返済無しの場合
・毎月返済金額：102,744円
・総返済額：43,152,523円
フラット35｜年収別 借入可能金額
融資率9割以内・金利3.460％・借入期間35年の場合
・年収250万円→1,520万円（年収の約6.08倍）
・年収300万円→1,824万円（年収の約6.08倍）
・年収350万円→2,129万円（年収の約6.08倍）
・年収400万円→2,838万円（年収の約7.09倍）
・年収450万円→3,193万円（年収の約7.09倍）
・年収500万円→3,548万円（年収の約7.09倍）
・年収1,000万円→7,096万円（年収の約7.09倍）
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