住宅ローン控除は2026年以降どう変わる？延長・面積要件緩和・中古住宅の拡充を解説
住宅ローン控除は2026年以降も延長へ
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを取得する方にとって、資金計画に大きく関係する制度です。
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限は延長されました。
令和12年12月31日入居分まで5年間延長
住宅ローン控除は、令和12年12月31日入居分まで5年間延長されました。
これにより、2026年以降に住宅購入を検討する方も、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、住宅ローン控除は「住宅ローンを組めば必ず使える制度」ではありません。
住宅の種類、省エネ性能、床面積、入居時期、所得、必要書類など、複数の要件を確認する必要があります。
住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7％を控除する制度
住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅を取得し、住宅ローンを利用して入居した場合に、年末ローン残高等に応じて所得税などから控除を受けられる制度です。
現在の制度では、控除率は0.7％です。
ただし、実際の控除額は、年末ローン残高、借入限度額、所得税額、住民税額、住宅性能、入居年などによって変わります。
「借入限度額が大きい＝必ずその分控除を受けられる」という意味ではありません。
新築住宅・中古住宅・リフォームで要件が異なる
住宅ローン控除は、新築住宅、中古住宅、買取再販住宅、リフォームなどで要件が異なります。
同じ住宅ローン控除という名称でも、住宅の種類や性能によって、借入限度額や控除期間が変わることがあります。
特に2026年以降は、省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されるため、中古住宅やリノベーションマンションを検討している方も、住宅性能や証明書類を確認することが大切です。
延長されたからといって全住宅が同じ条件になるわけではない
住宅ローン控除が延長されたことは、住宅購入者にとって大きなニュースです。
しかし、延長されたからといって、すべての住宅が同じ条件で対象になるわけではありません。
たとえば、住宅の省エネ性能、床面積、所得要件、災害リスク区域、入居時期などによって、対象になるかどうかや控除内容が変わります。
住宅ローン控除を前提に購入を検討する場合は、物件選びの段階で確認しておきましょう。
2026年以降の主な変更点
2026年以降の住宅ローン控除では、適用期限の延長だけでなく、既存住宅や子育て世帯等に関する見直しもあります。
購入前に大きな方向性を押さえておきましょう。
適用期限が5年間延長
まず大きな変更点は、適用期限が5年間延長されたことです。
令和12年12月31日までに入居する場合、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、契約日ではなく、入居時期が重要になる場面があります。
購入スケジュールを考える際は、契約日、引渡し日、入居日を整理しておきましょう。
省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額を引き上げ
2026年以降は、省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額の引上げが行われます。
これまで新築住宅に比べて控除面で不利になりやすかった中古住宅についても、省エネ性能を満たす住宅では支援が拡充されます。
リノベーションマンションや中古住宅を検討する方にとっては、購入前に省エネ性能や証明書類を確認することが重要です。
子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置
子育て世帯・若者夫婦世帯については、借入限度額の上乗せ措置が設けられる場合があります。
新築住宅だけでなく、一定の既存住宅についても上乗せ措置の対象になる場合があります。
ただし、対象世帯の要件や住宅の性能、床面積などを確認する必要があります。
既存住宅にも床面積40㎡以上への緩和措置
床面積要件について、一定の場合に40㎡以上へ緩和する措置が既存住宅にも適用されます。
これにより、40㎡台の中古マンションやリノベーションマンションを検討している方にとって、住宅ローン控除を検討しやすくなる場合があります。
ただし、合計所得金額や子育て世帯等の上乗せ措置との関係で、50㎡以上が必要になるケースもあります。
令和10年以降の省エネ基準適合住宅・災害レッドゾーンの注意点
2026年以降の住宅ローン控除では、令和10年以降の扱いにも注意が必要です。
省エネ基準適合住宅の一部について、令和10年以降の建築確認や建築日付により対象外となる場合があります。
また、令和10年以降に入居する場合、土砂災害等の災害レッドゾーン内の新築住宅は、住宅ローン控除の適用対象外となる点にも注意が必要です。
ただし、建替え、既存住宅、リフォームについては適用対象とされています。
災害リスク区域に該当するかどうかは、自治体のハザードマップ、重要事項説明、行政窓口などで確認しましょう。
住宅ローン控除を利用するための基本要件
住宅ローン控除を利用するには、いくつかの基本要件があります。
ここでは、購入前に確認したい主なポイントを整理します。
住宅ローンを利用していること
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合の制度です。
現金購入の場合は、原則として住宅ローン控除の対象にはなりません。
また、借入期間などの要件もあります。
利用する住宅ローンが制度の対象になるか、金融機関や税務署で確認しましょう。
一定期間内に入居すること
住宅ローン控除では、住宅取得後、一定期間内に入居することが要件になります。
購入しただけではなく、実際に自己の居住用として使うことが重要です。
投資用物件やセカンドハウスなどは対象にならない場合があります。
床面積要件を満たすこと
住宅ローン控除では、床面積要件があります。
原則として50㎡以上が基本です。
ただし、一定の場合には40㎡以上50㎡未満の住宅でも対象になることがあります。
マンションの場合、広告やパンフレットに記載される壁芯面積ではなく、登記簿上の内法面積で判断する点に注意しましょう。
所得要件を満たすこと
住宅ローン控除には所得要件があります。
一般的には合計所得金額が一定額以下であることが必要です。
また、40㎡以上50㎡未満の住宅で床面積要件の緩和を利用する場合は、合計所得金額の要件が厳しくなることがあります。
住宅の省エネ性能を確認すること
住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能が重要になっています。
長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅の区分によって借入限度額や控除内容が変わる場合があります。
購入前に、住宅性能を示す資料や証明書類を確認しましょう。
確定申告が必要になること
住宅ローン控除を初めて受ける年は、原則として確定申告が必要です。
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で手続きできる場合があります。
ただし、必要書類や手続きは入居年や住宅の種類によって異なります。
国税庁の案内や税務署で確認しましょう。
床面積要件の緩和｜40㎡台の住宅でも対象になる場合がある
今回の見直しで、特に注目されるのが床面積要件の緩和です。
40㎡台の中古マンションやリノベーションマンションを検討している方にとって、重要なポイントになります。
原則は50㎡以上
住宅ローン控除の床面積要件は、原則として50㎡以上です。
戸建やマンションを購入する場合、まずは登記簿上の床面積が50㎡以上あるかを確認しましょう。
一定の場合に40㎡以上へ緩和
一定の場合には、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅でも住宅ローン控除の対象になることがあります。
これまで主に新築住宅等で適用されていた緩和措置が、既存住宅にも広がる点は、2026年以降の大きなポイントです。
ただし、40㎡以上であれば誰でも対象になるわけではありません。
所得要件や住宅の種類、入居時期などを確認する必要があります。
面積は登記簿面積で判断する
床面積は、広告や販売図面に記載された面積ではなく、登記簿上の面積で判断します。
マンションの場合、広告では壁芯面積が表示されていることが多く、登記簿上の内法面積より広く表示されます。
たとえば、広告上は41㎡でも、登記簿上は40㎡未満になる可能性があります。
40㎡台のマンションを検討する場合は、必ず登記事項証明書などで登記簿面積を確認しましょう。
合計所得金額1,000万円超は50㎡以上
40㎡以上50㎡未満の住宅で床面積要件の緩和を利用する場合、合計所得金額の要件に注意が必要です。
合計所得金額が1,000万円を超える方は、50㎡以上の床面積が必要になります。
所得が高い方がコンパクトマンションを購入する場合は、特に注意しましょう。
子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合も50㎡以上
子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を利用する場合も、50㎡以上の床面積が必要とされています。
つまり、40㎡以上50㎡未満の住宅で緩和措置を使う場合と、子育て世帯等の上乗せ措置を使う場合では、条件の整理が必要です。
マンションは壁芯面積と内法面積の違いに注意
中古マンションやリノベーションマンションでは、販売図面の面積と登記簿面積が違うことがあります。
販売図面では壁の中心線で測る壁芯面積が使われることが多く、登記簿では室内側の内法面積が使われます。
住宅ローン控除の床面積要件は登記簿面積で判断するため、40㎡台の物件では特に注意が必要です。
中古住宅・リノベーションマンションで確認したいポイント
2026年以降の見直しでは、既存住宅への支援拡充が大きなポイントです。
中古住宅やリノベーションマンションを検討している方は、住宅性能や証明書類を早めに確認しましょう。
既存住宅の支援が拡充される
省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額の引上げや控除期間の拡充が行われます。
これにより、一定の性能を満たす中古住宅やリノベーションマンションは、住宅ローン控除の面でも検討しやすくなります。
中古住宅市場の活用を後押しする流れといえます。
省エネ性能の証明書類が重要
住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能を示す証明書類が重要になります。
たとえば、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などの区分を確認する必要があります。
販売図面に「省エネ住宅」と書かれていても、住宅ローン控除の要件を満たす証明書類があるかどうかは別問題です。
購入前に、不動産会社へ確認しましょう。
控除期間が13年になる場合がある
一定の省エネ性能を満たす既存住宅では、控除期間が13年間に拡充される場合があります。
ただし、住宅性能、入居時期、世帯区分などによって扱いが変わるため、制度の対象になるか確認が必要です。
借入限度額は住宅性能・世帯区分で変わる
住宅ローン控除の借入限度額は、住宅性能や世帯区分によって異なります。
たとえば、省エネ性能の高い住宅や、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合は、借入限度額が上乗せされることがあります。
一方で、性能を満たさない住宅では、条件が厳しくなる場合があります。
旧耐震・築年数・リフォーム内容も確認する
中古住宅では、省エネ性能だけでなく、耐震性、築年数、リフォーム内容も確認したいポイントです。
旧耐震のマンションや戸建では、住宅ローン控除だけでなく、住宅ローン審査や資産価値、将来の修繕費にも影響することがあります。
リノベーションマンションの場合は、専有部分のリフォーム内容だけでなく、建物全体の管理状況や修繕履歴も確認しましょう。
新築戸建で確認したいポイント
新築戸建を購入する場合も、住宅ローン控除の対象になるかどうかは、住宅性能や入居時期によって変わります。
販売図面や広告だけで判断せず、必要書類を確認しましょう。
省エネ性能の区分を確認する
新築戸建では、省エネ性能の区分が重要です。
長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、どの区分に該当するかを確認しましょう。
住宅性能によって、借入限度額や控除内容が変わる場合があります。
建築確認時期と入居時期を確認する
住宅ローン控除では、建築確認時期や入居時期が関係することがあります。
特に、令和10年以降の省エネ基準適合住宅の扱いには注意が必要です。
契約日だけでなく、建築確認日、完成予定日、引渡し日、入居予定日を確認しましょう。
令和10年以降の省エネ基準適合住宅の扱いに注意
令和10年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅については、住宅ローン控除の適用対象外となる場合があります。
ただし、登記簿上の建築日付が令和10年6月30日までのものは適用対象とされています。
購入時期が令和10年前後になる場合は、特に注意が必要です。
災害レッドゾーンの新築住宅は令和10年以降に注意
令和10年以降に入居する場合、土砂災害等の災害レッドゾーン内にある新築住宅は、住宅ローン控除の適用対象外となる点に注意が必要です。
災害レッドゾーンには、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域などが含まれます。
ただし、建替え、既存住宅、リフォームは適用対象とされています。
対象区域に該当するかどうかは、自治体のハザードマップや重要事項説明で確認しましょう。
契約前に販売図面・性能証明書類を確認する
新築戸建を購入する前には、販売図面だけでなく、住宅性能を示す資料を確認しましょう。
建築確認済証、検査済証、住宅性能評価書、省エネ性能を示す証明書類などが関係します。
住宅ローン控除を前提にする場合は、購入申込前に不動産会社へ確認しておくと安心です。
子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置とは
2026年以降の住宅ローン控除では、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置も注目されています。
対象世帯の考え方
子育て世帯や若者夫婦世帯に該当するかどうかは、入居年や制度内容により確認が必要です。
一般的には、年齢や扶養する子どもの有無などが関係します。
自分が対象になる可能性がある場合は、国土交通省や国税庁の最新情報を確認しましょう。
借入限度額が上乗せされる場合がある
対象世帯に該当する場合、住宅ローン控除の借入限度額が上乗せされる場合があります。
借入限度額が上がると、控除対象となるローン残高の上限が大きくなります。
ただし、実際の控除額は、年末ローン残高や所得税額などによって変わります。
既存住宅でも上乗せ対象になる場合がある
2026年以降は、一定の既存住宅についても、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置が対象になる場合があります。
中古住宅やリノベーションマンションを検討している方も、対象になるか確認しましょう。
床面積50㎡以上が必要になる点に注意
子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は、床面積50㎡以上が必要です。
40㎡以上50㎡未満の緩和措置とは条件が異なります。
コンパクトな中古マンションを検討している場合は、上乗せ措置との関係を確認しましょう。
世帯要件は入居年・制度内容を確認する
子育て世帯・若者夫婦世帯の要件は、制度内容や入居年によって確認が必要です。
インターネット上の古い情報だけで判断せず、最新の国土交通省・国税庁の情報を確認しましょう。
住宅ローン控除を資金計画に入れるときの注意点
住宅ローン控除は、資金計画を考えるうえで重要です。
ただし、控除を過大に見込むと、実際の家計にズレが出る可能性があります。
控除額は納める所得税・住民税の範囲で変わる
住宅ローン控除は、所得税などから控除される制度です。
そのため、納める所得税や住民税の額によって、実際に控除できる金額が変わります。
借入額が大きくても、必ず最大額まで控除されるとは限りません。
借入限度額と実際の控除額は違う
借入限度額は、控除対象となるローン残高の上限です。
実際の控除額は、年末ローン残高、控除率、所得税額、住民税額などによって決まります。
「借入限度額が大きいから得」と単純に判断しないようにしましょう。
ボーナス払い・変動金利・返済比率も確認する
住宅ローン控除は、借入額を増やす理由にするべきではありません。
返済できる範囲で住宅ローンを組むことが大切です。
ボーナス払い、変動金利、固定金利、返済比率、金利上昇リスク、団体信用生命保険なども含めて確認しましょう。
仲介手数料や諸費用も含めて総額で考える
住宅購入では、物件価格だけでなく諸費用もかかります。
主な諸費用には、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険、印紙代、固定資産税・都市計画税清算金、管理費・修繕積立金清算金などがあります。
住宅ローン控除だけでなく、購入時の総額を見て資金計画を立てましょう。
税務判断は税務署・税理士へ確認する
不動産会社は、住宅ローン控除の制度概要や確認すべき資料を案内することはできます。
しかし、税額や特例の適用可否を最終判断する立場ではありません。
実際に住宅ローン控除を受けられるか、確定申告でどのように手続きするかは、税務署や税理士へ確認しましょう。
住宅購入前に不動産会社へ確認したい資料
住宅ローン控除を利用したい場合、購入前に資料を確認しておくことが大切です。
物件の種類によって必要書類は異なりますが、主な確認資料を整理します。
登記事項証明書
登記事項証明書では、登記簿上の床面積や所有者、建物の種類などを確認できます。
床面積要件では登記簿面積が重要になるため、特に40㎡台のマンションでは確認が必要です。
建築確認済証・検査済証
新築戸建や中古戸建では、建築確認済証や検査済証が関係することがあります。
建物が適法に建築されているか、確認済証・検査済証があるかは、住宅ローンや売却時にも重要です。
住宅性能評価書・省エネ性能を示す書類
住宅ローン控除では、省エネ性能を示す書類が重要です。
長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などに該当するか確認しましょう。
増改築等工事証明書
中古住宅のリフォームや増改築で住宅ローン控除を利用する場合、増改築等工事証明書が関係することがあります。
リフォーム済住宅やリノベーションマンションでは、どの工事が行われたのか、証明書類があるのかを確認しましょう。
売買契約書・重要事項説明書
売買契約書や重要事項説明書には、物件の基本情報や契約条件が記載されます。
住宅ローン控除だけでなく、住宅ローン審査、確定申告、将来の売却時にも重要な資料です。
住宅ローン年末残高証明書
住宅ローン控除を受ける際には、住宅ローンの年末残高証明書が必要になります。
金融機関から発行される書類です。
確定申告や年末調整で使用します。
確定申告に必要な書類
初めて住宅ローン控除を受ける年は、原則として確定申告が必要です。
必要書類は、住宅の種類、入居年、住宅性能によって異なります。
国税庁の案内や税務署で確認しましょう。
市原市・千葉市周辺で住宅購入を検討する場合の考え方
市原市・千葉市周辺で住宅購入を検討する場合も、住宅ローン控除の対象可否を購入前に確認することが大切です。
新築戸建は省エネ性能と災害リスクを確認する
新築戸建では、省エネ性能の区分と災害リスクを確認しましょう。
特に令和10年以降の入居では、災害レッドゾーン内の新築住宅が住宅ローン控除の対象外となる点に注意が必要です。
ハザードマップ、重要事項説明、自治体情報を確認しましょう。
リノベーションマンションは面積と省エネ性能を確認する
リノベーションマンションでは、登記簿面積と省エネ性能を確認しましょう。
販売図面上は40㎡以上でも、登記簿上は40㎡未満になることがあります。
また、省エネ性能を示す証明書類があるかどうかも重要です。
中古住宅は住宅ローン控除の対象可否を早めに確認する
中古住宅では、築年数、耐震性、省エネ性能、リフォーム内容、証明書類の有無などを確認します。
住宅ローン控除を使えると思って購入したものの、必要書類がそろわないということがないように、申込前に確認しましょう。
仲介手数料無料と住宅ローン控除を分けて考える
仲介手数料無料と住宅ローン控除は、別の制度です。
仲介手数料無料は、不動産会社の報酬に関する話です。
住宅ローン控除は、税務上の制度です。
どちらも購入時の資金計画に関係しますが、確認先や判断基準が異なります。
物件URLを送って諸費用・控除対象の確認材料を整理する
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで気になる物件を見つけた場合、物件URLを不動産会社へ送ることで、取り扱い可否、仲介手数料無料の対象か、諸費用の目安、住宅ローン控除の確認に必要な資料を整理しやすくなります。
住宅ローン控除の最終判断は税務署や税理士へ確認が必要ですが、物件ごとの確認材料を早めに整理することは大切です。
よくある質問
2026年以降も住宅ローン控除は使えますか？
はい。
住宅ローン控除は、令和12年12月31日入居分まで延長されています。
ただし、住宅の種類、省エネ性能、床面積、所得、入居時期などの要件を満たす必要があります。
40㎡台のマンションでも住宅ローン控除は使えますか？
一定の場合には、40㎡以上50㎡未満の住宅でも住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
ただし、面積は登記簿上の面積で判断します。
また、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要になります。
中古マンションでも13年間控除を受けられますか？
一定の省エネ性能を満たす既存住宅では、控除期間が13年間に拡充される場合があります。
ただし、住宅性能、証明書類、入居時期、世帯区分などによって扱いが変わります。
購入前に不動産会社、税務署、税理士へ確認しましょう。
省エネ基準を満たさない住宅は対象になりますか？
住宅ローン控除では、省エネ性能が重要になっています。
新築住宅では、省エネ基準に適合しない住宅の扱いが厳しくなっています。
2026年以降も、住宅性能ごとの対象可否や借入限度額を確認する必要があります。
住宅ローン控除の金額は不動産会社で計算できますか？
不動産会社は、制度の概要や確認すべき資料、購入前の注意点を案内することはできます。
ただし、実際の控除額や適用可否の最終判断は、税務署や税理士へ確認すべき内容です。
仲介手数料無料と住宅ローン控除は併用できますか？
仲介手数料無料と住宅ローン控除は別の制度です。
物件や購入条件が住宅ローン控除の要件を満たし、かつ仲介手数料無料の対象物件であれば、結果として購入時の諸費用軽減と税務上の控除を両方検討できる場合があります。
ただし、住宅ローン控除の適用可否は税務署や税理士へ確認しましょう。
まとめ
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除は令和12年12月31日入居分まで5年間延長されました。
2026年以降に住宅を購入する方も、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、延長されたからといって、すべての住宅が同じ条件で対象になるわけではありません。
住宅の種類、省エネ性能、床面積、所得、入居時期、借入限度額、必要書類を確認する必要があります。
2026年以降は、省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されます。
中古住宅やリノベーションマンションを検討している方は、省エネ性能を示す証明書類や登記簿面積を早めに確認しましょう。
床面積要件については、一定の場合に40㎡以上へ緩和されます。
ただし、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です。
マンションでは、広告上の壁芯面積ではなく、登記簿上の内法面積で判断する点にも注意しましょう。
新築戸建では、省エネ性能の区分、建築確認時期、入居時期、災害レッドゾーンの該当性を確認することが大切です。
令和10年以降に入居する場合、災害レッドゾーン内の新築住宅は住宅ローン控除の対象外となる点にも注意が必要です。
住宅ローン控除は、住宅購入者にとって大切な制度ですが、借入額を増やす理由にしてはいけません。
控除額は、年末ローン残高、所得税額、住民税額、住宅性能、入居年などで変わります。
住宅ローン、諸費用、仲介手数料、金利上昇リスクも含めて、総額で資金計画を考えましょう。
国土交通省 資料
参考情報
確認日：2026年6月9日
- 国土交通省「住宅ローン減税」
- 国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」
- 国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置」
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」
- 財務省「令和8年度の税制改正」
- 国税庁「令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁「住宅借入金等特別控除」
- 国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」
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住宅ローン控除の最終的な適用可否や税額については、税務署・税理士への確認が必要です。
ただし、住宅ローン控除の確認に必要となる登記事項証明書、販売図面、住宅性能に関する資料、売買契約書、重要事項説明書などを購入前に整理することは可能です。
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