BELSとは？新築戸建の購入前に知っておきたいZEHとの違いと住宅ローン控除
BELSやZEH水準は、新築戸建選びで見かける機会が増えている
新築戸建を探していると、販売図面や広告に「BELS」「ZEH水準」「省エネ性能ラベル」「住宅ローン控除対応」といった言葉が書かれていることがあります。
見慣れない言葉が並んでいると、
「BELSとは何のことだろう」
「ZEHとは違うのだろうか」
「住宅ローン控除で有利になるのだろうか」
と迷う方も多いと思います。
住宅の省エネ性能は、これからの新築戸建選びでますます大切になっています。
光熱費、断熱性、住宅ローン控除、補助金、住宅ローンの金利優遇などにも関係することがあるため、販売図面の表示を正しく読むことが大切です。
ただし、BELS、ZEH、ZEH水準、省エネ性能ラベル、住宅ローン控除は、それぞれ意味が違います。
「BELS評価あり」と書かれているからといって、住宅ローン控除で必ず有利になるとは限りません。
「ZEH水準」と書かれていても、必ず太陽光発電が付いているとは限りません。
この記事では、新築戸建を購入する前に知っておきたいBELSの基本、ZEHとの違い、住宅ローン控除で確認したい書類、そして市原市・千葉市周辺で物件を見るときの実務ポイントを整理します。
BELSとは、建物の省エネ性能を第三者が評価する制度
BELSは省エネ性能を見える化する仕組み
BELSは、建物の省エネ性能を評価し、分かりやすく表示する制度です。
読み方は「ベルス」です。
正式には「建築物省エネルギー性能表示制度」と呼ばれます。
住宅の省エネ性能は、目で見ただけでは分かりにくいものです。
外観がきれいでも、断熱性能やエネルギー消費量までは分かりません。
そこで、建物の省エネ性能を一定のルールで評価し、ラベルや評価書として表示する仕組みが使われます。
BELSは、その省エネ性能を第三者評価として確認するための制度と考えると分かりやすいでしょう。
BELSは省エネ性能ラベルの「第三者評価」にあたる
2024年4月から、新築建築物の販売・賃貸広告などで、省エネ性能ラベルの表示が必要になっています。
省エネ性能ラベルには、大きく分けて「自己評価」と「第三者評価」があります。
このうち、第三者評価機関が評価して表示するものがBELSです。
つまり、BELSは省エネ性能ラベルの中でも、第三者が評価した省エネ性能の表示という位置づけです。
販売図面やインターネット広告で「BELS取得」「BELS評価書あり」と書かれている場合は、第三者評価による省エネ性能の資料がある可能性があります。
自己評価ラベルとBELS評価の違い
省エネ性能ラベルには、売主や事業者が自ら評価して表示する自己評価と、第三者評価機関が評価するBELSがあります。
大まかに整理すると、次のようになります。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 自己評価ラベル | 事業者が省エネ性能を評価して表示するもの |
| BELS評価 | 第三者評価機関が省エネ性能を評価して表示するもの |
どちらも省エネ性能を確認するための情報ですが、BELSは第三者評価である点が特徴です。
購入前には、省エネ性能ラベルが自己評価なのか、BELSによる第三者評価なのかを確認しておくとよいでしょう。
省エネ性能ラベルでは何を見るのか
省エネ性能ラベルには、住宅の省エネ性能を判断するための情報が表示されます。
見慣れない項目もありますが、購入者としては、すべてを専門的に理解する必要はありません。
まずは、どのような項目が表示されているのかを把握しておくと、販売図面を読みやすくなります。
エネルギー消費性能
エネルギー消費性能は、住宅で使うエネルギーの量に関係する項目です。
冷暖房、給湯、照明、換気など、住宅で使うエネルギーをどの程度抑えられているかを見るイメージです。
省エネ性能が高い住宅ほど、エネルギー消費を抑えやすくなります。
ただし、実際の光熱費は家族人数、在宅時間、電気料金プラン、エアコンの使い方などによって変わります。
ラベルの表示は、あくまで比較のための目安として見ることが大切です。
断熱性能
断熱性能は、外の暑さや寒さの影響をどの程度受けにくいかに関係します。
断熱性能が高い住宅は、夏は冷房の効きがよくなり、冬は暖房で温めた空気が逃げにくくなります。
市原市・千葉市周辺で新築戸建を検討する場合でも、夏の暑さや冬の朝晩の冷え込みを考えると、断熱性能は日々の暮らしに関わる大切なポイントです。
ただし、住み心地は断熱性能だけで決まるわけではありません。
日当たり、窓の配置、換気、間取り、隣家との距離などもあわせて確認しましょう。
目安光熱費
省エネ性能ラベルには、目安光熱費が表示されることがあります。
これは、住宅の省エネ性能をもとに算定された光熱費の目安です。
ただし、実際の光熱費とは一致しないことがあります。
生活スタイル、家族構成、在宅時間、電気・ガスの料金プラン、冷暖房の使い方によって、実際の支出は変わります。
そのため、目安光熱費は「この住宅の性能を比較するための参考値」として見るのが自然です。
ZEH水準
省エネ性能ラベルでは、「ZEH水準」という表示が出てくることがあります。
ZEH水準は、住宅の省エネ性能の区分として使われる言葉です。
一般的には、断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6以上といった水準が関係します。
ここで注意したいのは、「ZEH水準」と「ZEH」は同じではないことです。
ZEH水準と書かれていても、必ず太陽光発電が設置されているとは限りません。
ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）
ZEHは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略です。
断熱性能を高め、省エネ設備を使い、さらに太陽光発電などでエネルギーを創ることで、年間の一次エネルギー消費量の収支をおおむねゼロに近づける住宅を指します。
ZEHでは、省エネだけでなく、創エネも関係します。
そのため、太陽光発電の有無、パネル容量、屋根の向き、蓄電池の有無、売電契約なども確認したいポイントになります。
BELSとZEH、ZEH水準は同じではない
BELS、ZEH、ZEH水準は、言葉が似た場面で出てくるため混同されやすいです。
しかし、意味は違います。
ここを整理しておくと、新築戸建の販売図面を見たときに判断しやすくなります。
BELSは評価制度、ZEHは住宅の考え方
BELSは、建物の省エネ性能を評価・表示する制度です。
一方、ZEHは、断熱性能、省エネ設備、太陽光発電などを組み合わせて、年間のエネルギー収支をおおむねゼロに近づける住宅の考え方です。
つまり、BELSは「評価する仕組み」、ZEHは「住宅の性能や考え方」と整理すると分かりやすいでしょう。
販売図面にBELS評価がある場合、ZEH水準やZEHに関する表示が確認できることがあります。
ただし、BELS評価があるからといって、必ずZEH住宅であるとは限りません。
ZEH水準は省エネ性能の区分として使われる
ZEH水準は、住宅ローン控除や補助金などで使われる省エネ性能の区分として出てくることがあります。
一般的に、ZEH水準省エネ住宅は、太陽光発電の有無ではなく、断熱性能や一次エネルギー消費量の基準によって判断されます。
そのため、「ZEH水準」と書かれていても、太陽光発電が設置されていない物件もあります。
ここを誤解すると、「ZEH水準だから太陽光発電があると思っていた」というズレが起きやすくなります。
販売図面では、「ZEH水準」なのか「ZEH」なのかを分けて確認しましょう。
太陽光発電があるかどうかも確認する
ZEHや太陽光発電付き住宅を検討する場合は、太陽光発電の内容まで確認したいところです。
確認したいのは、次のような点です。
- 太陽光発電が標準装備なのか
- 建物価格に含まれているのか
- リース契約や屋根貸しではないか
- パネル容量はどのくらいか
- 蓄電池はあるのか
- 停電時にどの範囲で電気が使えるのか
- 売電契約はどうなるのか
- 保証期間やメンテナンス費用はどうなっているのか
太陽光発電があること自体は魅力ですが、契約形態や保証内容によって購入後の負担が変わることがあります。
設備の内容まで確認してから判断しましょう。
販売図面の「ZEH水準」と「ZEH」は分けて見る
新築戸建の販売図面では、次のような表記が見られます。
- BELS取得
- ZEH水準
- ZEH住宅
- 省エネ性能ラベルあり
- 住宅ローン控除対応
- フラット35S対応
- 補助金対象
これらは似ているようで、それぞれ意味が違います。
特に「ZEH水準」と「ZEH」は混同しやすいので注意が必要です。
「ZEH水準」は省エネ性能の区分として使われることが多く、「ZEH」は創エネまで含めた住宅の考え方として使われます。
販売図面の言葉だけで判断せず、評価書や証明書を確認しましょう。
住宅ローン控除では、BELS評価書だけを見ればよいわけではない
新築戸建を購入する方にとって、住宅ローン控除は大きな関心事です。
ただし、省エネ性能と住宅ローン控除の関係は少し複雑です。
BELS評価書があるかどうかだけで判断するのではなく、住宅ローン控除に必要な証明書類が揃うかを確認する必要があります。
2024年以降の新築住宅は省エネ基準適合が原則必要
2024年以降に新築住宅に入居して住宅ローン控除を受ける場合、原則として省エネ基準に適合していることが必要です。
省エネ基準に適合しない新築住宅は、一定の経過措置を除き、住宅ローン控除の対象外となる場合があります。
新築戸建を購入するときは、販売図面の価格や間取りだけでなく、省エネ基準に適合しているかも確認しておきたいところです。
ZEH水準・省エネ基準適合住宅の証明書類
住宅ローン控除で、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅として扱うには、証明書類が必要です。
代表的な書類としては、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書があります。
販売図面に「ZEH水準」「省エネ基準適合」と書かれていても、確定申告や住宅ローン控除の手続きで使える書類が揃うかは確認が必要です。
購入前に、売主や仲介会社へ「住宅ローン控除で必要になる証明書類は引渡し時に受け取れるのか」を確認しておくと安心です。
建設住宅性能評価書と住宅省エネルギー性能証明書
建設住宅性能評価書は、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を評価した書類です。
住宅省エネルギー性能証明書は、住宅ローン控除などで省エネ性能を証明するために使われる書類です。
どちらが必要になるか、どちらを取得できるかは、物件や手続きによって変わります。
BELS評価書があるからといって、住宅ローン控除に必要な書類がすべて揃っているとは限りません。
BELS評価書、省エネ性能ラベル、建設住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書は、それぞれ役割が違うため、混同しないようにしましょう。
税制は年度・入居時期・世帯要件で変わる
住宅ローン控除は、年度、入居時期、住宅の性能、床面積、世帯要件などによって扱いが変わります。
子育て世帯や若者夫婦世帯かどうかによって、借入限度額が変わることもあります。
また、制度は税制改正によって変更されることがあります。
そのため、「この物件なら必ず控除が使える」「この金額が必ず戻る」といった判断は避けた方がよいです。
個別の税務判断は、税務署や税理士に確認する必要があります。
不動産会社としては、物件資料や証明書類の確認、制度を確認すべきポイントの整理までサポートする形になります。
BELS評価がある新築戸建を購入する前に確認したいこと
BELS評価がある新築戸建は、省エネ性能を確認するうえで参考になります。
ただし、BELS評価があることだけで購入判断をするのではなく、実際の書類や物件条件もあわせて確認しましょう。
BELS評価書が実際にあるか
まず確認したいのは、BELS評価書が実際にあるかどうかです。
販売図面に「BELS取得」と書かれていても、取得予定なのか、取得済みなのか、引渡し時に評価書を受け取れるのかは確認が必要です。
新築建売では、広告時点では取得予定で、完成時期や引渡し時期に合わせて書類が整う場合もあります。
契約前に確認しておくと、住宅ローン控除や補助金の確認もしやすくなります。
評価日はいつか
BELS評価書には評価日が記載されています。
評価日が古い場合や、設計変更があった場合には、現在の建物内容と一致しているか確認した方がよいでしょう。
特に、建売住宅で複数棟が販売されている場合、A号棟とB号棟で評価内容が異なることがあります。
評価書の対象が、検討している建物と一致しているかを見ることが大切です。
対象建物が検討中の住戸・棟と一致しているか
分譲地では、複数棟が同時に販売されることがあります。
同じ分譲地でも、号棟によって間取り、屋根形状、窓の配置、日当たり、太陽光発電の有無が違うことがあります。
そのため、BELS評価書や省エネ性能ラベルが、検討している住戸・棟のものかを確認しましょう。
「分譲地全体の資料」と「個別棟の資料」が混ざっていることもあるため、対象建物の確認は大切です。
ZEH水準のチェックがあるか
省エネ性能ラベルやBELS評価書では、ZEH水準に関する表示が確認できる場合があります。
住宅ローン控除や補助金を意識している場合は、ZEH水準に該当するのかを確認しましょう。
ただし、ZEH水準に該当することと、太陽光発電が付いていることは同じではありません。
ZEH水準の省エネ性能を満たしているのか、太陽光発電まで含めたZEHなのかを分けて確認することが大切です。
太陽光発電や蓄電池の有無
ZEHや太陽光発電付きの新築戸建では、太陽光発電や蓄電池の有無も確認したいところです。
太陽光発電がある場合は、パネル容量、メーカー、保証期間、パワーコンディショナーの交換時期、売電契約、所有形態を確認します。
蓄電池がある場合は、容量や停電時に使える範囲も見ておきましょう。
「停電時も安心」と感じやすい設備ですが、実際にどの電気が使えるかは仕様によって違います。
冷蔵庫、照明、スマートフォン充電、エアコンなど、どの程度使えるのかを確認しておくと現実的です。
住宅ローン控除に使える書類が揃うか
BELS評価がある新築戸建を購入する場合でも、住宅ローン控除で必要な書類が揃うかは別に確認が必要です。
確認したいのは、次のような点です。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| BELS評価書 | 取得済みか、取得予定か、対象棟が一致しているか |
| 省エネ性能ラベル | 自己評価か第三者評価か |
| 建設住宅性能評価書 | 取得できるか、引渡し時に受け取れるか |
| 住宅省エネルギー性能証明書 | 住宅ローン控除に使えるか |
| ZEH水準 | 省エネ性能の区分として該当するか |
| 太陽光発電 | 付帯設備か、別契約か、保証はどうか |
販売図面の表記だけでは分からないことも多いため、物件ごとに確認しましょう。
市原市・千葉市で新築戸建を探すときの実務ポイント
市原市・千葉市周辺で新築戸建を探す場合、省エネ性能は大切な判断材料になります。
ただし、BELSやZEH水準だけで住まいの満足度が決まるわけではありません。
現地の条件、生活動線、日当たり、道路、駐車場などもあわせて確認することが大切です。
省エネ性能だけでなく、日当たり・道路・駐車場を見る
省エネ性能が高い住宅でも、日当たりや道路条件が暮らしに合わないと、住み始めてから負担を感じることがあります。
たとえば、リビングの日当たり、隣家との距離、前面道路の幅、車の出し入れ、ゴミ置き場の位置、夜間の明るさなどは、現地で確認したいポイントです。
BELS評価や省エネ性能ラベルは、建物性能を確認するための大切な資料です。
一方で、現地でしか分からない住み心地もあります。
書類と現地、両方を見て判断しましょう。
市原市では車利用と光熱費・停電時の備えをセットで考える
市原市で新築戸建を検討する場合、車利用を前提に生活動線を見る方も多いと思います。
五井、八幡宿、姉ケ崎などの駅周辺を重視するのか、少し郊外で土地や駐車場の広さを重視するのかによって、選ぶ物件は変わります。
ZEH水準や太陽光発電付き住宅を検討する場合は、光熱費だけでなく、停電時の備えもあわせて考えると現実的です。
ただし、太陽光発電があるだけで、停電時に家中の電気がすべて使えるとは限りません。
非常用コンセント、蓄電池の有無、停電時の使用範囲を確認しましょう。
千葉市では通勤動線と断熱性能をバランスよく見る
千葉市で新築戸建を探す場合は、区や沿線によって価格帯、土地の広さ、通勤動線が変わります。
中央区、花見川区、稲毛区、若葉区、緑区など、エリアごとに住宅地の雰囲気も異なります。
省エネ性能や断熱性能が高い住宅は魅力がありますが、通勤時間や生活動線に無理があると、日々の負担が大きくなります。
千葉市で新築戸建を検討するときは、断熱性能、駅距離、駐車場、学校、買い物施設、ハザード情報をバランスよく確認しましょう。
内房エリアでは土地の広さと太陽光発電の条件も確認する
袖ケ浦市、木更津市、君津市などの内房エリアでは、土地の広さや駐車場の取りやすさに魅力を感じる方もいます。
一方で、土地が広いからといって、太陽光発電に必ず向いているとは限りません。
屋根の向き、勾配、周辺建物の影、樹木、隣地の将来建築によって、発電量は変わります。
内房エリアでBELSやZEH水準の新築戸建を検討する場合は、省エネ性能だけでなく、屋根条件、日当たり、道路、排水、ハザード、買い物動線も確認したいところです。
BELSやZEH水準の新築戸建でも、仲介手数料無料で買える場合がある
新築戸建を購入するときは、物件価格だけでなく、諸費用も含めて考える必要があります。
その中でも、仲介手数料は大きな費用のひとつです。
BELS評価やZEH水準の新築戸建でも、物件によっては買主様の仲介手数料を無料にできる場合があります。
売主から当社へ仲介手数料が支払われる物件がある
新築建売住宅では、売主様から仲介会社へ仲介手数料が支払われる物件があります。
そのような物件については、当社が売主様から仲介手数料を受け取れるため、買主様の仲介手数料を無料にできる場合があります。
ただし、すべての物件が無料対象になるわけではありません。
売主、販売条件、取引形態によって異なるため、物件ごとに確認が必要です。
同じ物件でも購入窓口によって諸費用が変わる場合がある
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどに掲載されている同じ新築戸建でも、どの不動産会社を通じて購入するかによって、買主様が支払う仲介手数料が変わる場合があります。
物件そのものは同じでも、諸費用の総額が変わる可能性があるということです。
住宅購入では、物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険、オプション工事、引越し費用まで含めて考えることが大切です。
省エネ性能の高い住宅を検討する場合も、制度面だけでなく、総額の資金計画を整理しておきましょう。
物件URLを送って無料対象か確認する
気になる新築戸建を見つけた場合は、物件URLを送って確認する方法があります。
当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安はどのくらいかを確認できます。
あわせて、BELS評価書や省エネ性能ラベル、住宅ローン控除で確認したい書類についても整理しやすくなります。
「BELS評価があるけれど、住宅ローン控除に必要な書類は揃うのか」
「ZEH水準と書いてあるけれど、太陽光発電はあるのか」
「仲介手数料無料の対象になるのか」
こうした確認を早めに行うことで、購入判断がしやすくなります。
まとめ｜BELSは「省エネ性能を確認するための入口」として活用する
BELSは、建物の省エネ性能を確認するための大切な制度です。
新築戸建の販売図面や広告でBELS評価、省エネ性能ラベル、ZEH水準といった表示を見かけたときは、建物の性能を知るための手がかりになります。
ただし、BELS、ZEH、ZEH水準、省エネ性能ラベル、住宅ローン控除は、それぞれ意味が違います。
BELSは省エネ性能を評価・表示する制度。
ZEHは、省エネと創エネでエネルギー収支をおおむねゼロに近づける住宅の考え方。
ZEH水準は、住宅ローン控除や補助制度などで使われる省エネ性能の区分。
住宅ローン控除では、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書など、必要書類の確認が大切です。
販売図面の表示だけで判断せず、評価書や証明書、太陽光発電の有無、住宅ローン控除に必要な書類、現地の住み心地まで確認しましょう。
市原市・千葉市を中心に、千葉県内で新築戸建を検討する場合は、省エネ性能だけでなく、日当たり、道路、駐車場、通勤動線、災害リスク、住宅ローン、諸費用まで含めて見ることが大切です。
気になる物件がある場合は、物件URLをもとに、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用や住宅ローン控除の確認ポイントも含めて整理していきましょう。
参考情報
確認日：2026年6月13日
- 国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」
- 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」
- 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）について」
- 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「2024年4月以降のBELS（第三者評価）制度」
- 国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」
- 国土交通省「住宅ローン減税」
- 国土交通省「住宅省エネルギー性能証明書とはなんですか」
- 資源エネルギー庁「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について」
- みらいエコ住宅2026事業「新築住宅の省エネ性能」
- 国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産購入・売却をサポートしています。
購入については、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
BELS評価やZEH水準の新築戸建でも、物件によっては仲介手数料無料の対象になる場合があります。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、当社で取り扱い可能な場合があります。
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住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、無理のない資金計画を一緒に整理します。
新築戸建では、物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険、住宅ローン控除、補助金、オプション工事、引越し費用まで含めて考えることが大切です。
当社では、現地調査、役所調査、登記事項証明書の確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、住宅ローン、司法書士・金融機関との調整、決済・引渡しまで丁寧にサポートしています。
気になる物件の仲介手数料を無料診断する
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