専任媒介と専属専任媒介の違いとは？不動産売却で迷わない選び方
専任媒介と専属専任媒介はどちらも「1社に任せる契約」
不動産売却で結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも1社の不動産会社に売却活動を依頼する契約です。
一般媒介契約のように、複数の不動産会社へ同時に依頼することはできません。
その代わり、不動産会社は売却活動の窓口として、物件の販売、問い合わせ対応、内見調整、価格見直し、買主との条件交渉などを一元的に行います。
一般媒介との違いは簡単に押さえる
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。
複数社に依頼できるため、広く買主を探せる可能性があります。
一方で、販売状況の管理が分散しやすく、不動産会社ごとの販売優先度が下がることもあります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、複数社へ依頼するのではなく、1社に任せる契約です。
売却活動の窓口を一本化しやすく、報告や価格見直しの相談もしやすくなります。
今回の記事では、一般媒介契約の詳しい説明ではなく、1社に任せる場合に「専任媒介」と「専属専任媒介」のどちらを選ぶべきかに絞って解説します。
1社に任せるメリット
1社に任せるメリットは、売却活動を一元管理しやすいことです。
複数社に依頼すると、どの会社からどのような反響があったのか、広告内容が統一されているのか、価格変更をどう伝えるのかなど、管理が複雑になることがあります。
一方、専任媒介や専属専任媒介では、窓口が1社にまとまります。
そのため、次のようなメリットがあります。
- 販売方針を整理しやすい
- 問い合わせや内見状況を把握しやすい
- 売出価格の見直しを相談しやすい
- レインズ登録や広告掲載の状況を確認しやすい
- 相続空き家や古家付き土地など、事情のある物件で方針を組み立てやすい
特に、売却活動に工夫が必要な物件では、窓口を1社に絞った方が進めやすい場合があります。
1社に任せるリスク
一方で、1社に任せることにはリスクもあります。
不動産会社や担当者の動きが弱いと、売却活動全体に影響が出るためです。
たとえば、次のようなケースです。
- 査定額は高かったが、販売活動が弱い
- レインズ登録後の反響を教えてくれない
- 他社からの問い合わせ状況が分からない
- 活動報告が形式的で中身が薄い
- 価格見直しの提案が遅い
- 売主が知らないうちに販売状況が停滞している
専任媒介や専属専任媒介を選ぶ場合は、「1社に任せる価値がある会社か」を見極めることが大切です。
契約の種類だけでなく、査定額の根拠、販売活動の内容、報告の具体性、レインズ登録の確認方法まで確認しましょう。
専任媒介と専属専任媒介の違いを一覧で比較
まず、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いを一覧で整理します。
| 項目 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|
| 依頼できる不動産会社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で買主を見つけること | 可能 | 不可 |
| レインズ登録期限 | 媒介契約締結日の翌日から7日以内 | 媒介契約締結日の翌日から5日以内 |
| 登録期限の数え方 | 不動産会社の休業日・レインズ休止日を除く | 不動産会社の休業日・レインズ休止日を除く |
| 業務報告頻度 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 売主側の自由度 | 比較的残る | 低い |
| 向いているケース | 1社に任せつつ、自分で買主を探す余地も残したい場合 | 1社に強く任せ、報告頻度を重視したい場合 |
どちらも1社に任せる契約ですが、売主様の自由度に違いがあります。
特に大きいのは、自分で買主を見つけた場合に直接契約できるかどうかです。
自己発見取引の可否
専任媒介契約では、売主様が自分で買主を見つけることができます。
これを自己発見取引といいます。
たとえば、親族、知人、隣地所有者、以前から声をかけていた法人などが購入を希望した場合、売主様自身が見つけた買主と取引できる余地があります。
一方、専属専任媒介契約では、自己発見取引ができません。
売主様が自分で買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社を通す必要があります。
レインズ登録期限
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、どちらもレインズへの登録義務があります。
専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から7日以内です。
専属専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から5日以内です。
なお、この登録期限を数える際は、不動産会社の休業日やレインズの休止日は除かれます。
専属専任媒介の方が、登録期限は短くなっています。
ただし、レインズに早く登録されれば必ず早く売れるという意味ではありません。
売れるかどうかは、価格設定、物件状態、需要、広告内容、内見対応、不動産会社の活動内容によって変わります。
業務報告頻度
専任媒介契約では、不動産会社は売主様へ2週間に1回以上、業務処理状況を報告する必要があります。
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の報告が必要です。
専属専任媒介の方が、報告頻度は高くなります。
ただし、大切なのは回数だけではありません。
報告内容が具体的でなければ、売主様は売却活動の状況を正しく判断できません。
売主側の自由度
売主側の自由度は、専任媒介契約の方が高いです。
専任媒介では自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介ではできません。
親族や知人、隣地所有者などに購入希望者が出る可能性がある場合は、専任媒介の方が柔軟です。
一方、売主様自身で買主を探す予定がなく、売却活動を不動産会社へ完全に任せたい場合は、専属専任媒介も選択肢になります。
どちらが優れているというより目的が違う
専任媒介と専属専任媒介は、どちらが常に優れているというものではありません。
専任媒介は、1社に任せながらも売主側の自由度を残せる契約です。
専属専任媒介は、売主側の自由度は低くなりますが、不動産会社に売却活動をより強く任せる契約です。
大切なのは、自分の売却方針に合う契約を選ぶことです。
最大の違いは「自分で買主を見つけられるか」
専任媒介と専属専任媒介の最も大きな違いは、自己発見取引ができるかどうかです。
これは、実務上とても重要です。
専任媒介では自己発見取引が可能
専任媒介契約では、売主様が自分で買主を見つけることができます。
たとえば、次のようなケースです。
- 親族が購入を希望した
- 知人が買いたいと言ってきた
- 隣地所有者が土地を買いたいと言ってきた
- 以前から声をかけていた法人が購入を検討した
- 近隣の事業者が駐車場や資材置場として使いたいと言ってきた
このような可能性がある場合、専任媒介契約の方が柔軟です。
売主様自身が見つけた買主との取引を残したいなら、専任媒介を検討しやすいでしょう。
専属専任媒介では自己発見取引ができない
専属専任媒介契約では、売主様が自分で買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社を通す必要があります。
そのため、売主様が独自に買主候補を探す可能性がある場合は、専属専任媒介は慎重に考える必要があります。
たとえば、隣地所有者へ声をかける予定がある、親族間で購入の話がある、取引先が興味を示しているといった場合です。
このような場合に専属専任媒介を結んでしまうと、後から自由度の低さを感じることがあります。
親族・知人・隣地所有者が買主候補になる場合の注意点
親族、知人、隣地所有者が買主候補になる場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ必ず伝えましょう。
特に土地の場合、隣地所有者が買主候補になることがあります。
単独では使いにくい土地でも、隣地所有者にとっては敷地拡張、通路確保、駐車場、庭、資材置場などとして価値がある場合があります。
このような可能性があるなら、専任媒介契約にして自己発見取引の余地を残す方が合うことがあります。
ただし、自己発見取引であっても、売買契約書、重要事項説明、登記、住宅ローン、境界、契約不適合責任などの確認は必要です。
個人間で安易に進めるとトラブルになることもあるため、専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。
報告頻度の違い｜大切なのは回数より中身
専任媒介と専属専任媒介では、不動産会社から売主様への報告頻度が違います。
専属専任媒介の方が報告頻度は高くなりますが、売却活動で本当に大切なのは報告の「中身」です。
専属専任は1週間に1回以上
専属専任媒介契約では、不動産会社は売主様に対して、1週間に1回以上、業務処理状況を報告する必要があります。
報告頻度が高いため、売却活動の状況をこまめに把握したい方にはメリットがあります。
ただし、毎週報告があっても、内容が形式的であれば意味が薄くなります。
たとえば「特に反響はありません」だけでは、売主様は次に何を判断すべきか分かりません。
専任は2週間に1回以上
専任媒介契約では、不動産会社は売主様に対して、2週間に1回以上、業務処理状況を報告する必要があります。
専属専任媒介より報告頻度は少なくなりますが、2週間に1回でも十分な内容の報告があれば、売却活動を把握できます。
逆に、専属専任媒介で毎週報告があっても、中身が薄ければ売主様の判断には役立ちません。
報告で確認したい内容
業務報告では、次のような内容を確認しましょう。
- 問い合わせ件数
- 内見件数
- ポータルサイトの閲覧状況
- レインズ経由の問い合わせ
- 他社からの紹介状況
- 買主からの質問
- 価格に対する反応
- 競合物件の動き
- 内見後の感想
- 広告写真や紹介文の改善点
- 価格見直しの必要性
- 次回までの販売方針
売却活動では、反響を見ながら改善していくことが大切です。
報告は、単なる連絡ではなく、売却方針を見直すための材料です。
「反響なし」だけの報告で終わらせない
報告内容が「反響なし」だけで終わってしまう場合は、少し注意が必要です。
反響がないのであれば、なぜ反響がないのかを考える必要があります。
- 価格が高すぎるのか
- 写真が弱いのか
- 物件説明が不足しているのか
- 競合物件が多いのか
- 広告掲載が弱いのか
- レインズ経由で他社から問い合わせが来ているのか
- 内見につながらない理由は何か
報告を受けたら、単に聞くだけでなく、次に何を改善するのかを確認しましょう。
レインズ登録期限の違いと登録証明書の確認
専任媒介と専属専任媒介では、どちらもレインズへの登録義務があります。
レインズ登録は、1社に売却を任せる場合にとても重要な確認ポイントです。
専属専任は5日以内、専任は7日以内
専属専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録する必要があります。
専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から7日以内です。
ただし、この登録期限には、不動産会社の休業日やレインズの休止日は含まれません。
つまり、暦どおりに単純に5日・7日と数えるのではなく、休業日等を除いて期限を考える必要があります。
専属専任媒介の方が、より早くレインズ登録される仕組みになっています。
ただし、登録が早いことだけで売却が決まるわけではありません。
登録後に、他社からの問い合わせに適切に対応しているか、広告内容が適切か、売出価格が妥当かを確認することが重要です。
登録証明書を必ず受け取る
専任媒介契約や専属専任媒介契約でレインズ登録が行われると、登録証明書が発行されます。
売主様は、不動産会社から登録証明書を受け取りましょう。
登録証明書は、物件がレインズに登録されたことを確認する重要な書類です。
「登録しておきました」と口頭で言われるだけでなく、登録証明書を確認することが大切です。
売却依頼主向けID・パスワードで確認する
登録証明書には、売却依頼主向けのIDとパスワードが記載されています。
売主様は、そのIDとパスワードを使って、レインズの登録内容や取引状況を確認できます。
確認したい内容は次のとおりです。
- 登録されているか
- 価格に誤りがないか
- 所在地や面積などの情報に誤りがないか
- 図面や物件情報が適切か
- 取引状況がどう表示されているか
- 登録内容が勝手に変更されていないか
売却活動を不動産会社に任せる場合でも、売主様自身が登録状況を確認することは大切です。
取引状況の表示を確認する
レインズでは、取引状況の表示も重要です。
売却依頼主向けの確認画面で、物件がどのような状態として表示されているかを確認できます。
不明点がある場合は、不動産会社に説明を求めましょう。
特に、他社からの紹介を受けられる状態か、売主様が把握していない形で状況が変わっていないかを確認することは、売却活動の見える化につながります。
専任媒介が向いているケース
専任媒介契約は、1社に任せながらも、売主様の自由度をある程度残せる契約です。
専属専任媒介より柔軟性があり、実務上も選ばれやすい契約です。
自分でも買主候補を探す可能性がある
売主様自身で買主候補を探す可能性がある場合は、専任媒介が向いています。
専任媒介であれば、自己発見取引が可能だからです。
たとえば、知人、親族、取引先、隣地所有者などに声をかける予定がある場合は、専任媒介の方が柔軟です。
隣地所有者や知人に声をかける予定がある
土地売却では、隣地所有者が買主候補になることがあります。
特に、狭い土地、接道が弱い土地、不整形地、単独では使いにくい土地では、隣地所有者にとって価値がある場合があります。
このような場合、専属専任媒介にしてしまうと、売主様が自分で見つけた買主でも直接契約できません。
隣地所有者への相談を考えているなら、専任媒介を軸に検討するとよいでしょう。
1社に任せつつ自由度も残したい
専任媒介は、1社に任せながらも、自己発見取引の余地を残せる契約です。
一般媒介のように複数社とのやり取りを管理する必要はありません。
一方で、専属専任媒介ほど売主様の自由度は低くありません。
そのため、1社に任せたいが、自分でも買主候補を探す可能性を残したい方に向いています。
迷ったときのバランス型として検討しやすい
専任媒介は、一般媒介と専属専任媒介の中間的な性格があります。
複数社に依頼する一般媒介より窓口を整理しやすく、専属専任媒介より売主様の自由度があります。
そのため、どちらにするか迷う場合は、専任媒介を軸に検討する方も多いです。
ただし、専任媒介なら何でもよいわけではありません。
信頼できる不動産会社であること、販売活動の内容が具体的であること、レインズ登録や報告内容を確認できることが前提です。
専属専任媒介が向いているケース
専属専任媒介契約は、1社に売却活動を強く任せる契約です。
売主様側の自由度は低くなりますが、報告頻度が高く、売却活動を一元管理しやすい特徴があります。
自分で買主を探す予定がない
自分で買主を探す予定がなく、売却活動を不動産会社に任せたい場合は、専属専任媒介も選択肢になります。
たとえば、親族や知人に購入希望者がいない、隣地所有者へ声をかける予定もない、すべて不動産会社に任せたいという場合です。
ただし、自己発見取引ができないため、契約前に本当にその必要がないか確認しましょう。
報告頻度を重視したい
専属専任媒介では、1週間に1回以上の業務報告が必要です。
こまめに販売状況を知りたい方にとっては、報告頻度の高さがメリットになります。
ただし、報告頻度だけで判断してはいけません。
毎週の報告で、問い合わせ件数、内見状況、買主の反応、広告改善、価格見直し提案まで具体的に共有されるかが重要です。
売却活動を1社に強く任せたい
売却活動を1社に強く任せたい場合、専属専任媒介を検討することがあります。
不動産会社から見ると、自社が売却活動の窓口となることが明確です。
そのため、広告や販売戦略を一元的に組み立てやすい面があります。
ただし、専属専任媒介にしたから必ず早く売れるわけではありません。
価格設定、物件状態、需要、販売方法が重要です。
相続空き家・古家付き土地など販売方針を一元管理したい
相続空き家や古家付き土地など、売却前に整理すべきことが多い物件では、販売方針を一元管理した方が進めやすい場合があります。
たとえば、次のような物件です。
- 相続登記が必要な実家
- 残置物が多い空き家
- 解体するか迷う古家付き土地
- 境界確認が必要な土地
- 雨漏りやシロアリが心配な戸建
- 近所に知られずに売却したい物件
このような物件では、広告の出し方、内見対応、専門家連携、価格設定を慎重に考える必要があります。
信頼できる不動産会社であれば、専属専任媒介で一元管理する選択肢もあります。
専属専任・専任のどちらでも注意したい「囲い込み」
専任媒介や専属専任媒介は、1社に任せる契約です。
そのため、売主様が不安に感じやすいのが「囲い込み」です。
囲い込みとは何か
囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、他社からの買主紹介を受け入れにくくし、自社だけで買主を見つけようとするような行為を指して使われることがあります。
売主様にとって重要なのは、できるだけ多くの購入希望者に物件情報が届くことです。
他社から購入希望者の紹介があるにもかかわらず、適切に対応されなければ、売却機会を逃す可能性があります。
他社からの問い合わせ対応を確認する
媒介契約を結ぶ前に、他社からの問い合わせにどう対応するかを確認しましょう。
たとえば、次のように質問するとよいです。
- 他社から内見希望があった場合、対応してもらえますか？
- 他社経由の買主も公平に扱ってもらえますか？
- 他社からの問い合わせ件数も報告してもらえますか？
- レインズ経由の反応を報告してもらえますか？
売主様は、不動産会社がどのように買主を探すのかを確認する権利があります。
レインズ登録内容を自分でも確認する
囲い込み対策として、レインズ登録内容を売主様自身でも確認することが大切です。
専任媒介・専属専任媒介では、登録証明書を受け取り、売却依頼主向けID・パスワードで登録内容を確認できます。
登録内容、価格、取引状況に不明点があれば、不動産会社に説明を求めましょう。
内見希望や買付申込みの報告を受ける
売却活動では、内見希望や買付申込みの報告も重要です。
特に、他社からの内見希望や買主紹介があった場合に、売主様へ報告されているかを確認しましょう。
活動報告では、単に「反響あり」「反響なし」ではなく、どのような反響があり、どのように対応したのかを聞くことが大切です。
3か月で売れないときに見直すこと
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約期間が3か月以内で定められます。
3か月は、売却活動を見直す一つの区切りになります。
売れなかった場合は、契約を更新する前に販売活動を振り返りましょう。
価格設定
まず見直すべきは価格です。
売出価格が相場から大きく離れていると、反響が入りにくくなります。
次の点を確認しましょう。
- 近隣の成約事例と比べて高すぎないか
- 現在の競合物件と比べてどう見えるか
- 内見はあるが申込みがないのか
- そもそも問い合わせが少ないのか
- 価格に対する買主の反応はどうか
価格を下げることだけが正解ではありませんが、反響状況に応じた見直しは必要です。
写真・広告文
写真や広告文も売却結果に影響します。
不動産ポータルサイトでは、買主は写真を見て内見するかどうかを判断します。
暗い写真、情報が少ない広告、物件の魅力が伝わらない説明文では、クリックされにくくなります。
売れない場合は、写真の撮り直し、間取り図の見直し、周辺施設情報の追加、リフォーム履歴の記載などを検討しましょう。
ポータルサイト掲載
どのポータルサイトに掲載されているかも確認しましょう。
SUUMO、アットホーム、HOME’Sなど、どの媒体に掲載するかによって反響が変わることがあります。
また、掲載されていても、写真枚数、コメント、価格、物件名、周辺情報が不足していると反響につながりにくくなります。
レインズ経由の反応
専任媒介や専属専任媒介では、レインズ経由の反応も確認しましょう。
他社から問い合わせが来ているのか、内見希望があったのか、他社経由の買主が検討したのかを確認することが大切です。
レインズに登録されているだけでなく、登録後にどのような反応があったかを聞きましょう。
不動産会社の活動内容
3か月で売れなかった場合、不動産会社がどのような活動を行ったかを確認しましょう。
確認したい内容は次のとおりです。
- 広告掲載の内容
- 問い合わせ件数
- 内見件数
- 他社からの問い合わせ状況
- 買主の反応
- 価格見直しの提案
- 写真や広告文の改善提案
- 競合物件の分析
- 販売方針の見直し
十分な活動が行われていない場合は、更新を慎重に考える必要があります。
更新するか、他社へ相談するか
媒介契約の期間満了後に更新するかどうかは、売主様の判断です。
販売活動に納得できる場合は、同じ会社で更新してもよいでしょう。
一方で、報告が少ない、改善提案がない、他社からの問い合わせ状況が分からない、価格の根拠が曖昧といった場合は、他社へ相談することも選択肢です。
ただし、売れなかった原因が不動産会社だけにあるとは限りません。
価格、物件状態、需要、競合状況もあわせて確認しましょう。
市原市・千葉市周辺で選ぶならどう考えるか
市原市・千葉市周辺で媒介契約を選ぶ場合も、物件の種類によって考え方が変わります。
駅近マンション・需要が強い物件
駅近マンションや需要が強い物件では、専任媒介でも十分に売却活動を進めやすい場合があります。
同じマンション内や近隣マンションの成約事例がある場合、価格設定もしやすくなります。
売主様自身で買主候補を探す可能性を残したい場合は、専任媒介が向きやすいでしょう。
郊外戸建・古家付き土地
郊外戸建や古家付き土地では、販売方針の整理が重要です。
中古戸建として売るのか、古家付き土地として売るのか、解体を検討するのかによって、買主層が変わります。
このような物件では、1社に任せて販売方針を組み立てるメリットがあります。
自己発見取引の可能性を残したいなら専任媒介、売却活動を一元管理したいなら専属専任媒介も選択肢になります。
相続空き家・残置物が多い物件
相続空き家や残置物が多い物件では、売却前に整理すべきことが多くあります。
相続登記、残置物撤去、建物状態、雨漏り、シロアリ、解体、境界、近隣対応などです。
このような物件では、不動産会社の実務対応力が重要です。
媒介契約の種類だけでなく、専門家連携や売却前の整理をどこまでサポートしてくれるかを確認しましょう。
市街化調整区域・農地・山林
市街化調整区域、農地、山林は、一般的な住宅地とは売却方法が異なります。
建築や再建築の可否、農地法の手続き、接道、境界、利用目的などを確認する必要があります。
このような物件は、単に媒介契約を結べば売れるというものではありません。
売却、買取、隣地相談、相続土地国庫帰属制度、負動産専門会社への相談など、複数の選択肢を比較する必要があります。
物件ごとに販売方針を変える
媒介契約は、物件ごとの販売方針に合わせて選ぶべきです。
同じ市原市・千葉市周辺でも、駅近マンション、郊外戸建、古家付き土地、相続空き家、農地、山林では売り方が違います。
専任媒介か専属専任媒介かを選ぶ前に、まずは「どのような買主に、どのように売るのか」を確認しましょう。
販売方針が曖昧なまま媒介契約を結ぶと、売却活動が長期化することがあります。
よくある質問
専任媒介と専属専任媒介はどちらがおすすめですか？
一概にはいえません。
自分で買主を見つける可能性を残したい場合は、専任媒介が向いています。
一方、自分で買主を探す予定がなく、1社に売却活動を強く任せたい場合は、専属専任媒介も選択肢になります。
ただし、どちらを選ぶ場合でも、不動産会社の販売活動、報告内容、レインズ登録、他社からの問い合わせ対応を確認することが大切です。
専属専任媒介にすると早く売れますか？
専属専任媒介にしたからといって、必ず早く売れるわけではありません。
専属専任媒介は、報告頻度が高く、売却活動を一元管理しやすい契約です。
しかし、売却結果は、価格設定、物件状態、需要、広告内容、不動産会社の活動によって変わります。
「専属専任だから早く売れる」と考えるのではなく、販売戦略の中身を確認しましょう。
専任媒介でもレインズに登録されますか？
はい。
専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録する義務があります。
専属専任媒介契約では5日以内です。
ただし、いずれも期限計算では、不動産会社の休業日やレインズ休止日は除かれます。
登録後は、不動産会社から登録証明書を受け取り、売却依頼主向けID・パスワードで登録内容を確認しましょう。
専属専任媒介で知人が買いたいと言った場合はどうなりますか？
専属専任媒介契約では、売主様が自分で買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社を通す必要があります。
知人、親族、隣地所有者などが購入する可能性がある場合は、専属専任媒介を結ぶ前に慎重に検討しましょう。
その可能性を残したい場合は、専任媒介の方が柔軟です。
媒介契約は途中で解約できますか？
契約内容や解約理由によって扱いが変わります。
契約期間中の解約については、媒介契約書の内容を確認する必要があります。
不動産会社の活動に不満がある場合は、まず報告内容や改善方針について話し合いましょう。
契約期間満了時に更新しないことは可能です。
3か月後に更新しないことはできますか？
できます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の有効期間は、3か月を超えない範囲で定めます。
期間満了後に更新するかどうかは、売主様の判断です。
売却活動に納得できない場合や、他社の意見も聞きたい場合は、更新せずに別の不動産会社へ相談することもできます。
専任媒介と専属専任媒介で仲介手数料は変わりますか？
媒介契約の種類だけで仲介手数料の上限が変わるわけではありません。
専任媒介でも専属専任媒介でも、仲介手数料の上限は売買価格などに基づいて計算されます。
ただし、不動産会社ごとの報酬条件やサービス内容は確認しておきましょう。
まとめ
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも1社の不動産会社に売却を依頼する契約です。
一般媒介契約のように複数社へ依頼することはできません。
ただし、専任媒介と専属専任媒介には大きな違いがあります。
特に重要なのは、次の3点です。
- 自分で買主を見つけられるか
- レインズ登録期限
- 業務報告頻度
専任媒介契約では、売主様が自分で買主を見つけることができます。
親族、知人、隣地所有者などが買主候補になる可能性がある場合は、専任媒介の方が柔軟です。
一方、専属専任媒介契約では、自己発見取引ができません。
その代わり、レインズ登録期限は媒介契約締結日の翌日から5日以内、業務報告は1週間に1回以上と、よりこまめな仕組みになっています。
専任媒介契約のレインズ登録期限は媒介契約締結日の翌日から7日以内です。
なお、レインズ登録期限を数える際は、不動産会社の休業日やレインズ休止日は除かれます。
ただし、専属専任媒介にしたから必ず早く売れるわけではありません。
大切なのは、契約の種類だけでなく、売出価格、広告内容、レインズ登録、活動報告、他社からの問い合わせ対応、価格見直しの提案です。
専任媒介か専属専任媒介かで迷ったら、次の点を確認しましょう。
- 自分で買主候補を探す可能性があるか
- 隣地所有者や知人に声をかける予定があるか
- 報告頻度をどの程度重視するか
- 不動産会社をどこまで信頼できるか
- レインズ登録証明書を確認できるか
- 他社からの問い合わせに適切に対応してくれるか
- 3か月後に売れなかった場合の見直し方針があるか
媒介契約は、不動産売却のスタート地点です。
契約の名前だけで判断せず、売却活動の中身まで確認し、納得できる形で進めましょう。
参考情報
確認日：2026年6月8日
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
- 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」
- 国土交通省「標準専任媒介契約約款」
- 国土交通省「標準専属専任媒介契約約款」
- 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
- 東日本不動産流通機構「レインズとは」
- 東日本不動産流通機構「売却依頼主物件確認案内書」
- 東日本不動産流通機構「売却依頼物件のレインズ登録内容が確認できます」
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- e-Gov法令検索「民法」
- e-Gov法令検索「不動産登記法」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産売買をサポートしています。
不動産売却では、査定額だけでなく、媒介契約の種類、レインズ登録、登録証明書、活動報告、他社からの問い合わせ対応、価格見直しの方針まで確認することが大切です。
当社では、売主様のご事情や物件の特性を確認したうえで、専任媒介・専属専任媒介の違いを分かりやすくご説明し、無理のない売却方法を一緒に整理いたします。
相続した実家、空き家、古家付き土地、マンション、使う予定のない土地、市街化調整区域・農地・山林など、売却方法の判断が難しい不動産も、まずは状況を確認することが大切です。
必要に応じて、司法書士、土地家屋調査士、税理士、解体業者、残置物撤去業者などの専門家と連携しながら、売却までの流れをご案内いたします。
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