専属専任と専任の違いとは。不動産売却で迷わないための選び方と判断基準
自宅の売却を検討し始めると、不動産会社と結ぶ契約の種類の多さに迷うのではないでしょうか。この記事を読むことで、それぞれの契約方法のメリットやデメリットを理解し、ご自身の状況に最適なものを選ぶ判断基準が身につきます。
結論から言うと、不動産売却における専属専任と専任の主な違いは、自分で買主を見つけられるかどうか、そして不動産会社からの報告頻度にあります。
不動産売却における媒介契約の基本
不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ契約を「媒介契約」と呼びます。この契約を結ぶことで、不動産会社は正式に売却に向けた販売活動をスタートできます。
媒介契約には、大きく分けて3つの種類が存在します。具体的には、1社のみに依頼する専属専任媒介契約と専任媒介契約、そして複数社に同時に依頼できる一般媒介契約です。どの契約方法を選ぶかによって、売却活動の進め方や不動産会社の対応が大きく変わってきます。
契約期間については、専属専任と専任のどちらを選んでも、法律で最長3ヶ月と定められています。そのため、3ヶ月ごとに活動状況を振り返り、契約を更新するかどうかを判断することになります。
専属専任と専任の決定的な3つの違い
1社のみに売却を任せる点では同じですが、専属専任と専任には明確な違いが3つ存在します。ここでは、それぞれの違いについて詳しく解説します。
1. 自己発見取引の可否
最も大きな違いは、売主自身が買主を見つけてきた場合の取引（自己発見取引）が認められるかどうかです。
専任媒介契約の場合、売主が自ら親戚や知人などの買主を見つけて直接契約することが認められています。一方で、専属専任媒介契約では自己発見取引が禁じられています。つまり、自分で買主を見つけてきた場合でも、必ず依頼した不動産会社を通して契約手続きを進め、規定の仲介手数料を支払う必要があります。
2. 業務処理状況の報告頻度
不動産会社から売主へ行われる、販売活動状況の報告頻度も異なります。売却活動がどのように進んでいるかを知るための重要なポイントです。
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の頻度で報告を行うことが義務付けられています。逆に、専任媒介契約の場合は、2週間に1回以上の報告義務となっています。そのため、よりきめ細かな連絡を求める場合は、前者のほうが安心できるといえます。
3. レインズ（指定流通機構）への登録義務
レインズとは、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。このシステムに登録されることで、他の不動産会社も物件情報を閲覧できるようになり、買主が見つかる可能性が高まります。
専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約締結の翌日から5営業日以内にレインズへ物件を登録しなければなりません。一方で、専任媒介契約の場合は、契約締結の翌日から7営業日以内の登録が義務付けられています。登録までの期限が短いほど、市場に情報が出回るスピードが早くなります。
専属専任媒介契約の特徴と向いている状況
それぞれの違いを踏まえた上で、まずは専属専任媒介契約の具体的な特徴を見ていきましょう。
主なメリットとデメリット
最大のメリットは、不動産会社の販売活動に対する優先度が非常に高くなる点です。他社に出し抜かれる心配がなく、かつ自己発見取引も不可であるため、不動産会社としては確実な利益が見込めます。そのため、広告費を多くかけたり、積極的な営業活動を行ってくれたりする可能性が高くなります。また、週1回以上の報告があるため、現在の状況を常に把握できる安心感も魅力です。
注意点として、親族や隣人など、すでに不動産を買ってくれそうな候補者がいる場合でも、直接取引ができないというデメリットがあります。
どのような状況に向いているか
結論として、不動産会社にすべての売却活動を任せて、一刻も早く売却を完了させたい方に向いています。自分で買主を探す予定がなく、プロの力だけで短期間での成約を目指す状況に最適でしょう。
専任媒介契約の特徴と向いている状況
次に、専任媒介契約の特徴について解説します。多くの売主が選択する一般的な契約方法でもあります。
主なメリットとデメリット
専任媒介契約のメリットは、窓口を1社に絞りつつも、自分で買主を見つける可能性を残せる点です。1社に任せることで、複数社と連絡を取り合う手間が省け、かつ不動産会社も積極的に販売活動を行ってくれます。もし知人が「その家を買いたい」と名乗り出た場合には、不動産会社を通さずに契約できる柔軟性がポイントです。
デメリットとしては、報告義務が2週間に1回となるため、専属専任に比べると状況把握の頻度が下がる点があげられます。
どのような状況に向いているか
特定の不動産会社と二人三脚で売却を進めつつ、親族や知人に声をかけるなど、自分でも少し買主を探してみたいという方に向いています。自由度とサポートの手厚さのバランスを取りたい場合におすすめです。
売却を成功に導く不動産会社の選び方
専属専任や専任の違いを理解した後は、実際に依頼する不動産会社選びが重要になります。
契約方法の条件に関わらず、担当者の対応スピードや、具体的な販売戦略を明示してくれるかどうかが成功の鍵を握ります。たとえば、査定額の提示を受けた際は、その金額の根拠をしっかりと質問してみましょう。明確なデータに基づいて納得のいく説明をしてくれる会社であれば、安心して任せられます。
また、売却にかかる諸費用をいかに抑えるかも手元に残るお金に直結します。仲介手数料の負担額なども考慮に入れた上で、総合的にサポートしてくれるパートナーを探すことが大切です。
まとめ：自身の状況に合わせて契約方法を選ぼう
今回は、不動産売却における専属専任と専任の違いについて解説しました。
要するに、すべての活動を完全に任せて報告をこまめに受けたい場合は専属専任媒介契約が適しています。一方で、自分で買主を見つける可能性を残しつつ、1社の手厚いサポートを受けたい場合は専任媒介契約が適しているといえます。
自宅の売却は、人生の中でも大きな決断の一つです。どの契約方法が自分に合っているか迷われた際は、ぜひ専門家に相談してみましょう。
当社では、お客様の状況に応じた最適な売却プランをご提案するだけでなく、仲介手数料半額でご負担を減らすサポートを行っております。自宅の売却について少しでもお悩みがあれば、ぜひ一度当社のホームページをご覧いただき、お気軽にお問い合わせください。
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