リバースモーゲージとリースバックの違いとは？社会福祉協議会の制度とメリット・デメリット
自宅の売却を検討する中で、住み慣れた家にそのまま住み続けられるリバースモーゲージやリースバックに関心を持つ方は少なくありません。
この記事では、リバースモーゲージの基本的な仕組みやリースバックとの違い、社会福祉協議会が提供する制度、具体的なメリット・デメリットまでを詳しく解説します。
この記事が、ご自身の状況において自宅を売却すべきか、他の制度を利用すべきかを判断する手助けになれば幸いです。
リバースモーゲージとはどのような制度か
リバースモーゲージとは、今お住まいの自宅を担保にして資金を借り入れ、契約者が亡くなった後に不動産を売却することで借入金を一括返済する仕組みです。
老後の生活資金を確保したいものの、長年住み慣れた家を離れたくないというニーズに応える制度として注目されています。
通常の住宅ローンが毎月「元金と利息」を返済し、借入残高が減っていくのに対し、リバースモーゲージは毎月「利息のみ」を支払い、借入残高が増えていくのが特徴です。
具体的には、受け取った資金は生活費、医療費、住宅の改修費用などに充てることができます。亡くなった後の手続きは相続人が行うか、金融機関が担保物件を売却して清算するため、毎月の返済負担を抑えながら老後の資金不安を和らげることが可能です。
社会福祉協議会と民間金融機関の違い
リバースモーゲージには、大きく分けて都道府県の社会福祉協議会が提供する公的な制度と、民間の金融機関が提供する商品の2種類が存在します。
社会福祉協議会が提供する「不動産担保型生活資金」は、主に低所得の高齢者世帯を対象とした生活支援を目的としています。そのため、民間の金融機関に比べて金利が低く設定されている傾向があります。
一方で、利用条件は厳しく設定されています。たとえば、世帯の収入基準を満たす必要があるほか、対象となる不動産は原則として一戸建てに限られ、一定以上の評価額が求められます。
民間金融機関の商品は資金の使い道が比較的自由で、マンションが対象になる場合もありますが、金利や各種手数料が公的制度よりも高く設定されていることが多いといえます。
リースバックとの違いはどこにあるか
住み慣れた家に住み続けながら資金を得る手段として、リースバックという選択肢もあります。リバースモーゲージとの最大の違いは、不動産の所有権が移転するかどうかという点です。
リースバックは、ご自宅を不動産会社や投資家などの第三者に一度売却し、まとまった現金を一括で受け取ります。その後は、買主と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことで同じ家に住み続ける仕組みです。つまり、持ち家から賃貸住宅へと切り替わることになります。
リバースモーゲージは「借り入れ」であるため所有権はご自身に残りますが、リースバックは「売却」であるため所有権を手放すことになります。とはいえ、リースバックは年齢制限や資金の使い道に制限がなく、住宅ローンの残債があっても利用しやすいという利点があります。
リバースモーゲージを活用するメリット・デメリット
制度の利用を検討する際は、メリット・デメリットの双方を正しく理解し、ご自身のライフプランに照らし合わせることが重要です。
制度を利用する主なメリット
最大のメリットは、生活環境や所有権を変えずに資金を手に入れられることです。引越しに伴う体力的な負担や、新しい環境に馴染むための精神的なストレスを避けることができます。
また、毎月の支払いが原則として利息部分のみとなるため、年金収入を中心とした家計への負担を最小限に抑えられます。手元にある程度の現金を残しながら生活水準を維持できる点は、老後の安心感に直結します。
事前に知っておくべきデメリット
注意点として、いくつかのリスクが存在することも理解しておく必要があります。
まず、長生きすることによって借入期間が延び、借入残高が設定された融資限度額に達してしまうリスクがあります。限度額に達した場合、それ以上の借り入れができなくなるだけでなく、契約内容によっては存命中に一括返済を求められるケースもゼロではありません。
さらに、不動産価格の下落リスクや金利上昇のリスクも伴います。担保としている自宅の評価額が定期的な見直しによって下がった場合、融資限度額が引き下げられる可能性があります。また、将来的に金利が上昇すると毎月の利息負担が増加するため、想定していた資金計画に狂いが生じるかもしれません。
自宅の売却とその他の制度のどれを選ぶべきか
資金調達の手段として、リバースモーゲージやリースバックを利用するか、思い切って自宅を通常の形で売却するかは、不動産の評価額やご家族の意向によって異なります。
これらの制度は、対象となる不動産に高い資産価値があり、かつ相続人がその不動産を引き継ぐ意思を持たない場合に適した選択肢です。
逆に、評価額が低い物件や、維持管理費の負担が重い場合は、売却して現金化し、より条件に合ったコンパクトな住まいへ移る方が安心なケースも多々あります。
自宅の売却をご検討の方へ
老後の住まいと資金に関する問題は、ご自身のライフスタイルに直結する重要なテーマです。
不動産を売却してまとまった資金を得ることは、多くの方にとって有力な選択肢となります。その際、手元により多くの資金を残すためには、売却にかかる初期費用や諸経費をいかに抑えるかがポイントです。
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