不動産売買の契約不適合責任とは｜買主・売主が契約前に確認したいこと
はじめに
中古住宅を購入するとき、多くの方が気にするのは価格、立地、間取り、住宅ローンです。
ただ、契約前にもう一つ確認しておきたい大切なことがあります。
それが「契約不適合責任」です。
たとえば、中古戸建を買った後に雨漏りが見つかった場合。
引渡し後にシロアリ被害がわかった場合。
設備が使えると思っていたのに、実際には故障していた場合。
土地を買った後に、境界や越境の問題が見つかった場合。
このようなときに、売主がどこまで責任を負うのか、買主が何を求められるのかが問題になります。
契約不適合責任は、法律用語だけを見ると少し難しく感じます。
しかし、不動産売買の実務では、「売買契約書に書かれた内容と、実際の物件が合っているか」という話です。
この記事では、契約不適合責任の基本、瑕疵担保責任との違い、買主が請求できること、通知期間、売主が個人か宅建業者かによる違い、契約前に確認したい書類を整理します。
不動産を買う方にも、売る方にも関係する内容です。
契約不適合責任とは
契約内容と実際の物件が違うときに問題になる責任
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡されたものが、契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任のことです。
不動産売買でいえば、売買契約書や重要事項説明書、物件状況報告書、付帯設備表などで説明された内容と、実際の物件の状態が違う場合に問題になります。
たとえば、契約上は雨漏りがない前提だったのに、引渡し後に雨漏りが見つかった場合。
給湯器が使える設備として引き渡されたのに、実際には故障していた場合。
土地の面積や境界について、契約内容と違いがあった場合。
このようなときに、契約不適合責任が問題になることがあります。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わった
以前は、不動産売買で「瑕疵担保責任」という言葉が使われていました。
瑕疵とは、簡単にいえば欠陥や不具合のことです。
ただ、令和2年4月1日に施行された改正民法により、従来の瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という考え方へ変わりました。
大きな違いは、「隠れた瑕疵」かどうかではなく、「契約内容に適合しているかどうか」を見るようになった点です。
以前は、買主が通常の注意をしてもわからなかった「隠れた瑕疵」が問題になりやすい制度でした。
現在は、契約でどのような内容を合意していたのか、その内容に実際の物件が合っているのかが重視されます。
「隠れていたか」より契約内容との違いが大切
契約不適合責任では、「買主に見えなかったか」だけで判断するのではありません。
契約書にどのように書かれているか。
重要事項説明書でどのように説明されたか。
物件状況報告書で売主が何を告知したか。
付帯設備表でどの設備が「有」「無」「故障あり」とされているか。
こうした書類の内容と、実際の物件の状態を照らし合わせて考えます。
そのため、契約前の書類確認がとても大切になります。
売主にとっても、知っている不具合をきちんと伝え、契約書や告知書類に反映しておくことが、後のトラブル予防につながります。
不動産売買では契約書と説明書類が重要になる
契約不適合責任は、単に「不具合があったかどうか」だけで決まるものではありません。
その不具合が契約上どう扱われていたのかが大切です。
たとえば、古い給湯器について、付帯設備表に「故障あり」と記載され、買主がその状態を了承して購入した場合と、「使用可」とされていたのに引渡し直後に使えなかった場合では、受け止め方が変わります。
中古住宅では、新築と違って経年劣化があります。
だからこそ、契約前にどこまで説明し、どこまで合意するかが重要です。
不動産売買で契約不適合になりやすい例
雨漏りやシロアリ被害
中古戸建で特に問題になりやすいのが、雨漏りやシロアリ被害です。
屋根、外壁、バルコニー、サッシまわりなどから雨水が入っていた場合、建物の構造部分に影響していることもあります。
シロアリ被害も、土台や柱などに関係する場合があります。
売主が過去の雨漏りやシロアリ被害を知っていた場合は、物件状況報告書などで正確に伝える必要があります。
買主側も、内見時に天井のシミ、壁紙の浮き、床の沈み、押入れの中、基礎まわりなどを確認したいところです。
給排水管や設備の不具合
中古住宅では、給排水管や設備の不具合も起こりやすい部分です。
キッチン、浴室、洗面台、トイレ、給湯器、エアコン、インターホンなどは、物件ごとに状態が違います。
設備が付いているからといって、すべてが問題なく使えるとは限りません。
付帯設備表では、設備の有無や故障の有無を確認します。
買主は、引渡し前に設備の状態を確認し、売主はわかっている不具合を記載しておくことが大切です。
土地の面積や境界に関する問題
土地や戸建の売買では、面積や境界の問題もあります。
登記簿上の面積と実測面積が違う場合。
隣地との境界標が見つからない場合。
ブロック塀やフェンスが境界を越えている場合。
こうした問題は、売買契約前に確認したいところです。
契約書で公簿売買か実測売買かを確認し、境界明示の方法も整理しておきましょう。
越境や法令上の制限
隣地の屋根、雨樋、ブロック塀、樹木などが越境していることがあります。
反対に、売買対象物件側の一部が隣地へ越境していることもあります。
また、建築基準法上の道路、再建築の可否、セットバック、用途地域、建ぺい率・容積率なども、不動産の価値や利用に関係します。
これらは重要事項説明の中で確認されるべき内容です。
買主は、物件の見た目だけでなく、法令上の制限も含めて確認する必要があります。
契約書にどう書かれているかで判断が変わる
同じ不具合でも、契約書や説明書類にどう書かれているかで扱いが変わります。
事前に説明され、買主が了承していた不具合なのか。
売主が知っていたのに告げなかった不具合なのか。
売主も知らなかった不具合なのか。
中古住宅では、すべての不具合を契約前に見つけることは簡単ではありません。
だからこそ、契約条件、説明内容、告知書類を丁寧に確認することが大切です。
契約不適合責任で買主が請求できること
追完請求
契約不適合がある場合、買主は状況に応じて追完請求を検討できます。
追完請求とは、契約内容に合う状態にするよう求めることです。
不動産売買では、修補を求める形になることが多いでしょう。
たとえば、契約上問題ない状態で引き渡されるはずだった部分に不具合が見つかった場合、修理を求めることがあります。
ただし、どのような場合でも必ず修理を求められるわけではありません。
契約内容、不具合の内容、売主の責任範囲、特約の有無によって判断が変わります。
代金減額請求
代金減額請求とは、契約内容に適合しない部分がある場合に、その程度に応じて代金を下げるよう求めるものです。
たとえば、修補を求めても対応されない場合や、修補が難しい場合などに問題になります。
ただし、代金減額請求も、いつでも自由にできるわけではありません。
不適合の内容、売主への通知、追完の可否、契約書の特約などを確認する必要があります。
契約解除
契約不適合の内容が重大で、契約の目的を達成できないような場合には、契約解除が問題になることがあります。
ただし、不具合があるからといって、すぐに解除できるわけではありません。
契約解除は大きな効果を伴うため、不具合の程度や契約内容、当事者間のやり取りを慎重に見る必要があります。
実際に解除を検討する場合は、弁護士など専門家への相談が必要です。
損害賠償請求
契約不適合によって損害が発生した場合、損害賠償請求が問題になることがあります。
ただし、損害賠償請求は、売主に帰責事由があるかどうかが関係します。
帰責事由とは、簡単にいえば、売主側に責められる事情があるかどうかということです。
契約不適合があれば必ず損害賠償請求が認められる、というわけではありません。
この点は、追完請求や代金減額請求と同じように単純に考えない方がよい部分です。
それぞれ要件が違う点に注意する
追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求は、契約不適合責任に関する買主の権利として整理されます。
ただし、これらはすべて同じ条件で使えるものではありません。
不具合の内容、通知の時期、契約書の特約、売主が個人か宅建業者か、売主に帰責事由があるかなどによって変わります。
そのため、本文では「買主には4つの権利があります」とだけ覚えるのではなく、「それぞれ要件が違う」と理解しておくことが大切です。
通知期間と責任期間の考え方
種類・品質に関する不適合は知った時から1年以内の通知が基本
契約不適合責任でよく出てくるのが、「知った時から1年以内に通知」という考え方です。
建物の雨漏り、シロアリ被害、設備不具合など、種類・品質に関する契約不適合については、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。
ここでいう通知は、買主が不適合を知ったことを売主へ伝えることです。
後で「言った・言わない」にならないよう、書面やメールなど記録に残る方法で伝えることが望ましいでしょう。
ただし、実際の売買契約では、契約書で責任期間や通知方法が定められていることがあります。
契約書の内容を確認せずに、民法の一般的な説明だけで判断しないようにしましょう。
数量や権利に関する不適合は分けて考える
「1年以内に通知」という説明は、主に種類・品質に関する不適合の話です。
不動産売買では、数量や権利に関する不適合が問題になることもあります。
たとえば、土地の数量、権利関係、法令上の制限などです。
これらをすべて同じように「知った時から1年以内」とまとめてしまうと、正確でない場合があります。
記事を読むうえでは、「雨漏りやシロアリなどの品質に関する不適合」と、「数量・権利に関する不適合」は分けて考えるとよいでしょう。
契約書で責任期間が定められることがある
不動産売買契約では、契約不適合責任について、契約書で責任期間や範囲を定めることがあります。
個人が売主の中古住宅では、引渡しから一定期間だけ責任を負う特約や、建物について契約不適合責任を免責する特約が設けられることもあります。
一方で、売主が宅建業者の場合は、宅建業法による制限があります。
契約書の特約は、売主・買主双方にとって重要です。
契約前に、責任を負う期間、対象となる部分、免責される部分を確認しましょう。
宅建業者売主の場合は買主に不利な特約が制限される
売主が宅建業者で、買主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任について買主に不利な特約には制限があります。
宅建業者が売主となる場合、目的物の種類または品質に関する契約不適合について、買主が売主へ通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約はできないとされています。
ここは、中古住宅の売買でとても大切なポイントです。
「売主が不動産会社だから必ず安心」という意味ではありませんが、個人売主とは特約の考え方が違います。
個人売主の場合は特約内容を確認する
個人が売主の場合、契約不適合責任の範囲や期間について、契約書で特約を定めることがあります。
たとえば、中古住宅の建物について、契約不適合責任を免責する特約が入ることがあります。
ただし、売主が知っていながら買主に告げなかった不適合については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。
売主側は、知っている不具合を隠さず伝えることが大切です。
買主側は、免責特約がある場合、どの範囲まで売主が責任を負わないのかを理解したうえで契約する必要があります。
売主が個人か宅建業者かで責任の考え方が変わる
個人売主では特約の内容が大切
中古住宅の売買では、売主が個人であることがよくあります。
個人売主の場合、建物が古いこと、売主自身もすべての不具合を把握していないこと、売却後に長期間責任を負うことが難しいことなどから、契約不適合責任の範囲を限定する特約が設けられることがあります。
買主としては、価格や立地だけでなく、契約不適合責任の範囲も含めて検討することが大切です。
売主としては、免責特約を入れれば何でも責任を負わない、と考えるのは危険です。
知っていることは正直に告知し、資料として残しておく必要があります。
宅建業者売主では引渡しから2年以上の特約がポイント
売主が宅建業者の場合、買主保護のため、契約不適合責任の特約には制限があります。
特に、中古住宅を不動産会社から直接購入する場合、契約不適合責任の期間がどのように定められているか確認しましょう。
実務では、引渡しから2年間などの期間が定められることがあります。
ただし、「2年だけ見ればよい」という単純な話ではありません。
対象となる不適合の範囲、保証内容、設備保証の有無、アフターサービスの条件なども確認したいところです。
売主が知っていた不具合を告げなかった場合は注意
契約不適合責任の免責特約がある場合でも、売主が知っていた不具合を買主に告げなかった場合は、責任を免れないことがあります。
たとえば、過去に雨漏りがあったことを知っていたのに伝えなかった場合。
シロアリ被害を把握していたのに告知しなかった場合。
給排水管の不具合を知っていたのに、付帯設備表や物件状況報告書に反映しなかった場合。
このようなケースでは、免責特約があっても問題になる可能性があります。
売主側は、知っていることを正確に伝えることが、結果的に自分を守ることにもつながります。
新築住宅の10年責任とは分けて考える
新築住宅には、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、10年間の責任が問題になる別の制度があります。
これは、住宅品質確保法や住宅瑕疵担保履行法に関係する制度です。
中古住宅の売買契約で定める契約不適合責任とは、制度の位置づけが違います。
新築戸建や新築マンションを購入する場合と、中古住宅を購入する場合では、確認すべき責任の内容が異なります。
中古住宅の記事で新築住宅の10年責任をそのまま当てはめないようにしましょう。
「現況有姿」「免責特約」があれば安心なのか
現況有姿は何でも免責される意味ではない
中古住宅の売買契約では、「現況有姿」という言葉が使われることがあります。
現況有姿とは、基本的には現在の状態で引き渡すという意味です。
ただし、現況有姿と書かれているからといって、売主がどんな責任も負わないという意味ではありません。
契約不適合責任の範囲や免責については、契約書でどのように定められているかを確認する必要があります。
「現況有姿だから大丈夫」「現況有姿だから何も請求できない」と単純に考えないようにしましょう。
免責特約があっても告知義務は軽くならない
契約書に免責特約がある場合でも、売主が知っている不具合を伝えなくてよいわけではありません。
売主は、把握している雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、設備故障、近隣との取り決め、越境などを、できる限り正確に伝える必要があります。
買主にとっても、免責特約がある物件では、事前確認がより大切です。
建物の状態を確認し、納得したうえで購入する必要があります。
契約書・物件状況報告書・付帯設備表をそろえて見る
契約不適合責任を理解するには、売買契約書だけでは足りません。
重要事項説明書、物件状況報告書、付帯設備表もあわせて確認します。
物件状況報告書には、売主が把握している雨漏り、シロアリ、給排水管、増改築、近隣との申し合わせなどが記載されます。
付帯設備表には、キッチン、給湯器、エアコン、照明、インターホンなどの設備の有無や故障状況が記載されます。
これらの書類をセットで見ることで、契約内容と物件の状態を確認しやすくなります。
トラブルを防ぐには事前説明が大切
契約不適合責任のトラブルを防ぐには、契約後ではなく契約前の説明が大切です。
売主は、知っている不具合を隠さず伝える。
買主は、気になる点を契約前に質問する。
仲介会社は、現地確認や書類確認を通じて、契約条件を整理する。
この積み重ねが、引渡し後のトラブルを減らすことにつながります。
買主が契約前に確認したいこと
物件状況報告書を確認する
買主は、契約前に物件状況報告書を確認しましょう。
雨漏り、シロアリ、給排水管、増改築、建物の傾き、近隣との申し合わせ、越境、事件・事故の有無など、売主が把握している情報が記載されます。
ただし、物件状況報告書は、売主が知っている範囲で記入するものです。
売主が知らない不具合まですべて保証する書類ではありません。
そのため、気になる点があれば追加で質問し、必要に応じて専門家による調査も検討しましょう。
付帯設備表を確認する
付帯設備表では、どの設備が残されるのか、その設備に故障や不具合があるのかを確認します。
たとえば、給湯器、エアコン、照明、食洗機、浴室乾燥機、インターホンなどです。
設備は使用年数によって劣化します。
引渡し後すぐに故障することもあります。
付帯設備表で「故障なし」とされているのか、「故障あり」とされているのか、契約前に確認しましょう。
雨漏り・シロアリ・給排水管・設備の履歴を見る
中古戸建では、雨漏り、シロアリ、給排水管の履歴が特に重要です。
過去に修理している場合は、いつ、どこを、どの業者が修理したのかを確認できると安心です。
中古マンションでは、専有部分の設備だけでなく、共用部分との関係もあります。
給排水管のうち、どこまでが専有部分で、どこからが共用部分なのかも確認が必要です。
リフォーム済み物件でも、見た目のきれいさだけで判断せず、工事内容や保証内容を確認しましょう。
インスペクションや既存住宅売買瑕疵保険も検討する
中古住宅の状態が気になる場合は、建物状況調査、いわゆるインスペクションを検討する方法があります。
また、物件によっては既存住宅売買瑕疵保険を利用できる場合があります。
ただし、インスペクションや瑕疵保険があればすべて安心、というわけではありません。
調査範囲、保険対象、保証期間、免責事項を確認する必要があります。
それでも、建物状態を客観的に見る材料としては有効です。
引渡し後に不具合を見つけたら早めに記録・相談する
引渡し後に不具合を見つけた場合は、早めに記録を残しましょう。
写真や動画を撮る。
発見した日をメモする。
不具合の場所や状況を整理する。
そのうえで、仲介会社や売主に相談します。
契約不適合責任には通知期間や契約上の責任期間が関係するため、時間が経ってから相談すると対応が難しくなることがあります。
気になる不具合があれば、放置せず早めに動くことが大切です。
売主が売却前に整理したいこと
知っている不具合は隠さず伝える
売主にとって一番大切なのは、知っている不具合を隠さず伝えることです。
雨漏り、シロアリ、給排水管の詰まり、設備故障、境界トラブル、近隣との取り決めなど、把握していることは物件状況報告書や付帯設備表に反映しましょう。
「言わなければわからないだろう」と考えるのは危険です。
引渡し後に問題が発覚すると、トラブルが大きくなることがあります。
修繕履歴や点検記録を整理する
過去に修理や点検をしている場合は、資料を整理しておきましょう。
雨漏り修理の請求書。
シロアリ防除の保証書。
給湯器交換の領収書。
リフォーム工事の契約書や仕様書。
こうした資料は、買主に物件の状態を説明する材料になります。
売主にとっても、過去にどのような対応をしたかを示す記録になります。
相続した実家ではわからないことを無理に断定しない
相続した実家を売却する場合、所有者自身が建物の過去を詳しく知らないことがあります。
親が住んでいた家、長く空き家になっていた家、古い増改築がある家では、わからないことも多いでしょう。
その場合は、無理に「問題ありません」と断定しないことが大切です。
わかること、わからないことを分けて整理し、必要に応じて建物調査や専門家への相談を検討しましょう。
古い家では免責だけでなく説明の仕方が大切
古い中古戸建では、建物について契約不適合責任を免責する特約が入ることがあります。
ただし、免責特約があるから何も説明しなくてよいわけではありません。
むしろ、古い家ほど、どこまで確認できているのか、どこは未確認なのかを丁寧に説明することが大切です。
買主が納得して購入できるように、情報を整理しておきましょう。
売却前に建物の状態を確認する
売却前に建物の状態を確認しておくと、売却活動が進めやすくなります。
雨漏りの有無、シロアリの有無、設備の動作、境界、越境、増改築履歴などを整理しておくと、買主から質問されたときに対応しやすくなります。
必要に応じて、インスペクションや専門業者の点検を検討するのも一つです。
ただし、調査結果によっては修繕や価格調整が必要になる場合もあります。
売却方針とあわせて考えることが大切です。
市原市・千葉市周辺で中古住宅を売買する場合の実務ポイント
中古戸建では雨漏り・シロアリ・境界を確認する
市原市・千葉市周辺で中古戸建を購入・売却する場合、雨漏り、シロアリ、境界は特に確認したいポイントです。
築年数の古い木造住宅では、屋根や外壁の劣化、床下の状態、基礎のひびなども見ておきたいところです。
また、土地付き戸建では、境界標の有無、ブロック塀、フェンス、越境も確認が必要です。
契約不適合責任のトラブルは、建物だけでなく土地でも起こります。
中古マンションでは専有部分と共用部分を分けて見る
中古マンションでは、室内の設備や内装だけでなく、共用部分との関係を分けて考えます。
たとえば、給排水管、窓サッシ、玄関ドア、バルコニーなどは、専有部分と共用部分の境目が問題になることがあります。
設備不具合が起きたときに、売主の責任なのか、管理組合側の問題なのか、買主側の使用上の問題なのか、判断が難しい場合があります。
契約前に、管理規約や重要事項説明で確認しましょう。
リフォーム済みでも契約不適合責任の確認は必要
リフォーム済み中古戸建やリノベーションマンションでも、契約不適合責任の確認は必要です。
内装や水回りがきれいでも、建物全体や共用部分、給排水管、雨漏り履歴などは別に確認する必要があります。
また、売主が宅建業者か個人かによって、責任期間や保証内容が変わります。
「きれいだから安心」と考えず、契約条件と保証内容を確認しましょう。
契約条件と物件の状態をセットで考える
中古住宅の売買では、物件の状態と契約条件をセットで考えることが大切です。
築年数が古い物件で、建物の契約不適合責任が免責される場合。
売主が宅建業者で、一定期間の責任や保証が付く場合。
雨漏り履歴があるが、修理済みで資料が残っている場合。
同じ中古住宅でも、判断は変わります。
価格だけでなく、物件状態、契約条件、保証、修繕履歴をあわせて見ましょう。
まとめ
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が、契約内容に適合していない場合に問題になる売主の責任です。
令和2年4月1日施行の改正民法により、従来の瑕疵担保責任から、契約内容に適合しているかを重視する考え方へ変わりました。
不動産売買では、雨漏り、シロアリ、給排水管、設備不具合、面積、境界、越境、法令上の制限などが問題になることがあります。
買主は、契約不適合がある場合、状況に応じて追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求を検討できます。
ただし、それぞれ要件が異なります。
特に損害賠償請求は、売主に帰責事由があるかどうかが問題になります。
また、種類・品質に関する不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内の通知が基本です。
ただし、実際の売買契約では、契約書の責任期間や特約、売主が個人か宅建業者かによって扱いが変わります。
宅建業者が売主の場合は、買主に不利な特約が制限されます。
個人売主の場合は、免責特約が入ることもありますが、売主が知っていた不具合を告げなかった場合は責任を免れないことがあります。
中古住宅の購入・売却では、契約不適合責任を難しい法律用語として見るのではなく、「契約前に物件の状態をどう確認し、どう書面に残すか」という実務の問題として考えることが大切です。
参考情報
確認日：2026年6月14日
- e-Gov法令検索「民法」
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
- 国土交通省「改正民法と住宅瑕疵担保責任に関する資料」
- 東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」
- 一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会「住宅瑕疵担保履行法とは」
- e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
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中古住宅の購入・売却では、価格や立地だけでなく、契約不適合責任、物件状況報告書、付帯設備表、雨漏り、シロアリ、境界、設備不具合、住宅ローン、将来の売却可能性まで含めて確認しておくことが大切です。
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