延焼防止のルール「22条区域」を解説。不動産売買の前に知るべき屋根の制限
不動産を探していると「22条区域」という言葉を耳にすることがあります。これは火災による被害を広げないための建築ルールですが、知らずに購入するとリフォーム費用が想定外に膨らむかもしれません。
この記事では、22条区域の制限内容や不動産売買における注意点を分かりやすく解説します。
22条区域とは火災の拡大を防ぐための制限エリア
22条区域とは、建築基準法第22条に基づき、火災が発生した際に周囲への延焼を防ぐために指定された区域のことです。主に市街地などの建物が密集している地域が指定されます。
この区域内に建物を建てる場合、屋根を燃えにくい材料で拭かなければならないという決まりがあります。万が一、近隣で火災が起きた際に、火の粉によって自分の家まで燃え広がるのを防ぐのが目的です。
一方で、防火地域や準防火地域ほど厳しい制限ではありません。あくまで「屋根」や「外壁」の一部に対して、一定の防火性能を求める緩やかな規制であると捉えてください。
建築基準法（出典：e-Gov法令検索)
第二十二条（屋根）特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。ただし、茶室、あずまやその他これらに類する建築物又は延べ面積が十平方メートル以内の物置、納屋その他これらに類する建築物の屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分については、この限りでない。
２ 特定行政庁は、前項の規定による指定をする場合においては、あらかじめ、都市計画区域内にある区域については都道府県都市計画審議会（市町村都市計画審議会が置かれている市町村の長たる特定行政庁が行う場合にあつては、当該市町村都市計画審議会。第五十一条を除き、以下同じ。）の意見を聴き、その他の区域については関係市町村の同意を得なければならない。
第二十三条（外壁）前条第一項の市街地の区域内にある建築物（その主要構造部の第二十一条第一項の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたもの（第二十五条及び第六十一条第一項において「木造建築物等」という。）に限る。）は、その外壁で延焼のおそれのある部分の構造を、準防火性能（建築物の周囲において発生する通常の火災による延焼の抑制に一定の効果を発揮するために外壁に必要とされる性能をいう。）に関して政令で定める技術的基準に適合する土塗壁その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。
不動産売買でチェックすべき22条区域の具体的な制限
不動産売買を進める上で、22条区域には具体的にどのような制限があるのかを把握しておく必要があります。主なポイントは以下の2点です。
屋根を不燃材料で仕上げる義務
最も重要な制限は、屋根の材質に関するものです。22条区域内の建物は、屋根を瓦やスレート、金属板などの燃えにくい材料（不燃材料）で仕上げるか、あるいはそれと同等の防火性能を持たせなければなりません。
そのため、木製の屋根など燃えやすい素材をそのまま使うことはできません。現在流通している多くの住宅は標準でこの基準を満たしていますが、古い物件や特殊なデザインの住宅を検討する際は確認が必要です。
外壁の延焼防止措置
屋根だけでなく、外壁についても一定の制限がかかる場合があります。隣地境界線から距離が近い場所にある外壁（延焼のおそれのある部分）については、土塗壁などの準防火性能を持つ構造にする必要があります。
一般的なサイディング外壁であれば問題ないケースがほとんどですが、こだわりの注文住宅やリノベーションを検討している場合は、使用できる素材が限られる点に注意してください。
まとめ
22条区域は、私たちの住まいを火災から守るための大切な公的ルールです。屋根や外壁に一定の制限はありますが、極端に恐れる必要はありません。
不動産売買においては、その制限が将来のコストや生活にどう影響するかを正しく理解しておくことが何より大切です。資産価値を守りながら、安全な暮らしを手に入れるための第一歩として、まずは気になる物件の指定状況を確認してみてください。
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