不動産売買の手引とは？購入・売却前に確認したい流れと注意点を解説
不動産売買は、流れを知ってから進めると不安を減らしやすい
不動産の購入や売却は、多くの方にとって一生に何度も経験するものではありません。
新築戸建を買うときも、中古住宅やマンションを購入するときも、相続した実家や空き家を売却するときも、最初から売買の流れをよく分かっている方は少ないと思います。
物件価格が大きいだけでなく、住宅ローン、登記、税金、仲介手数料、契約書、重要事項説明、引渡し後の責任など、確認することも多くあります。
そのため、つい不動産会社に任せきりになってしまうことがあります。
もちろん、不動産会社に相談すること自体は大切です。
ただ、不動産売買では、買主様・売主様ご自身も、基本的な流れや注意点を知っておくことで、不安を減らしやすくなります。
たとえば、購入であれば、資金計画、物件情報の見方、現地確認、重要事項説明、売買契約、住宅ローン特約、決済・引渡しの流れを知っておくことが大切です。
売却であれば、査定、媒介契約、販売活動、告知事項、契約不適合責任、引渡し後のトラブル予防を理解しておくと安心です。
この記事では、一般財団法人 不動産適正取引推進機構の「令和7年度版 不動産売買の手引」を参考にしながら、購入・売却前に確認したいポイントを整理します。
「不動産売買の手引」とは？
不動産適正取引推進機構が作成している手引
「不動産売買の手引」は、一般財団法人不動産適正取引推進機構が編集・発行している、不動産売買に関するガイドブックです。
不動産売買の基本的な流れや、購入・売却の際に注意したい点を、一般の方向けに整理した資料です。
不動産会社の広告や営業資料とは違い、取引全体を中立的に確認するための参考資料として使いやすい内容になっています。
不動産会社に相談する前に全体像をつかみたい方や、契約前に確認すべきことを整理したい方にとって、目を通しておく価値のある手引です。
「不動産売買の手引」は、不動産適正取引推進機構の公式ウェブサイトで公開されています。
不動産適正取引推進機構 公式ウェブサイト：https://www.retio.or.jp
令和7年度版では購入・売却の流れを幅広く整理
令和7年度版の手引では、不動産を購入するときの流れだけでなく、不動産を売るときのポイントも扱われています。
購入については、購入計画、情報収集、媒介契約、既存住宅の売買、契約前の確認、契約締結、契約解除、決済・引渡し、引渡し後の不具合まで、段階ごとに整理されています。
売却については、売却相談、物件調査、価格査定、媒介契約、販売活動、契約交渉、告知、売買契約、決済・引渡しの流れが説明されています。
「買う人」だけでなく、「売る人」にとっても確認したい内容が含まれています。
媒介契約・重要事項説明・契約解除・契約不適合責任も扱っている
不動産売買で分かりにくいのが、専門用語です。
媒介契約、重要事項説明、手付解除、ローン特約、契約不適合責任などは、契約の場面でよく出てきます。
言葉だけ聞くと難しく感じますが、どれも実際の取引ではとても大切です。
たとえば、重要事項説明書は、購入するかどうかを判断するために必要な情報が記載される重要な書面です。
契約不適合責任は、引き渡された物件が契約内容に適合していない場合に問題となる考え方です。
手付解除やローン特約は、契約後に解除が必要になった場合の取り扱いに関係します。
不動産売買の手引は、こうした用語や流れを事前に知るための入口になります。
購入を検討している方がまず読みたいポイント
不動産を購入するときは、気に入った物件を見つけてから急いで判断してしまうことがあります。
しかし、購入では、物件そのものだけでなく、資金計画、周辺環境、契約条件まで含めて確認することが大切です。
購入計画｜予算と返済可能額を整理する
マイホーム購入では、まず「どんな場所で、どんな家に住みたいのか」を整理することから始まります。
駅からの距離、通勤・通学、買い物、学校、病院、公共施設、住環境、将来の家族構成など、何を優先するかを考えておきましょう。
すべての希望を満たす物件を見つけるのは簡単ではありません。
そのため、絶対に譲れない条件と、できれば叶えたい条件を分けておくと、物件選びがしやすくなります。
また、予算を考えるときは、物件価格だけを見ないことが大切です。
不動産購入では、登記費用、火災保険料、住宅ローンの諸費用、不動産取得税、仲介手数料、引越し費用、照明、カーテン、家具・家電など、さまざまな費用がかかります。
住宅ローンについても、「借りられる金額」ではなく、「将来にわたって無理なく返せる金額」を基準に考えたいところです。
情報収集｜広告や物件情報の見方を知る
物件探しでは、SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどのポータルサイト、チラシ、不動産会社のホームページなどから情報を集める方が多いと思います。
その際は、価格や間取りだけでなく、取引態様、所在地、交通、前面道路、権利関係、用途地域、建ぺい率・容積率、建築確認番号、ローン条件なども確認しましょう。
不動産広告には、売主、代理、媒介といった取引態様が表示されています。
この表示によって、誰が売主なのか、仲介会社が関与しているのか、仲介手数料がかかるのかが変わる場合があります。
また、相場より極端に安い物件や、すでに売れている物件を集客目的で掲載しているような広告には注意が必要です。
気になる物件があれば、掲載情報だけで判断せず、現在販売中か、当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるかを確認すると安心です。
現地確認｜図面だけで判断しない
販売図面やインターネットの写真だけでは、物件の状態や周辺環境は分かりません。
現地では、敷地や建物の状態、道路幅、駐車場の使いやすさ、日当たり、風通し、騒音、臭気、隣地との距離、上下水道やガス、ゴミ置き場などを確認したいところです。
中古戸建の場合は、外壁や基礎のひび、雨漏りの跡、シロアリ被害、設備の状態、境界、擁壁、車庫なども見ておく必要があります。
また、現地には一度だけでなく、曜日や時間帯を変えて行くと、違った印象が分かることがあります。
平日と休日、昼と夜、晴れの日と雨の日では、交通量や周辺環境が変わることもあります。
さらに、行政が公開しているハザードマップで、防災情報も確認しておきましょう。
重要事項説明｜契約前に確認すべき内容を知る
不動産を購入する前には、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。
重要事項説明書には、物件の内容、権利関係、法令上の制限、道路、インフラ、契約条件、解除に関する事項など、購入判断に関わる情報が記載されます。
ただし、重要事項説明を受ければ、何もかも自動的に安心というわけではありません。
説明を聞いて分からない点があれば、その場で確認することが大切です。
特に、購入目的に関わる条件は、あらかじめ不動産会社に伝えておきましょう。
たとえば、「車を2台停めたい」「将来リフォームしたい」「住宅ローンを使いたい」「子どもの学区を重視したい」「ペット可のマンションを探している」など、買主様にとって重要な条件は人によって違います。
自分にとって大事な条件を伝えておくことで、確認すべき点が明確になります。
契約解除｜ローン特約や手付解除を確認する
売買契約を締結すると、売主・買主には契約上の義務が発生します。
契約後に解除する場合、手付解除、ローン特約による解除、債務不履行による解除、合意解除など、いくつかの形があります。
住宅ローンを利用する場合は、ローン特約の内容が特に重要です。
予定していた融資が受けられなかった場合に、どの条件で契約を解除できるのか、期限はいつまでか、どの金融機関・借入金額を前提にしているのかを確認しておきましょう。
ローン特約が曖昧なままだと、融資が通らなかったときにトラブルになる可能性があります。
契約前に、手付金、解除期限、違約金、ローン特約の内容を落ち着いて確認することが大切です。
売却を検討している方が確認したいポイント
不動産売買の手引は、購入だけでなく売却にも役立ちます。
自宅、実家、相続した空き家、土地、マンションを売却する場合は、価格だけでなく、告知事項や媒介契約、引渡し後の責任まで確認する必要があります。
売却までの流れを知る
不動産を売却する場合、一般的には次のような流れで進みます。
まず、不動産会社に売却相談を行います。
その後、物件調査、価格査定、媒介契約の締結、販売活動、購入希望者との条件交渉、売買契約、決済・引渡しへ進みます。
査定価格、売出価格、購入希望価格、成約価格は、それぞれ意味が違います。
査定価格は、不動産会社が周辺相場や物件状況をもとに算出する価格です。
売出価格は、売主様と不動産会社で相談して市場に出す価格です。
購入希望価格は、買主側から提示される価格です。
成約価格は、交渉の結果、売主様と買主様が合意した売買価格です。
売出価格で必ず売れるとは限らないため、価格の考え方を整理しておくことが大切です。
告知事項を整理する
売却時に特に大切なのが、売主様が知っている物件の状況をきちんと伝えることです。
雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、過去の浸水、境界トラブル、近隣トラブル、設備の故障など、買主様の判断に影響する可能性がある内容は、整理しておく必要があります。
一般的には、物件状況報告書や告知書を使って、売主様が知っている内容を買主様へ伝えます。
欠陥や不具合がある場合でも、必ず売却できないわけではありません。
大切なのは、隠さず伝えたうえで、そのまま引き渡すのか、修補してから引き渡すのか、売買契約の内容として整理することです。
媒介契約の種類を確認する
不動産会社に売却を依頼する場合、媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる契約です。
専任媒介契約は、依頼できる不動産会社を1社に絞る契約ですが、自分で買主を見つける自己発見取引は可能です。
専属専任媒介契約は、1社に依頼する点は専任媒介と同じですが、自分で見つけた買主とも、原則としてその不動産会社を通じて取引することになります。
どの媒介契約がよいかは、物件の内容、売却方針、販売戦略、売主様の考え方によって変わります。
契約の種類だけでなく、販売活動の内容、報告頻度、レインズ登録、広告方法、査定価格の根拠も確認しましょう。
売買契約後のトラブルを防ぐ
売却では、売買契約後や引渡し後のトラブルを防ぐことが大切です。
特に中古住宅や土地では、契約前に確認しきれなかった不具合や境界問題が、後から問題になることがあります。
売主様としては、知っていることをきちんと告知すること、買主様と確認した内容を契約書に反映することが重要です。
たとえば、古い設備を現況のまま引き渡すのか、残置物を撤去するのか、境界明示を行うのか、越境物があるのか、建物状況調査を実施するのかなどを整理します。
「たぶん大丈夫」で進めるより、事前に確認し、書面に残すことがトラブル予防につながります。
契約不適合責任を理解する
契約不適合責任とは、引き渡された物件が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合していない場合に問題となる責任です。
たとえば、中古住宅で、契約時に予定されていなかった雨漏りや設備不具合が後から見つかった場合などに関係します。
売主様が個人の場合、契約不適合責任の期間や範囲は、売買契約の内容で定めることが多くあります。
ただし、すべてを免責にすればよいというものではありません。
買主様に説明すべき内容、契約書に記載すべき内容、売主様が知っている不具合の告知などを整理する必要があります。
個別の責任範囲や契約条項については、取引内容によって変わるため、不動産会社や必要に応じて弁護士等へ確認することが大切です。
不動産会社に任せきりにしないために知っておきたい言葉
不動産売買では、聞き慣れない言葉がたくさん出てきます。
すべてを専門家のように理解する必要はありませんが、基本的な用語を知っておくと、説明を受けるときに不安が減ります。
宅地建物取引業者
宅地建物取引業者とは、不動産業者のことです。
宅地建物取引業を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です。
不動産会社に相談するときは、免許番号や会社情報を確認することも大切です。
宅地建物取引士
宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格試験に合格し、登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けた人です。
重要事項説明は、宅地建物取引士が行います。
契約前に説明を受けるときは、分からない点を遠慮せず確認しましょう。
媒介契約
媒介契約とは、一般にいう仲介を不動産会社に依頼する契約です。
購入の媒介であれば、物件紹介や重要事項説明、売買契約、決済・引渡しのサポートが中心になります。
売却の媒介であれば、物件調査、価格査定、販売活動、買主との交渉、契約、引渡しまでをサポートします。
媒介契約の内容によって、不動産会社の業務範囲や報酬、販売活動の進め方が変わる場合があります。
重要事項説明書
重要事項説明書は、契約を締結するかどうかを判断するために必要な情報が記載された書面です。
物件の内容、権利関係、法令上の制限、道路、インフラ、管理規約、契約解除、手付金、住宅ローンなど、多くの項目が記載されます。
重要事項説明は、単に形式的に聞くものではありません。
契約前に不明点を確認する大切な機会です。
契約不適合責任
契約不適合責任は、売買した物件が契約内容に適合していない場合に問題となる責任です。
以前の「瑕疵担保責任」と近い場面で使われる言葉ですが、現在の民法では契約不適合責任という考え方が使われています。
中古住宅や土地の売買では、契約不適合責任の範囲や期間を契約書で確認することが大切です。
売主様は、知っている不具合をきちんと告知すること。
買主様は、どのような状態で引渡しを受けるのかを理解すること。
この両方が、トラブル予防につながります。
市原市・千葉市で不動産売買を進めるときの実務ポイント
市原市・千葉市周辺で不動産を購入・売却する場合も、基本の流れは全国共通です。
ただし、地域ごとに確認したいポイントがあります。
ここでは、不動産売買の手引を、実際の地域取引にどう活かすかという視点で整理します。
購入では、物件価格だけでなく諸費用と住宅ローンを見る
市原市・千葉市で新築戸建や中古住宅を購入する場合、物件価格だけで判断しないことが大切です。
購入時には、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険、固定資産税等精算金、引越し費用、リフォーム費用、家具・家電費用などがかかります。
新築戸建では、網戸、カーテンレール、テレビアンテナ、エアコン、外構などが別途必要になる場合もあります。
住宅ローンについても、毎月返済額だけでなく、金利タイプ、団信、諸費用、借入期間、将来の家計変化まで含めて考えたいところです。
新築戸建・リノベーションマンションでは仲介手数料無料対象か確認する
新築戸建やリノベーションマンションでは、売主様から仲介会社へ仲介手数料が支払われる物件があります。
そのような物件であれば、買主様の仲介手数料を無料にできる場合があります。
同じ物件でも、どの不動産会社を通じて購入するかによって、諸費用が変わることがあります。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで気になる物件を見つけた場合は、物件URLを送って、仲介手数料無料の対象になるか確認する方法があります。
購入前に諸費用の目安を整理しておくことで、資金計画が立てやすくなります。
売却では、価格だけでなく告知・境界・残置物を整理する
不動産を売却する場合、査定価格や売出価格だけに目が向きがちです。
しかし、実務では、告知事項、境界、越境、残置物、設備の故障、過去の修繕履歴、近隣との取り決めなども重要です。
特に中古戸建や土地では、境界標が見当たらない、ブロック塀が越境している、浄化槽や井戸がある、建物内に残置物が多い、といった確認事項が出てくることがあります。
売却前に整理しておくと、買主様への説明がしやすくなり、契約後のトラブル予防にもつながります。
相続した実家や空き家は、登記や管理状況も確認する
相続した実家や空き家を売却する場合は、通常の売却より確認することが増えることがあります。
たとえば、相続登記が完了しているか、共有者がいるか、境界が分かるか、建物の管理状況はどうか、残置物があるか、雨漏りや設備不具合がないかなどです。
長期間空き家になっている住宅では、建物の劣化、庭木の越境、近隣への影響、害虫・害獣、浄化槽や上下水道の状態も確認したいところです。
相続した不動産を売る場合は、売り始める前に、登記・現地・建物・残置物を整理しておくと進めやすくなります。
地域ごとの道路・上下水道・ハザードも確認する
市原市・千葉市、袖ケ浦市、木更津市、君津市などの内房エリアでは、駅周辺、市街地、郊外、海沿い、田園地帯など、エリアによって物件条件が大きく変わります。
購入でも売却でも、道路、上下水道、浄化槽、都市計画、用途地域、建築制限、ハザードマップ、前面道路の幅員、接道状況を確認することが大切です。
特に土地や中古戸建では、販売図面だけで分からないことがあります。
現地調査と役所調査を組み合わせて確認することが、不動産取引では欠かせません。
不動産売買の手引を読むだけでなく、実際の物件ごとに確認したいこと
不動産売買の手引は、全体の流れを理解するうえで役立ちます。
ただし、実際の取引では、物件ごとに確認内容が変わります。
手引を読んだうえで、自分の物件では何を確認すべきかを整理することが大切です。
販売図面と現地が一致しているか
販売図面や広告には、物件価格、所在地、土地面積、建物面積、間取り、道路、築年数、交通、設備などが記載されています。
しかし、図面だけでは分からないこともあります。
現地では、道路幅、駐車場、日当たり、隣地との距離、境界、騒音、臭気、排水、ゴミ置き場、周辺施設などを確認しましょう。
中古住宅では、室内の状態、設備、雨漏り跡、外壁、基礎、庭、擁壁、車庫なども見ておきたいところです。
重要事項説明書の内容を理解できるか
重要事項説明書は、契約前に必ず確認すべき書面です。
ただし、内容が多く、専門用語も含まれるため、初めて読む方には難しく感じることがあります。
分からない項目がある場合は、遠慮なく質問しましょう。
特に、道路、法令上の制限、上下水道、管理費・修繕積立金、契約解除、手付金、住宅ローン特約、契約不適合責任、付帯設備、引渡し条件は確認しておきたいところです。
住宅ローン特約・契約解除条件を確認しているか
住宅ローンを利用する場合、住宅ローン特約はとても重要です。
融資が承認されなかった場合に、どの条件で契約を解除できるのかを確認しておきましょう。
また、手付解除の期限、違約解除、合意解除など、契約解除に関する条項も確認が必要です。
契約解除は、手付金や違約金、損害賠償に関係することがあります。
契約前に内容を理解しておくことで、万が一のときのリスクを把握しやすくなります。
売却では契約不適合責任の範囲を整理しているか
売却では、契約不適合責任の範囲を整理しておくことが大切です。
中古住宅や土地では、すべての状態を新築同様にすることは現実的ではありません。
そのため、売主様が知っている不具合を告知し、買主様と確認したうえで、どの状態で引き渡すのかを契約内容に反映させる必要があります。
たとえば、古い設備を現況のまま引き渡すのか、雨漏りを修補してから引き渡すのか、境界を明示するのか、残置物を撤去するのかなどを整理します。
曖昧なまま進めると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
困ったときの相談先を知っておく
不動産売買で困ったときは、早めに相談することが大切です。
不動産会社、宅地建物取引業協会、消費生活センター、都道府県の宅建業担当窓口、弁護士など、相談内容に応じた窓口があります。
契約内容や法的責任については、個別事情によって判断が変わります。
不安な点がある場合は、早めに専門家や関係機関へ相談しましょう。
まとめ｜公的な手引を参考にしながら、物件ごとの確認を丁寧に進める
不動産売買は、多くの方にとって一生に何度も経験するものではありません。
だからこそ、購入・売却の流れを知ってから進めることが大切です。
「不動産売買の手引」は、購入計画、情報収集、媒介契約、重要事項説明、契約締結、契約解除、決済・引渡し、契約不適合責任などを確認する入口として役立ちます。
ただし、手引を読むだけで、すべての取引が同じように進むわけではありません。
実際の不動産売買では、物件の種類、所在地、築年数、道路、上下水道、住宅ローン、売主様・買主様の事情によって確認すべき内容が変わります。
市原市・千葉市を中心に、千葉県内で不動産の購入・売却を検討する場合は、公的な手引を参考にしながら、物件ごとの現地調査、役所調査、資金計画、契約条件を丁寧に確認していきましょう。
不動産適正取引推進機構 公式ウェブサイト：https://www.retio.or.jp
参考情報
確認日：2026年6月13日
- 一般財団法人 不動産適正取引推進機構「令和7年度版 不動産売買の手引」
- 一般財団法人 不動産適正取引推進機構「啓発助言（手引等）」
- 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 公式サイト
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
- 消費者庁「消費者契約法」
- 法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」
辰巳地所のご紹介
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不動産売買では、物件価格だけでなく、諸費用、住宅ローン、媒介契約、重要事項説明、契約解除条件、契約不適合責任、決済・引渡しまでの流れを整理しておくことが大切です。
当社では、現地調査、役所調査、登記事項証明書の確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、住宅ローン、司法書士・金融機関との調整、決済・引渡しまで丁寧にサポートしています。
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