水害ハザードマップは重要事項説明でどう扱われる？水防法と2020年宅建業法施行規則改正を解説
- そもそも水防法とは？
- なぜ水害ハザードマップが重要事項説明に追加された？
- 厳密には「宅建業法そのもの」の改正ではない
- 重要事項説明の対象となる水害ハザードマップは3種類
- 重要事項説明では具体的に何を説明する？
- 浸水深や避難方法まで宅建業者が必ず説明する？
- 浸水想定区域の外なら「水害リスクなし」？
- 市町村に水害ハザードマップがない場合はどうなる？
- 津波・土砂災害・ため池ハザードマップは同じ扱い？
- 2021年の水防法改正で中小河川の水害情報も拡充
- 「重ねるハザードマップ」と市町村のハザードマップはどう使い分ける？
- 住宅購入では重要事項説明を待たずに確認しておきたい
- ハザードマップに色が付いていたら物件を諦めるべき？
- まとめ｜ハザードマップは「買える・買えない」を決める地図ではない
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- ご相談はこちら
そもそも水防法とは？
住宅を購入するときに受ける重要事項説明では、「水害ハザードマップにおける宅地建物の所在地」という項目を目にすることがあります。
物件によっては、洪水や内水、高潮のハザードマップが添付され、その地図上に購入予定の住宅の位置が示されています。
なぜ、不動産の契約で水害の地図について説明するのでしょうか。
その背景にある法律の一つが「水防法」です。
水防法は、洪水、雨水出水、津波、高潮などによる水災を警戒・防御し、被害を軽減することによって公共の安全を守ることを目的とした法律です。
住宅購入との関係で特に知っておきたいのが、
洪水浸水想定区域
雨水出水浸水想定区域
高潮浸水想定区域
です。
洪水浸水想定区域は、想定される最大規模の降雨によって河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域です。
雨水出水は、一般には「内水」と呼ばれることが多く、大量の雨を下水道などで排水しきれなくなった場合などに発生する浸水を指します。
高潮は、台風や低気圧などによって海面が上昇し、沿岸部などで浸水が発生する現象です。
国や都道府県などがこうした浸水想定区域を指定・公表し、市町村ではその情報に避難場所などを加えて水害ハザードマップを作成しています。
つまり、浸水想定区域図とハザードマップは、まったく同じものではありません。
洪水を例にすると、国や都道府県等が公表する洪水浸水想定区域や想定水深などの情報をもとに、市町村が避難場所や避難に必要な情報などを加えて住民向けのハザードマップを作成する、という関係になっています。
なぜ水害ハザードマップが重要事項説明に追加された？
現在では重要事項説明で水害ハザードマップを見ることは珍しくありませんが、このルールが始まったのは2020年です。
その背景には、大規模な水災害が相次いだことがあります。
国土交通省は、平成30年7月豪雨や令和元年東日本台風など、甚大な被害をもたらす大規模水災害が頻発したことを受け、不動産取引においても水害リスクの情報は契約を締結するかどうか判断するうえで大切な要素になっていると説明しています。
そこで2020年7月17日、水防法に基づく水害ハザードマップ上の対象物件の所在地を重要事項説明の対象へ追加するための改正命令が公布されました。
施行は2020年8月28日です。
それ以降、宅地建物取引業者が対象となる不動産取引を行う際には、水防法に基づく水害ハザードマップを使用して、対象物件の所在地を説明することが求められています。
制度の目的は、「この物件なら絶対に浸水しない」「この物件は危険だから買えない」と宅地建物取引業者が判断することではありません。
購入者などが、契約する前にその場所の水害に関する情報を知る機会を確保するところにあります。
厳密には「宅建業法そのもの」の改正ではない
この制度について、「2020年の宅建業法改正によってハザードマップの説明が義務化された」と紹介されることがあります。
大きな意味では通じますが、少し正確にいうと、今回の制度変更で直接改正されたのは宅地建物取引業法施行規則です。
2020年7月17日に「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」が公布され、水防法に基づく水害ハザードマップ上の物件所在地が、重要事項説明の対象に追加されました。
そのため本記事では、「2020年の宅建業法施行規則改正」と表現します。
法律名が続くと少し難しく感じますが、住宅を購入する方が覚えておきたいのはシンプルです。
2020年8月28日以降、水防法に基づく水害ハザードマップ上で購入予定物件がどこにあるのかを、重要事項説明で確認する仕組みになった。
まずはここを押さえておけば十分でしょう。
重要事項説明の対象となる水害ハザードマップは3種類
「ハザードマップ」と呼ばれる地図にはさまざまなものがあります。
地震、津波、土砂災害、液状化、ため池などを掲載している自治体もあり、住宅購入時に複数の地図を見る方もいるでしょう。
ただし、2020年の宅建業法施行規則改正によって、水防法に基づく所在地の説明対象となった水害ハザードマップは次の3種類です。
洪水ハザードマップ
河川が氾濫した場合の浸水リスクを見るための地図です。
河川によっては、想定される浸水深だけでなく、浸水が続く時間や家屋倒壊等氾濫想定区域などの情報も公表されています。
川から少し離れている住宅でも想定区域に入ることがあるため、「川沿いの家だけを見る地図」と考えないほうがよいでしょう。
雨水出水（内水）ハザードマップ
雨水出水は、一般に「内水」と呼ばれる浸水です。
短時間に多くの雨が降り、下水道や排水施設の能力を超えたり、河川などへ雨水を十分に排出できなくなったりすることで、市街地などに水がたまる場合があります。
「近くに大きな川がないから、水害はあまり関係ない」と考えていた場所でも、内水のリスクを確認しておきたいケースがあります。
高潮ハザードマップ
高潮は、台風や低気圧によって海面が上昇することなどで発生します。
海に近い地域や標高の低い沿岸部などの住宅を検討するときには、洪水だけでなく高潮についても見ておきたいところです。
重要事項説明では、この洪水・雨水出水（内水）・高潮について、水防法に基づくハザードマップが存在する場合、それぞれ対象物件の位置を確認します。
重要事項説明では具体的に何を説明する？
では、実際の重要事項説明では何をするのでしょうか。
2026年4月1日施行版の国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、現在のルールが明確に示されています。
宅地建物取引業者は、対象となる宅地・建物が含まれる水防法に基づく水害ハザードマップを提示し、その地図上で物件のおおむねの位置を示します。
使用するのは、物件が所在する市町村が配布する印刷物や、市町村のホームページなどで公開されているもののうち、入手可能な最新のハザードマップです。
「おおむねの位置」というところもポイントです。
重要事項説明制度では、ハザードマップ上で地番まで厳密に特定して示すことまでは求められていません。
地図上で物件の場所を指し示したり、印を付けたりする方法などが考えられます。
また、同じ物件が複数の河川について作成された洪水ハザードマップに含まれている場合には、該当するそれぞれのマップについて説明する必要があります。
売買だけの制度と思われることがありますが、水防法に基づくこの所在地の説明は、対象となる宅地・建物の売買・交換・貸借について設けられています。
浸水深や避難方法まで宅建業者が必ず説明する？
ここは、住宅購入者にとって誤解しやすいところです。
重要事項説明でハザードマップが提示されるので、
「宅建業者が浸水深や避難方法まで全部説明してくれる」
と考えている方もいるかもしれません。
しかし、2020年の改正によって設けられた法定の説明義務は、基本的に水害ハザードマップ上で取引対象物件の所在地を示すことです。
国土交通省の現在の解釈・運用でも、水害ハザードマップに記載されている内容そのものの説明まで宅地建物取引業者に義務付けた制度ではないことが明記されています。
一方で、地図に避難所が記載されている場合には、併せてその位置を示すことが望ましいとされています。
国土交通省のQ&Aでは、最も近い一つの避難所だけを示すのではなく、示した避難所が最適な避難先だと誤認されないよう、物件周辺の複数の避難所を示すことが望ましいという考え方も示されています。
また、ハザードマップの詳しい内容について確認したい場合には、作成した市町村へ問い合わせるよう案内することが望ましいとされています。
つまり、
「重要事項説明で全部教えてもらう」
というより、
「重要事項説明で物件の位置を改めて確認し、気になるリスクは自治体の情報などで自分でも確認する」
という使い方が実際には大切です。
浸水想定区域の外なら「水害リスクなし」？
ハザードマップを見ると、浸水深に応じて色が塗られている場所と、色が付いていない場所があります。
そこで、
「この物件は白い場所にあるから、水害については心配しなくても大丈夫」
と思いたくなるかもしれません。
しかし、国土交通省はこの点について明確に注意を促しています。
対象物件が浸水想定区域の外にある場合でも、水害ハザードマップ上の位置を示す必要があります。
さらに、浸水想定区域の外にあることを理由に、水害リスクがないと相手方が誤認しないよう配慮することも求めています。
ハザードマップは、一定の想定条件に基づいて作成された防災情報だからです。
実際の雨の降り方や土地利用の変化などによっては、地図上で浸水想定区域になっていない場所でも浸水が発生する可能性があります。
だからといって、「ハザードマップは当てにならない」ということでもありません。
その場所で想定されている災害リスクを知るための有力な資料として活用しながら、
色がない＝水害リスクがゼロ
とは考えない。
この距離感で見るのがよいでしょう。
市町村に水害ハザードマップがない場合はどうなる？
物件によっては、重要事項説明書の水害ハザードマップ欄を見ても、該当する地図がない場合があります。
この場合も、「水害リスクがないからハザードマップがない」とは限りません。
国土交通省の現在の解釈・運用では、市町村へ照会した結果、対象物件の位置を含む水防法に基づく水害ハザードマップの全部または一部が作成・公表されていないことが確認された場合、宅地建物取引業者はその照会をもって調査義務を果たしたことになります。
そして、
「提示すべき水害ハザードマップが存在しない」
旨を説明する必要があります。
国土交通省のQ&Aでも、市町村で水防法に基づくハザードマップが作成されていない場合には、その事実を説明することが示されています。
大切なのは、
「ハザードマップがない」という行政上の事実と、「その場所に水害リスクがない」という判断は別
ということです。
住宅購入時に気になる場合には、市町村の防災担当部署などへ問い合わせ、ほかに公表されている水害情報がないか確認してみてもよいでしょう。
津波・土砂災害・ため池ハザードマップは同じ扱い？
住宅を探していると、「津波ハザードマップ」「土砂災害ハザードマップ」「ため池ハザードマップ」といった地図も目にします。
これらをすべて「ハザードマップだから重要事項説明では同じ扱い」と考えると少し違います。
2020年の改正による、水防法に基づく水害ハザードマップとしての所在地説明の対象は、
洪水・雨水出水（内水）・高潮
です。
津波については、水防法そのものの対象にも含まれていますが、2020年改正で重要事項説明に追加された「水防法に基づく水害ハザードマップ上の所在地」として扱われる3種類には含まれていません。
その一方で、宅地建物取引業法の重要事項説明では、津波災害警戒区域にあるかどうかが別の事項として設けられています。
土砂災害についても同様で、土砂災害警戒区域にあるかどうかが別の重要事項です。
また、ため池ハザードマップについて、国土交通省のQ&Aは、2020年改正による水害ハザードマップの説明義務では、水防法以外の規定に基づく「ため池ハザードマップ」などまで説明することを求めていないとしています。
ただし、
「重要事項説明の対象ではないから見なくてよい」
という意味ではありません。
住宅購入の判断材料としては、地域に応じて津波、土砂災害、ため池、液状化など、ほかの防災情報も確認しておくと、その場所で暮らしたときのイメージを持ちやすくなります。
2021年の水防法改正で中小河川の水害情報も拡充
水害に関する情報は、2020年に重要事項説明へ追加されて終わったわけではありません。
その後も制度整備が進んでいます。
2021年には、いわゆる「流域治水関連法」によって水防法などが改正されました。
背景には、全国各地で水災害が激甚化・頻発化し、大きな河川だけではなく中小河川でも洪水被害が発生していたことがあります。
この改正では、水害リスク情報の空白域を減らすため、洪水対応のハザードマップの作成対象が中小河川へ拡大されました。
そして2026年4月、国土交通省は最新の進捗を発表しています。
2021年の水防法改正によって洪水浸水想定区域の作成・公表対象となった一級・二級河川について、2025年度末までに、対象となる20,819河川すべてで洪水浸水想定区域の作成・公表が完了しました。
これは、以前よりも水害リスクを確認できる河川の範囲が広がったことを意味します。
ただし、「全国すべての市町村のハザードマップが同じ日に完全に更新された」という意味ではありません。
浸水想定区域の情報を受けて、市町村側でハザードマップの更新などが行われていく場合もあります。
住宅を購入するときには、数年前に一度見た地図だけで判断せず、その時点で自治体が公開している最新情報を確認することが大切です。
「重ねるハザードマップ」と市町村のハザードマップはどう使い分ける？
住宅を探し始めた段階で、すべての自治体サイトを一つずつ調べるのは大変です。
そこで便利なのが、国土交通省・国土地理院の「ハザードマップポータルサイト」です。
ポータルサイトには、大きく二つの機能があります。
一つが「重ねるハザードマップ」です。
住所などから場所を探し、洪水、土砂災害、高潮、津波など、さまざまな災害リスク情報を地図上に重ねて確認できます。
もう一つが「わがまちハザードマップ」です。
こちらは、市町村が法令に基づいて作成・公開しているハザードマップへのリンクを探すための仕組みです。
物件探しでは、次のように使い分けると分かりやすいでしょう。
最初にSUUMOやアットホームなどで物件を見つけた段階では、「重ねるハザードマップ」でその地域の災害リスクを大まかに見てみる。
具体的に購入候補になったら、市町村の公式ハザードマップを開き、より詳しく確認する。
そして契約前には、重要事項説明で宅地建物取引業者と一緒に水防法に基づく水害ハザードマップ上の位置を改めて確認する。
この順番なら、契約直前になって初めて水害リスクを知り、戸惑う可能性を減らせます。
なお、「重ねるハザードマップ」は全国の情報を手軽に確認できる便利なサービスですが、国のサイトでも、最新かつ詳細な情報は各市町村が作成したハザードマップを確認するよう案内しています。
物件を具体的に検討するときは、自治体の情報まで確認しておくとよいでしょう。
住宅購入では重要事項説明を待たずに確認しておきたい
重要事項説明は、不動産取引においてとても大切な手続きです。
ただ、住宅購入の流れを考えると、その物件について初めて知るタイミングではありません。
すでに物件を見学し、価格や住宅ローンについて考え、購入の意思をかなり固めた後に重要事項説明を受けるケースも多いでしょう。
そこで初めて、
「実は想定浸水深が○メートルだった」
と知れば、心理的にも判断が難しくなります。
ハザードマップは、できれば物件を比較している段階から見ておきたい情報です。
確認するときは、単に物件に色が付いているかどうかだけではなく、
想定される浸水深はどの程度なのか。
洪水だけなのか、内水や高潮も関係するのか。
近くの避難場所はどこなのか。
自宅からそこへ向かうとき、どのような経路になるのか。
周囲との高低差はどうなっているのか。
といったところまで見てみると、「その場所で暮らす」という視点に変わってきます。
マンションであれば、同じ浸水想定区域にあっても1階と高層階では住戸への直接的な浸水リスクが異なります。
一方、高い階に住んでいても、エントランス、機械式駐車場、受変電設備、エレベーターなど共用部分が被害を受ける可能性は別に考える必要があります。
戸建住宅でも、建物の高さや構造、敷地の高低差などによって考え方は変わります。
ハザードマップの数字だけで住宅の良し悪しを決めるのではなく、そのリスクに対して自分たちがどのように備えられるかまで考えてみることが大切です。
ハザードマップに色が付いていたら物件を諦めるべき？
気に入った住宅が浸水想定区域に入っていると、購入してよいのか不安になると思います。
特に初めて住宅を購入する方であれば、「色が付いている＝危険な物件」と感じるかもしれません。
しかし、ハザードマップは「この土地を買ってよい・買ってはいけない」と判定する地図ではありません。
同じ浸水想定区域でも、想定浸水深や浸水継続時間、周辺環境、建物の構造などは異なります。
住宅価格、駅からの距離、通勤・通学、家族構成など、住まい選びではほかにもさまざまな条件があります。
水害リスクも、そのなかの大切な判断材料の一つとして考えるのが現実的でしょう。
たとえば、浸水の可能性がある地域であれば、
「大雨のときはどの段階で避難するか」
「車をどこへ移動させるか」
「水災補償をどう考えるか」
「非常時に家族が別々の場所にいたらどこで合流するか」
といった暮らし方まで考えることができます。
逆に、ハザードマップに色が付いていない住宅でも、それだけで「何も備えなくてよい」と判断するのは避けたいところです。
災害リスクを知ることは、物件を諦めるためではなく、納得して選び、住み始めてから備えるためでもあります。
まとめ｜ハザードマップは「買える・買えない」を決める地図ではない
2020年8月28日から、水防法に基づく水害ハザードマップ上の対象物件の所在地が、宅地建物取引業法上の重要事項説明の対象になりました。
厳密には、宅地建物取引業法そのものではなく、宅地建物取引業法施行規則の改正によるものです。
対象となる水害ハザードマップは、
洪水
雨水出水（内水）
高潮
の3種類です。
重要事項説明では、入手可能な最新の市町村のハザードマップを用いて、対象物件のおおむねの位置を示します。
ただし、この制度によって宅地建物取引業者がハザードマップに記載されたすべての内容を詳しく解説することまで義務付けられているわけではありません。
そして、浸水想定区域の外だからといって、水害リスクがゼロという意味でもありません。
2021年の水防法改正以降は中小河川についても水害リスク情報の整備が進み、2025年度末には対象となる20,819河川で洪水浸水想定区域の作成・公表が完了しました。
防災情報は、今も更新されています。
住宅購入では、重要事項説明のときに初めてハザードマップを見るのではなく、気になる物件が見つかった段階で一度確認してみてください。
色が付いているから買わない。
色が付いていないから安心。
その二択ではありません。
どのようなリスクが想定され、その場所で暮らすなら何を備えておけばよいのか。
そこまで考えるためにハザードマップを使うことで、住宅選びの判断材料として、より役立つものになります。
参考情報
確認日：2026年8月12日
国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の改正について
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html
国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部改正（水害リスク情報の重要事項説明への追加）に関するQ&A」
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001354700.pdf
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）」
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001881261.pdf
e-Gov法令検索「水防法」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/324AC0000000193
国土交通省「令和7年度の流域治水の取組の進展について」
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/mizukokudo05_hh_000273.html
国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」
URL：https://disaportal.gsi.go.jp/
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