所有不動産記録証明制度とは？相続した不動産を見落とさないための使い方と注意点
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国の登記記録から検索し、一覧的に証明する制度です。
制度は、2026年2月2日から始まりました。
2026年2月2日から始まった制度
所有不動産記録証明制度は、相続登記の義務化や所有者不明土地対策とあわせて整備された制度です。
これまで、ある人がどこに不動産を所有しているかを全国一括で確認することは簡単ではありませんでした。
相続人が親の不動産を調べようとしても、固定資産税通知書、権利証、名寄帳、親族の記憶などを手がかりに、個別に調べる必要がありました。
所有不動産記録証明制度により、登記名義人を軸に、全国の不動産を一覧的に確認できるようになりました。
「人」を軸に全国の登記名義不動産を検索する仕組み
通常、不動産登記は「土地」「建物」という物件ごとに管理されています。
たとえば、ある土地の登記事項証明書を取得すれば、その土地の所有者や権利関係を確認できます。
一方で、所有不動産記録証明制度は、「人」を軸に検索する制度です。
特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を探し、その結果を証明書として取得できます。
相続人にとっては、亡くなった親や親族が所有していた不動産を確認する手がかりになります。
相続登記漏れ・空き家放置を防ぐための確認手段
2024年4月から相続登記の申請が義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として一定期間内に相続登記を申請する必要があります。
そのため、相続対象となる不動産を見落とさないことが、これまで以上に重要になりました。
所有不動産記録証明制度は、相続登記が必要な不動産を把握するための手がかりになります。
また、相続人が知らないまま空き家や土地が放置されることを防ぐ意味でも役立ちます。
すべての財産を完全に保証する制度ではない
ただし、所有不動産記録証明制度は、すべての不動産を完全に保証する制度ではありません。
検索対象となるのは、所有権の登記がされている不動産に限られます。
土地や建物の表示に関する登記のみの不動産、未登記建物、登記簿がコンピュータ化されていない不動産などは、検索結果に出ない可能性があります。
また、検索条件に記載した氏名・住所と、登記記録上の氏名・住所が異なる場合も、検索結果として抽出されないことがあります。
そのため、固定資産税通知書、名寄帳、権利証、登記識別情報、親族への聞き取りなども併用することが大切です。
※画像出典：法務省ウェブサイト
なぜ所有不動産記録証明制度が必要なのか
相続では、相続人が不動産の存在を把握できないことがあります。
特に、親が複数の市区町村に土地を持っていた場合や、山林・農地・共有持分を所有していた場合は、見落としが起きやすくなります。
不動産は市区町村ごと・物件ごとに管理されている
不動産は、土地や建物ごとに登記記録が作成されています。
また、固定資産税は市区町村ごとに課税されます。
そのため、相続人が一つの市区町村の固定資産税通知書だけを見ても、他の市区町村にある土地や建物までは分からないことがあります。
親が昔購入した土地、遠方の山林、共有持分、私道持分などは、家族が知らないまま残っていることがあります。
固定資産税通知書だけでは把握しきれないことがある
固定資産税通知書は、不動産を把握する重要な資料です。
しかし、固定資産税通知書だけで全国の不動産をすべて確認できるとは限りません。
たとえば、次のようなケースがあります。
- 他の市区町村に不動産がある
- 固定資産税が非課税または免税点未満で通知に気づきにくい
- 共有不動産で代表者に通知されている
- 通知書が古い住所に届いている
- 家族が通知書を見つけられない
- 山林や農地の所在を相続人が把握していない
固定資産税通知書は大切な資料ですが、それだけに頼りすぎると不動産を見落とす可能性があります。
相続人が知らない土地・建物が残ることがある
相続では、実家以外にも不動産が残っていることがあります。
たとえば、次のような不動産です。
- 遠方の土地
- 山林
- 農地
- 別荘地
- 共有持分
- 古い建物
- 親族から相続した土地
- 使っていない私道持分
- 昔購入した小規模な土地
こうした不動産は、相続人が存在を知らないまま放置されることがあります。
所有不動産記録証明制度は、こうした見落としを防ぐための一つの確認手段です。
相続登記義務化により不動産の把握がより重要になった
相続登記が義務化されたことで、相続人は相続した不動産を把握し、必要な登記を行う必要があります。
不動産を見落としてしまうと、相続登記がされないまま放置される可能性があります。
また、空き家や土地の管理責任があいまいになり、後から近隣トラブルや管理不全空家等の問題につながることもあります。
相続が発生したら、早い段階で不動産の全体像を確認しましょう。
誰が請求できる？
所有不動産記録証明書は、誰でも自由に請求できる制度ではありません。
請求できる人は限定されています。
所有権の登記名義人本人
まず、所有権の登記名義人本人が請求できます。
自分が登記名義人となっている不動産を確認したい場合に利用できます。
個人だけでなく、法人も対象になり得ます。
相続人その他の一般承継人
亡くなった方が所有していた不動産を調べる場合、相続人その他の一般承継人が請求できます。
たとえば、親が亡くなり、相続人である子が、被相続人である親の所有不動産を調べるようなケースです。
相続人であることを証明するため、戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなどが必要になることがあります。
法人も対象になり得る
法人が所有権の登記名義人となっている不動産についても、制度の対象になり得ます。
法人名義の不動産を把握したい場合、会社法人等番号などが関係することがあります。
合併や会社分割など、法人の一般承継が関係する場合も、個別に確認が必要です。
代理人による請求も可能
本人や相続人が直接請求するほか、代理人による請求も可能です。
司法書士などに依頼する場合は、委任状などが必要になります。
相続関係が複雑な場合や、必要書類の収集が難しい場合は、専門家へ相談すると進めやすくなります。
請求できる人は限定される
所有不動産記録証明制度は、個人や法人の不動産所有状況を調べる制度です。
そのため、第三者が自由に他人の不動産を調べられる制度ではありません。
請求できる人や必要書類については、法務省・法務局の最新情報を確認しましょう。
所有不動産記録証明書で分かること
所有不動産記録証明書では、検索条件に合致した不動産が一覧的に証明されます。
ただし、証明書だけで不動産の詳細な権利関係や価値まで分かるわけではありません。
登記名義人として記録されている不動産
所有不動産記録証明書で分かるのは、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産です。
土地や建物について、登記名義人の氏名・住所などを検索条件として照合します。
検索条件に合致すれば、その人が所有者として登記されている不動産が一覧的に表示されます。
不動産の所在・地番・家屋番号など
証明書には、不動産の所在、地番、家屋番号など、個別の不動産を特定するための情報が記載されます。
ただし、具体的な権利関係や詳細な登記内容を確認するには、それぞれの不動産について登記事項証明書を取得する必要があります。
所有不動産記録証明書は、あくまで「どの不動産を確認すべきか」を把握するための入口です。
該当不動産がない場合はその旨が証明される
検索条件に該当する不動産が抽出されない場合は、「該当する不動産がない」旨の証明がされます。
ただし、その場合でも手数料はかかり、返却されません。
また、「該当不動産がない」と証明されたとしても、検索条件が正確でなかった場合や、未登記建物がある場合などには、実際には確認すべき不動産が残っている可能性があります。
「該当不動産なし」は、あくまで指定した検索条件で抽出されなかったという意味であり、絶対に不動産が存在しないと断定しすぎないようにしましょう。
抵当権や詳細な権利関係は登記事項証明書で確認する
所有不動産記録証明書は、不動産の所在を把握するための資料です。
抵当権、差押え、共有持分、地役権、賃借権などの詳細な権利関係は、個別の登記事項証明書で確認します。
相続や売却を進める場合は、所有不動産記録証明書で不動産を把握した後、個別の登記事項証明書を取得しましょう。
※画像出典：法務省ウェブサイト
請求方法と手数料
所有不動産記録証明書は、法務局で請求できます。
オンライン請求にも対応しています。
法務局窓口での請求
法務局の窓口で請求する方法です。
必要書類を準備し、請求書に検索条件を記載して申請します。
相続人が請求する場合は、被相続人との関係を証明する書類が必要になります。
郵送での請求
郵送で請求することもできます。
遠方に住んでいる場合や、法務局へ行く時間がない場合に利用できます。
必要書類や手数料の納付方法は、法務局の案内を確認しましょう。
オンラインでの請求
オンライン請求も可能です。
オンライン請求には、申請用総合ソフトなどを利用します。
制度開始直後や混雑時には、交付まで時間がかかる可能性もあります。
急ぎの場合は、法務局や専門家へ確認しましょう。
書面請求・オンライン請求の手数料
所有不動産記録証明書の手数料は、請求方法や交付方法によって異なります。
手数料の目安は次のとおりです。
- 書面請求：検索条件1件につき、1通あたり1,600円
- オンライン請求・郵送交付：検索条件1件につき、1通あたり1,500円
- オンライン請求・窓口交付：検索条件1件につき、1通あたり1,470円
ここで注意したいのは、単に「証明書1通ごと」だけでなく、「検索条件1件ごと」に手数料がかかることです。
たとえば、被相続人について旧住所を含めて複数の検索条件を指定する場合、その条件数に応じて手数料が増える可能性があります。
検索条件を4件指定し、証明書を1通請求する場合、書面請求では4件×1通×1,600円＝6,400円となる例が示されています。
請求前に、どの氏名・住所を検索条件にするかを整理しておくことが大切です。
該当不動産がない場合でも手数料は返らない
検索結果として不動産が抽出されない場合でも、「該当不動産がない」旨の証明書が交付されます。
この場合も手数料はかかり、返却されません。
請求する前に、検索条件として使う氏名、住所、旧住所、旧氏名などをできるだけ正確に整理しておきましょう。
請求時に準備したい主な書類
所有不動産記録証明書を請求する際に必要な書類は、請求する人や目的によって異なります。
ここでは、一般的に確認したい書類を整理します。
実際の必要書類は、法務局の最新案内で確認してください。
本人が請求する場合
所有権の登記名義人本人が請求する場合は、本人確認書類などが必要になります。
また、検索条件として、氏名、住所などの情報を整理しておくとよいでしょう。
過去の住所でも検索したい場合は、住民票の除票や戸籍の附票などを確認することがあります。
相続人が請求する場合
相続人が被相続人の所有不動産を調べる場合は、相続関係を証明する書類が必要です。
たとえば、次のような書類です。
- 被相続人の戸籍・除籍謄本
- 相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票
- 戸籍の附票
- 法定相続情報一覧図の写し
相続関係が複雑な場合は、戸籍の収集に時間がかかることがあります。
代理人が請求する場合
代理人が請求する場合は、委任状などが必要になります。
司法書士などに依頼する場合は、相続関係書類の収集、請求手続き、相続登記までまとめて相談できることがあります。
過去の住所・氏名で検索する場合
登記簿上の住所や氏名が現在と違う場合、現在の情報だけで検索しても不動産が抽出されない可能性があります。
そのため、次のような情報を整理しておきましょう。
- 旧住所
- 旧氏名
- 住民票の除票
- 戸籍の附票
- 戸籍・除籍謄本
- 住居表示変更証明書
特に、引越しを何度もしている場合や、結婚・離婚で氏名が変わっている場合は注意が必要です。
法定相続情報一覧図が使える場合
法定相続情報証明制度を利用している場合、法定相続情報一覧図の写しを相続関係の証明に使える場合があります。
法定相続情報一覧図は、相続関係を一覧にした証明書類です。
ただし、法定相続情報一覧図を取得しただけで、所有不動産が分かるわけではありません。
所有不動産記録証明制度とは役割が異なります。
検索条件で注意したいこと
所有不動産記録証明制度では、検索条件が非常に重要です。
検索条件が登記記録と一致しない場合、該当する不動産が抽出されないことがあります。
登記簿上の氏名・住所をもとに検索される
所有不動産記録証明制度は、登記簿上の氏名・名称、住所などをもとに検索します。
そのため、現在の住所や氏名だけでなく、登記当時の住所や氏名を確認することが大切です。
親が昔購入した土地の場合、登記簿上の住所が古いままになっていることがあります。
過去の住所が古いままだと抽出されない可能性
たとえば、親が若い頃に購入した土地について、登記簿上の住所が当時の住所のままになっている場合があります。
現在の住所だけで検索しても、その不動産が抽出されない可能性があります。
被相続人の住所履歴を確認し、旧住所でも検索することを検討しましょう。
氏名変更・住所変更がある場合
結婚・離婚、養子縁組、改姓などで氏名が変わっている場合も注意が必要です。
登記簿上の氏名が旧姓のままになっている場合、現在の氏名だけでは検索結果に出ない可能性があります。
住所変更登記や氏名変更登記がされていない不動産がある場合は、検索条件を複数用意することが大切です。
会社法人等番号を使う法人検索
法人の場合は、会社法人等番号が活用されます。
法人名義の不動産では、商号変更や本店移転があると、過去の名称や本店所在地との関係を確認する必要があります。
法人所有の不動産を調べる場合は、会社法人等番号や商業登記の履歴も確認しましょう。
同姓同名・共有持分に注意する
同姓同名の人がいる場合、検索条件の設定に注意が必要です。
また、共有持分を所有している不動産も見落としやすいポイントです。
親が単独所有していた不動産だけでなく、親族と共有していた土地や私道持分なども確認しましょう。
所有不動産記録証明制度の限界
所有不動産記録証明制度は便利な制度ですが、万能ではありません。
相続不動産を調べる際は、制度の限界を理解しておくことが重要です。
未登記建物は確認できない可能性がある
検索対象となるのは、所有権の登記がされている不動産です。
未登記建物は確認できない可能性があります。
古い建物や増築部分などでは、登記されていないケースもあります。
固定資産税通知書には建物が載っていても、登記されていない場合があるため注意が必要です。
表示に関する登記のみの不動産は検索対象外
土地や建物の表示に関する登記のみがされている不動産は、検索対象となりません。
所有不動産記録証明制度は、所有権の登記名義人を検索する制度です。
そのため、所有権の登記がない不動産については、別の資料や現地確認、市区町村の固定資産税関係資料なども確認する必要があります。
検索条件に合わない不動産は漏れる可能性がある
登記簿上の氏名・住所と検索条件が一致しない場合、不動産が抽出されない可能性があります。
そのため、現在の住所だけでなく、旧住所や旧氏名も確認して検索条件を整理することが大切です。
「該当不動産がない」と証明された場合でも、絶対に不動産がないと断定しすぎないようにしましょう。
コンピュータ化されていない登記簿は抽出されない
登記簿がコンピュータ化されていない不動産については、検索結果として抽出されません。
古い不動産や、特定の地域の不動産では、この点にも注意が必要です。
心当たりがある場合は、法務局や司法書士に確認しましょう。
証明書だけで相続登記は完了しない
所有不動産記録証明書は、不動産の所在を把握するための資料です。
取得しただけで相続登記が完了するわけではありません。
相続登記には、戸籍関係書類、遺産分割協議書、固定資産評価証明書、登記申請書などが必要になります。
また、個別の不動産について登記事項証明書を取得し、権利関係を確認する必要があります。
固定資産税通知書・名寄帳・権利証なども併用する
相続不動産を調べる際は、所有不動産記録証明書だけに頼らず、複数の資料を併用しましょう。
確認したい資料は次のとおりです。
- 固定資産税通知書
- 名寄帳
- 権利証
- 登記識別情報
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 親族からの聞き取り
- 古い納税通知書
- 農地や山林に関する資料
資料を組み合わせることで、不動産の見落としを防ぎやすくなります。
不動産の価値や売却可否までは分からない
所有不動産記録証明書では、不動産の存在を把握できます。
しかし、その不動産にどのくらいの価値があるのか、売却できるのか、再建築できるのか、管理費用がどれくらいかかるのかまでは分かりません。
売却や活用を検討する場合は、不動産会社へ相談し、現地調査や法令調査を行う必要があります。
相続で活用する場合の流れ
所有不動産記録証明制度を相続で活用する場合、次のような流れで進めると整理しやすくなります。
被相続人の戸籍・住所履歴を確認する
まず、亡くなった方の戸籍や住所履歴を確認します。
登記簿上の住所が古い場合、現在住所だけでは検索できないことがあります。
住民票除票や戸籍の附票などを確認し、過去の住所を整理しましょう。
固定資産税通知書や権利証を探す
自宅や書類棚に、固定資産税通知書、権利証、登記識別情報、売買契約書などが残っていないか確認します。
これらは、相続不動産を探す重要な手がかりです。
特に固定資産税通知書は、市区町村ごとの課税情報を確認するために役立ちます。
検索条件を整理する
所有不動産記録証明書を請求する前に、検索条件を整理します。
確認したいのは、次のような情報です。
- 現在の氏名・住所
- 旧住所
- 旧氏名
- 住居表示変更の有無
- 法人の場合は商号・本店所在地・会社法人等番号
- 相続人が把握している不動産所在地
検索条件が増えると手数料も増える可能性があります。
ただし、条件が不十分だと不動産が抽出されない可能性もあります。
費用と確認範囲のバランスを考えながら、必要な条件を整理しましょう。
所有不動産記録証明書を請求する
次に、所有不動産記録証明書を請求します。
現在の氏名・住所だけでなく、必要に応じて旧住所・旧氏名も検索条件として検討します。
検索条件が不十分だと、不動産が抽出されない可能性があるため注意しましょう。
名寄帳や固定資産税通知書と照合する
取得した所有不動産記録証明書は、固定資産税通知書や名寄帳と照合します。
名寄帳は、市区町村単位で、その人が所有している固定資産を確認する資料です。
全国一括ではありませんが、特定の市区町村内の不動産を確認する際に役立ちます。
個別の登記事項証明書を取得する
所有不動産記録証明書で不動産が分かったら、それぞれの不動産について登記事項証明書を取得します。
登記事項証明書では、所有者、共有持分、抵当権、差押え、地目、地積、家屋番号などを確認できます。
相続登記や売却の前提として重要な資料です。
相続登記・売却・管理方針を決める
不動産の全体像を把握したら、相続登記、管理、売却、解体、保有の方針を決めます。
実家として使うのか。
空き家として管理するのか。
売却するのか。
古家付き土地として売るのか。
解体するのか。
相続人間で早めに話し合い、必要に応じて司法書士や不動産会社へ相談しましょう。
相続空き家・古家付き土地で確認したいこと
所有不動産記録証明書で不動産が見つかった後は、その不動産をどう扱うかを考える必要があります。
特に、相続空き家や古家付き土地では、登記だけでなく現地確認も重要です。
相続登記
相続した不動産を売却するには、原則として相続登記が必要です。
所有不動産記録証明書で不動産が見つかったら、相続登記が未了かどうかを確認しましょう。
相続登記は2024年4月から義務化されています。
期限にも注意が必要です。
境界・測量
古い土地では、境界が不明確なことがあります。
境界標がない、古い測量図しかない、隣地とのブロック塀が境界上にある、越境があるといったケースです。
売却する場合は、境界や測量の確認が重要になります。
残置物
相続空き家には、家具、家電、衣類、仏壇、書類、物置、庭木などが残っていることがあります。
残置物を撤去して売るのか、現況のまま売るのかで、売却条件が変わります。
建物状態
雨漏り、シロアリ、外壁や屋根の劣化、床の傾き、給排水設備の不具合などを確認します。
建物を残して売るのか、古家付き土地として売るのか、解体して売るのかを判断する材料になります。
前面道路・接道
前面道路の種類や接道状況も重要です。
建築基準法上の道路に接しているか、接道長さは足りているか、セットバックは必要か、私道持分はあるかを確認します。
接道に問題がある場合、再建築不可となることもあります。
管理不全空家等・特定空家等のリスク
相続した空き家を放置すると、管理不全空家等や特定空家等のリスクがあります。
草木の繁茂、建物の老朽化、屋根や外壁の破損、ブロック塀の倒壊リスクなどがある場合は、早めに対応しましょう。
売却・解体・保有の比較
相続不動産は、すぐ売るべきとは限りません。
ただし、使う予定がなく、管理費用が負担になっている場合は、売却や解体を検討するタイミングです。
古家付き土地として売る、解体して更地にする、買取を検討するなど、複数の方法を比較しましょう。
関連制度との違い
所有不動産記録証明制度は、相続や不動産登記に関する他の制度と混同しやすい制度です。
ここでは、主な制度との違いを整理します。
法定相続情報証明制度との違い
法定相続情報証明制度は、相続関係を一覧にした法定相続情報一覧図の写しを取得できる制度です。
相続人が誰かを証明するために使います。
一方、所有不動産記録証明制度は、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を確認する制度です。
つまり、法定相続情報証明制度は「相続人を確認する制度」、所有不動産記録証明制度は「不動産を確認する制度」と考えると分かりやすいです。
相続登記義務化との関係
相続登記義務化は、相続によって不動産を取得した場合に、一定期間内に相続登記を申請する義務です。
所有不動産記録証明制度は、その相続登記の対象となる不動産を把握するための手がかりになります。
証明書を取得しただけでは、相続登記をしたことにはなりません。
住所等変更登記義務化との関係
住所等変更登記義務化は、不動産の所有者の住所・氏名・名称が変わった場合に、変更登記を行う義務です。
登記簿上の住所や氏名が古いままだと、所有不動産記録証明制度の検索で抽出されない可能性があります。
過去の住所や旧氏名を整理して検索することが重要です。
名寄帳・固定資産税通知書との違い
名寄帳は、市区町村ごとに、その人が所有している固定資産を確認する資料です。
固定資産税通知書は、課税対象となる土地や建物、評価額、税額を確認する資料です。
一方、所有不動産記録証明制度は、全国の登記記録から、登記名義人をもとに不動産を検索する制度です。
それぞれ役割が異なるため、併用することが大切です。
市原市・千葉市周辺で相続不動産を調べるときの進め方
市原市・千葉市周辺で相続不動産を調べる場合も、基本は同じです。
まず手元資料を集め、そのうえで制度や専門家を活用して確認していきます。
まず親族が把握している資料を集める
最初に、親族が把握している資料を集めましょう。
固定資産税通知書、権利証、登記識別情報、売買契約書、測量図、古い納税通知書、農地や山林に関する書類などです。
親族への聞き取りも重要です。
「昔、どこかに土地を買っていた」「親戚と共有していた土地がある」といった情報が手がかりになることがあります。
固定資産税通知書を確認する
固定資産税通知書は、不動産を把握する基本資料です。
土地・建物の所在地、評価額、課税内容を確認できます。
ただし、市区町村単位の資料であり、全国の不動産を網羅するものではありません。
他の市区町村に不動産がある可能性も考えましょう。
所有不動産記録証明制度で漏れを確認する
手元資料を確認したうえで、所有不動産記録証明制度を使うと、不動産の見落としを防ぎやすくなります。
ただし、検索条件が重要です。
旧住所や旧氏名がある場合は、検索条件を整理しておきましょう。
また、検索条件が複数になると手数料も増える可能性があります。
実家・空き家・土地の売却可能性を調査する
不動産が見つかったら、売却できるか、管理すべきか、解体すべきかを確認します。
市原市・千葉市周辺では、市街化調整区域、農地、再建築不可、私道、境界未確定の物件もあります。
単純な相場だけでは判断できないことがあります。
司法書士・不動産会社へ早めに相談する
相続登記は司法書士、不動産の売却や活用は不動産会社へ相談します。
境界や測量は土地家屋調査士、税金は税理士や税務署に確認します。
相続不動産は、登記、管理、売却、税金が関係するため、早めに役割を分けて相談しましょう。
よくある質問
所有不動産記録証明書を取ればすべての不動産が分かりますか？
必ずすべての不動産が分かるとは限りません。
検索条件に合わない不動産、未登記建物、所有権の登記がされていない不動産、登記簿がコンピュータ化されていない不動産などは、抽出されない可能性があります。
固定資産税通知書、名寄帳、権利証、親族への聞き取りなども併用しましょう。
親が持っていた未登記建物も分かりますか？
未登記建物は、所有不動産記録証明制度では確認できない可能性があります。
固定資産税通知書には建物が載っているのに、登記されていないケースもあります。
未登記建物が疑われる場合は、市区町村の固定資産税関係資料や現地確認も必要です。
相続登記の代わりになりますか？
なりません。
所有不動産記録証明書は、不動産の所在を把握するための資料です。
相続登記をするには、個別の登記事項証明書、戸籍関係書類、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要になります。
固定資産税通知書や名寄帳とは何が違いますか？
固定資産税通知書は、課税対象となる不動産や税額を確認する資料です。
名寄帳は、市区町村単位で所有固定資産を確認する資料です。
所有不動産記録証明制度は、全国の登記記録から、登記名義人をもとに不動産を検索する制度です。
それぞれ確認できる範囲や目的が異なります。
過去の住所が分からない場合はどうすればよいですか？
住民票の除票、戸籍の附票、戸籍関係書類などを確認します。
住所履歴が複雑な場合や、古い住所が分からない場合は、司法書士や法務局へ相談しましょう。
検索条件が不十分だと、不動産が抽出されない可能性があります。
検索条件を増やすと手数料も増えますか？
増える可能性があります。
所有不動産記録証明書の手数料は、検索条件1件につき、1通あたりの金額で計算されます。
たとえば、複数の旧住所や旧氏名を検索条件として指定する場合、条件数に応じて手数料が増える可能性があります。
請求前に、どの検索条件で調べるべきか整理しておきましょう。
該当不動産がない場合、手数料は返ってきますか？
返却されません。
検索結果として不動産が抽出されない場合でも、「該当不動産がない旨」の証明書が交付され、手数料はかかります。
そのため、請求前に氏名・住所・旧住所・旧氏名などの検索条件をできるだけ正確に整理することが大切です。
取得した証明書を見れば売却価格も分かりますか？
分かりません。
所有不動産記録証明書は、不動産の所在を確認する資料です。
売却価格や市場価値、再建築可否、道路状況、境界、建物状態までは分かりません。
売却を検討する場合は、不動産会社へ相談し、現地調査や法令調査を行う必要があります。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日から始まった制度です。
特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国の登記記録から検索し、一覧的に証明する制度です。
相続人にとっては、亡くなった親や親族が所有していた不動産を把握し、相続登記漏れや空き家の放置を防ぐための手がかりになります。
ただし、所有不動産記録証明制度は万能ではありません。
検索対象は、所有権の登記がされている不動産に限られます。
土地や建物の表示に関する登記のみの不動産、未登記建物、登記簿がコンピュータ化されていない不動産などは、検索結果として抽出されない可能性があります。
また、検索条件に記載した氏名・住所と、登記記録上の氏名・住所が異なる場合も、不動産が抽出されないことがあります。
「該当不動産がない旨」の証明がされた場合でも、検索条件が不十分だった可能性は残ります。
さらに、該当不動産がない場合でも手数料は返却されません。
手数料は、検索条件1件につき、1通あたりで計算されます。
書面請求では、検索条件1件につき1通あたり1,600円、オンライン請求で郵送交付の場合は1,500円、オンライン請求で窓口交付の場合は1,470円です。
所有不動産記録証明書を取得しただけで、相続登記が完了するわけでもありません。
相続不動産を把握する際は、固定資産税通知書、名寄帳、権利証、登記識別情報、親族への聞き取り、個別の登記事項証明書などを併用しましょう。
不動産が見つかったら、相続登記、境界、残置物、建物状態、前面道路、接道、管理不全空家等のリスク、売却・解体・保有の方針を整理することが大切です。
相続した実家、空き家、古家付き土地を放置すると、管理負担や近隣トラブルにつながることもあります。
不動産を見つけることはゴールではなく、その後の管理・売却・活用方針を決めるための入口です。
参考情報
確認日：2026年6月9日
- 法務省「所有不動産記録証明制度について」
- 法務局「所有不動産記録証明制度が令和8年2月2日から運用開始」
- 奈良地方法務局「所有不動産記録証明書の交付請求について」
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「法定相続情報証明制度」
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」
- 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
- 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
- e-Gov法令検索「不動産登記法」
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産売買をサポートしています。
相続した実家、空き家、古家付き土地、遠方の土地、共有不動産を売却する際は、まず対象となる不動産を正確に把握することが大切です。
所有不動産記録証明制度、固定資産税通知書、名寄帳、登記事項証明書などで不動産を確認した後は、相続登記、境界、残置物、建物状態、前面道路、接道、解体の要否、売却方法を整理していきます。
当社では、相続不動産について、現況のまま売る場合と解体後に売る場合の違い、買取と仲介の比較、古家付き土地としての販売方針、共有不動産の売却前確認などを、実務目線でご案内しています。
必要に応じて、司法書士、土地家屋調査士、税理士、解体業者、残置物撤去業者などの専門家とも連携しながら、売却前の確認事項を整理いたします。
市原市・千葉市周辺で相続した実家、空き家、古家付き土地、使う予定のない土地の売却をご検討中の方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。
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