ブロック塀の安全点検｜中古戸建・土地購入前に確認したい所有者責任と補助金
ブロック塀の安全確認が必要な理由
ブロック塀は、敷地の境界や目隠しとして多くの住宅で使われています。
しかし、古いブロック塀や基準を満たしていない塀は、地震時に倒壊するおそれがあります。
倒壊した場合、敷地内だけでなく、道路、通学路、隣地、避難路に被害が及ぶ可能性があります。
地震時の倒壊事故を防ぐため
2018年の大阪府北部を震源とする地震では、学校のブロック塀倒壊事故をきっかけに、全国でブロック塀等の安全点検が強く呼びかけられました。
地震はいつ起こるか分かりません。
自宅の塀だけでなく、相続した実家、空き家、賃貸物件、売却予定の不動産についても、古いブロック塀がある場合は早めに安全確認をしておくことが大切です。
通行人・近隣への被害につながることがある
ブロック塀が倒壊すると、道路を歩く人、近隣住民、通学中の子ども、避難中の人に被害を与えるおそれがあります。
特に、道路に面した塀、通学路に面した塀、避難路沿いの塀は注意が必要です。
敷地内の問題だけでなく、地域の安全にも関わるため、所有者として定期的に点検しておきたい部分です。
所有者責任を問われる可能性がある
ブロック塀は、土地に設置された工作物にあたります。
設置や保存に問題があり、倒壊などによって他人に損害を与えた場合、占有者や所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
もちろん、個別の責任判断は状況によって異なります。
ただし、「古い塀だから仕方ない」「昔からあるから大丈夫」と考えるのではなく、危険性がある場合は早めに補修・撤去を検討することが大切です。
中古戸建・土地の購入判断にも影響する
ブロック塀は、不動産購入時にも確認したいポイントです。
中古戸建や土地を購入した後に、ブロック塀の撤去や補修が必要になることがあります。
また、隣地との境界上にある塀、共有の塀、越境している塀、道路側に傾いている塀などは、購入後のトラブルにつながる可能性があります。
購入前に、塀の安全性、所有者、境界、撤去・補修費用の負担を確認しておきましょう。
ブロック塀の所有者責任とは
ブロック塀の安全性を考えるうえで、所有者責任は避けて通れないポイントです。
特に、道路や通学路に面している塀、相続した空き家の塀、賃貸物件の塀は注意が必要です。
民法717条の土地工作物責任
民法717条では、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり、それによって他人に損害を生じた場合の責任について定められています。
ブロック塀も、土地に設置された工作物の一つです。
たとえば、明らかに傾いている、ひび割れている、控え壁がない、老朽化しているといった状態を放置し、倒壊によって第三者に損害を与えた場合、責任を問われる可能性があります。
自宅・相続空き家・賃貸物件でも注意
ブロック塀の責任は、自宅だけの問題ではありません。
相続した実家、空き家、貸家、アパート、駐車場、事業用地などでも、敷地にブロック塀がある場合は確認が必要です。
空き家の場合、所有者が普段現地を見ていないため、劣化や傾きに気づきにくいことがあります。
台風や地震のあとに、塀の状態が悪化していることもあります。
所有している不動産に古い塀がある場合は、定期的に現地確認を行いましょう。
道路や通学路に面する塀は特に慎重に確認する
道路、通学路、避難路に面するブロック塀は、特に慎重に確認したい部分です。
倒壊した場合、通行人や子どもに被害が及ぶ可能性があります。
自治体の補助制度でも、通学路や道路に面する危険ブロック塀等を対象としている場合があります。
安全性に不安がある場合は、早めに自治体窓口や専門業者へ相談しましょう。
国土交通省のチェックポイントで確認する
ブロック塀の安全性を確認する際は、国土交通省が示している「ブロック塀等の点検のチェックポイント」が参考になります。
ここでは、主な確認項目を整理します。
ただし、見た目だけで判断できない項目もあります。
鉄筋の有無や基礎の根入れなどは、専門家による確認が必要です。
コンクリートブロック塀の点検項目
コンクリートブロック塀では、主に次のような点を確認します。
- 高さ
地盤から2.2m以下かを確認します。 - 厚さ
厚さが10cm以上あるかを確認します。高さが2mを超え、2.2m以下の場合は、厚さ15cm以上が目安になります。 - 控え壁
高さが1.2mを超える場合、長さ3.4m以下ごとに控え壁があるかを確認します。 - 控え壁の寸法
控え壁が、塀の高さの5分の1以上突出しているかを確認します。 - 基礎
コンクリートの基礎があるかを確認します。 - 傾き・ひび割れ
塀に傾き、ぐらつき、ひび割れがないかを確認します。 - 鉄筋
鉄筋が適切に入っているかは、専門家による確認が必要です。 - 基礎の根入れ
基礎の深さが適切かどうかも、専門家による確認が必要です。
これらのうち、見た目で分かる項目もあれば、専門家でなければ判断が難しい項目もあります。
特に、高い塀、古い塀、ひび割れのある塀、控え壁がない塀は注意が必要です。
組積造の塀の点検項目
れんが造、石造、鉄筋のないブロック造などの組積造の塀についても、点検項目があります。
主なチェック内容は次のとおりです。
- 高さ
地盤から1.2m以下かを確認します。 - 厚さ
塀の厚さが十分に確保されているかを確認します。 - 控え壁
長さ4m以下ごとに控え壁があるかを確認します。 - 控え壁の寸法
控え壁が、塀の厚さの1.5倍以上突出しているかを確認します。 - 基礎
基礎があるかを確認します。 - 傾き・ひび割れ
塀に傾きやひび割れがないかを確認します。 - 基礎の根入れ
基礎の深さが適切かどうかは、専門家による確認が必要です。
組積造の塀は、古い住宅地や古家付き土地で見られることがあります。
構造上の安全性を自己判断するのは難しいため、不安がある場合は専門家に確認してもらいましょう。
1つでも不安があれば専門家へ相談する
チェック項目のうち、1つでも不安な点がある場合は、建築士、施工業者、自治体窓口などへ相談しましょう。
特に、次のような場合は注意が必要です。
- 高さがある
- 控え壁がない
- ひび割れがある
- 傾いている
- ぐらつきがある
- 鉄筋のさびが見える
- 基礎が確認できない
- 道路や通学路に面している
ブロック塀は、倒壊してからでは遅い部分です。
見た目だけで大丈夫と決めつけず、早めの確認が大切です。
自分で見られるブロック塀の危険サイン
専門的な安全性判断は専門家に依頼する必要がありますが、所有者や購入検討者でも目視で確認できる危険サインがあります。
現地を見るときは、次の点を確認しましょう。
高すぎる
高いブロック塀は、地震時に倒壊リスクが高くなる場合があります。
まずは、地盤からの高さを確認しましょう。
高さがある塀ほど、厚さ、控え壁、基礎、鉄筋の確認が重要になります。
厚みが足りない
ブロック塀の厚さが不足していると、十分な強度を確保できない可能性があります。
特に、高さがあるのに厚みが薄い塀は注意が必要です。
見た目だけでは正確に分からないこともあるため、不安がある場合は専門家へ相談しましょう。
控え壁がない
高さ1.2mを超えるコンクリートブロック塀では、控え壁の有無が重要です。
控え壁とは、塀を支えるために直角方向に設けられた壁のことです。
高い塀なのに控え壁がない場合、倒壊リスクが高くなるおそれがあります。
傾き・ぐらつきがある
ブロック塀が道路側や隣地側に傾いている場合は注意が必要です。
手で押したときにぐらつく場合も危険性があります。
ただし、強く押したり無理に揺らしたりするのは危険です。
傾きやぐらつきが気になる場合は、近づきすぎず、専門家へ相談しましょう。
ひび割れ・欠け・鉄筋のさびが見える
ひび割れ、欠け、剥がれ、鉄筋のさびが見える塀も注意が必要です。
内部の鉄筋がさびて膨張すると、ブロックやモルタルが割れることがあります。
表面の小さなひび割れに見えても、内部劣化が進んでいる場合があります。
基礎が見えない・古い
基礎がない、または基礎の状態が分からないブロック塀も注意が必要です。
古い塀では、現在の安全基準に合っていない場合があります。
築年数が古い住宅や相続空き家では、ブロック塀も長年点検されていないことがあります。
建物だけでなく、外構も確認しましょう。
中古戸建・土地を買う前に確認したいこと
中古戸建や土地を購入するときは、建物や土地だけでなく、ブロック塀も確認しましょう。
購入後に撤去や補修が必要になると、想定外の費用が発生することがあります。
道路・通学路・避難路に面しているか
まず確認したいのは、ブロック塀がどこに面しているかです。
道路、通学路、避難路、隣地、駐車場などに面している場合、倒壊時の影響が大きくなる可能性があります。
道路側に高い塀がある場合は、特に慎重に確認しましょう。
境界上の塀か、誰の所有物か
ブロック塀が敷地内にあるのか、隣地との境界上にあるのか、隣地側にあるのかを確認します。
塀の所有者が誰なのかによって、撤去や補修の判断が変わります。
境界上にある塀や共有の塀の場合、隣地所有者との協議が必要になることがあります。
越境していないか
ブロック塀が道路や隣地へ越境していないかも確認しましょう。
越境している場合、将来の売却や建て替え時に問題になることがあります。
また、道路側に越境している場合、道路管理者から是正を求められる可能性もあります。
撤去・補修費用は誰が負担するか
購入前に危険性のあるブロック塀が見つかった場合、撤去・補修費用を誰が負担するのか確認しましょう。
売主が引渡し前に撤去するのか、買主が購入後に対応するのか、価格交渉で調整するのか、契約条件として整理する必要があります。
口頭で済ませず、必要に応じて契約書や覚書に反映することが大切です。
契約前に売主へ確認すべきこと
中古戸建や土地を購入する場合は、売主へ次の点を確認しましょう。
- ブロック塀の築造時期
- 過去の補修履歴
- 隣地との共有物かどうか
- 越境の有無
- 倒壊やひび割れなどの指摘を受けたことがあるか
- 自治体から改善指導を受けたことがあるか
- 撤去や補修の予定があるか
不明な点がある場合は、不動産会社を通じて確認しましょう。
重要事項説明書・告知書で確認すること
ブロック塀に関する事項は、物件状況報告書や告知書で確認できる場合があります。
たとえば、越境、隣地との共有、過去の指摘、補修履歴などです。
また、重要事項説明書では、敷地、道路、境界、越境、法令制限などの説明とあわせて確認することがあります。
ただし、重要事項説明書を読むのは契約直前になることもあります。
不安な点がある場合は、早めに不動産会社へ確認しましょう。
売却前・相続空き家で確認したいこと
ブロック塀は、売却前や相続空き家の管理でも重要な確認ポイントです。
危険性のある塀をそのままにしておくと、事故リスクだけでなく、売却時の価格交渉や買主の不安にもつながります。
古い塀が買主の不安材料になる
中古戸建や土地を売却する際、古いブロック塀は買主の不安材料になることがあります。
買主から見ると、購入後に撤去費用や補修費用がかかる可能性があるためです。
特に、道路側に高い塀がある場合、傾きやひび割れがある場合、境界上にある場合は、売却前に状況を整理しておくとよいでしょう。
道路側に傾いている場合は早めに相談
道路側に傾いているブロック塀は、早めに専門家へ相談しましょう。
地震や強風で倒壊した場合、通行人や車両に被害を与えるおそれがあります。
危険性が高い場合は、売却前であっても撤去・補修を検討する必要があります。
補助金を使って撤去できる場合がある
自治体によっては、危険ブロック塀等の撤去や改善に補助金制度を設けています。
市原市や千葉市でも、危険ブロック塀等に関する補助制度が案内されています。
ただし、補助対象、補助額、対象となる道路、申請手続きは自治体ごとに異なります。
また、工事前の申請が必要な場合が多いため、撤去工事を始める前に必ず確認しましょう。
解体・境界確認・売却方針とあわせて考える
相続した実家や空き家を売却する場合、ブロック塀だけでなく、建物解体、残置物撤去、境界確認、前面道路、隣地関係もあわせて整理する必要があります。
たとえば、古家を解体するタイミングでブロック塀も撤去するのか、境界確認後に対応するのか、買主に現況のまま引き渡すのかによって、売却方針が変わります。
売却前に、解体業者、不動産会社、土地家屋調査士などと相談しながら整理しましょう。
市原市・千葉市の補助金制度を確認する
危険なブロック塀の撤去や改善には、自治体の補助金制度を利用できる場合があります。
ここでは、市原市・千葉市の制度の概要を紹介します。
なお、補助金制度は年度、予算、対象条件によって変更されることがあります。
利用を検討する場合は、必ず工事前に自治体の最新情報を確認してください。
市原市の危険ブロック塀等の安全対策事業
市原市では、危険ブロック塀等の安全対策事業が案内されています。
市原市の制度では、危険ブロック塀等の撤去について、撤去するブロック塀等の長さ1mあたり12,000円で算出した額、または実際の工事費のいずれか少ない額を補助対象とし、上限額は30万円とされています。
対象となるブロック塀等には条件があります。
たとえば、指定通学路に面していることなど、制度上の要件を満たす必要があります。
該当するかどうかは、市原市の窓口で確認しましょう。
千葉市の危険ブロック塀等改善補助事業
千葉市では、危険ブロック塀等改善補助事業が案内されています。
千葉市の制度では、市内小中学校等の敷地からおおむね1,500m以内を対象地区、そのうちおおむね500m以内を重点地区として、危険ブロック塀等の撤去や軽量フェンス等の設置に関する補助内容が整理されています。
補助額や補助率は、地区区分や工事内容によって異なります。
また、事前調査後に危険ブロック塀等に該当すると判定された場合、補助金交付申請を行い、補助要件の審査終了後に工事契約・着手する流れが案内されています。
補助対象・補助額・対象道路は自治体ごとに異なる
ブロック塀の補助金制度は、自治体ごとに内容が異なります。
確認したい主なポイントは次のとおりです。
- 対象となる道路
- 通学路・避難路に面している必要があるか
- 塀の高さや危険性の判定基準
- 撤去のみ対象か、フェンス設置も対象か
- 補助率
- 補助限度額
- 申請期限
- 予算上限
- 事前調査の有無
同じ千葉県内でも、市町村によって制度内容は異なります。
必ず物件所在地の自治体で確認しましょう。
工事前の申請が必要な場合が多い
補助金制度では、工事前の申請が必要な場合が多くあります。
先に撤去工事を行ってしまうと、補助対象外になることがあります。
また、事前調査や現地確認、見積書の提出、交付決定通知後の工事着手など、手続きの順番が決められている場合があります。
補助金を使いたい場合は、工事業者に依頼する前に自治体へ相談しましょう。
ブロック塀を撤去・改修するときの注意点
ブロック塀を撤去・改修するときは、安全面だけでなく、境界、隣地、補助金、代替外構も確認する必要があります。
まずは専門家に安全性を確認してもらう
ブロック塀の安全性は、見た目だけで判断できません。
鉄筋の有無、基礎の根入れ、内部の劣化などは専門的な確認が必要です。
不安がある場合は、建築士、施工業者、自治体窓口などへ相談しましょう。
隣地境界や共有塀を確認する
ブロック塀が隣地との境界上にある場合、撤去や改修には隣地所有者との協議が必要になることがあります。
勝手に撤去してしまうと、境界トラブルになる可能性があります。
境界標、測量図、過去の取り決め、隣地所有者との関係を確認してから進めましょう。
補助金申請前に工事しない
補助金を利用する場合は、申請前に工事を始めないよう注意しましょう。
多くの制度では、事前調査や交付決定の前に工事を始めると、補助対象外になることがあります。
見積もりを取る段階で、自治体の補助制度を利用したいことを業者にも伝えておくと安心です。
フェンス・生垣など代替方法も検討する
ブロック塀を撤去した後は、軽量フェンス、生垣、目隠しフェンスなどの代替方法を検討することがあります。
安全性だけでなく、防犯性、目隠し、費用、維持管理、隣地との関係も考えましょう。
道路に面する部分では、視認性や通行の安全にも配慮が必要です。
よくある質問
ブロック塀の高さは何mまでですか？
コンクリートブロック塀の点検ポイントでは、塀の高さは地盤から2.2m以下とされています。
ただし、高さだけで安全性が決まるわけではありません。
厚さ、控え壁、基礎、鉄筋、傾き、ひび割れなども確認する必要があります。
控え壁がない塀は危険ですか？
高さ1.2mを超えるコンクリートブロック塀では、長さ3.4m以下ごとに控え壁が必要とされています。
高い塀なのに控え壁がない場合は、安全性に問題がある可能性があります。
専門家へ相談することをおすすめします。
古いブロック塀は必ず撤去しなければいけませんか？
古いブロック塀だからといって、必ず撤去しなければならないわけではありません。
ただし、傾き、ひび割れ、ぐらつき、控え壁がない、基礎が不明、鉄筋のさびが見えるといった場合は注意が必要です。
安全性を確認したうえで、補修、撤去、フェンスへの変更などを検討しましょう。
隣地との境界にある塀は誰のものですか？
境界上の塀は、所有関係の確認が必要です。
自分の敷地内にある場合、隣地側にある場合、境界上に共有物として設置されている場合があります。
撤去や改修を行う前に、境界標、測量図、隣地所有者との合意内容を確認しましょう。
中古戸建購入時にブロック塀は重要事項説明されますか？
ブロック塀の状態や越境、隣地との共有、法令上の問題がある場合、重要事項説明や物件状況報告書、告知書などで確認されることがあります。
ただし、すべての安全性が重要事項説明だけで分かるとは限りません。
気になる場合は、契約前に現地確認や専門家による確認を行いましょう。
補助金は工事後でも申請できますか？
補助金制度では、工事前の申請が必要な場合が多くあります。
工事後に申請しても補助対象外になることがあります。
補助金の利用を検討する場合は、必ず工事前に自治体へ相談しましょう。
まとめ
ブロック塀は、普段はあまり意識しない部分ですが、地震時に倒壊すると通行人や近隣に大きな被害を与えるおそれがあります。
特に、道路、通学路、避難路に面した古いブロック塀は注意が必要です。
ブロック塀の設置や保存に問題があり、倒壊などで他人に損害を与えた場合、占有者や所有者が責任を問われる可能性があります。
自宅だけでなく、相続した実家、空き家、賃貸物件、売却予定の土地・戸建でも、安全確認をしておきましょう。
国土交通省のチェックポイントでは、コンクリートブロック塀について、高さ、厚さ、控え壁、基礎、傾き、ひび割れ、鉄筋、基礎の根入れなどを確認することが示されています。
見た目で分かる項目もありますが、鉄筋や基礎の根入れなどは専門家による確認が必要です。
中古戸建や土地を購入する場合は、ブロック塀が道路・通学路に面しているか、境界上にあるか、誰の所有物か、越境していないか、撤去・補修費用を誰が負担するかを確認しましょう。
売却前や相続空き家では、古い塀が買主の不安材料になることがあります。
危険性がある場合は、補助金の利用も含めて、早めに撤去・改修を検討することが大切です。
市原市や千葉市では、危険ブロック塀等に関する補助制度が案内されています。
ただし、補助対象、補助額、対象道路、申請手続きは自治体ごとに異なります。
工事前の申請が必要な場合が多いため、撤去や改修を行う前に必ず自治体へ確認しましょう。
ブロック塀は、建物本体ではありませんが、不動産の安全性や売買判断に関わる大切な部分です。
少しでも不安がある場合は、自己判断で済ませず、専門家や自治体窓口へ相談しましょう。
参考情報
確認日：2026年6月9日
- 国土交通省「ブロック塀等の点検のチェックポイント」
- 国土交通省「ブロック塀等の安全対策について」
- e-Gov法令検索「民法」
- 文部科学省「学校施設におけるブロック塀等の安全点検等状況調査の結果について」
- 市原市「危険ブロック塀等の安全対策事業のご案内」
- 市原市「市原市危険ブロック塀等の安全対策事業補助金交付要綱」
- 千葉市「千葉市危険ブロック塀等改善補助事業」
- 千葉市住宅供給公社「補助金申請手順」
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中古戸建や土地を購入する際は、建物本体だけでなく、ブロック塀、外構、境界、前面道路、越境、私道、上下水道・ガス管なども確認することが大切です。
また、相続した実家や空き家を売却する場合も、古いブロック塀や外構の状態が、買主の不安材料や価格交渉の要因になることがあります。
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