フラット35の民泊転用に注意｜不適正利用64件と一括返済・詐欺罪のリスク
2026年10月20日、会計検査院は、長期固定金利型住宅ローン「フラット35」で購入した住宅が、民泊施設や店舗などに不適正に利用されていた事例が64件あったと公表しました。融資額は合計約30億4,000万円に上ります。
住宅金融支援機構は、これらの案件について、既に一括返済を求めるなどの対応を行ったと発表しています。
フラット35は住宅購入を支援するための融資制度であり、民泊や不動産投資を目的とした住宅の取得には利用できません。
さらに注意したいのは、居住目的を偽って融資を受けた場合、一括返済だけでなく、詐欺罪などの刑事責任を問われる可能性もあることです。
過去にはフラット35の悪用に関係した逮捕事案や訴訟も発生しています。今回の問題を振り返りながら、不正利用の危険性と、民泊事業を始める際の適切な資金調達方法を解説します。
フラット35の不適正利用が64件判明｜民泊・旅館業などへの利用も
会計検査院は、2023年度・2024年度に住宅金融支援機構が買い取ったフラット35の融資債権について、住宅の利用実態を調査しました。
その結果、自己居住などの要件に適合していない不適正利用が64件確認されました。
内訳は次のとおりです。
- 民泊・特区民泊・旅館業への利用：25件（約13億7,679万円）
- 店舗・事務所への利用：39件（約16億6,395万円）
- 合計：64件（約30億4,074万円）
民泊等への利用25件の内訳は、住宅宿泊事業法に基づく民泊が7件、特区民泊が2件、旅館業が16件です。
具体的な事例も報告されています。
東京都墨田区では、3階建て中古戸建の全体を住宅として利用するとして、2025年1月に5,292万円の融資を受けた案件がありました。しかし、実際には住宅金融支援機構の承諾を得ず、旅館業の施設として利用されていたことが判明しています。
さらに、この物件にはフラット35の申込時点から1年以上前に旅館業の許可が出ていました。
住宅金融支援機構は今回の検査結果を受け、間取り図の確認など融資審査を強化するとともに、融資後の住宅の利用状況についても調査を徹底する方針です。
フラット35で購入した住宅を民泊に転用できる？
フラット35は、申込者本人やその親族が居住する住宅の取得を目的としたローンです。
住宅金融支援機構は、本人が居住する意思のない住宅を、第三者への賃貸や民泊などの投資目的で取得することを認めていません。
例えば、最初から民泊を運営するつもりで中古戸建を購入するにもかかわらず、自己居住用としてフラット35を申し込む行為は、融資の利用条件に反します。
住宅ローンは、あくまで居住用住宅を取得するための資金です。事業用不動産の取得とは目的が異なり、融資審査の考え方も違います。
また、実際に居住する目的で住宅を購入した後であっても、金融機関に無断で民泊施設や旅館業の施設に転用することは危険です。
住宅の用途を変更する場合には、融資契約に基づく手続きが必要となり、変更内容によっては繰上返済などを求められます。
自宅の一部を宿泊事業に利用したい場合も、自己判断で始めず、事前に取扱金融機関へ利用方法を具体的に説明し、確認する必要があります。
フラット35の不正利用は一括返済だけでなく詐欺罪に問われる可能性も
フラット35の不正利用について、特に知っておきたいのが、契約違反と刑事責任の問題です。
住宅金融支援機構は、不適正な目的で融資を受けた場合、ローン契約違反として残債務の一括返済を請求することを明示しています。
通常の住宅ローンでは、毎月決められた金額を長期間にわたって返済します。しかし、契約違反によって分割返済を続ける権利である「期限の利益」を失うと、残っている借入金をまとめて返済しなければなりません。
例えば、住宅ローンの残高が3,000万円ある場合、状況によっては、その3,000万円について一括返済を求められることになります。
手元資金で対応できなければ、不動産の売却を検討せざるを得ません。売却代金だけで借入金を完済できない場合には、売却後も債務が残るおそれがあります。担保権の実行による競売など、深刻な事態につながる可能性も考えられます。
さらに重大なのが、融資を受ける際に虚偽の申告をしていた場合、詐欺罪が成立する可能性があることです。
住宅金融支援機構は、不適正利用に関する公式の注意喚起で、事業者に手続きを任せていた場合でも、虚偽の内容で融資を受ければ借主自身が責任を問われる旨を明示しています。
具体的には、最初から投資目的で購入するつもりなのに、自己居住用と偽って申し込むケースなどが問題になります。
詐欺罪の成立には、欺く行為や故意など、刑法上の要件について個別の判断が必要です。契約違反があれば直ちに犯罪が成立するということではありませんが、意図的な虚偽申告によって融資を受ける行為は、刑事事件に発展し得る非常に危険なものです。
不動産会社などから「住宅ローンで購入しても問題ない」「住民票を移せば大丈夫」「金融機関には事業目的を伝えなくてよい」と勧められたとしても、その説明を安易に信用してはいけません。
借入申込書や契約書に署名するのは、借主本人です。
不正利用に巻き込まれた結果、住宅を失ったり、多額の借金を抱えたりするだけでなく、刑事責任を追及される危険まで生じます。
過去には逮捕事案も発生｜アルヒ関連の訴訟事例から分かること
フラット35を悪用した問題は、今回初めて発覚したものではありません。
住宅金融支援機構は、2025年10月28日、さらに同年11月18日から27日にかけて、フラット35の不適正利用に関与したとして、取扱金融機関の代理店元社員を含む関係者が逮捕されたことを公表しています。
機構は、これらの詐欺事件に関して警察に被害届を提出し、捜査に協力してきたことも明らかにしました。
逮捕は有罪判決を意味するものではありませんが、フラット35の不正利用が実際に刑事事件として捜査されている事実は、決して軽く考えられません。
また、住宅ローン専門金融機関のSBIアルヒも、過去のフラット35の目的外利用に関連する訴訟について公表しています。
同社の2025年7月29日付発表によると、投資用不動産の購入目的を明らかにせず、フラット35を利用した借主が、住宅金融支援機構から期限の利益喪失条項の適用などを通告された後、不動産会社やSBIアルヒなどに対して損害賠償を求める訴訟を起こしました。
東京地方裁判所は2025年7月25日、原告の請求をすべて棄却する判決を言い渡しています。
同社の発表では、裁判所は、同社のフランチャイズ店舗の従業員が借主の投資目的を知っていた、あるいは疑っていたとは認められないと判断したと説明されています。
この裁判は損害賠償を巡る民事訴訟であり、前述の逮捕事案とは別の問題です。
ただし、住宅ローンを本来と異なる目的で利用した場合、後になって不動産会社や金融機関との間で責任を巡る争いが生じても、借主が望む結果になるとは限らないことを示しています。
融資条件に合わないことを知りながら契約を進めれば、借主自身が大きな不利益を被るおそれがあります。
フラット35の返済中に民泊を始めたい場合は？
現在、フラット35で購入した住宅に住んでいる方が、将来的に民泊事業を考えることもあるでしょう。
その場合は、まず返済中の金融機関へ相談してください。
購入当初から事業利用を目的としていた場合と、実際に居住した後、生活環境の変化などによって用途変更を検討する場合とでは、事情が異なります。
ただし、後から用途を変更する場合でも、金融機関の承諾や返済条件の見直しが必要になることがあります。
民泊の届出や旅館業の許可を取得できたとしても、それだけで住宅ローンの用途変更が認められるわけではありません。
また、既に金融機関へ申告せず民泊事業を始めている場合は、事実関係や融資契約を確認し、速やかに取扱金融機関へ相談する必要があります。虚偽申告などが疑われる事情があれば、弁護士への相談も検討してください。
民泊事業には専用の事業ローンを利用する方法も
民泊事業を始めるために不動産を購入する場合、住宅ローンではなく、事業目的に対応した融資を検討する方法があります。
辰巳地所では、民泊事業を目的とした不動産購入や改修に利用できる「民泊事業ローン」を取り扱っています。
主な資金使途は、民泊事業用不動産の取得資金や、所有している不動産を民泊施設として活用するためのリフォーム資金などです。
個人・個人事業主・法人が対象となり、不動産を担保とする融資です。長期返済にも対応していますが、具体的な融資条件や返済期間は個別の審査によって決まります。
また、物件の担保評価や申込者の返済能力、事業計画なども審査の対象です。
融資には所定の審査があり、希望する金額や条件で必ず借りられるものではありません。
住宅ローンと事業用ローンでは、金利や審査条件、返済計画の考え方が異なります。事業として不動産を取得するのであれば、最初から利用目的に適した融資を検討することが大切です。
民泊用の不動産を購入する前に確認したいこと
民泊事業では、資金調達とあわせて、購入予定の物件で宿泊事業を営めるか確認する必要があります。
住宅宿泊事業法に基づく民泊は、原則として年間180日以内の宿泊営業が認められる制度です。一方、旅館業法に基づく営業には許可が必要となり、適用される基準も異なります。
また、地域によっては条例による営業制限があるほか、建物の用途、消防設備、建築関係法令、マンションの管理規約なども確認しなければなりません。
物件を購入してから営業できないことが判明すると、事業計画や借入金の返済にも影響します。
特に中古戸建や中古マンションを民泊用に購入する場合は、物件の取得前に、宿泊事業として利用できる条件を調べておきたいところです。
市原市・千葉市をはじめ、千葉県内や首都圏で民泊用不動産の購入を検討されている方は、物件選びと資金調達をあわせてご相談ください。
参考情報
確認日：2026年10月21日
会計検査院｜証券化支援事業におけるフラット35の債権に係る融資審査等について
https://www.jbaudit.go.jp/report/new/kobetsu07/r081020.html
住宅金融支援機構｜会計検査院の検査結果に係る住宅金融支援機構の対応について
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20261020_1.html
住宅金融支援機構｜【フラット35】の不適正利用に巻き込まれないために
https://www.flat35.com/hajimete/guide_caution.html
住宅金融支援機構｜【フラット35】取扱金融機関の代理店元社員の逮捕について
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20251030_im.html
SBIアルヒ株式会社｜訴訟の判決に関するお知らせ（2025年7月29日）
https://www.sbiaruhi-group.jp/news/info/20250729
観光庁｜住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
辰巳地所のご紹介
株式会社辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および首都圏一都三県で不動産売買仲介を行っています。
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