赤道（あかみち）とは？土地の売買・建築に関わる注意点と調べ方を解説
土地や中古戸建の購入を検討しているとき、公図に細長い道のような部分が描かれていたり、不動産会社から「この部分は赤道（あかみち）です」と説明されたりすることがあります。
普段の生活ではあまり耳にしない言葉だけに、どのような土地なのか、自宅の敷地や建築に影響があるのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。
赤道は、古くから地域の人々が利用してきた道に由来するもので、現在も各地に残っています。ただし、一般的な市道や私道とは所有・管理の仕組みが異なり、土地の売買や建築に際して個別の確認が必要になる場合があります。
この記事では、赤道の意味や所有者・管理者、公図を使った調べ方をはじめ、建築基準法との関係、境界確定、占用許可、払下げについて解説します。
土地や中古戸建を購入・売却する前に、どのような点を確認すればよいのか、順番に見ていきましょう。
赤道（あかみち）とは？公図に残る昔の道
赤道（あかみち）とは、昔から地域の人々が通行などに利用してきた「里道（りどう）」を指す一般的な呼び名です。
里道は、道路法が適用される国道・県道・市道などとは異なり、道路法の適用を受けない「法定外公共物」に含まれます。
例えば、古くから集落と田畑を結んでいた道や、地域住民が生活のために利用してきた通路などが代表的です。現在でも歩行者が通れる道として残っているものがある一方、周囲の土地利用が変わり、現地では道の形が分かりにくくなっている場所もあります。
「赤道」という名称は、昔の公図で里道が赤色に着色されていたことに由来します。
同じように、水路を青色で表示していたことから「青道（あおみち）」と呼ぶ場合もあります。赤道が道を指すのに対し、青道は用水路や排水路などに由来するものです。
現在、法務局で取得できる公図は、昔のように赤色や青色で着色されていないものが一般的です。そのため、赤い線が見当たらなくても、昔の里道や水路が残っている可能性があります。
また、赤道には地番が付されていないものが多く、公図上では周囲の土地の間に細長い部分として描かれていることがあります。
こうした表示を見つけた場合、その部分がどのような土地なのか、公図だけでなく行政機関が保管する資料なども確認していくことになります。
赤道の所有者・管理者は誰？
赤道について調べる際、最初に確認したいのが現在の所有者と管理者です。
赤道などの法定外公共物は、かつて国有財産として扱われ、国と地方自治体がそれぞれの役割に応じて管理していました。
その後、地方分権改革に伴い、道路や水路として公共的な機能を持つ法定外公共物については、市町村への譲与が進められました。
譲与期間は2005年3月31日までとされ、譲与を受けた里道などは、市町村が所有し、財産管理と機能管理を行う仕組みになっています。
一方、すでに道としての機能を失い、市町村へ譲与されなかった旧里道などは、国の普通財産として管理されています。
つまり、赤道には市町村が所有・管理するものと、国が所有・管理するものがあるということです。
千葉県では、道や水路としての機能を有する里道・水路は市町村へ譲与され、譲与されなかったものについては財務省関東財務局が管理する仕組みが案内されています。
所有・管理の状況を調べる場合、まず対象地が所在する市町村の道路管理担当部署などに相談するのが基本です。
市原市や千葉市でも、法定外公共物について行政上の管理手続きが設けられています。赤道の場所を示せる公図や案内図を用意しておけば、問い合わせの際にも話が進めやすくなります。
なお、現地で道として使われているかどうかだけで、所有者を判断することはできません。登記の状況も含め、行政機関が管理する資料を確認する必要があります。
赤道の場所や範囲はどうやって調べる？
赤道の位置を調べるときは、法務局の図面を確認するところから始めます。
まず参考になるのが、公図や登記所備付地図です。これらは土地の位置関係や区画を把握するための資料で、周囲の土地と赤道との関係を調べる際にも利用されます。
ただし、法務局に備え付けられている図面には、精度の異なるものがあります。
不動産登記法第14条第1項に基づく「地図」は、土地の位置や区画について精度の高い図面です。これに対し、一般に公図と呼ばれる「地図に準ずる図面」は、明治時代に作成された図面を基にしているものも多く、土地の形状や距離が現地と一致しない場合があります。
特に、細長い赤道については、公図上の幅と実際の土地の幅を同じものとして扱わないよう注意したいところです。
公図のほか、地積測量図が存在する場合は、その内容も確認します。地積測量図には、土地の測量結果や辺長などが記載されており、作成時期や測量方法も確認の手掛かりになります。
さらに、過去の境界確定協議書や測量図が残っていれば、赤道と隣接する宅地の境界を調べるうえで役立ちます。
資料を確認した後は、実際に現地を見てみましょう。
公図では道のように描かれていても、現地では舗装された通路になっていたり、草木が生い茂っていたり、隣接する敷地と一体のように見えたりする場合があります。
塀やフェンスの位置、境界標の有無、周囲の土地との高低差なども確認しておきたい点です。
もっとも、現地で道の形が確認できないからといって、その部分を自由に利用できることにはなりません。
公図、測量資料、現地の状況を照らし合わせたうえで、管理者や境界に不明な点があれば行政機関へ確認します。
境界の位置を正確に特定する必要がある場合には、土地家屋調査士による測量や境界確定の手続きも検討することになります。
赤道に接する土地は建築できる？
土地の購入を検討している方にとって、特に気になるのが建築や再建築への影響ではないでしょうか。
赤道に接している土地については、その赤道が建築基準法上の道路に該当するかどうかを確認する必要があります。
建築基準法第43条では、都市計画区域内などの建築物の敷地について、原則として建築基準法上の道路に2m以上接することを求めています。
ここでいう道路は、建築基準法第42条に定められた道路です。一般的な道路の幅員は4m以上が原則となりますが、一定の条件を満たす幅員4m未満の道も、同条第2項に基づいて道路として扱われます。
赤道についても、その道路が建築基準法上の道路として扱われているか、行政機関で確認することになります。
例えば、古くから建物が立ち並んでいた道について、特定行政庁が建築基準法第42条第2項の道路として指定している場合があります。
この場合、原則として道路中心線から2mの位置まで後退するなど、いわゆるセットバックが必要になることがあります。
一方、赤道が建築基準法上の道路に該当しない場合、その赤道に接していることだけでは通常の接道義務を満たせません。
ただし、建築基準法第43条第2項には、一定の条件のもとで認定や許可を受ける制度が設けられています。対象となる通路や敷地の状況によって適用条件が異なるため、計画段階で建築指導担当部署などへの相談が必要です。
また、赤道とは別の方向で建築基準法上の道路に接している土地であれば、そちらの接道状況も含めて判断します。
中古戸建では、現在建物が建っていることと、将来同じように建て替えられることを分けて確認したいところです。
購入前には、道路種別、道路幅員、敷地が道路に接する長さ、必要な後退距離などを確認し、建築計画に影響がないかを調べます。
特に建て替えや増改築を予定している場合は、契約前に建築士や行政機関へ相談しておくと、購入後の計画を立てやすくなります。
赤道と敷地の境界・占用で確認したいこと
赤道が宅地に隣接している場合は、土地の境界と現在の利用状況にも目を向ける必要があります。
例えば、自宅の塀が赤道との境界付近に設置されていたり、庭や駐車場の一部が赤道と思われる場所まで広がっていたりする場合です。
見た目には一続きの敷地でも、土地の所有関係は別になっている可能性があります。
こうした土地では、まず境界が確定しているか、過去の境界確定協議書や測量図が存在するかを確認します。
市原市では、道路との官民境界を確定するための手続きが設けられています。既存の境界確定資料の有無を確認し、必要に応じて関係者との立会いや測量などを進めることになります。
また、赤道の上や地下に工作物などを設け、継続して使用する場合には、占用許可が関係することがあります。
例えば、給排水管などの埋設、通路を利用するための設備の設置などです。
千葉市では、里道など市条例に基づいて指定・管理する法定外道路について、占用許可の手続きや申請書類を案内しています。相談先は、対象となる区域を所管する土木事務所です。
市原市にも、里道・水路などの法定外公共物について占用許可や自費工事に関する申請手続きがあります。
どのような利用に許可が必要かは、工作物の種類や設置場所、管理上の取扱いによって異なります。
また、道路としての占用許可があることと、赤道部分を自分の土地として所有できることは別です。
すでに塀や配管などが設置されている土地を購入する場合は、設置場所だけでなく、過去の許可内容や承継手続きの要否についても確認しておくと安心です。
境界や占用の状況が不明確なときは、売主や不動産会社を通じて管理者に確認し、必要な対応を検討していくことになります。
赤道は払下げで購入できる？
自宅の敷地に隣接する赤道について、「使われていないのであれば購入できないだろうか」と考える方もいらっしゃるでしょう。
赤道などの公有地・国有地を、所定の手続きを経て民間に売却することを、一般に「払下げ」と呼びます。
ただし、赤道であれば自由に購入できるという仕組みではなく、現在の所有者と公共用途の有無を確認するところから始まります。
市町村が所有し、現在も道として利用されている赤道については、公共的な機能を維持する必要があります。
購入を希望する場合には、まず市町村の担当部署へ相談し、公共用途を廃止できる土地なのか、売払いの対象になり得るのかを確認します。
市町村が公共用としての利用を廃止する手続きを「用途廃止」と呼びますが、その可否は現地の利用状況や関係者への影響などを踏まえて判断されます。
一方、道としての機能を失い、国の普通財産として管理されている旧里道については、財務局が購入手続きを案内しています。
財務省関東財務局では、旧法定外公共物の購入について、まず境界確定の手続きを行い、その後、売払申請を進める流れを示しています。
具体的には、対象地が現在も道路として利用されていないことを市町村に確認したうえで、必要な資料を添えて財務局等へ境界確定を申請します。
境界立会いや協議を経て境界が確定した後、売払申請を行い、価格や契約条件が決定すると売買契約へ進みます。
なお、国有の旧里道を住宅敷地などとして使用している場合には、売買代金に加えて、それまでの使用期間に応じた使用料の支払いが必要になることも案内されています。
購入価格は土地の状況などを踏まえて算定され、手続きに要する期間も案件ごとに異なります。
そのため、赤道の払下げを希望する場合は、まず管理者を確認し、購入の可能性と必要な手続きを相談することから始めるのが現実的です。
赤道が関係する土地を売買するときの注意点
赤道に関係する土地を売買する場合、買主と売主では事前に確認しておきたい内容が少し異なります。
購入する方がまず確認したいのは、赤道が敷地とどのような位置関係にあり、現在どのように利用されているかという点です。
特に、赤道が前面道路に当たる土地では、建築基準法上の道路種別や接道条件を調べる必要があります。
建て替えを予定している中古戸建であれば、将来の建築計画に影響する可能性もあるため、販売図面の道路表示だけで判断せず、行政機関の資料と照合しておきたいところです。
また、赤道に接する部分を駐車場や通路として利用している場合は、その利用がどのような条件で認められているのか確認します。
一方、売却を予定している方は、所有する土地と赤道との境界、既存の測量資料、占用許可の有無などを事前に調べておくと、売買の条件を検討しやすくなります。
相続した土地や築年数の古い住宅では、現在の所有者が過去の経緯を把握していない場合もあるため、公図や登記事項証明書、測量資料などから確認を始めるとよいでしょう。
境界が確定していない場合、売却前に測量や境界確定を行うのか、どの段階で必要になるのかについても検討します。
例えば、買主が住宅の建築を予定している土地と、既存の建物をそのまま利用する土地では、契約前に確認すべき内容や対応方法が異なります。
赤道が関係する土地では、所有・管理の状況、建築基準法上の道路種別、境界、現況利用の4点を分けて確認することが、売買を進めるうえでの基本になります。
そのうえで、重要事項説明書や売買契約書に必要な内容を反映し、買主と売主の双方が土地の状況を理解したうえで契約することが望まれます。
境界確定や建築の可否など、専門的な判断が必要な事項については、土地家屋調査士、建築士、行政機関などへ確認しながら進めることになります。
まとめ｜赤道がある土地は、所有・管理と利用状況の確認から
赤道（あかみち）は、古くから地域で利用されてきた里道に由来するもので、現在も各地に残っています。
昔の公図では赤く表示されていたことから赤道と呼ばれていますが、現在の図面や現地の状況だけでは、その場所や範囲が分かりにくい場合もあります。
土地の購入や売却を検討する際には、まず公図などで位置関係を把握し、現在の所有者・管理者を確認するところから始めましょう。
その赤道が建築基準法上の道路に該当するのか、宅地との境界は明確になっているのか、占用許可などの手続きが関係していないかによって、確認すべき内容が変わります。
また、赤道の払下げを希望する場合には、公共用途の有無や管理主体を調べ、行政機関に相談することになります。
赤道が関係しているからといって、土地の購入や売却をすぐに諦める必要はありません。
まずは資料と現地の状況を確認し、不明な点を一つずつ明らかにしていくことが、納得できる不動産取引につながります。
参考情報
確認日：2026年10月18日
千葉県｜国土交通省所管法定外公共物（里道・水路）についてhttps://www.pref.chiba.lg.jp/youchi/koukyouyouchi/houteigai.html
盛岡地方法務局｜土地・建物の地図・図面などhttps://houmukyoku.moj.go.jp/morioka/static/33zumen.html
国土交通省｜接道規制のあり方についてhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf
市原市｜道路官民境界確定手続き
https://www.city.ichihara.chiba.jp/article?articleId=60237e72ece4651c88c190fd
千葉市｜法定外道路占用手続きhttps://www.city.chiba.jp/kensetsu/doboku/rosei/houteigaidourosenyou.html
財務省関東財務局｜旧法定外公共物（旧里道・旧水路等）の境界確定・購入手続きhttps://lfb.mof.go.jp/kantou/kanzai/pagekthp035000119.html
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