新築戸建と住宅瑕疵担保履行法｜購入前に知っておきたい保証の仕組み
新築戸建を購入するとき、建物の保証について説明を受ける機会があります。販売資料に「住宅瑕疵担保責任保険付き」と記載されていたり、売買契約の際に「保険または供託による資力確保」という言葉が出てきたりすることもあるでしょう。
住宅の購入者にとっては、少し分かりにくい制度かもしれません。
例えば、新築戸建を購入して数年後に雨漏りが発生した場合、通常は売主へ補修を依頼します。しかし、その時点で売主が倒産していたら、どこへ相談すればよいのでしょうか。
こうした事態に備え、新築住宅の売主などに保険加入または保証金の供託を求めているのが「住宅瑕疵担保履行法」です。
この法律は、住宅の構造や防水に関わる不具合について、売主などが負う法律上の責任を果たすための資金を確保し、購入者を保護することを目的としています。
今回は、住宅瑕疵担保履行法の基本的な仕組みから、保険と供託の違い、売主が倒産した場合の対応、売買契約・引渡し時に確認する書類まで、新築建売住宅の購入を検討している方に向けて詳しく解説します。
新築戸建を購入するときに知っておきたい住宅瑕疵担保履行法
住宅瑕疵担保履行法は、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。
2009年10月1日から、新築住宅を供給する対象事業者に対して、所定の瑕疵に関する責任を果たすための資力確保措置が義務付けられました。
ここでいう「瑕疵」とは、住宅に備わっているべき品質や性能が欠けていることです。購入者にとって身近な例では、建物の構造上の不具合や、屋根・外壁などの施工上の問題によって生じる雨漏りが挙げられます。
新築住宅では、こうした重要な部分の瑕疵について、売主などが法律上の責任を負います。
ただ、売主が責任を負うと定められていても、実際に補修が必要になったとき、売主が倒産していれば対応が難しくなります。
そこで住宅瑕疵担保履行法は、対象となる事業者に保険への加入、または保証金の供託という方法で資金面の備えを求めています。
購入者は、住宅に不具合が起きた場合の対応だけでなく、売主が責任を果たせなくなった場合にも、法律に基づく請求の仕組みを利用できるようになっています。
一般的な新築建売住宅では、売主である宅地建物取引業者が、この制度に基づく資力確保措置を講じています。
購入する側として知っておきたいのは、制度の細かな届出手続きよりも、自分が購入する住宅について、保険と供託のどちらが採用されているかという点です。
住宅品質確保法の10年間の責任と履行法の役割
新築住宅の保証制度を理解するには、住宅品質確保法と住宅瑕疵担保履行法の役割を分けて考えると分かりやすくなります。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（住宅品質確保法）は、新築住宅の売主や建築工事の請負人について、住宅の重要な部分に関する10年間の責任を定めています。
対象となるのは、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分です。
構造耐力上主要な部分には、基礎や柱、梁、耐力壁など、建物を支えるうえで重要な部分が含まれます。
雨水の浸入を防止する部分は、屋根や外壁、開口部の建具など、防水性能に関わる箇所です。
この法律に基づく責任は、給湯器の故障や壁紙の汚れなど、住宅に生じるすべての不具合を一律に対象とするものではありません。住宅設備の保証や売主独自のアフターサービスについては、別の条件が設けられています。
一方、住宅瑕疵担保履行法は、住宅品質確保法で定められた責任を、売主などの事業者が確実に果たすための制度です。
例えば、屋根の施工に起因する雨漏りが発生し、売主に補修責任が生じた場合を考えてみます。
住宅品質確保法は、そのような瑕疵に対する売主の責任を定めるものです。住宅瑕疵担保履行法は、売主が責任を果たすための資金的な備えを求めています。
責任そのものを定める法律と、その責任を履行するための仕組みを定める法律。この違いを理解すると、保険や供託の役割も整理しやすくなります。
新築住宅の売主は保険加入か保証金の供託で備える
住宅瑕疵担保履行法では、対象となる新築住宅の供給事業者が、法律上の責任を果たすための資力を確保することになっています。
その方法は、住宅瑕疵担保責任保険への加入と、住宅瑕疵担保保証金の供託の2つです。
保険を選ぶ場合には、国土交通大臣の指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人と保険契約を結びます。
供託を選ぶ場合は、法令に従って算定された保証金を、法務局等の供託所に預けます。
いずれも、新築住宅を購入した人が、売主の倒産などによって不利益を受けることを防ぐための仕組みです。
なお、同じ売主が供給する住宅でも、保険を利用する住宅と供託の対象となる住宅があり得ます。購入する住宅について、どちらの方法で資力が確保されているかを個別に調べる必要があります。
ここで、建売住宅の売主と施工会社、仲介会社の違いにも触れておきます。
例えば、住宅の施工は建築会社が担当し、完成した住宅を別の不動産会社が売主として販売することがあります。
この場合、買主に対して新築住宅を販売する売主が、法律上の責任や資力確保措置に関わる立場です。
一方、売主と買主の間に入って売買契約を仲介する不動産会社は、仲介を行うという理由だけで、この法律上の資力確保義務を負うわけではありません。
仲介会社は、売主が採用する資力確保措置や関係書類を調べ、買主が取引内容を理解できるよう支援します。
なお、法律上の義務が適用される取引には一定の条件があり、宅地建物取引業者同士の取引などは一般消費者向けの建売住宅売買と取扱いが異なります。
住宅瑕疵担保責任保険はどのような仕組みなのか
住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の売主などが法律上の責任を果たすために加入する保険です。
一般的な建売住宅の売買では、保険加入の申込みや保険料の支払いに関する手続きを売主が行います。
保険への加入にあたっては、住宅瑕疵担保責任保険法人による所定の検査が実施されます。
工事中の住宅であれば、基礎や構造部分などについて、定められた時期に検査が行われます。検査の内容や回数は保険商品や住宅の条件に応じて定められています。
購入者にとっては、こうした検査を経て保険が付保され、所定の瑕疵が発生した際の補修費用等に備えられる点が重要です。
例えば、引渡し後に住宅の防水部分に瑕疵が見つかり、売主が補修を行った場合、保険契約の条件に従って、その費用の一部が売主に支払われる仕組みです。
通常の不具合対応では、購入者はまず売主へ連絡し、売主が調査や補修などを進めます。
これに対して、売主が倒産するなどして補修できない場合には、購入者が保険法人に直接保険金を請求できる制度が設けられています。
保険の内容や請求手続きは、購入した住宅に適用される保険契約・約款に基づいて判断されます。
保険法人の名称や保険期間、対象となる瑕疵の範囲は、売買契約時の説明や引渡し時の書類で把握できます。
保証金の供託は売主が法務局等に資金を預ける制度
住宅瑕疵担保履行法では、保険加入とは別に、保証金の供託によって資力を確保する方法が認められています。
供託とは、事業者が法令に基づく金銭などを、法務局等の供託所に預ける仕組みです。
新築住宅の売主が供託を選ぶ場合には、法律で定められた方法に従い、供給した住宅の戸数などに応じた保証金を確保します。
購入者が通常の生活を送っている間は、この供託金を利用する場面はありません。
住宅に所定の瑕疵が見つかった際も、まずは売主に補修等を求めるのが基本です。
供託金が役割を果たすのは、売主が倒産するなどして責任を履行できず、購入者が法定の手続きによって還付を求める場面です。
供託方式では、保険方式のように住宅ごとの保険契約を前提とするのではなく、事業者が預けた保証金を通じて買主保護を図ります。
そのため、供託を採用している住宅には、通常、住宅瑕疵担保責任保険の保険付保証明書は交付されません。
購入者は契約時に、売主が供託方式によって資力を確保していることや、供託所等について説明を受けます。
保険方式と供託方式では、将来請求することになった際の窓口や手続きが異なるため、契約書類とともにその内容を保管しておくと実用的です。
売主が倒産した場合、買主はどこに請求できるのか
新築戸建の引渡し後に、雨漏りなどの不具合を発見したとします。
通常は、まず売主へ連絡し、原因の調査や補修などを依頼します。
しかし、売主が倒産している場合には、通常の対応を受けることが難しくなります。住宅瑕疵担保履行法は、そのような場合に備えた制度です。
購入した住宅が住宅瑕疵担保責任保険に加入している場合、売主が倒産するなどして補修を行えないときには、買主が保険法人へ直接請求できる仕組みがあります。
請求先となる保険法人は、引渡し時に受け取った保険付保証明書などで確認できます。
まず保険法人へ連絡し、不具合の状況や必要な書類、調査・請求手続きについて案内を受ける流れです。
一方、売主が供託によって資力を確保していた住宅では、法定の手続きに従って保証金の還付を請求することになります。
供託方式では、売主に対する権利の内容や、請求に必要な資料・手続きが関係します。実際に還付を求める場合には、関係機関へ手続きの確認が必要です。
保険・供託のいずれの方式でも、売主が倒産したという事実だけで、希望する金額が自動的に支払われるものではありません。
所定の瑕疵があるか、責任の対象となるか、どのような損害が生じたかといった内容が判断されます。
購入前に資力確保の方法を知っておけば、将来の不具合に備えるうえで、相談先を把握しやすくなります。
保険の対象となる部分と補修費用の範囲
住宅瑕疵担保責任保険では、住宅の構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分に関する所定の瑕疵を対象としています。
構造耐力上主要な部分には、建物の基礎や柱、梁、耐力壁などが含まれます。
雨水の浸入を防止する部分には、屋根や外壁、開口部の建具、防水部分などが関係します。
ただし、部材に傷やひび割れが見つかったというだけで、保険事故に該当するとは判断できません。
例えば、屋根の防水部分の不具合により雨漏りが発生した場合、どこから雨水が浸入しているのか、どの施工部分に原因があるのかを調べる必要があります。
保険事故に該当すると判断された場合には、約款に基づき、補修に必要な費用などが保険金の対象となります。
保険商品によっては、補修費用のほかに、原因を調べるための調査費用や、工事中に必要となる仮住居・転居費用なども対象となります。
一方、給湯器や食洗機などの設備故障、室内の仕上げ材の通常の劣化などは、別の保証や契約条件によって扱われる部分です。
また、地盤保証も独立した制度であり、地盤保証の加入状況を、この保険だけで判断することはできません。
住宅瑕疵担保責任保険を理解する際には、対象となる住宅の部分だけでなく、事故の条件と支払対象となる費用を合わせて読むことが大切です。
保険金額2,000万円の意味と支払条件
住宅瑕疵担保責任保険の説明では、「保険金額2,000万円」という数字が紹介されることがあります。
この金額は、所定の瑕疵に関する補修費用等に備える保険の支払限度額を示すものです。
例えば、住宅の購入価格が4,000万円だった場合に、保険金額2,000万円だからといって、売買代金の半額が保証されるという意味ではありません。
保険金は、対象となる瑕疵によって必要になった補修費用などについて、保険契約で定められた条件に従って支払われます。
国土交通省の消費者向け案内では、売主の倒産時などに購入者が直接請求する場合について、2,000万円以上の支払限度額が示されています。
実際の支払額には、対象となる費用、免責金額、保険商品の条件などが関係します。
例えば、補修に一定の費用が必要となる場合でも、その全額がそのまま保険金になるとは限らず、約款に定められた計算方法が適用されます。
また、保険商品や特約によって、支払限度額が異なる場合もあります。
そのため、購入する住宅については、保険法人の名称、保険金額、免責金額、対象費用などが分かる資料を確認する必要があります。
なお、供託方式では事業者が法令に基づく保証金を預ける仕組みとなっており、保険の「1戸当たり2,000万円」という説明と同じ方法で金額を判断するものではありません。
売買契約時には保険・供託のどちらかを確認する
新築建売住宅の売買契約では、売主が住宅瑕疵担保履行法に基づいて、どのような資力確保措置を講じているかを確認する機会があります。
国土交通省の消費者向けQ&Aでは、事業者は契約時に、保険または供託の内容について説明する義務があると案内しています。
購入者にとっては、契約書類に記載された専門用語を覚えることよりも、購入する住宅にどの制度が適用されているかを理解することが大切です。
保険方式の場合には、加入先となる保険法人や保険金額、保険期間、対象となる瑕疵の範囲などを確認します。
供託方式の場合には、売主が供託によって資力を確保していることや、供託所などに関する説明を受けます。
ここで売主と仲介会社が別の事業者である場合、説明を受ける際の窓口は仲介会社になることもあるでしょう。
例えば、SUUMOやアットホームなどで見つけた新築戸建を仲介会社を通じて購入する場合、仲介会社が売主から必要な資料を取り寄せ、契約前に買主へ案内する流れが考えられます。
分からない点があれば、売主が保険と供託のどちらを採用しているのか、引渡し時に何を受け取れるのかを具体的に尋ねると、説明内容が整理しやすくなります。
特に保険方式では、保険加入の申込み段階なのか、正式な付保に向けた手続きがどこまで進んでいるかについて、建築中の住宅と完成済みの住宅で状況が異なることもあります。
契約時点の状況と引渡しまでの予定を把握しておくと、必要な書類の受領まで見通しを持てます。
引渡し時に受け取る保険付保証明書などの書類
新築戸建を購入すると、引渡し時には登記関係や設備の取扱説明書など、さまざまな書類を受け取ります。
住宅瑕疵担保履行法に関する書類も、入居後のために保管しておきたい資料の一つです。
保険方式を採用している住宅では、保険付保証明書が交付されます。
この書類は、購入した住宅が所定の保険に付されていることを確認するためのもので、保険法人などの情報を把握する手掛かりになります。
引渡しの際には、購入した住宅の情報と書類の記載内容が対応しているかを確認し、保険法人の名称や連絡先などを把握しておくとよいでしょう。
建築中に売買契約を締結した住宅では、契約時点で保険関係の手続きが完了しておらず、引渡しに向けて必要な書類が整えられる場合もあります。
そのため、売主や仲介会社から、どの段階で保険付保証明書を受け取れるか説明を受けておくとスムーズです。
一方、供託方式の場合は、保険付保証明書ではなく、供託による資力確保について説明を受けた書類を保管します。
住宅の保証関係資料は、売買契約書、重要事項説明書、建物の保証書、アフターサービス基準などと一緒に整理しておくのがおすすめです。
例えば、引渡しから数年後に雨漏りが発生した場合でも、関係書類がまとまっていれば、売主や保険法人などへの問い合わせに必要な情報を探しやすくなります。
日常的に使う書類ではありませんが、住宅を所有する期間中は大切に保管しておきたいものです。
雨漏りなどの不具合が生じた場合の相談先と紛争処理
住宅の引渡し後に雨漏りなどの不具合が発生した場合、まず行うのは状況の記録と売主への連絡です。
例えば、天井に雨染みが現れた際は、発見した日時、場所、雨が降っていた状況などを記録し、写真も残しておきます。
そのうえで、売主のアフターサービス窓口や引渡し時に案内された連絡先へ相談します。
不具合の原因については、売主や専門事業者による調査が必要になるため、購入者が自分で判断する必要はありません。
売主が倒産しているなど、通常の対応を受けられない場合には、契約時・引渡し時の書類を確認し、採用されている資力確保措置に応じた相談先を調べます。
保険方式であれば、保険付保証明書に記載された保険法人へ連絡する流れです。供託方式の場合には、還付請求に関する手続きや必要書類について、関係機関への確認が必要になります。
また、売主との話し合いが進まない場合は、第三者の相談窓口を利用する方法もあります。
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営する「住まいるダイヤル」では、住宅の不具合や事業者とのトラブルについて相談を受け付けています。
一定の条件を満たす「保険付き住宅」や、建設住宅性能評価書の交付を受けた「評価住宅」については、住宅紛争処理制度を利用することもできます。
そのため、供託方式を選んだ住宅であっても、建設住宅性能評価書の有無などによって利用できる制度が変わります。
住まいるダイヤルでは、住宅瑕疵担保履行法に基づく保険付き住宅に該当するかを確認するための案内も用意されています。
住宅の不具合は、発生してから関係書類を集めると、売主や保証の窓口を探すだけでも手間がかかります。
購入時に受け取った資料を整理しておくことが、万一の際に落ち着いて対応するための備えになります。
まとめ｜保険と供託の仕組みを理解して新築戸建を購入する
住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の売主などが負う法律上の責任について、その履行に必要な資力を確保し、購入者を保護するための制度です。
新築住宅の重要な部分に関する10年間の責任は住宅品質確保法に基づいて定められ、その責任を果たすための資金的な備えとして、保険加入または保証金の供託が求められています。
通常の不具合対応では、まず売主へ補修等を求めることになります。
一方、売主が倒産するなどして責任を果たせない場合には、保険方式なら保険法人への直接請求、供託方式なら保証金の還付請求という仕組みが用意されています。
新築建売住宅を購入する際は、売主がどちらの方法を採用しているのかを把握し、契約時の説明や引渡し時に受け取る書類を整理しておくことが大切です。
また、保険金額や保証金の仕組みを理解するときは、住宅価格の返金保証ではなく、所定の瑕疵に関する責任を果たすための制度であることも押さえておきたいものです。
住宅の購入では、立地や間取り、価格だけでなく、引渡し後に不具合が生じた場合の対応まで知っておくことで、より納得感のある判断につながります。
新築戸建を長く安心して住み続けるためにも、購入前に保証の仕組みを理解し、ご家族にとって大切な住まいを選んでいただければと思います。
参考情報
確認日：2026年10月12日
e-Gov法令検索「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/419AC0000000066
e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000081
国土交通省「新築住宅に関する法制度」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/newly_house.html
国土交通省「住宅瑕疵担保履行法に関するQ&A」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/newly_house_qanda.html
一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会「新築住宅を供給する事業者」
URL：https://www.kashihoken.or.jp/business/shinchiku/
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅瑕疵担保履行法に基づく瑕疵保険の対象であることの確認」
URL：https://www.chord.or.jp/consult/support_system/kakunin_hoken.html
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