新築戸建の住宅性能評価書の見方｜設計・建設住宅性能評価の違いと確認事項
新築戸建を探していると、物件資料や広告で「住宅性能評価取得」「耐震等級3」「設計・建設住宅性能評価取得予定」といった表示を見かけることがあります。
住宅の性能を示す情報であることは分かっても、具体的に何が評価されているのか、設計と建設の評価にはどのような違いがあるのか、疑問に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅性能評価書は、国が定めた共通の基準に基づき、第三者機関が住宅の性能を評価した結果を記載する書類です。耐震性能や断熱性能、建物の劣化への対策など、完成した住宅を見学するだけでは分かりにくい部分を知る手掛かりになります。
ただし、評価書には複数の種類があり、等級の数字だけを見ても、評価の内容を十分に理解できるとは言えません。
新築建売住宅では、購入を検討している段階で設計住宅性能評価書が交付されていても、建設住宅性能評価書は工事の進捗に応じて交付される予定になっている場合があります。
今回は、住宅性能表示制度の基本的な仕組みから、設計・建設住宅性能評価の違い、耐震等級や断熱性能の読み方、契約前に確認する書類まで、新築戸建の購入者に向けて詳しく解説します。
- 新築戸建の住宅性能評価書とは、住宅の性能を共通基準で示す書類
- 設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の違い
- 建築中・完成済みの新築戸建では評価書の交付状況を確認する
- 住宅性能評価書は10分野のうち必須項目と選択項目に分かれる
- 耐震等級の見方｜等級1・2・3が示す内容
- 断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の見方
- 劣化対策等級と維持管理対策等級で分かること
- 住宅性能評価書の等級や数値を実際に読み取る方法
- 住宅性能評価書と建築確認・省エネ性能表示との違い
- 評価書に記載された性能と保証制度は分けて考える
- 購入申込み・契約前に売主や仲介会社へ確認したい事項
- まとめ｜住宅性能評価書を理解して新築戸建を比較する
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- ご相談はこちら
新築戸建の住宅性能評価書とは、住宅の性能を共通基準で示す書類
住宅性能評価書は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能表示制度によって交付される書類です。
住宅の耐震性や省エネルギー性能などを共通の基準で評価し、その結果を等級や数値などで表示します。
評価を行うのは、国土交通大臣の登録を受けた「登録住宅性能評価機関」です。住宅の売主や施工会社とは別の第三者機関が、定められた評価方法に従って審査・検査を実施します。
新築戸建を購入する立場から見ると、住宅性能評価書には大きく二つの役割があります。
一つは、建物の外観や内装だけでは分かりにくい性能を、具体的な基準に基づいて把握できること。
もう一つは、異なる住宅についても、同じ制度の評価項目を使って性能を比較できることです。
例えば、気になる新築戸建が2棟あり、どちらも間取りや価格が希望に合っているとします。耐震等級や断熱等性能等級が評価書に記載されていれば、それぞれの住宅がどの基準を満たしているかを比較する材料になります。
もっとも、住宅性能表示制度は申請に基づいて利用する任意の制度です。住宅性能評価書を取得していない住宅についても、建築基準法などの法令に適合する必要があります。
住宅性能評価書の有無に加え、どのような評価を受けているか、何を重視して住宅を選びたいかを考えると、資料をより有効に活用できます。
設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の違い
新築住宅の性能評価書には、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類があります。
名称は似ていますが、評価する段階と方法が異なります。
設計住宅性能評価書は、設計図面や仕様書などを審査し、住宅がどのような性能を持つ設計になっているかを評価するものです。
一方、建設住宅性能評価書は、施工段階と完成段階の検査を経て交付されます。
建設住宅性能評価では、登録住宅性能評価機関が工事中の現場を確認し、必要な書類や施工記録なども調べながら、所定の検査を進めます。
つまり、設計住宅性能評価書は「設計図書に基づく評価」、建設住宅性能評価書は「施工段階・完成段階の検査を経た評価」と考えると分かりやすいでしょう。
例えば、広告に「設計住宅性能評価取得済み」と記載されている場合は、設計図書の審査を経て評価書が交付されていることを示しています。
これに対して「建設住宅性能評価取得済み」であれば、工事中や完成時の所定の検査を経た評価書が交付されている状態です。
建売住宅の購入では、両方の評価書が交付されているのか、現在は設計住宅性能評価書のみなのかを区別しておくと、売主から受ける説明を理解しやすくなります。
建築中・完成済みの新築戸建では評価書の交付状況を確認する
新築戸建では、販売が始まる時期と建物が完成する時期が異なるため、購入を検討している段階によって評価書の交付状況も変わります。
建築中の物件では、設計住宅性能評価書が交付済みで、建設住宅性能評価書は取得に向けて工事中の検査を進めているケースが考えられます。
一方、建物が完成して所定の検査も終了していれば、建設住宅性能評価書まで交付されている場合があります。
ここで注目したいのは、販売資料に記載された「取得済み」「申請中」「取得予定」という表現です。
「取得済み」は評価書が交付された状態を示し、「申請中」は審査や検査が進められている段階です。「取得予定」の場合は、どの評価書を取得する計画なのか、売主へ具体的に尋ねる必要があります。
例えば、完成前の建売住宅を購入する際に「設計・建設住宅性能評価取得予定」と案内されたら、設計評価書の交付状況と、建設評価書の検査・交付予定を分けて聞くと整理しやすくなります。
また、建設住宅性能評価書が引渡しまでに交付される予定であれば、その時期や購入者への書類の引渡し方法についても説明を受けておきたいものです。
取得予定の評価書が購入判断に関わる場合には、予定内容と契約条件との関係を明確にしておくことで、手続きが進んだ後の認識の違いを防ぎやすくなります。
住宅性能評価書は10分野のうち必須項目と選択項目に分かれる
新築住宅の住宅性能表示制度では、住宅の性能を10分野に分けて評価します。
国土交通省の2025年12月1日施行版ガイドでは、新築住宅について33項目が設けられており、そのうち4分野10項目が必須項目です。
必須となる4分野は、「構造の安定」「劣化の軽減」「維持管理・更新への配慮」「温熱環境・エネルギー消費量」です。
このほかにも、火災時の安全、空気環境、光・視環境、防犯などの評価分野があります。
ただし、すべての項目について必ず評価を受ける仕組みではありません。必須項目以外は選択項目となり、申請者が評価を希望する項目を選びます。
そのため、住宅性能評価書を読む際には、まずどの項目が評価されているかに目を向けたいところです。
例えば、耐震等級や断熱等性能等級が記載されていても、防犯に関する項目については評価を受けていない住宅があります。
評価対象として選択されなかった項目は、その項目について住宅性能評価書上の評価結果が示されていないという意味です。
また、項目によって評価結果の表示方法も異なります。等級で示すものがあれば、数値や採用された対策の内容で示すものもあり、書類を一律に数字の大きさで比較することはできません。
まずは評価された項目を把握し、そのうえで関心のある性能を読み取る。これが住宅性能評価書を理解する基本になります。
耐震等級の見方｜等級1・2・3が示す内容
新築戸建の住宅性能評価書で、特に関心が高い項目の一つが耐震等級です。
耐震等級は、地震に対する建物の構造躯体の性能を、国が定めた基準に沿って評価するものです。
住宅性能表示制度では、地震による「倒壊等防止」と「損傷防止」が区別されています。
ここでは、新築戸建の販売資料でもよく見かける「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」を中心に説明します。
等級1は、建築基準法で求められる耐震性能に相当する水準です。
等級2は、等級1で想定する地震力の1.25倍に対して、構造躯体の倒壊等を防止する性能を持つことを示します。
さらに等級3では、等級1の1.5倍の地震力を基準として評価されます。
数字が大きいほど、基準上、より大きな地震力に対応する構造性能を備えていることになります。
ここで理解しておきたいのが、「倒壊等防止」という言葉の意味です。
住宅性能表示制度では、極めてまれに発生する大地震に対して、人命を損なうような倒壊や崩壊を防ぐことを目標としています。
そのため、耐震等級3は住宅の構造性能を示す重要な指標ですが、地震後に修理が一切必要なくなることを示すものではありません。
また、住宅の広告には「耐震等級3相当」という表現が使われる場合もあります。
これは、正式な住宅性能評価書に耐震等級3と記載されていることとは区別して考える必要があります。
購入候補の住宅が耐震等級3と案内されている場合は、設計住宅性能評価書など、どの資料に基づく表示なのかを確認すると分かりやすくなります。
断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の見方
住宅性能評価書では、耐震性能と並んで、断熱性能や省エネルギー性能も確認できます。
ただし、「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」は、評価する内容が異なります。
断熱等性能等級は、外壁や屋根、窓などを通して熱が出入りする程度や、日射を遮る対策など、住宅の外皮性能に関する評価です。
外皮とは、建物の室内と屋外を隔てる部分を指します。断熱材の仕様や窓の性能などが、評価に関わってくる要素です。
評価書に記載される外皮平均熱貫流率（UA値）は、数値が小さいほど外皮から熱が逃げにくいことを表します。
一方、一次エネルギー消費量等級は、住宅で使用するエネルギーの消費性能を評価するものです。
暖冷房や換気、給湯、照明などの設備を含め、住宅全体としてどの程度のエネルギー消費となる設計なのかを、定められた条件で評価します。
例えば、断熱性能に優れた住宅でも、暖冷房や給湯に使う設備の仕様によって、一次エネルギー消費量の評価は変わります。
そのため、省エネルギー性能を比較する際には、二つの等級をそれぞれ確認することが大切です。
また、住宅性能表示制度は改正によって評価基準や等級が見直されています。
2025年12月1日施行の改正では、一次エネルギー消費量等級7・8が追加されました。2026年に交付された評価書についても、適用された評価方法基準や交付時期を踏まえて内容を読み取ります。
なお、住宅性能評価書に記載された等級から、入居後の電気代やガス代がそのまま決まるわけではありません。
実際の光熱費には、家族の人数や冷暖房の使用時間、室温の設定、生活習慣などが関わります。
住宅性能評価書は、一定の条件で比較した建物や設備の性能を知るための資料として活用するとよいでしょう。
劣化対策等級と維持管理対策等級で分かること
住宅の購入では、耐震性や断熱性能に関心が集まりやすい一方、長く住み続けるうえでは、建物の劣化への対策や設備の維持管理も大切な要素です。
住宅性能評価書では、こうした内容についても評価項目が設けられています。
劣化対策等級は、建物の構造躯体について、劣化の進行を遅らせるための対策がどの程度講じられているかを示します。
木造住宅であれば、木材の腐朽やシロアリによる劣化への対策などが関係してきます。
等級は1から3まであり、等級が高いほど、より長期間にわたって構造躯体を使用できるよう配慮された仕様を示す仕組みです。
ただし、建物を長持ちさせるには、入居後の点検や必要な補修も欠かせません。
もう一つの維持管理対策等級は、給排水管やガス管などの設備について、点検・清掃・補修を行いやすくするための配慮を評価するものです。
例えば、配管の不具合が発生したとき、建物の構造部分を大きく壊さずに作業できるかどうかは、将来の維持管理に関わります。
住宅性能評価書では、こうした配管の配置や点検のしやすさなどについて、定められた基準に沿った評価が行われます。
劣化対策等級は主に構造躯体の劣化への対策、維持管理対策等級は配管等の点検・補修のしやすさを示すものです。
どちらも長く住む住宅を考えるうえで参考になりますが、将来の修繕費用や設備の交換時期を直接示す指標ではありません。
建物の性能とともに、売主が案内する点検・アフターサービスの内容にも目を向けると、入居後の維持管理をより具体的に考えられます。
住宅性能評価書の等級や数値を実際に読み取る方法
住宅性能評価書を提示されたとき、最初からすべての評価項目を読み解こうとすると、専門用語の多さに戸惑うかもしれません。
まずは書類の基本情報から順番に確認すると、内容を整理しやすくなります。
最初に見るのは、書類の表題です。
「設計住宅性能評価書」なのか「建設住宅性能評価書」なのかを確認し、現在の評価段階を把握します。
次に、評価対象となっている住宅の名称や所在地を見ます。複数棟の分譲地では、購入を検討している号棟の書類であることが大切です。
その後、評価書の交付年月日、登録住宅性能評価機関名、評価書交付番号などへ目を通します。
国土交通省が公開する評価書の様式では、これらの基本情報に加え、各性能表示事項について評価結果が記載される構成となっています。
例えば、耐震性能を知りたい場合には「構造の安定に関すること」の欄を見ます。
そこに記載された耐震等級が、倒壊等防止に関する評価なのか、損傷防止に関する評価なのかも区別してください。
断熱性能であれば「温熱環境・エネルギー消費量に関すること」の欄を確認し、断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級を読み取ります。
また、選択項目については、評価の申請対象となっているかにも目を向けます。
住宅性能評価書に評価結果の記載がない項目は、選択されていない項目なのか、評価対象外なのか、書類の記載内容に沿って確認するとよいでしょう。
複数の住宅を比較する場合には、同じ種類の評価項目を並べ、基準の適用時期も含めて見比べることがポイントです。
数字だけを抜き出して比較するよりも、何についての評価なのかを把握した方が、住宅選びに役立つ情報になります。
住宅性能評価書と建築確認・省エネ性能表示との違い
新築戸建の販売資料には、住宅性能評価書のほかにも、建築確認や省エネ性能に関する情報が掲載されています。
これらは、それぞれ目的の異なる制度です。
建築確認は、建築計画が建築基準法などの関係法令に適合しているかを審査する手続きです。
新築住宅を建築する際に必要となる法令上の確認であり、住宅性能表示制度とは役割が異なります。
一方、住宅性能評価書は、耐震性能や断熱性能など、法律に基づいて設定された共通の評価基準によって住宅の性能を表示する書類です。
住宅性能表示制度の利用は任意ですが、評価を受けることで、建築基準法への適合確認とは別に、性能を具体的な等級や数値で把握できます。
また、新築住宅の広告などでは、省エネ性能ラベルが掲載されていることもあります。
省エネ性能ラベルは、住宅のエネルギー消費性能や断熱性能などを分かりやすく表示するためのものです。
住宅性能評価書にも省エネルギーに関する項目がありますが、評価の対象や制度全体の構成は異なります。
物件を比較するときは、広告に掲載された省エネ性能ラベルと住宅性能評価書を混同せず、それぞれの書類が何を示しているかを読み取ることが大切です。
評価書に記載された性能と保証制度は分けて考える
住宅性能評価書について理解するうえで、もう一つ整理しておきたいのが保証制度との関係です。
住宅性能評価書は、国が定めた評価方法に基づいて住宅の性能を示す書類です。
一方、地盤保証や設備保証、新築住宅の基本構造部分等に関する責任は、それぞれ対象や仕組みが異なります。
例えば、住宅性能評価書に耐震等級3と記載されていても、その評価が地震による損害をすべて補償することを意味するものではありません。
また、住宅性能評価書に地盤や基礎に関する情報が記載されていても、それだけで地盤保証の加入状況や保証内容を判断することはできません。
保証について知りたい場合には、保証書や保険関係書類、売主が定めるアフターサービス基準などを別途確認します。
なお、住宅性能表示制度には、評価書の内容を契約に活用する仕組みや、建設住宅性能評価書が交付された住宅について、指定住宅紛争処理機関による紛争処理を利用できる制度も設けられています。
住宅性能評価書を売買契約書に添付する場合などには、その記載内容が契約上どのように扱われるかも関係します。
評価書の役割を正しく理解するとともに、保証や契約に関する事項は、それぞれの書類で確認しておくとよいでしょう。
購入申込み・契約前に売主や仲介会社へ確認したい事項
新築戸建の購入を具体的に検討する段階では、広告の表示だけで判断せず、住宅性能評価書の交付状況や内容について説明を受けておきたいものです。
特に、評価書を取得していることが住宅選びの決め手になっている場合には、契約前に根拠となる書類を確認することが重要です。
主な確認事項を整理すると、次のようになります。
- 設計住宅性能評価書は交付されているか。
- 建設住宅性能評価書は取得済みか、申請中・取得予定の段階か。
- 住宅性能評価書の写しを購入前に確認できるか。
- 耐震等級や断熱等性能等級など、広告に記載された数値の根拠は何か。
- 建設住宅性能評価書は、いつ交付される予定か。
- 引渡し時に受け取る住宅性能評価書や関連書類は何か。
- 評価書の内容が売買契約上どのように扱われるか。
完成済みの建売住宅では、すでに評価書が交付されている場合もあるため、売主や仲介会社を通じて写しを見せてもらうと、性能をより具体的に把握できます。
建築中の住宅については、今後の検査や交付予定を確認し、契約時点でどこまで評価が完了しているかを区別して考えます。
また、広告に「耐震等級3相当」などと記載されている場合は、どのような設計資料や計算結果に基づく表示なのかを尋ねておくとよいでしょう。
住宅性能評価書の交付状況や評価内容が購入条件に関わる場合には、その内容を売買契約書や関連資料で明確にしておくことも大切です。
住宅の性能は、完成した建物を見学するだけでは判断しにくい部分があります。
だからこそ、書類で確認できる性能と、現地で確かめる間取り・日当たり・使い勝手などを組み合わせて検討することで、納得できる住宅選びにつながります。
まとめ｜住宅性能評価書を理解して新築戸建を比較する
住宅性能評価書は、新築戸建の耐震性や断熱性能、劣化への対策などを、国が定めた共通の基準に基づいて確認できる書類です。
設計住宅性能評価書は設計図書を審査した結果、建設住宅性能評価書は施工段階・完成段階の検査を経た結果を示しています。
新築建売住宅を検討する際には、どちらの評価書が交付されているのかを把握し、取得予定の場合は今後の検査や交付時期について説明を受けるとよいでしょう。
耐震等級や断熱等性能等級などの数値も、評価対象と基準を理解することで、住宅を比較するための具体的な情報になります。
また、評価書の内容と保証制度は区別し、それぞれの書類で対象や条件を把握しておくことが大切です。
住宅性能評価書は、建物の見た目だけでは分からない部分を知るための有用な資料です。
間取りや立地、価格、周辺環境などと合わせて活用し、ご家族が長く安心して暮らせる住まいを選ぶための判断材料にしていただければと思います。
参考情報
確認日：2026年10月12日
国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000016.html
国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド（令和7年12月1日施行版）」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001970908.pdf
国土交通省「住宅性能評価書のイメージ（令和8年3月31日改訂版）」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993678.pdf
国土交通省「住宅性能表示制度における性能表示事項（必須／選択項目の範囲）が見直されました。」
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001586568.pdf
国土交通省「設計住宅性能評価書を交付した住宅戸数は制度開始後、過去最多！～令和7年度の住宅性能表示制度の実施状況について～」
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001351.html
e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000081
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