物件状況報告書とは？中古住宅購入前に確認したい告知書の見方と注意点
中古戸建や中古マンションを購入するとき、間取りや価格、駅からの距離は自然と目に入ります。
室内がきれいにリフォームされていれば、「このまま住めそう」と感じることもあると思います。
ただ、中古住宅では、見た目だけでは分からないことがあります。
過去に雨漏りがあったのか。
シロアリの被害はなかったのか。
給排水管の不具合はないのか。
隣地との境界や越境で話し合いがあったのか。
上階や下階との漏水トラブルはなかったのか。
こうした情報を確認するために使われるのが、「物件状況報告書」です。
物件状況報告書は、「告知書」と呼ばれることもあります。
中古住宅の売買では、売主が知っている物件の状態や過去の不具合、近隣との関係などを、買主へ伝えるための大切な書類です。
買主にとっては、購入前にリスクを把握するための判断材料になります。
売主にとっても、知っていることをきちんと伝えることで、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
この記事では、物件状況報告書の役割、付帯設備表との違い、買主・売主が確認したいポイント、契約不適合責任との関係まで、分かりやすく整理します。
- 物件状況報告書は「売主が知っている物件の状態」を伝える書類
- なぜ中古住宅売買で物件状況報告書が大切なのか
- 物件状況報告書と付帯設備表の違い
- 買主が物件状況報告書で確認したい主な項目
- 売主が物件状況報告書を書くときに注意したいこと
- 雨漏り・漏水は特に慎重に確認したい
- シロアリ・腐朽・建物の傾きは中古戸建で見落としにくくしたい
- 境界・越境・近隣トラブルも告知書で確認する
- マンションでは漏水履歴・管理状況・近隣関係も確認する
- 契約不適合責任と物件状況報告書の関係
- 契約前・引渡し前・引渡し後で確認したいこと
- 千葉市・市原市で中古住宅を購入する方へ
- まとめ｜物件状況報告書は、買主と売主の認識をそろえるための書類
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- お問い合わせ
物件状況報告書は「売主が知っている物件の状態」を伝える書類
物件状況報告書とは、売主が知っている範囲で、売買対象となる不動産の状況を買主へ伝えるための書類です。
中古住宅では、新築時から現在までの間に、さまざまなことが起きている可能性があります。
雨漏りを修理したことがある。
過去にシロアリの被害があった。
給排水管から漏水したことがある。
増改築やリフォームをした。
隣地との境界について話し合ったことがある。
近隣から騒音や臭いについて指摘されたことがある。
このような情報は、現地を一度見ただけでは分からないことが多いです。
そこで、売主が知っている情報を整理し、買主に伝えるために物件状況報告書が使われます。
ただし、ここで注意したいのは、物件状況報告書が「専門家による建物調査報告書」ではないという点です。
売主が知っている範囲で記入する書類であり、建物のすべてを保証するものではありません。
「建物の健康診断書」と表現されることもありますが、正確には、売主が把握している物件の状態や過去の履歴を、買主と共有するための書類と考えると分かりやすいです。
買主は、物件状況報告書を読むことで、内見だけでは分からない情報を確認できます。
売主は、知っていることをあいまいにせず伝えることで、後日の「聞いていなかった」というトラブルを防ぎやすくなります。
なぜ中古住宅売買で物件状況報告書が大切なのか
中古住宅は、同じ築年数でも状態が大きく異なります。
丁寧に修繕されてきた家もあれば、見た目はきれいでも、過去に雨漏りや漏水があった家もあります。
戸建であれば、屋根、外壁、基礎、床下、給排水管、境界、越境など、確認したい点は多くあります。
マンションであれば、上階からの漏水、下階への漏水、管理組合への届出、リフォーム履歴、騒音トラブルなどが気になることもあります。
もちろん、すべての不具合が大きな問題になるわけではありません。
過去に雨漏りがあっても、適切に修理され、再発していない場合もあります。
シロアリの被害があっても、防蟻処理や補修が済んでいることもあります。
大切なのは、買主がその事情を知らないまま契約してしまわないことです。
物件状況報告書は、買主が「それなら購入を見送る」「価格や条件を再検討する」「補修費用を見込んで購入する」「詳しい調査を入れる」といった判断をするための材料になります。
一方、売主にとっても大切です。
知っている不具合や過去のトラブルをきちんと記載しておけば、買主はその内容を踏まえて購入判断をします。
逆に、知っていることを伝えなかった場合、引渡し後に問題が表面化し、トラブルになる可能性があります。
物件状況報告書は、買主と売主の認識をそろえるための書類です。
中古住宅売買では、この認識合わせがとても大切です。
物件状況報告書と付帯設備表の違い
中古住宅の売買では、物件状況報告書とあわせて「付帯設備表」を確認することがあります。
どちらも契約前後に確認する大切な書類ですが、役割は異なります。
物件状況報告書は、建物・土地・周辺環境・過去のトラブルなど、物件全体の状態を確認する書類です。
たとえば、次のような内容が対象になります。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 給排水管の不具合
- 建物の傾き
- 増改築やリフォーム履歴
- 境界・越境
- 近隣トラブル
- 過去の浸水
- 事件・事故等に関する告知事項
一方、付帯設備表は、設備の有無や故障状況を確認する書類です。
たとえば、次のような設備が対象になります。
- エアコン
- 給湯器
- 照明器具
- ガスコンロ・IHクッキングヒーター
- 食洗機
- 浴室乾燥機
- 温水洗浄便座
- インターホン
- 網戸・雨戸・シャッター
つまり、物件状況報告書は「物件全体の状態」、付帯設備表は「設備の状態」を確認する書類です。
中古住宅を購入するときは、どちらか一方だけ見ればよいわけではありません。
物件状況報告書で建物や土地の過去の状況を確認し、付帯設備表で設備の有無や故障状況を確認する。
この2つを合わせて見ることで、購入後の生活をより具体的にイメージしやすくなります。
買主が物件状況報告書で確認したい主な項目
買主が物件状況報告書を見るときは、単に「問題があるか、ないか」だけで見ない方がよいです。
大切なのは、過去に何があり、今どうなっているのかを確認することです。
特に見ておきたい項目は、次のとおりです。
- 雨漏り・漏水の有無
- シロアリ被害や防蟻処理の有無
- 給排水管の故障や漏水
- 建物の傾き、腐朽、基礎の不具合
- 増改築やリフォームの履歴
- アスベストに関する情報
- 耐震診断や耐震補強の有無
- 境界や越境に関する事項
- 隣地との取り決め
- 騒音、振動、臭気などの近隣トラブル
- 過去の浸水や土砂災害の被害
- 事件・事故等に関する告知事項
これらの項目に何か記載があるからといって、すぐに購入をやめるべきという話ではありません。
たとえば、過去に雨漏りがあっても、原因を特定し、修理が済み、長期間再発していない場合もあります。
境界について過去に話し合いがあっても、書面で合意が整理されている場合もあります。
大切なのは、記載内容をそのまま流さないことです。
気になる項目があれば、次のように確認します。
「いつ頃のことですか」
「どの場所ですか」
「修理は済んでいますか」
「その後、再発はありませんか」
「資料や写真は残っていますか」
「隣地との合意書はありますか」
物件状況報告書は、質問の入口にもなります。
分からない点をそのままにせず、契約前に確認することが大切です。
売主が物件状況報告書を書くときに注意したいこと
売主が物件状況報告書を書くときは、知っていることを正直に記載することが大切です。
「昔のことだから、もう書かなくてもよいだろう」
「修理したから書かなくてもよいだろう」
「大したことではないから省略しよう」
このように考えたくなる場面もあるかもしれません。
ただ、買主にとっては、その情報が購入判断に影響することがあります。
過去に雨漏りがあったなら、修理済みでも、その場所や時期を確認したいと思うかもしれません。
シロアリ被害があったなら、防蟻処理や補修の履歴を知りたいと思うはずです。
境界について隣地と話し合ったことがあるなら、現在どう整理されているのかを確認したくなります。
売主が注意したいのは、次のような点です。
- 知っている不具合は正直に書く
- 昔のことでも、覚えている範囲で整理する
- 修理済みでも、過去の雨漏りや漏水は記載を検討する
- 分からないことを断定しない
- 資料や写真があれば保管しておく
- 施工会社や修理履歴が分かる資料を確認する
- 境界や近隣との話し合いがあれば、内容を整理する
- 仲介会社へ早めに相談する
曖昧な記憶しかない場合でも、無理に断定する必要はありません。
「何年頃だったと思う」
「このあたりで雨漏りがあった」
「修理業者に見てもらったが、資料は残っていない」
このように、分かる範囲で整理することが大切です。
物件状況報告書は、売主を責めるための書類ではありません。
買主と売主が、物件の状態について同じ前提で話を進めるための書類です。
雨漏り・漏水は特に慎重に確認したい
中古住宅で特に慎重に確認したいのが、雨漏りや漏水です。
雨漏りは、見た目だけでは分からないことがあります。
内装をきれいに直していると、過去の雨染みが見えないこともあります。
戸建の場合、屋根、外壁、サッシまわり、バルコニー、ベランダ、トップライトなどが原因になることがあります。
マンションの場合は、上階からの漏水や、配管からの漏水が関係することもあります。
物件状況報告書に雨漏りや漏水の記載がある場合は、次の点を確認したいところです。
- いつ頃発生したのか
- どの場所で発生したのか
- 原因は分かっているのか
- 修理は済んでいるのか
- 修理後に再発していないか
- 修理業者の資料や写真はあるか
- マンションの場合、管理組合へ報告しているか
雨漏りや漏水があったからといって、必ず大きな問題があるとは限りません。
適切に補修されている場合もあります。
ただし、原因が分からないままになっていたり、何度も再発していたりする場合は、より慎重な確認が必要です。
買主としては、必要に応じて建物状況調査や専門業者の確認を検討してもよいでしょう。
売主としては、過去に雨漏りや漏水があった場合、修理済みかどうかも含めて、分かる範囲で丁寧に伝えることが大切です。
シロアリ・腐朽・建物の傾きは中古戸建で見落としにくくしたい
中古戸建では、シロアリ、腐朽、建物の傾きも確認したい項目です。
床が沈む感じがある。
建具の開閉がしにくい。
柱や土台に腐朽がある。
過去にシロアリ被害があった。
こうした情報は、買主の判断に大きく関わります。
特に、市原市・千葉市周辺では、築年数の経った戸建や、郊外の敷地の広い住宅もあります。
床下や基礎まわりの状態は、内見時に簡単には確認しにくい部分です。
物件状況報告書にシロアリ被害や防蟻処理の記載がある場合は、次の点を確認するとよいでしょう。
- 被害があった時期
- 被害の場所
- 補修の有無
- 防蟻処理の時期
- 保証書の有無
- その後の再発の有無
建物の傾きについても同じです。
単なる経年変化なのか、地盤や基礎に関係する問題なのか、判断が難しいことがあります。
気になる場合は、仲介会社へ相談し、必要に応じて専門的な調査を検討します。
売主側も、「少し床が沈む気がする」「過去にシロアリの点検を受けたことがある」など、気になることがあれば早めに共有しておくとよいでしょう。
境界・越境・近隣トラブルも告知書で確認する
土地や戸建の売買では、境界や越境も大切な確認項目です。
建物の中だけを見ていると、つい見落としがちですが、引渡し後に問題になりやすい部分です。
たとえば、次のようなケースがあります。
- ブロック塀が境界を越えている
- 隣地の雨樋がこちらの敷地に入っている
- 庭木の枝が隣地へ越境している
- フェンスの位置について隣地と認識が違う
- 私道の通行や掘削について取り決めがある
- 給排水管が隣地や私道を通っている
- 境界標が見当たらない
- 過去に隣地と話し合いをしたことがある
こうした内容は、購入後の生活や将来の売却にも関係します。
物件状況報告書に記載がある場合は、どのような経緯なのか、書面があるのか、現在も問題が続いているのかを確認します。
また、近隣トラブルについても、売主が把握している範囲で確認したいところです。
騒音、臭気、振動、通行、駐車、ペット、ゴミ出しなど、生活に関わる問題は、住み始めてから気になることがあります。
もちろん、近隣との関係は時間とともに変わることもあります。
ただ、売主が過去に把握している事情がある場合は、買主が事前に知っておくことで、購入判断や入居後の心構えが変わります。
マンションでは漏水履歴・管理状況・近隣関係も確認する
中古マンションでは、戸建とは違う見方が必要です。
マンションは、専有部分と共用部分が分かれています。
室内だけで完結するように見えても、配管、窓サッシ、玄関ドア、バルコニー、共用廊下、管理規約などが関係します。
物件状況報告書で確認したいのは、たとえば次のような内容です。
- 上階からの漏水があったか
- 下階へ漏水させたことがあるか
- 給排水管の不具合があったか
- 管理組合へ届出したリフォーム履歴があるか
- 騒音など近隣とのトラブルがあったか
- バルコニーや共用部分の使用に関する注意点があるか
- 専有部分と共用部分の境目に関する確認事項があるか
マンションの場合、物件状況報告書だけでなく、管理規約、使用細則、長期修繕計画、総会議事録、管理に係る重要事項調査報告書なども大切です。
リノベーション済みマンションでは、室内がきれいに見えるため、つい安心してしまうことがあります。
しかし、過去の漏水履歴や管理組合への届出、配管の扱いなどは、見た目だけでは分かりません。
気になる点は、契約前に確認しておくことが大切です。
契約不適合責任と物件状況報告書の関係
物件状況報告書を見るときに、契約不適合責任との関係が気になる方も多いと思います。
民法では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主が売主に対して追完請求などを行うことができる規律があります。
ただし、不動産売買では、実際にどのような責任が生じるかは、売買契約書、特約、告知内容、買主が認識していた事情、売主が宅建業者か個人かなどによって変わります。
そのため、「物件状況報告書に書いたから必ず責任を免れる」とは言えません。
反対に、「書いていなければ必ず売主が責任を負う」とも限りません。
大切なのは、契約前に次の点を確認することです。
- 物件状況報告書にどのような記載があるか
- 売買契約書に契約不適合責任についてどのように書かれているか
- 責任を負う期間はどうなっているか
- 免責や特約の内容はどうなっているか
- 買主が事前に認識している不具合は何か
- 引渡し後に不具合が見つかった場合の連絡方法はどうするか
契約不適合責任は、法律だけを見て一律に判断できるものではありません。
物件ごとの事情や契約内容によって変わります。
不明な点があれば、契約前に仲介会社へ確認し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談することが大切です。
契約前・引渡し前・引渡し後で確認したいこと
物件状況報告書は、契約時に一度見れば終わりという書類ではありません。
契約前、契約時、引渡し前、引渡し後で、それぞれ確認したいことがあります。
契約前には、物件状況報告書を読み、気になる点を質問します。
雨漏り、漏水、シロアリ、境界、近隣トラブルなどに記載がある場合は、時期、場所、修理の有無、資料の有無を確認しましょう。
契約時には、重要事項説明書、売買契約書、特約、付帯設備表との整合性を確認します。
物件状況報告書に記載された内容が、契約書や重要事項説明書の内容と矛盾していないかを見ることが大切です。
引渡し前には、契約後に新たな不具合が出ていないか確認します。
契約から引渡しまでの間に、雨漏りや設備不具合、近隣との問題が新たに発生することもあります。
売主側で新たに気づいたことがあれば、早めに仲介会社へ共有することが大切です。
引渡し後に不具合に気づいた場合は、早めに仲介会社へ連絡します。
時間が経つと、引渡し前からの問題なのか、引渡し後に発生した問題なのか分かりにくくなることがあります。
気になる点があれば、写真を撮り、発見した日や状況を記録しておくと相談しやすくなります。
千葉市・市原市で中古住宅を購入する方へ
千葉市・市原市周辺で中古住宅を購入する場合も、物件状況報告書の確認は大切です。
この地域では、中古戸建、リフォーム済戸建、リノベーションマンションなど、さまざまな物件があります。
市原市では、郊外の戸建、敷地の広い住宅、築年数の経った住宅、浄化槽付きの物件なども見られます。
千葉市では、駅近の中古マンション、リノベーションマンション、郊外の戸建など、エリアによって物件の特徴が異なります。
海に近いエリア、低地、台地、古くからの住宅地、新しい分譲地では、確認したいポイントも変わります。
物件状況報告書だけでなく、ハザードマップ、現地の高低差、周辺道路、排水状況、隣地との境界、管理状況などもあわせて確認したいところです。
リフォーム済みやリノベーション済みの物件でも、過去の雨漏り、配管、境界、近隣関係などがすべて消えるわけではありません。
見た目がきれいな物件ほど、書類で過去の状況を確認することが大切です。
購入前には、物件状況報告書、付帯設備表、重要事項説明書、売買契約書をあわせて確認し、気になる点はそのままにしないようにしましょう。
まとめ｜物件状況報告書は、買主と売主の認識をそろえるための書類
物件状況報告書は、中古住宅売買で、売主が知っている物件の状態を買主へ伝えるための大切な書類です。
雨漏り、シロアリ、給排水管、建物の傾き、境界、越境、近隣トラブル、過去の浸水、事件・事故等に関する告知事項など、内見だけでは分かりにくい情報を確認する手がかりになります。
買主にとっては、購入前にリスクを把握するための判断材料です。
売主にとっては、知っていることを正直に伝え、引渡し後のトラブルを防ぎやすくするための書類です。
ただし、物件状況報告書だけで全てが判断できるわけではありません。
付帯設備表、重要事項説明書、売買契約書、特約、管理関係書類、現地確認もあわせて見る必要があります。
契約不適合責任についても、告知書の記載だけで一律に決まるものではなく、契約内容や事実関係によって変わります。
中古住宅は、一つひとつ状態が違います。
だからこそ、書類を丁寧に確認し、気になる点を契約前に質問することが、安心して購入・売却を進める第一歩になります。
参考情報
確認日：2026年6月15日
- e-Gov法令検索「民法」
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
- 全宅連「ハトサポWeb書式作成システム」
- 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」
- 三井住友トラスト不動産「不動産売買のときに気をつけること〜告知書（物件状況報告書）」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、一都三県の不動産購入・売却をサポートしています。
中古戸建や中古マンションの購入では、価格、立地、間取りだけでなく、物件状況報告書、付帯設備表、重要事項説明書、売買契約書の内容を丁寧に確認することが大切です。
リフォーム済戸建やリノベーションマンションであっても、過去の雨漏り、漏水、シロアリ、境界、近隣関係などは、書類と現地確認をあわせて見ていく必要があります。
当社では、現地調査、役所調査、登記事項証明書の確認、売買契約書・重要事項説明書の作成、物件状況報告書・付帯設備表の確認、住宅ローン、司法書士・金融機関との調整、決済・引渡しまで丁寧にサポートしています。
購入については、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、当社で取り扱い可能な場合があります。物件URLをお送りいただければ、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認します。
住宅ローンについても、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、無理のない資金計画を一緒に整理します。
売却については、仲介手数料を相場の半額を基本にご相談いただけます。ただし、物件価格や取引条件によって個別確認が必要です。
市原市・千葉市周辺で中古戸建・中古マンションの購入や売却を検討されている方は、物件の見た目だけでなく、契約書類や告知内容まで含めて、一緒に確認していきましょう。
お問い合わせ
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