不動産売買で消費税がかかるのはどんなとき？土地・建物・個人売主・法人売主の違いを解説
- 不動産売買の消費税は「土地・建物・売主」を分けて考える
- そもそも消費税がかかる取引とは？
- 土地の売買は消費税の非課税取引
- 建物の売買は「誰が売るか」で扱いが変わる
- 不動産会社が売る新築戸建ではどうなる？
- リノベーションマンション・中古住宅でも消費税がかかることがある
- 個人が自宅を売却する場合は？
- 個人売主でも賃貸アパート・店舗の売却は扱いが違う
- 「課税対象」と「売主に納税義務があるか」は別
- 土地と建物を一緒に売る場合は価格を分けて考える
- 中古マンションにも土地部分と建物部分がある
- 固定資産税・都市計画税の清算金にも注意
- 物件価格に消費税がなくても仲介手数料には消費税が関係する
- 建物消費税が含まれる物件の仲介手数料はどう考える？
- 収益物件では購入する側の消費税にも注意
- 不動産売買で消費税を確認するときのポイント
- まとめ｜「売買価格×10％」で考えないことがポイント
- 参考情報
- 辰巳地所のご紹介
- ご相談はこちら
不動産売買の消費税は「土地・建物・売主」を分けて考える
「4,000万円の住宅を買ったら、消費税が400万円追加されるのでしょうか」
住宅購入の諸費用を考え始めると、そんな疑問を持つ方もいるでしょう。
実際の不動産売買では、物件価格全体に一律10％を掛けるわけではありません。
まずは、基本的な違いを見てみます。
| 取引の例 | 消費税の基本的な考え方 |
|---|---|
| 土地だけを売買する | 土地の譲渡は非課税 |
| 不動産会社が販売する新築戸建 | 土地は非課税、建物は原則として課税対象 |
| 不動産会社が販売するリノベーションマンション | 土地相当部分は非課税、建物部分は原則として課税対象 |
| 一般の個人が自宅を売却する | 通常、売買そのものは消費税の課税対象外 |
| 課税事業者が事業用建物を売却する | 建物部分は課税対象 |
| 個人オーナーが賃貸アパートを売却する | 建物部分が課税対象となる場合がある |
国税庁は、土地の譲渡を消費税の非課税取引としている一方、課税事業者が事業用資産を譲渡する場合には消費税等が課税され、生活用資産の譲渡や事業者でない人による資産の譲渡には課税されないと説明しています。
このため、「不動産に消費税がかかるか」を考えるときは、物件が新築か中古かだけではなく、土地か建物か、誰がどのような立場で売却するのかを見る必要があります。
そもそも消費税がかかる取引とは？
不動産の話に入る前に、消費税の基本を簡単に押さえておきましょう。
消費税は原則として、国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡やサービスの提供などを課税対象としています。
ここでいう「事業」は、必ずしも大きな会社だけを意味するわけではありません。個人で継続して事業を行っている場合も含まれます。
反対に、一般の会社員などが自分で暮らしていた自宅を一度売却する行為は、通常、「事業として」行う資産の譲渡とは考えません。個人事業者であっても、自ら居住している家屋など生活用資産を売却する場合は、消費税の課税対象にはならないという取扱いです。
そのため、
「建物だから消費税がかかる」
だけでは説明が足りません。
「その建物を誰が、どのような目的・立場で売っているのか」まで見る必要があります。
土地の売買は消費税の非課税取引
土地については比較的分かりやすく、土地の譲渡は消費税の非課税取引です。
国税庁は、土地だけでなく、借地権など一定の土地の上に存する権利についても非課税取引として扱っています。
たとえば、不動産会社から4,000万円の土地を購入したとしても、土地代4,000万円に対して「さらに消費税400万円」が加算されるわけではありません。
売主が個人か法人か、不動産会社かにかかわらず、土地の譲渡そのものは非課税です。
ただし、ここで気を付けたいのは、土地に関係する費用なら何でも非課税という意味ではないことです。
不動産会社へ支払う仲介手数料、測量や工事などのサービスまで、土地の非課税取引と同じ扱いになるわけではありません。
建物の売買は「誰が売るか」で扱いが変わる
建物には、土地のような「譲渡自体が一律に非課税」という扱いはありません。
そこで大切になるのが売主です。
課税事業者が事業に使用していた建物などを売却すれば、その建物の譲渡は消費税の課税対象になります。国税庁は、販売用の商品だけでなく、事業で使用していた建物や、住宅賃貸用・店舗賃貸用の建物の売却も課税対象になると明記しています。
一方、一般の個人が生活用資産として所有していた自宅を売る場合には、通常は課税対象となりません。
この違いが、新築住宅と個人売主の中古住宅で消費税の見え方が変わる大きな理由です。
不動産会社が売る新築戸建ではどうなる？
建売住宅など、不動産会社が売主となって販売する土地付き新築戸建を考えてみましょう。
基本的には、
土地部分は非課税
建物部分は課税対象
という構成になります。
不動産売買に適用される標準税率は、2026年8月時点で消費税・地方消費税を合わせて10％です。
ただし、「5,000万円の新築戸建だから消費税が500万円」という計算にはなりません。
たとえば、仮に売買価格5,500万円の内訳が、
土地 3,300万円
建物 2,200万円（税込）
だったとします。
この場合、建物2,200万円は「建物本体2,000万円＋消費税等200万円」と考えられます。
土地3,300万円には消費税はかかりません。
したがって5,500万円の物件に含まれる消費税等は、この例では200万円です。
住宅の価格を見るときは、販売価格全体に10％を掛けるのではなく、建物価格がいくらなのかを見ることがポイントになります。
リノベーションマンション・中古住宅でも消費税がかかることがある
「中古住宅には消費税がかからない」と聞いたことがある方もいるでしょう。
実際には、少し言葉を補う必要があります。
中古だから消費税がかからないのではありません。
たとえば、不動産会社が中古マンションを購入し、リノベーション工事をして商品として再販売する場合、その建物部分は事業者による資産の譲渡として課税対象になります。土地に相当する部分は非課税です。
つまり、
中古か新築かではなく、売主と取引の性質によって変わる
と考えたほうが分かりやすいでしょう。
辰巳地所でも取り扱うことの多いリノベーションマンションやリフォーム済戸建では、売主が不動産会社であるケースもあります。その場合は、物件資料や売買契約書で建物消費税の記載を確認します。
個人が自宅を売却する場合は？
では、一般の方が自分で住んでいた一戸建てやマンションを売却する場合はどうでしょうか。
国税庁は、課税事業者であっても生活用資産を譲渡した場合や、そもそも事業者ではない人が資産を譲渡した場合には、消費税等は課税されないと説明しています。
そのため、
「一般の個人が自宅として所有していた中古マンションを5,000万円で売却する」
といったケースでは、通常、その売買価格に別途消費税を加えるものではありません。
税務上は、土地の譲渡が「非課税」であるのに対し、一般の個人による自宅建物の売却は、そもそも事業として行う取引ではないため「課税対象外」と考えます。
購入者から見るとどちらも消費税がかからないため同じように見えますが、その理由は異なります。
個人売主でも賃貸アパート・店舗の売却は扱いが違う
ここが、不動産売買の消費税で特に間違えやすいところです。
「個人が売主なら消費税はかからない」とは限りません。
国税庁は、個人でも事業で使用していた建物のほか、住宅賃貸用や店舗賃貸用の建物を売却した場合は、事業に付随する資産の譲渡として消費税の課税対象になると説明しています。
たとえば、
会社員が自宅として暮らしていたマンションを売却する場合と、
個人で所有・賃貸していた一棟アパートを売却する場合では、
同じ「個人名義の建物」でも消費税上の考え方が異なります。
住宅の家賃は、一定の場合を除き消費税の非課税取引ですが、住宅を貸すことと、賃貸事業に使用していた建物そのものを売ることは別の取引です。国税庁も住宅賃貸用建物の売却を課税対象として扱っています。
一棟アパートや収益マンションを売却する方にとっては、特に確認しておきたい部分です。
「課税対象」と「売主に納税義務があるか」は別
もう一つ、少し分かりにくいポイントがあります。
「建物の売却が消費税の課税対象になること」と、「その売主に実際に消費税の納税義務があること」は同じではありません。
小規模事業者については、一定の要件を満たすと消費税の納税義務が免除される制度があります。
原則として、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の場合には納税義務が免除されます。ただし、適格請求書発行事業者、いわゆるインボイス発行事業者として登録している場合や、特定期間の課税売上高等が1,000万円を超える場合、課税事業者を選択している場合などは扱いが変わります。
したがって、
「法人だから必ず同じ扱い」
「個人事業主で売上が少ないから必ず免税」
といった外形だけで判断するのは避けたいところです。
収益物件の売却などで税額が大きくなる場合は、売買契約を結ぶ前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。
土地と建物を一緒に売る場合は価格を分けて考える
一戸建て、一棟アパート、店舗付き住宅などでは、土地と建物を一括して売買することが一般的です。
しかし消費税上は、
土地は非課税
建物は課税対象となり得る
ため、課税取引となる場合には土地と建物の価格を分けて考える必要があります。
売買価格が一括で決められていて土地・建物の内訳が明確でない場合、国税庁は合理的な区分方法として、
譲渡時の土地・建物それぞれの時価比率、固定資産税評価額や相続税評価額を基にした按分、土地・建物の原価を基にした按分などを示しています。
ただし、「固定資産税評価額で分ければどの物件でも正解」というわけではありません。
実際の取引内容に応じて合理的に区分する必要があります。
売主側だけに都合がよいように建物価格を極端に低くする、といった考え方は避け、税務判断が必要な場合には税理士へ確認することが大切です。
中古マンションにも土地部分と建物部分がある
マンションについても少し注意が必要です。
「マンションなのだから、価格の全部が建物代」と感じるかもしれませんが、区分マンションの所有には通常、建物の専有部分などとともに敷地利用権が伴います。
したがって、不動産会社など課税事業者が売主となる中古マンションでも、売買価格のすべてに消費税がかかるわけではありません。
土地に対応する部分は非課税で、課税対象となるのは建物に対応する部分です。土地・建物を一括譲渡する場合には合理的な価格区分が必要になります。
中古マンションを検討するときも、売主が個人なのか不動産会社なのか、契約書上の建物価格や消費税額がどうなっているのかを見ると理解しやすくなります。
固定資産税・都市計画税の清算金にも注意
不動産売買の決済では、売主と買主の間で固定資産税・都市計画税を日割り清算することがあります。
名称に「税」と付いているため、
「これは税金なのだから消費税とは関係ない」
と思いやすいところです。
しかし、国税庁は、不動産売買の際に買主から売主へ支払う未経過固定資産税等の清算金について、買主が地方公共団体へ固定資産税を納付しているものではなく、売主と買主の間で行う利益調整であり、不動産の譲渡対価の一部を構成するとしています。
そのため、課税事業者による土地・建物の売買では、清算金についても売却する不動産の課税関係を踏まえて取り扱う必要があります。
土地と建物が一緒になっている取引では判断が細かくなることがあるため、売却時の消費税申告まで含めた具体的な処理は税理士へ確認したほうがよいでしょう。
物件価格に消費税がなくても仲介手数料には消費税が関係する
「個人から中古住宅を買うから、今回は消費税は関係ない」
と思っていると、諸費用明細を見て仲介手数料に消費税が付いていることに疑問を感じる場合があります。
これは、物件そのものの売買と、不動産会社による仲介サービスが別の取引だからです。
たとえば、一般の個人が自宅を売却するケースでは、物件売買そのものは通常、消費税の課税対象になりません。
一方、不動産会社が提供する媒介というサービスへの報酬は別に考えます。国土交通省の報酬告示でも、媒介報酬に係る消費税・地方消費税相当額を加算できる仕組みになっています。
つまり、
「物件価格に消費税がない」ことと「購入時の費用すべてに消費税がない」ことは同じではありません。
司法書士など専門家への報酬、各種サービス費用についても、それぞれの取引ごとに確認する必要があります。
建物消費税が含まれる物件の仲介手数料はどう考える？
仲介手数料についてもう一つ知っておきたいことがあります。
課税事業者が売主となる物件では、売買価格に建物部分の消費税が含まれている場合があります。
このとき、仲介手数料の上限を計算する基礎となる「売買代金」は、税込の販売価格をそのまま使うわけではありません。
国土交通省の報酬告示では、売買に係る代金から、その取引に係る消費税・地方消費税相当額を除いて計算することになっています。
たとえば建物消費税が含まれている物件なら、その消費税相当額を除いた価格を基礎として仲介手数料の上限を確認します。
物件概要に「5,500万円（税込）」と書かれているからといって、必ず5,500万円全額をそのまま仲介手数料計算の基礎にするわけではありません。
なお、低廉な空き家等については媒介報酬の特例もあるため、具体的な仲介手数料は物件価格や取引条件に応じて確認する必要があります。国土交通省では2024年7月から現行の特例を施行しています。
収益物件では購入する側の消費税にも注意
一棟アパートや店舗などの収益物件を購入する事業者にとっては、「支払った建物消費税をどう扱うか」という別の問題もあります。
一般に、事業者が事業用の建物等を購入した場合には、仕入税額控除が関係することがあります。
しかし、建物購入時に消費税を支払ったからといって、必ずその全額を控除・還付できるわけではありません。
国税庁は、居住用賃貸建物の取得について一定の場合に仕入税額控除を制限する制度があると案内しています。
また、仕入税額控除には、建物用途、課税売上げとの関係、インボイスなど複数の条件が関わります。
特に高額な収益物件では税額も大きくなりやすいため、「購入してから税務処理を考える」のではなく、必要であれば契約前から税理士に確認しておくほうが安心です。
不動産売買で消費税を確認するときのポイント
ここまで読むと、消費税はかなり複雑に感じるかもしれません。
ただ、不動産を購入する側であれば、最初から税法の細かな条文を覚える必要はありません。
気になる物件が見つかったら、まず土地と建物の取引なのかを見るところから始めます。
次に、売主が一般の個人なのか、不動産会社なのか、事業用・賃貸用の不動産を売却する個人事業者なのかを確認します。
そして、課税取引となる建物が含まれている場合には、売買価格の土地・建物内訳や、建物消費税がいくらなのかを見ていきます。
売却する側では、さらに自分が課税事業者なのか免税事業者なのか、売却する建物を自宅として使っていたのか、賃貸事業などに使っていたのかが関係してきます。
特に収益物件や事業用不動産では、契約書を作ってから「消費税の扱いが違っていた」となると対応が難しくなります。
税務判断が必要な取引では、不動産会社だけで結論を出すのではなく、税理士や税務署にも確認しながら進めることが大切です。
まとめ｜「売買価格×10％」で考えないことがポイント
不動産売買の消費税は、物件価格全体に一律10％を掛けて考えるものではありません。
土地の譲渡は消費税の非課税取引です。
一方、建物については、誰がどのような立場で売却するのかによって扱いが変わります。
不動産会社などの課税事業者が事業として建物を販売する場合には、建物部分が課税対象になります。
一方、一般の個人が自宅として使用していた住宅を売却する場合は、通常、その売買は消費税の課税対象にはなりません。
そして見落としたくないのが、個人でも賃貸アパートや店舗など、事業に使用していた建物を売却する場合です。
この場合は建物部分が課税対象となり得るため、「個人名義だから消費税はない」とは判断できません。
さらに、土地・建物価格の区分、固定資産税等の清算金、仲介手数料など、実際の不動産取引では消費税を確認する場面がいくつもあります。
購入する方は、物件価格だけでなく売買契約書や諸費用明細まで確認する。
売却する方は、売却する不動産をどのように使用してきたのか、自分の消費税上の立場はどうなっているのかも確認する。
こうした視点を持っておけば、「中古だから消費税なし」「法人だから全部10％」といった単純な理解による行き違いを減らせます。
税務上の最終判断は個々の事情によって異なるため、課税関係や申告について疑問がある場合は、税理士や税務署などへ確認してください。
参考情報
確認日：2026年8月19日
国税庁「No.6931 消費税等と譲渡所得」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6931.htm
国税庁「No.3240 個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3240.htm
国税庁「No.6301 課税標準」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm
国税庁「No.6501 納税義務の免除」
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm
国税庁「未経過固定資産税等の取扱い」
URL：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/02/33.htm
国土交通省「宅地建物取引業法関係｜宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
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